ברקע לשיא במשכנתאות: התייקרות השכירות

המשכנתאות שלקחו השנה אזרחי ישראל צפויות להגיע לשיא של 70 מיליארד שקלים ● הסיבה המרכזית לכך היא הריבית הריאלית הנמוכה במשק, אבל יש גם סיבות נוספות ● המשמעות - הזוגות הצעירים ממושכנים בהמוניהם ● גם הפערים בהכנסות חזרו להתרחב

26/11/2019 12:00
אילוסטרציה (צילום: istockphoto)

בשלוש השנים האחרונות היקף המשכנתאות עולה בהדרגה, והשנה הנוכחית ככל הנראה תסתיים בהיקף שיא של כ-70 מיליארד שקל להלוואות על דירה.

בנק ישראל פרסם היום את הנתונים המעודכנים לסוף אוקטובר, מהם עולה שהישראלים נטלו בחודש החולף משכנתאות בהיקף של כ-4.4 מיליארד שקל.

בניכוי עונתיות ועיתוי חגי תשרי, מדובר בסך הכל ב-6,000 משכנתאות בהיקף של כ-6 מיליארד שקל. רוב ההלוואות, בהיקף יותר מ-3 מיליארד שקל, מימנו בין 45% ל-75% מערך הדירות שנרכשו.

בגלל הריבית

הסיבה המרכזית לעלייה העקבית בנטילת ההלוואות למגורים נובעת מהריבית הראלית הנמוכה, ששיעורה עומד כיוםה על 1.2% בלבד, לאחר שנחתך כמעט בחצי בשלוש השנים האחרונות.

אתמול החליט בנק ישראל להשאיר את הריבית בלא שינוי ברמה של רבע אחוז.

מצד אחד, הבנק המרכזי נמצא תחת לחץ גובר והולך להוריד ריבית, בדומה לבנקים מרכזיים בעולם, שמנסים לפחת את המטבעות שלהם וכתוצאה מכך שולחים לישראל הון ספקולטיבי שמושקע בשקל המתחזק.

מצד שני, הורדת ריבית נוספת תנפח עוד יותר את היקף ההלוואות לרכישת נדל"ן, וממילא אין כמעט לאן לרדת, כך שזו התחמושת האחרונה של הבנק, ולכן הוחלט לדחות את ההורדה לאחת הפעמים הבאות.

במקום זאת, הבנק המרכזי רוכש ביממה האחרונה דולרים בהיקפים גדולים, כדי לנסות להחליש את השקל, אם כי לטווח הארוך זה כנראה לא יעזור.

נתוני הבנק מראים גם הכפלה של מיחזור משכנתאות קיימות לעומת המצב שלפני שלוש שנים, וזה נובע מהתחרות הגוברת בין הבנקים, שיכולים לתת משכנתאות גם ללקוחות שמנהלים חשבון אצל המתחרים

החלק הגדול של המשכנתאות באוקטובר, בהיקף של כמעט 2 מיליארד שקל, ניתן לדירות בשווי של 1.2 עד 2 מיליון שקל. במלים אחרות, מעל 40% מהמשכנתאות ניתנו לרכישת דירות בסכום זה של 1.2 עד 2 מיליון שקל.

הנתונים משקפים עול גובר והולך על רוכשי דירות מקרב זוגות צעירים, שלפני שלוש שנים כמעט שליש מהם קנו דירות בעד 1.2 מיליון שקל, והשנה פחות מחמישית מההלוואות ניתנו לדירות בסכום זה.

רוב המשכנתאות, בהיקף של כ-3 מיליארד שקל, ניתנו למי ששעבדו בין 20% ל-40% מהכנסתם החודשית עבור החזר ההלוואה.

סיבה נוספת לנסיקה בהיקף המשכנתאות היא ההנחה לרכישת דירות מסובסדות במסגרת תכנית מחיר למשתכן. בחודשים האחרונים הזוכים בהגרלות הגיעו לשלב שבו הם לוקחים את ההלוואה לרכישת הנכס.

נתוני הבנק מראים גם הכפלה של מיחזור משכנתאות קיימות לעומת המצב שלפני שלוש שנים, וזה נובע מהתחרות הגוברת בין הבנקים, שיכולים לתת משכנתאות גם ללקוחות שמנהלים חשבון אצל המתחרים.

ברקע: התייקרות השכירות

הריצה לרכישת דירה מתודלקת גם על ידי עליית מחירי השכירות, שמגבירה את ההעדפה של השוכרים לשקול רכישת דירה.

לפני מספר ימים דיווחה על הלמ"ס על עליה של 1% במחירי השכירות ברבעון השלישי של השנה, לעומת המקביל אשתקד.

בנוסף לכך, גם הערכות על צפי להמשך ההתייקרויות בשוק הדיור, כמו של שמאי המקרקעין למשל, מגדילה את המוטיבציה של השוכרים לרדת מהגדר ולרכוש דירה. כל זה אחרי שבעשור האחרון הדירות בישראל התייקרו בכ-130%, שהוא הקצב הגבוה ביותר במערב.

הפערים מתרחבים

עליית ערך הדירות מגדילה גם את פערי העושר בין אלה שהצליחו לקנות דירה לאלה שלא. במקביל, גם הפערים בהכנסות השוטפות חזרו להתרחב בשנה החולפת, אחרי שירדו מעט בשלוש השנים שלפני כן.

מנתונים שפירסמה היום הלמ"ס עולה, כי מדד ג'יני לאי שוויון בהכנסות הסתכם ב-2018 ב-0.35 נקודות, ששיקפו עליה באי שוויון לעומת השנה שלפני כן. כאמור, מדובר בהיפוך מגמה, כאשר בין השנים 2014 ל-2017 אי השוויון בהכנסות דווקא ירד. מהנתונים עולה עוד, כי העשירון העליון נהנה מהכנסות גבוהות פי 8.4 מהעשירון התחתון, ומוציא רק פי 2.4 יותר מהעשירון הנמוך.

הפרטת שירותי הבריאות מביאה לכך שההתייקרות המשמעותית ביותר היא בהוצאות הבריאות, שעלו ביותר מ-5%. שלושת העשירונים התחתונים לא מצליחים לסגור את החודש, והוצאותיהם גבוהות מההכנסה. כך למשל, משק בית בעשירון השלישי מכניס קצת פחות מ-10,000 שקל נטו לחודש, ומוציא קצת יותר מזה. לעומת זאת, משק בית בעשירון העליון מכניס מעל 40 אלף שקל בחודש, ומוציא כמעט חצי מזה בלבד.