אחד התחביבים הנפוצים של אנשי עסקים בישראל הוא לקונן על הרגולציה, "שלא נותנת להם לעבוד". הטרוניות על החסמים והקשיים שמערימה המדינה שכיחות במיוחד בקרב יזמי הנדל"ן, שנדרשים לכתת רגליים בניסיון לשכנע את הפקידים בוועדות התכנון לאשר שינויי ייעוד בקרקע, לתת זכויות בנייה מוגדלות או להיאבק בדיירים שסוחטים אותם כדי לבלום פינוי ובנייה מחדש.
אלא שלפעמים, הכוכבים מסתדרים והכללים משתנים בדרך שדווקא יכולה להיטיב מאוד עם אותם יזמים. כמה מהשינויים האלה, שאושרו או קודמו לאחרונה בענף הנדל"ן, מדגימים את השיטה. אחד השינויים הבולטים הוא הקטנת מס הרכישה על דירה שנייה ויותר מ-8% ל-5%. החוק זכה לביקורת על כך שהוא מעניק הנחה במיסוי דווקא לאלה שקונים את הדירה השנייה, השלישית או הרביעית, על חשבון אלה שעדיין מתקשים לרכוש את הדירה הראשונה.
לישראל כ"ץ כנראה היה דחוף מאוד להעביר את המהלך הזה, אחרת אי אפשר להסביר את הדרך שבה הוא אושר, במחטף. בשלב הראשון הודיע כ"ץ על הורדת מס המשקיעים במסגרת חוק ההסדרים. זאת, על אף שאפילו במשרד השיכון הזהירו מכך שמהלך כזה יביא לעליית מחירים נוספת במחירי הדירות. לעומת זאת, מניות חברות הנדל"ן למגורים בבורסה, הגיבו בעליות שערים חדות, והקבלנים ברכו על המהלך, שצפוי להזריק להם דם חדש של ביקושים לדירות.
ההודעה של שר האוצר כ"ץ שיקפה שינוי כיוון של 180 מעלות ביחס למדיניות של שני שרי האוצר שקדמו לו, יאיר לפיד ומשה כחלון, שדווקא העלו מס לדירה שנייה, והצליחו לחתוך בחצי את רכישות הדירות בידי משקיעים.
ההודעה של כ"ץ על הורדת מס המשקיעים שיקפה שינוי כיוון של 180 מעלות ביחס למדיניות של שני שרי האוצר שקדמו לו, שדווקא העלו המס על דירה שנייה, וחתכו בחצי את רכישת הדירות בידי משקיעים
לאחר מכן, להפתעת חברי ועדת הכספים, כ"ץ הגניב בשלב השני את ההטבה למשקיעים לחבילת החקיקה של מענקי הקורונה. אפילו חברת הכנסת מרב מיכאלי, שנשאה נאום ויראלי נגד הנחת המיסוי שמעודדת משקיעי נדל"ן, נאלצה להצביע בעד הסעיף הזה – בגלל הדחיפות של אישור המענקים לנפגעי הקורונה.
חשבתןם שחוק המענקים נועד לעזור לכןם? תחשבו שוב. pic.twitter.com/n1iWEIvIlo
— Merav Michaeli מרב מיכאלי (@MeravMichaeli) July 29, 2020
הקלות לפרויקטים של פינוי בינוי
שינוי דרמטי לא פחות, הוא הורדת רף ההסכמה לביצוע פינוי-בינוי לשני שלישים בלבד מהדיירים, במקום 80% כיום. הכוונה הזו גרמה להרמת גבות אפילו באגפים הליברלים של המשקיפים על מדיניות הדיור.
לטענתם, ייתכן שהיה צורך להוריד קצת את הרף כדי למנוע מצבים של סחטנות מצד דיירים, שמקווים לשפר את מצבם על חשבון השכנים. אבל הורדה כל כך גורפת תרמוס בוודאות את זכויותיהם של דיירים במצבים מוחלשים – כמו זקנים או נכים – שאין להם את היכולת או הרצון לצאת מהבית, או את המשאבים הכספיים להיכנס לעימותים משפטיים ממושכים.
