לפי אחת ההנחות הרווחות בכלכלה הישראלית, משבר הדיור המתמשך בישראל נובע בעיקרו מהיצע הנמוך, ותוספת של עשרות אלפי יחידות דירות בכל שנה תסייע בהורדת המחירים. בהתאם לכך, בנק ישראל כבר חישב ומצא שכדי לבלום את ההתייקרויות, דרושות התחלות בנייה של 52 אלף יחידות דיור בשנה.
שתי ממשלות נתניהו האחרונות ניסו להרים את הכפפה, באמצעות תכנית "מחיר למשתכן" של שר האוצר הנוכחי משה כחלון (סיוע לרכישת דירה) והסכמי גג עם הרשויות המקומיות (עידוד בנייה) – ובעיקר בניסיון לפשט ולזרז את הליכי התכנון המסורבלים בישראל. אך גולת הכותרת של ההקלה בתכנון הייתה הותמ"ל – ועדה ארצית לתכנון ולבניית מתחמים מועדפים לדיור, בעיקר על אדמות מדינה.
הוועדה הוקמה לפני כחמש שנים, במהלך כהונתו של יאיר לפיד כשר האוצר, והיא פועלת במקביל לוועדות התכנון המסורתיות. וכך, בשנים האחרונות התבשרנו על תכניות לבנייתן של מאות אלפי דירות חדשות – רבות מהן אושרו בותמ"ל.
רק השבוע, למשל, דווח על תכנית להקמת אלפי יחידות דיור במתחם רכס-לבן בירושלים, על תמ"א לטבעון (1,540 יח"ד), על ותמ"ל במזרח יהוד (3,200 יח"ד), גבעת שמואל (5,600 יח"ד), נוה עוז בנתניה (1,215), לוד (6,000) ועוד.
ומה עם המחירים? במחצית השנייה של שנה שעברה התייקרות הדירות נבלמה, אך כעת המחירים שוב עולים: בחודשים אפריל-מאי עלו מחירי הדירות ב-0.5% לעומת החודשיים שקדמו להם, וב-1.6% לעומת החודשיים המקבילים אשתקד.
באופן רשמי, המנדט שניתן לפעילות הותמ"ל עומד לפוג באוגוסט הקרוב, כך ששרי האוצר והשיכון הבאים יוכלו לנווט את ספינת הדיור כראות עיניהם (כולל האופציה שנמצאת על השולחן, להאריך את פעילות הותמ"ל).
עם זאת ההערכה היא שגם הממשלה הבאה תמשיך בניסיונות הבנייה המואצים – באמצעות הותמ"ל או כלים אחרים. אך מה אם חלק גדול מהדירות הללו אינן נחוץ, והן מתוכננות בצורה שגויה שאינה מיטיבה עם הציבור?
"נתונים מופרכים"
זאת, בכל אופן, הטענה המרכזית של משה פישר, יו"ר "מטה המאבק לבינוי שפוי". לדבריו, "המדינה יצרה 'צורך' של 60 אלף יחידות דיור בשנה – אבל הנתון הזה מופרך. הם לא מביאים בחשבון שרוב הילודה שיוצרת את המכפילים האלה היא של חרדים וערבים. כמובן שצריך לדאוג להם, אבל לא בפתח תקוה או בחדרה.
"אני תומך בלב שלם בפתרון טוב ומסודר גם להם, אבל פה מנצלים את הוותמ"ל ומנהל התכנון כדי לקדם דרכם החלטות פוליטיות קשות לציבור כולו. לדוגמא, בסירקין הקטנה יש תכנון לבנות 4,500 יחידות דיור עבור היישוב אלעד, והן יהיו כעצם בגרון ליישוב החילוני כפר סירקין, עם משמעותיות חברתיות כלכליות וקריסת תשתיות.
פישר הוא אלוף משנה במילואים ויועץ גינון. מטה המאבק שהקים הוא מעין ארגון גג הכולל נציגי תושבים בעשרות יישובים בארץ, שמוחים על תכנון לקוי והיעדר תשתיות. לדבריו, ה"צורך" בהקמת עשרות אלפי יחידות דיור מתעלם גם מהעובדה ש"ישראלים צעירים עוזבים את הארץ כל שנה", ולדעתו יש להוריד דרמטית את המספרים האלה, שכן הם "מציגים לציבור תמונה לא נכונה".
פישר ותומכיו לא מכחישים שיש צורך להקים עוד דירות – גם אם פחות. אלא שלטענתם, מאחר שכבר יש מספיק היתרי בנייה קיימים, ייתכן שמינהל התכנון, שפועל תחת משרד האוצר, פועל משיקולים לא נכונים.
"ברור שצריך תוספת דירות, אבל המדינה אשמה בכך ולא האזרחים. למדינה יש עשרות מקומות עם היתרי בנייה, אבל לא בונים בהם", הוא אומר.
"למושב החקלאי גני יהודה, למשל, לקחו כבר לפני 15 שנה את כל האדמות, אחרי שאמרו לתושבים: 'עם כל הכבוד לשלושה-ארבעה חקלאים שיש כאן, אנחנו לוקחים את האדמות'. הבעיה היא שהשטח שלקחו מהם עומד ריק מאז".
אז למה בכל זאת, לדעתך, כן מתכננים בנייה במקומות אחרים?
"כי זה משרת יזמים, ואת כל אלה שעוסקים בענף. מקצים מיליארדי שקלים לתכניות כאלה ואחרות, אבל כל משרדי התכנון לא יודעים מה לעשות עם כל הכסף הזה, מרוב שהוא נופל עליהם.
"במקום לפתח תעסוקה בנגב ובגליל, אומרים 'יאללה בואו נכשיר עוד שטח פתוח בפתח תקוה ובחדרה. גם בירושלים, בהרצליה, בלוד ובפתח תקוה יש השתוללות של היזמים ושל המדינה. כולם בחגיגת בנייה, ושמים את התחבורה הרחק בסוף".
ממה נובע, לשיטתך, הבלגן שאתה מתאר?
"חלק מהתכניות עוברות כיום בוועדות התכנון המחוזיות, שאמורות להיות יותר מסודרות, וחלק בותמ"ל. יש המון שחקנים שמשפיעים על התכניות, תוך צמצום הרגולציה והחשיבה התכנונית, כך שמי שרוצה לבנות מקבל הקלות.
"ההקלות האלה מאפשרות למדינה להראות ש'אנחנו מתמודדים עם הבעיה של המחסור בדירות ויוקר הדיור'. אבל בעצם מה שקורה זה שראשי הרשויות, הקבלנים והיזמים הפכו להיות השחקנים הדומיננטיים בכל הסיפור הזה. זה רעיון טוב להילחם בביורוקרטיה, אבל הלכו פה לקיצוניות השנייה".
מה לדעתך הבעיה בותמ"ל עצמו?
"הותמ"ל הוא גוף שלקח לעצמו הרבה סמכויות. הוא מקצר תהליכים בכך שהוא אומר 'אני אתכנן ואני אאשר, ואני גם אגדל את המרכיבים, ואבחר אותם, ואוריד את החסמים. התחושה שלי היא שמבחינתם המטרה מקדשת את האמצעים.
"כתוצאה מכך, כבר רואים את הטעויות שמינהל התכנון עושה בהמון מקומות. מדובר בשגיאות קשות מבחינת תשתיות התחבורה, באי-שילוב פתרונות הסעת המונים, וביצירת שכונות מכוערות, שאינן נוחות ואינן נעימות למגורים".
למה הכוונה בשכונות מכוערות?
"בהמון מקומות יש הזדמנות לעשות משהו יפה שיתאים ל-2019, אבל כשהתכנון שבלוני, דל, רזה וחסר השראה, יוצרים עוד ועוד קוביות וקופסאות מכוערות וחסרות שמחה. הרי צריך לפתח גם מרחב ציבורי יפה וירוק, וגינות ציבוריות, אבל אין את זה. מתייחסים לציבור בחוסר כבוד, בזלזול, וזה פשוט נורא".
"בבתי המשפט יש בעיה לדון בחוקי התכנון והבנייה שירשנו מהבריטים. המצב הוא שהשופטים עצמם לא מומחים בכל תחום, ומאחר שזה אחד התחומים המורכבים ביותר, יש נטייה לקבל את אימת המלכות והשלטון"
אחת הדוגמאות לזלזול הזה, לדעת פישר, היא ראש העין. "מדובר באזור ביקוש טוב, במרכז הארץ. יש שם כבר דירות שבנייתן הסתיימה, ושהקבלן כבר מוכן לתת מפתח, אבל ברשות המקומית ובמינהל התכנון לא נותנים אישור על גמר העבודה, כי אין עדיין גן ילדים או בית ספר. בעצם, אין כאן שילוב של כל הכוחות שאמורים ליצור את התשתיות הנדרשות, כולל כבישים ותחבורה ציבורית, לפיתוח האזור".
פישר, 65, ומטה המאבק שבראשו הוא עומד, פועלים בסתירה ל"רוח המפקד" של כחלון, שביקש לקדם תכניות בניה מהירות. מטה המאבק כולל כמה עשרות חברי עמותה, שמשלמים דמי חבר. לדבריו, כולם פועלים בהתנדבות והמטה אינו מזוהה עם מפלגה כזו או אחרת. המטה כן מלווה על ידי מתכננים ואדריכלים, ופועל במקביל בתמיכה עממית של תושבים ברשתות חברתיות ובהפגנות בשטח.
פישר מסביר כי מטרת העל שלהם היא לקחת חלק "בהנחתות התכנוניות שמגיעות מלמעלה", ולגרום ליותר שיתוף ציבורי בהליכי התכנון. אם זה לא קורה, הוא מוסיף, הכוונה היא להתעמת עם מוסדות התכנון בבתי המשפט.
כרגע הם בעיקר רוצים לבטל את הותמ"ל, שנחשבת לסיירת של מטה הדיור, שבראשו עומד זאב ביילסקי, ולהפסיק את ה"תכנון הדורסני" שלהם.
"צריך להוריד את הכפפות מול ביילסקי וחבורתו", אומר פישר. "אני צופה עתיד רע לילדים שלנו בתכנון התכנון והדיור, ואני איש אופטימי".
חברים שלי וחברים של חברים שלי. גם אצלכם בונים על יד הבית או על הבית שלכם בנין רב קומות . אבל אם תתבוננו מסביב תבחינו…
פורסם על ידי Maya Ben Zion ב- יום שני, 9 באוקטובר 2017
התושבים מתנגדים
פישר ואנשיו נהנים מתמיכה גוברת של פסימיים נוספים, ורוב תכניות הבינוי החדשות נתקלות בהתנגדויות של תושבים בשטח. בימים האחרונים היו אלה אנשי כפר ביל"ו, שמחו על הפקעת האדמות החקלאיות שלהם בידי הותמ"ל.
גם בכפר מגשימים חוששים החקלאים לאבד אדמות לטובת הקמת שכונה חדשה של יהוד, ותושבי פתח תקווה וסירקין מחו על תכנית הבנייה באזורם, בעיקר מחשש לפקקי ענק. כולם פועלים במקביל, ומקיימים קשר עם מטה המאבק.
בסך הכל מדובר בכ-60 יישובים שבהם התושבים הפגינו, הגישו התנגדויות, ובחלק מהמקרים גם פנו לבתי המשפט. לעתים המאבקים האלה גם מצליחים: בכפר סבא הצליחו התושבים לבלום תכנית לעוד 50 אלף תושבים, שיתווספו ל-100 אלף הקיימים, ויצופפו את העיר מבלי לקבל תשתיות מתאימות.
אלא שבמקרים רבים התושבים מתקשים לעמוד מול המדינה והיזמים. בחודש שעבר נדחו עתירות נגד הותמ"ל להקמת יחידות דיור בעכו, באפולוניה (הרצליה) ואושרה הפקדת תכנית הענק לבניה בסירקין, (8,000 יחידות דיור), על אף התנגדות של עיריית פתח תקוה בעצמה.
"בבתי המשפט יש בעיה לדון בחוקי התכנון והבנייה שירשנו מהבריטים", סבור פישר. "המצב הוא שהשופטים עצמם לא מומחים בכל תחום, ומאחר שזה אחד התחומים המורכבים ביותר, יש נטייה לקבל את אימת המלכות והשלטון".
למרות הדינמיקה הזו, העתירה של הקיבוצים רמת יוחנן ואושה כן התקבלה, ומנעה העברת כ-1,500 דונמים של שטחים פתוחים וחקלאיים.
פסק הדין הדרמטי קבע שהחוקר מטעם הותמ"ל, שאמור לשמוע התנגדויות, היה בניגוד עניינים ושיש הסתברות של אחד לטריליון לכך, שדווקא הוא נבחר באופן "מקרי" לכהן בתפקיד 13 פעמים מתוך 36 פעמים שמונו חוקרים לתכניות ותמ"ל.
ראשי הערים מורדים
התושבים והפעילים החברתיים לא לגמרי לבד בסיפור הזה. גם חלק מראשי הערים הגיעו למסקנה שתוספת של אלפי תושבים עלולה למוטט אותם כלכלית, בהנחה שלעיר לא יוקצו שטחי מסחר ותעסוקה (שעבורם אפשר לגבות יותר ארנונה), וזה עוד לפני שמדברים על תקציבים לתשתיות, חינוך ותחבורה.
ואכן, בחודשים האחרונים החליטו ראשי הערים של חיפה, בת ים, גבעתיים, אשקלון, יבנה ונתיבות, לעצור תכניות בנייה קיימות והודיעו על התנגדותם לבנייה החדשה, אף שהתחייבו עליה מול הממשלה בהסכמי הגג ובהתחדשות עירונית.
לדברי פישר, "ראשי ערים שחתמו על הסכמי הגג, וגם כאלה שלא חתמו עליהם, רואים שלמרות ההבטחות הם לא קיבלו מהמדינה סכום כסף גדול גם אחרי שנתיים- שלוש מהחתימה, ומבינים שהערים ייהפכו לגירעוניות ללא הכסף הזה.
"אין להם מספיק אזורי מסחר ותעסוקה, שיכניסו להם ארנונה גבוהה יותר, וברור שמסכומי הארנונה של הדירות הם לא יוכלו לממן את ההוצאות השוטפות ויצברו חובות כבדים. ככה בדיוק קרה בקרית ביאליק, וראש העיר, אלי דוקורסקי, אמר: 'אני חתמתי ואני מצטער. אל תחתמו על הסכמי הגג – זו מלכודת דבש'".
דברים דומים אמרה לאחרונה גם ראשת עיריית בית שמש, עליזה בלוך, שחוששת שאם מספר תושבי העיר יוכפל בעשור הקרוב לרבע מיליון, היא תתקשה לשרוד כלכלית: "יפה שבניתם פה דירות, אם אם אתם רוצים עיר שלא תלויה במדינה, חייבים לחזק את העיר בחינוך, תחבורה ותעסוקה".
התכניות לעתיד
כמי שמחזיקה 93% מהקרקעות במדינה, הממשלה היא השחקן המשפיע ביותר על שוק הדיור. עם זאת, למעט בלימה לכמה חודשים אשתקד, הממשלה לא הצליחה להוריד את מחירי הדיור וכנראה שלא תתחייב לעשות כן בעתיד.
גם הריבית הנמוכה לא מבשרת שינוי במגמה, וביוני האחרון הבנקים חילקו משכנתאות בהיקף שיא של 4 שנים. וכך, הממשלה הבאה היא שתצטרך להכריע לגבי מספר תכניות שיקבעו את היקף התחלות הבניה בשטח.
כבר השבוע התקיים דיון בנוגע להמשך דרכה של תמ"א 38, וראש מטה הדיור זאב ביילסקי החליט שהיא תימשך גם בשנה הבאה, עם מקצה שיפורים והתאמות. זאת, למרות התנגדות מנהל התכנון בראשות דלית זילבר, שהעדיפה תוכניות פינוי-בינוי שמאפשרות יותר תכנון של מבני ציבור.
תמ"א 38, שמיועדת בעיקר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הוסיפה על הדרך עוד אלפי יחידות דיור. התכנית ספגה ביקורת בשל כך שהתממשה בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ, במקום בערים בפריפריה, שבהן באמת קיים סיכון לרעידות אדמה, (קרית שמונה, טבריה, בית שאן ואילת).
במקביל, תכנית "מחיר למשתכן" עשויה לסיים את דרכה לאחר שהושקעו בה כ-7 מיליארד שקל, שעודדו זוגות צעירים לרכוש דירה. אלא שרק שליש מהזוכים בהגרלות מימשו את זכייתם ורבים מהם עשו זאת להשקעה.
גם כאן, אחת הטענות הייתה שהזכייה בדירה באזור ביקוש נתנה הטבה ממשלתית של מאות אלפי שקלים יותר מאשר דירה בפריפריה, וממילא אפשר למקד את המאמצים בדיור להשכרה ארוכת טווח ("ההשקעה הייתה בעיקר במקומות הלא נכונים, באזורי חוסר ביקוש, כך שבפריפריה עומדות כיום אלפי דירות ריקות של דיור למשתכן", טוען פישר).
כאמור, המנדט שניתן לותמ"ל עצמו אמור לפוג בסוף הקיץ, איך בינתיים ממשיכים שם ב"עסקים כרגיל", ואולי מגבירים קצב בניסיון לגרוף קופונים בקלפי.
"חודש וחצי לפני הבחירות", אומר פישר, "הותמ"ל ממשיך להריץ תכניות. לי זה נראה שהם עובדים שם כמו מטורפים. זאת, לעומת משרדי החוץ והבריאות, שם נוקטים עיצומים ושובתים".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם