הסיבה המרכזית לעליית מחירי הנדל"ן

מחירי הדיור. אילוסטרציה (צילום: iStock)
iStock
מחירי הדיור. אילוסטרציה

לפחות פעם בשבוע, כל אחד ואחת מאיתנו נתקלים באחד מערוצי התקשורת השונים בכתבה, מאמר, פרסומת או ציוץ כלשהו, שמדברים על מחירי הנדל"ן ועל הבעייתיות בעלייה הבלתי נפסקת. יש המון סיבות לעליית המחירים אך חשוב מאד לדבר על הסיבה המרכזית. הייתי קורא לזה "הפיל שבחדר" והוא (מוסיקת תופים ברקע): מס רכישה על דירה שנייה ומעלה.

כולם מדברים על מחירי הנדל"ן ועל הבעייתיות בעלייה הבלתי נפסקת. יש המון סיבות לעליית המחירים, אך חשוב מאד לדבר על הסיבה המרכזית. הייתי קורא לזה "הפיל שבחדר", מס רכישה על דירה שנייה ומעלה

מס רכישה על דירה שנייה ועל כל דירה נוספת הוא מקסימום 10%. למה?

הסיבות הן רבות, ותמיד אפשר להוסיף עוד סיבות ולהמשיך לקשקש למה חשוב שהמס ישאר כל כך נמוך. ברור לכל הדיוט שמס נמוך על מוצר מעודד את הצריכה של אותו מוצר. ברור לנו שככל שהמס יהיה יותר נמוך על רכישת דירה כך יותר אנשים יקנו עוד ועוד דירות, כאפיק השקעה בטוח עם פוטנציאל אדיר לרווחים אסטרונומיים תוך תקופה קצרה יחסית.

במקרה הנוכחי הביקוש לדירות בישראל גובר על ההיצע, למרות שכל הזמן בונים. הסיבה המרכזית לכך היא מאות אלפי דירות שנקנות להשקעה ויוצרות מחסור תמידי וממאיר בדירות, בעיקר לקוני דירות יחידות ולמשפרי דיור, זוגות צעירים ומשפחות באמצע החיים, שהחלום הנדל"ני הקטן שלהם מסתכם בדירה חדשה במקום הישנה, עם עוד חדר או שניים, ואם יש מצב, נוף נחמד ומרפסת.

חלום זה נראה רחוק מתמיד ככל שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות. השאלות החשובות שצריך לשאול הן, למה לא מעלים את המס על רכישת דירה שנייה (ושלישית ורביעית וכן הלאה) באופן דרסטי, ומי בדיוק מרוויח אם מחירי הדירות ישארו גבוהים כל הזמן, וימשיכו לנסוק כלפי מעלה.

המדינה

נתחיל קודם כל מהמדינה – ככל שמחירי הנדל"ן עולים כך המסים הנגבים עולים. אחוז הגבייה מתוך הסכום נשאר אותו סכום, אך ברור לכולם ש-5% מדירה של שני מיליון הוא הרבה יותר כסף מ-5% של דירה שעולה מיליון. משרדי השיכון והבינוי ומשרד האוצר הם המרוויחים הגדולים מעליית המחירים, ובנוסף רשות מקרקעי ישראל שמעלה את מחיר הקרקע לבנייה בהתאם לעלייה במחירי הדירות ולעליות בביקוש.

הביקוש לדירות בישראל גובר על ההיצע, למרות שכל הזמן בונים. הסיבה המרכזית לכך: מאות אלפי דירות שנקנות להשקעה ויוצרות מחסור תמידי וממאיר בדירות

הבנקים

ככל שיותר אנשים לוקחים הלוואות וככל שההלוואות יותר גדולות, הבנקים ירוויחו הרבה יותר מהריביות שלוקחי המשכנתאות ישלמו. יותר מכך, ככל שאנשים יקחו משכנתאות יותר גדולות הם יתחייבו לבנק ליותר שנים ויהיו כבולים אליו. כך הבנק למעשה מאבטח את הכנסותיו לעשרות שנים קדימה ונשען במידה גוברת והולכת על המשכנתאות כאפיק רווחים שלא  ניתן לוותר עליו.

הקבלנים

קשה מאד להבין עלות של בניית דירה. אנחנו לא יודעים אף פעם כמה באמת קבלן משלם לעובדים, כמה בשחור, כמה עם תלוש, כמה לעובד ישראלי, כמה לעובד פלסטיני, כמה לסיני, יש חור שחור של מידע.

אין לנו מושג כמה משלם קבלן עבור חומרי הבנייה. אין לנו מושג כמה עולה לקבלן טון של חול, טון של מלט, טון ברזל , ריצוף וכדומה. אינספור קומבינות, אינספור תחשיבים ואינספור תשובות. לעולם לא נדע.

מה שאנחנו כן יודעים זה, שההבדלים בין מדד המחירים לצרכן לבין מדד תשומות הבנייה הם מאד גדולים לאורך עשרים שנה האחרונות, פער של בערך 25-30 % לטובת עליית מדדי תשומות הבנייה. ועם זאת, קשה מאד לדעת את האמת.

נתון אחד אנחנו כן יודעים. כל פעם שמדברים על העלאת המס לרוכשי דירות להשקעה – הקבלנים מיד קופצים ואומרים שזה לא ישנה שום דבר ולא ישנה את התמונה וחבל לכולנו על הזמן. אבל למה הם קופצים כל כך מהר על מנת למסמס את נושא העלאת המס לרוכשים להשקעה? המסקנה הברורה היא שמס נמוך שמוטל על רוכשי דירה שנייה ומעלה מעודד את שוק הנדל"ן לנסוק למעלה למעלה ללא יכולת עצירה.

קשה מאד להבין עלות של בניית דירה. אנחנו לא יודעים אף פעם כמה באמת קבלן משלם לעובדים, כמה בשחור, כמה עם תלוש, כמה לעובד ישראלי, כמה לפלסטיני או לסיני. חור שחור של מידע

המפסידים

המפסידים הם ציבור הקונים, המעמד הבינוני. המעמד הנמוך. עשירים אף פעם לא נפגעים ממהלכים של העלאת מיסים, הם פשוט מעבירים את הכסף לחו"ל.

בכתבה של אריק מירובסקי בגלובס אנחנו נחשפים לנתונים מדהימים: 253,508 אזרחים ישראליים מחזיקים שתי דירות, 51,448 ישראלים מחזיקים שלוש דירות, 13,259 מחזיקים ארבע דירות, 4403 ישראלים מחזיקים חמש דירות, 1876 מחזיקים שש דירות, 846 מחזיקים שבע דירות, 460 מחזיקים שמונה דירות, 258 מחזיקים 9 דירות, 511 חזיקים 10 דירות ומעלה. נתונים פשוט מדהימים.

יש בשוק הנדל"ן בישראל מאות אלפי דירות שמחכות לצאת לשוק אבל נמצאות בידיים של משקיעים. תופעת המשקיעים יוצרת בועה מעוותת בשוק הנדל"ן בישראל. בועה שמתוחזקת על ידי הפוליטיקאים, הקבלנים והבנקים, אמרנו כבר "הון שלטון"?  ושכל אחד יגיע לתובנות מה ההמשך.

הפיתרונות לבעיה זו צריכים להיות משולבים:

  1. העלאת המס על רכישת דירה שנייה ומעלה ל50% , במילים אחרות, כל דירה נוספת שאדם קונה מעבר לדירה שבה הוא ומשפחתו חיים, הוא ישלם מס כל כך גבוה שלא תהיה לו שום מוטיבציה להשקיע באפיק הנדל"ן. עלייה כל כך קיצונית פשוט תצנן לחלוטין את שוק הנדל"ן ואולי אף תקפיא אותו, ענף הנדל"ן יעבור טלטלה, דיאטה רצינית ביותר מבחינת כמות הכסף שמוזרמת לענף, אחרי הטלטלה ענף הנדל"ן יחזור למימדים הגיוניים. הבנקים ירוויחו פחות וגם מדינת ישראל. המחירים יתחילו לחזור לשפיות.
  2. יופחת משמעותית מס המכירה לבעלי דירות להשקעה (ואולי אף יבוטל לתקופה מסוימת בהוראת שעה של הממשלה). צעד זה יעודד משמעותית מכירת דירות בעשרות אלפים בזמן קצר. השוק יוצף בדירות למכירה ויתחיל להצטנן.
  3. יועבר חוק לפיקוח על שכר דירה בכל רחבי הארץ, המדינה תעודד בנייה למטרות השכרה לטווח ארוך (במחירים מפוקחים) ותייצר ביקושים גדולים לדירות להשכרה ולא למכירה.

שלושת הצעדים הנ"ל יהיו כואבים להרבה אנשים אבל יביאו הקלה להרבה יותר אנשים ולמשק הישראלי, אפילו יהיה סיכוי לקצת יותר שוויון בחברה הישראלית, שנמצאת באחד המקומות הגבוהים ביותר בעולם המערבי בחוסר השוויון החברתי.

הצעדים הנ"ל יכאיבו לרבים, אבל יביאו הקלה לרבים עוד יותר ולמשק הישראלי. אפילו יהיה סיכוי לקצת יותר שוויון בחברה הישראלית, שממוקמת גבוה בחוסר השוויון החברתי

אבא ואמא רוצים לתת לילד החמוד שלהם דירה, שיתנו לו את הכסף והוא יהיה זה שקונה , בצורה אמיתית. גימלאי רוצה הכנסה קבועה בשביל הכסף שלו , לא בנדל"ן בשנים הקרובות.

לא חסרות דירות במדינת ישראל. חסר אומץ ותעוזה למנהיגות הישראלית.

יונתן אורון, בן 43, גר בכפר ורדים בגליל. נשוי ואב לשלושה. בשנים האחרונות עובד כמורה להסטוריה. בעל תואר ראשון במדע המדינה מהאונ' העברית ותואר שני במנהל ציבורי מאונ' תל אביב. כותב וכותב בזמנו הפנוי. לאחרונה כתב ספר פרוזה שמחפש עדיין בית לצאת לאור. אוהב להיות בים ומחכה נואשות שיפתחו השמים לטיסות לחו"ל. חושב שאנו בעיצומה של מלחמה על דמותה של מדינת ישראל בדורות הבאים.

פוסטים המתפרסמים בבלוגים של זמן ישראל מייצגים את כותביהם בלבד. הדעות, העובדות וכל תוכן המוצג בפוסט זה הם באחריות הבלוגר/ית וזמן ישראל אינו נושא באחריות להם. במקרה של תלונה, אנא צרו קשר.

תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך

comments icon-01
1
מס רכישה גבוה על דירה שנייה הוא פתרון לטווח קצר אבל לטווח ארוך יש כשל לוגי במחשבה שאם לא יקנו דירות להשקעה מחירי הדירות ירדו. הרי מי שיש לו שתי דירות משכיר אחת מהן למישהו אחר. כלומר, כמ... המשך קריאה

מס רכישה גבוה על דירה שנייה הוא פתרון לטווח קצר אבל לטווח ארוך יש כשל לוגי במחשבה שאם לא יקנו דירות להשקעה מחירי הדירות ירדו. הרי מי שיש לו שתי דירות משכיר אחת מהן למישהו אחר. כלומר, כמות הדירות הכוללת בישראל לא תשתנה פשוט יהיו פחות דירות להשכרה. ומה יעשו אז שוכרי הדירות?
חלק יסכימו לעליית השכירות כי לא תהיה ברירה בהיצע מוקטן. וחלק יקחו משכנתאות עוד יותר גדולה וינסו לקנות דירות ואנחנו יודעים מה קורה למחיר אם הביקוש עולה.
בקיצור עוד פתרון קסם פופוליסטי.

עוד 945 מילים ו-1 תגובות
סגירה