הורדת רף ההסכמה לביצוע פינוי בינוי לשני שלישים בלבד מהדיירים, במקום 80% כיום תרמוס בוודאות את זכויותיהם של דיירים במצבים מוחלשים – כמו זקנים או נכים – שאין להם את היכולת או הרצון לצאת מהבית
מוסכם על הכל שזה היה צריך לעבור בחקיקה ראשית, ולא בחוק ההסדרים. גם כאן, מי שייהנו מהמהלך הן חברות הבנייה, שלוטשות עיניים לפרויקטים האלה, ומפעילות על הדיירים לחץ אינטנסיבי במשך שנים כדי שיסכימו לצאת מהבית.
חברות הנדל"ן שייהנו מהשינויים
לצד שני השינויים הבולטים האלה, הממשלה מאריכה גם את פעילות הותמ"ל, שתתמקד בבנייה במרכזי הערים, תוך עקיפת מנגנוני התכנון המחוזיים. בנוסף, מוצע בחוק ההסדרים (שתקוע כעת כי הוא אמור לעבור יחד עם התקציב), לקבע את היטל ההשבחה על ברירת מחדל נמוכה יחסית של 25%, שתגרע הכנסות יקרות מהרשויות המקומיות, שגם כך מתקשות לספק תשתיות לתושבים חדשים.
אחת החברות שייהנו מאוד מהשינויים האלה היא אאורה, שמרכז פעילותה הוא בנייה למגורים באזורי הביקוש, ומתמחה בהתחדשות עירונית ופינוי-בינוי. ואכן, ביום שבו נודע על הפחתת מס המשקיעים, מניית אאורה זינקה ב-13% בבורסה בתל אביב. בעל השליטה בחברה הזו הוא עו"ד יעקב אטרקצ'י, 54, שפעיל במפלגת הליכוד משנות ה-90, מקורב לישראל כ"ץ, ובעשור האחרון תרם בבחירות המקדימות לאופיר אקוניס, לגדעון סער ולגילה גמליאל, ועוד.
המוטו של אטרקצ'י בחשבון הווטסאפ שלו, הוא כזה:
"אם אתה רוצה שדברים יתרחשו – גרום להם להתרחש".
ואכן, כיום נראה שיש לו אפשרות גדולה מאי פעם לגרום לדברים להתרחש, בזכות הנגישות למקבלי ההחלטות. לעמדת ההשפעה הבכירה ביותר בפוליטיקה הארצית הגיע אטרקצ'י באביב האחרון, כאשר ניהל את המגעים להסכם הקואליציוני מטעם בנימין נתניהו, במה שהבשיל לבסוף לממשלה הנוכחית.
הידידות האמיצה עם נתניהו השתלמה, ואיש הנדל"ן הזה הפך לאדם המקורב ביותר לראש הממשלה במגזר העסקי. עד כדי כך שגם בתחילת החודש, נתניהו הפקיד בידיו את המגעים מול כחול-לבן, בניסיון להעניק לו הגנה מפני פסילה משפטית, ולגרום ליריבים הפוליטיים להסכים לתקציב לחודשיים לכל היותר.
אאורה בהטבות מעולות למשקיעים בנדל"ן: https://bit.ly/33dIG2L
הטבות מעולות למשקיעים בעקבות ירידת מס הרכישה! לניצול הזדמנויות: https://bit.ly/33dIG2L
פורסם על ידי אאורה ישראל ב- יום ראשון, 2 באוגוסט 2020
הקרבה לנתניהו העלתה את אטרקצ'י לפוקוס התקשורתי, ומהפרסומים אודותיו עולה כי הוא גדל בבית ליכודי בקריית שלום, וכי לאחר סיום לימודיו מונה למנכ"ל החברה העירונית רמלה לוד. נתניהו עצמו ניסה לעזור לאטרקצ'י בתצהיר שהגיש לבג"ץ, ובו טען שהוא צריך להישאר בתפקידו, למרות עתירה שדרשה להדיחו, לאחר שמבקר המדינה מתח עליו ביקורת. אבל בג"ץ לא השתכנע, והוא הודח.
נתניהו ניסה לעזור לאטרקצ'י בתצהיר שהגיש לבג"ץ, ובו ניסה לטעון שהוא צריך להישאר בתפקידו למרות עתירה שדרשה להדיח אותו, לאחר ביקורת שנמתחה עליו על ידי מבקר המדינה. אבל בג"ץ לא השתכנע, והוא הודח
אטרקצ'י המשיך לדרך עצמאית בנדל"ן, ולאחר המשבר של 2008 הצליח לקנות מנאמן את השליטה באאורה. נכון להיום, שני בעלי תפקידים בחברה מוכרים לנתניהו: הדירקטורית נאוה שפר, אשתו של גיל שפר, ששימש בעבר כמנהל לשכת רה"מ; וגידי שמרלינג, סמנכ"ל ודירקטור, שהיה בעבר ראש מערך ההסברה במשרד רה"מ וגם בחודשים האחרונים שמו עלה כמועמד לייעץ לנתניהו.
אטרקצ'י מושך מהחברה שכר שנתי נמוך יחסית של 1.4 מיליון שקל, ומענק שנתי שיכול להגיע להיקף דומה, אך משרד עורכי הדין של אשתו סיגל אטרקצ'י קיבל ממנה במהלך השנים האחרונות סכום עתק של 34 מיליון שקל, ורשות ניירות ערך אף קנסה את החברה בגלל היעדר גילוי מספק על התשלומים האלה.
אאורה מציגה את עצמה כמובילה בהתחדשות עירונית בישראל, ורוב הפרויקטים שלה כאלה. במספרים, מדובר ב-13,400 יחידות דיור בסוג הפעילות הזה לבדו. לפני כשנה וחצי אאורה אפילו השיקה מכון על שמה, שמיועד לפעילות בתחום הזה במרכז הבינתחומי, ואת האירוע כיבדו בנוכחותם גם בכירי ליכוד, כמו השר יואב גלנט, ראש העיר ירושלים משה ליאון, והשר אמיר אוחנה.
אטרקצ'י עצמו דיבר בראיון שנתן לפני מספר ימים על התחדשות עירונית כדרך העיקרית לחדש את מלאי יחידות הדיור במרכז הארץ. ממש בפתח הראיון שנתן לאתר פאנדר הוא שטח את האני מאמין שלו:
"אני לא ממש רואה אפשרות לבנות במרכז, באזור תל אביב רבתי גבעתיים רמת השרון והרצליה, לא רואה אפשרות אחרת, אין מגרשים פנויים. מה זה פינוי-בינוי? אנחנו לוקחים בניינים ישנים, נמוכים, צפופים, שנבנו בסטנדרטים של לפני 60 שנה…. הורסים הכל ובונים מחדש".
בהמשך הוא צייר את עצמו כמי שבא לעזור לדיירים הקיימים לממש את החלום ולהגדיל את גודל ושווי הדירות שבידיהם:
"קודם כל אנחנו מחוברים לאנשים. אני רואה את הדיירים שותפים שלנו. אני משתף אותם בישיבות תכנון, אני יוצר זהות ובעיני אין ניגוד עניינים. אני דואג שיהיה שוויון מוחלט בין הדיירים, אין אפליה ביניהם, אז אנשים לא מרגישים שמישהו דפק אותם או מישהו קיבל יותר מהם וזה הפיצוח".
התיאור האידאלי הזה לא כל כך מסתדר עם המציאות, שבה יזמי הנדל"ן פועלים באופן אגרסיבי ועושים מניפולציות שונות כדי להביא לפינוי המיוחל. אבל ניחא. איכשהו, יצא ככה שכאמור, התחום של התחדשות עירונית שעליו אטרקצ'י משליך את יהבו, קיבל דחיפה רגולטורית משמעותית מהממשלה החדשה.
השווי של אאורה נחתך בחצי
לפי הדוח האחרון שהחברה פרסמה במאי, אאורה נמצאת בישורת האחרונה להשגת החתימות מדיירים שיסכימו לפינוי באזורים סופר-אטרקטיביים. כך, למשל, במתחם דפנה בתל אביב אאורה השיגה 60% חתימות מהדיירים, בפרויקט ברמת אביב ג' יש לה 66%, ובפרויקט גדול יחסית בקריית ביאליק יש לה 68%.
אם חוק ההסדרים יאושר ורף ההסכמה לפינוי ירד ל-66%, אאורה תוכל להוציא לפועל 4 פרויקטים באופן מיידי, ועוד כמה אחרים יתקרבו מאוד ליעד. זה אומר שלאטרקצ'י יש מאות מיליוני סיבות להביא את כחול-לבן להסכים לגחמות של נתניהו, כך שהממשלה תעביר סוף-סוף את התקציב ואת חוק ההסדרים.
האינטרס הזה גובר לנוכח העובדה שאאורה נמצאת ממילא במצב מאתגר. שוויה נחתך בחצי מתחילת השנה, והאג"ח שלה מדורגים BBB עם תחזית שלילית.
באפריל נכנסו איגרות החוב של החברה לרשימת מעקב בגלל נזילות חלשה ומינוף גבוה מדי, שמעמיד בסיכון את היכולת לפרוע בזמן את תשלומי האג"ח. אאורה יצאה מהרשימה בתחילת החודש, הודות לגיוס הון מבעלי המניות הקיימים, ומכירת קרקעות בפרדס חנה, בצומת סביון וברחוב שינקין בתל אביב.
על כך יש להוסיף, כמובן, את המשבר הכלכלי שמאט את קצב שיווק הדירות של כל הענף. עשרות אלפי משקי בית קיבלו דחייה בתשלומי המשכנתה והמפוטרים הרבים לא ירוצו עכשיו לקנות דירה. מצד אחד אאורה פועלת בעיקר באזורי ביקוש, אך ברור שחוסר יציבות פוליטית והליכה לבחירות וודאי לא יעזרו למשק לצאת מהמיתון ולחברה של אטרקצ'י לחמוק מכשל פירעון באגרות החוב שלה.
אאורה פועלת בעיקר באזורי ביקוש, אך ברור שחוסר יציבות פוליטית והליכה לבחירות וודאי לא יעזרו למשק לצאת מהמיתון ולחברה של אטרקצ'י לחמוק מכשל פירעון האג"ח שלה
נראה שבכל מה שנוגע לרגולציה ול"הסרת חסמים" בפרויקטים של דיור למגורים, אין לו סיבות להתלונן על המדיניות של הממשלה הנוכחית. לפי תגובת משרד המשפטים לאטרקצ'י אין הסכם ניגוד עניינים. בהינתן שכך, כיצד הצליח להפריד בין עיסוקו בנדל"ן לבין המעורבות שלו מול גורמים פוליטיים מתחילת כהונת הממשלה?
במשרד המשפטים מסרו את התגובה הבאה:
לא נמסרו לנו פרטים על הזיקה בין עו"ד אטרקצ'י ובין שרי הליכוד ועל כן בשלב זה הנושא לא נבחן על ידינו. נזכיר כי עו"ד אטרקצ'י אינו ממלא תפקיד ממשלתי, והוא אינו כפוף להנחיות היועץ המשפטי לממשלה.
מאטרקצ'י, הליכוד ושר האוצר טרם התקבלה תגובה.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם