מודעות בתקשורת וברשתות החברתיות מציעות שפע הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל, ותחת ההגדרה הזו הכל הולך: בית באתונה, וילה בקפריסין, דירה במרכז בודפשט, צימר ביער השחור בגרמניה או פנטהאוז בשכונת וומבלי בלונדון.

המצגות וההדמיות של משווקי הנדל"ן בוהקות באור נגוהות, ושופעות בהבטחות לתשואות בשמיים, ואלה הופכות כל ישראלי עם 150 אלף שקל פנויים, לטרף קל למוכרי החלומות בחו"ל. הסיבה העיקרית שמדרבנת את הישראלים לפזול לנדל"ן בחו"ל היא הריבית האפסית במשק, שגורמת לכך שהשקעה כספית בנכסים סולידיים חלופיים, כמו פיקדונות או איגרות חוב, בקושי מניבה החזר.

אבל גם העלייה במחירי הנדל"ן בארץ תורמת למירוץ לרכישת נכסים בחו"ל. אמנם מחירי השכירות בישראל עולים, אך בקצב איטי יותר ממחירי הדירות לרכישה, שביצעו בעשור האחרון קפיצה נחשונית של 130%. מי שיכול לקנות ולהשכיר את הדירה בישראל, מתקשה לקבל עליה יותר מכ-3% תשואה שוטפת.

עד לפני עשור, רכישת דירות בחו"ל הייתה נחלתם של ישראלים מעטים. המהפך החל ב-2015, כשבניסיון לצנן את השוק המקומי, העלתה הממשלה את מס הרכישה על דירות להשקעה, וניסתה למסות בעלי דירה שלישית ומעלה, במהלך שנבלם לבסוף על ידי בג"ץ.

לפי בנק ישראל, ההשקעות הישירות של משקי הבית בנדל"ן בחו"ל קפצו אשתקד ב-64% ליותר מ-1.8 מיליארד דולר. ההערכות הן שהטירוף הזה צפוי רק לגדול, לנוכח העובדה שהבנק המרכזי נמצא בלחץ להוריד את הריבית עוד יותר, ובכך מעודד עוד ועוד ישראלים לנסות את מזלם ככרישי נדל"ן ששוחים למרחקים.

כדי להתנסות בספורט הלאומי החדש, שוחחנו עם כמה משווקי נדל"ן בחו"ל, הקשבנו רוב קשב לחלומות שהם מציעים לרוכשים המזדמנים, ופנינו למומחה שיסביר לנו מה כדאי לבדוק אם בכל זאת מחליטים להשקיע בנדל"ן בחו"ל.

חסמי כניסה נמוכים

אחד היעדים הלוהטים של הנדל"ניסט המצוי היא יוון, שמתאוששת בשנים האחרונות ממשבר חובות לאומי קשה, שריסק את מחירי הנכסים וזימן ישראלים רבים להיכנס לתחום, כיזמים, משווקים, ומשקיעים.

מודעה גדולה ב"ידיעות אחרונות" בישרה על כנס שהתקיים בנובמבר באתונה בחסות קבוצת ידיעות אחרונות עצמה, תחת הכותרת "ממריאים להצלחה".

בכנס, שכאילו עסק בהתאוששות העסקים מהמשבר הכלכלי, אבל למעשה היה הזמנה להתוודע להזדמנויות השקעה בנדל"ן, השתתפו, בין היתר, השר היווני לפיתוח, אדוניס ג'אורגיס, והפרשן הכלכלי של העיתון, סבר פלוצקר, שהרצה על המשבר היווני ועל השלכותיו העסקיות. כמובן, שהיו שם גם יזמי ומשווקי נדל"ן.

אחת המשתתפות בכנס הייתה חן ירקוני, שהוצגה כ"יזמית ומשקיעה בתחום הנדל"ן, מנכ"ל ובעלים של חברת Bryte Investments", העוסקת בליווי וייעוץ למשקיעי נדל"ן באתונה.

"ב-250 אלף שקל אתה קונה בארץ אולי חניה. שם אתה קונה דירה שרשומה על שמך, ובבוא העת אם תחליט שאתה משכיר אותה, תקבל דמי שכירות כל חודש. ברגע שתרצה למכור את הדירה, זה יהיה במחיר גבוה מזה ששילמת"

בשיחת טלפון למשרד היפואי של ירקוני, ענתה אחותה הילה. היא סיפרה שהשתיים נכנסו לתחום הזה לפני כשנתיים, וכי שתיהן רכשו דירות בחו"ל לפני שהתחילו להציע נכסים לאחרים.

"בינתיים, השוק מוכיח את עצמו ונמצא במגמת עליה", אמרה הילה ירקוני. "היתרון שם הוא שבגלל המשבר שהם עברו אנחנו עדיין יכולים לקנות שם, ובמחירים טובים".

האחיות ירקוני בעצם חדשות בעסק הזה, שמאופיין בחסמי כניסה נמוכים. לא צריך תארים מפוצצים או ניסיון רב כדי לפעול בשוק זה, ואין בכך כל רע, להפך, מה גם שאתונה קרובה מאוד.

ירקוני הציעה לנו לקנות דירה באתונה, לשפץ, להשביח ולמכור אותה, או לחלופין לקנות דירה ולהשכיר אותה לטווח קצר ב-airbnb, לטווח בינוני של 3-4 חודשים או להשכיר לטווח ארוך.

מי מנהל את הנכס?

"אנחנו עושות הכל, מא' ועד ת', מאיתור נכס שמתאים לך, ועד ההשבחה שכוללת את השיפוץ. יש לנו עורכת דין, נוטריונית, רואה חשבון, וצוות שלם שדואג לכל הליווי של העסקה במשך שנה. אם אחרי שנה תרצה, תוכל להמשיך ולקבל את השירות מאיתנו או לעשות הכל בעצמך".

מה סדר הגודל של המחירים?

"הסכום ההתחלתי נע בין 200-300 אלף שקל, כולל הכל. אנחנו לא גובות עמלה, אלא סכום של 3,600 יורו, ובתמורה מספקות ליווי מלא למשך שנה.

"חוץ מלפתוח חשבון בנק, אנחנו דואגות לעשות הכל. הלקוח צריך לטוס לשם רק פעם אחת, בגלל שהם רוצים לבדוק שלא מלבינים הון.

"את המסים משלמים רק ביוון ולא בישראל, כך שגם אם תקנה ותמכור את הנכס אתה מושך את סכום המכירה לחשבון היווני, ולא משלם עליו מס בארץ".

על איזה תשואות אנחנו מדברים?

"מינימום 6%-7% נטו, ואנחנו משתדלות שהתשואה תהיה גבוהה יותר. בארץ אתה יכול להגיע לתשואות מקסימום של 3.5%-4% על סכומים מטורפים.

"ב-250 אלף שקל אתה קונה בארץ אולי חניה. שם אתה קונה דירה שרשומה על שמך, ובבוא העת אם תחליט שאתה משכיר אותה, תקבל דמי שכירות כל חודש. ברגע שתרצה למכור את הדירה, זה יהיה במחיר גבוה משמעותית מזה ששילמת".

נשמע נהדר. בהמשך לשיחה שלחה ירקוני מייל עם עסקות לדוגמה. למשל, 30 מ"ר בשכונת קוקאי, שעברו הסבה מסטודיו לדירת קרקע עם כיוון אוויר אחד.

לפי המצגת, הדירה ממוקמת במרחק תחנת מטרו אחת ממוזיאון האקרופוליס, באזור מתויר ותוסס, ומחירה הוא 45 אלף יורו, כולל שיפוץ ואבזור, שמיועד להשכרת הדירה ב-airbnb.

נכס נוסף שמוצע למכירה נמצא בשכונת קיפסלי במרכז אתונה ומשתרע על 34 מ"ר עם 16 מ"ר של מרפסת. מחירה של הדירה הוא 35 אלף יורו, והמצגת מציינת שהתשואה השנתית עליה היא נטו 10%.

לטענת המשווקת, התשואה הזו מושגת כבר בשנה הראשונה ומחושבת נטו, כלומר אחרי ששילמנו לה את העמלה בגובה של 3,600 יורו. האפשרות ליהנות בשנים הקרובות מתשואה גבוהה כל כך של 10% נשמעת משתלמת מאוד. מה גם שבתמורה למחיר מצחיק מקבלים דירה בבירה אירופית תוססת, שאפשר להשכיר לתיירים הרבים שפוקדים את האזור וביום מן הימים גם למכור.

הכל נשמע בשיחת הטלפון טוב ויפה, וזאת בדיוק הבעיה: בשום שלב בשיחה עם ירקוני, או במצגת שנשלחה במייל, לא דובר על תרחישים אחרים, פחות מוצלחים.

מה קורה, למשל, אם השכונה סובלת מתשתיות רעועות שמעלות את הביוב על גדותיו במהלך החורף? ומה אם מתפוצץ צינור בדירה? אולי השכונה תחווה גל פשיעה נוראי, שיבריח ממנה תושבים ותיירים? ומה אם יוון תיקלע למשבר נוסף ששוב ימתן את הכלכלה שלה ויוריד את מחירי השכירות? אולי יהיה קשה להיפטר מהנכס במחיר הולם, כשנרצה למכור אותו?

כשיוצאים מנקודת מוצא שהסיפור שנמכר כאן אמין וקרוב למציאות, יש אין סוף תרחישים פחות זוהרים מאלה שהוצגו על הנייר.

הבטחה לתשואה חלומית של 10%

מבין כל המודעות שפנינו אליהן לצורך הכנת הכתבה, הייתה אחת שהציעה עסקה פנטסטית במיוחד, זו של גלאון השקעות, שמבטיחה בחוזה תשואה חלומית של 10% נטו לשנה למשך 10 שנים.

בשיחת טלפון הבהירה נציגת החברה, כי מדובר "בהשקעה בדיור מוגן במנצ'סטר, בהיקף שכספי מתחיל סביב 330 אלף שקל ליחידה, עם אישור רישום בטאבו.

"בסוף התהליך, אתה מקבל חוזה חתום ומבויל ומתחיל לקבל תשואה של 10% נטו לשנה למשך 10 שנים. אחרי 10 שנים תוכל להאריך את החוזה או להחליט שאתה מחזיר את הנכס, זה גם מקובל, ואז נותנים לך את מה שהשקעת פלוס 10%".

זה ממש בטוח?

"כן. ברגע שהתהליך מסתיים, לוקח חודש-חודשיים עד שמקבלים את החומר מאנגליה עם אישור הרישום, ואז מתחילים לקבל את התשואה מדי שנה בארבעה תשלומים".

גם הפעם העסקה נשמעת נהדר, ובניסיון להבין איך קורה כל הטוב הזה, הנציגה מסבירה שבאנגליה יש ביקוש עצום ליחידות דיור מוגן לאנשים מתפקדים.

"יש להם מחסור של 20 אלף יחידות דיור לפחות, והם חייבים להדביק את זה", היא אומרת. "זה מקום קיים, שפועל כדיור מוגן עם כל האישורים הדרושים, וזה רווחי מאוד".

מאחר שהסיפור נשמע ורוד באופן מחשיד, קבענו פגישה ליום שישי, ומהשיחות עם הנציגה נראה שהחברה עמוסה בפגישות כאלה בימי החול.

כשהגעתי למגדל העסקים עזריאלי בראשון לציון, קיבל את פני עילי גלאון, שסיפר כי החברה הוקמה על ידי אביו, ולאחר ניסיון של שנים רבות בהשקעות נדל"ן בחו"ל, הם החליטו להתמקד בדיור מוגן באנגליה.

ייאמר מיד: עילי עשה רושם מצוין של בחור ערכי, הגון ומקצועי. "השם של המשפחה שלי כאן", הוא אומר, ומשדר אמינות גבוהה, כמי שרק רוצה להציע עסקה טובה ללקוחות, וטוען שבשנים האחרונות השקיעו דרכם מאות כאלה.

"התעסקנו בעבר גם בדיור לסטודנטים, ובסוף החלטנו להתמקד רק בדיור מוגן בצפון אנגליה, מתוך הבנה שזה התחום הכי יציב, עם הביקוש הכי גבוה, ברמת טירוף", הוא אומר.

בבריטניה גיל הפרישה הוא 65, ולדבריו, אנשים מחפשים את סוג הדיור הזה, שהיה ציבורי בעבר אך עבר הפרטה ב-2008. ואולם גם עתה מדובר בתחום עם רגולציה ופיקוח מחמירים, כך שכל פרויקט עובר סדרה של ביקורות פתע שנתיות, כדי לקבל את האישור הנכסף.

"כל השקעה כרוכה בסיכון מסוים, לכן חברה המצהירה כי בהשקעה המוצעת על ידה אין סיכון כלל, או כי הסיכון נמוך מאוד, אך ההשקעה צפויה להניב רווחים גבוהים, משקפת מצב דברים שאינו סביר כלכלית"

"אנחנו שותפים בחברה היזמית שאותה אנחנו משווקים, ויש לנו בלעדיות על הפרויקטים, עם יכולת השפעה שם, זה חשוב במידה שקורים דברים לא טובים. לא נכנס הכסף? אני נותן פטיש למי שצריך", הוא אומר.

ההצעה שלו דומה למה שהוצג בשיחה הטלפונית: רכישת יחידה של דיור מוגן, בגודל של 11 עד 30 מ"ר בהשקעה כספית של 75 עד 125 אלף פאונד. הדירה רשומה על שם הלקוח בטאבו עם זכות קניין מלאה, ולאחר הרכישה הלקוח משכיר את הנכס לחברת הניהול, כך שכל הדאגות לגבי האכלוס נופלות עליה, וזה כולל תפעול, הוצאות אחזקה, ביטוחים וכדומה.

הדיירים ביחידה משלמים כ-900 פאונד לשבוע, ולטענת גלאון, הנכס נמכר במחיר עלות. לאחר 10 שנים אפשר להאריך את החוזה עם חברת הניהול או למכור את הנכס בחזרה בתשואה של 115% על המחיר המקורי, וכל זה "מעוגן בחוזה".

בסכומים האלה באנגליה אין מס רכישה, אין מס על ההכנסה ואין מס שבח על המכירה, זאת לעומת מס של כ-9% הנגבה בארץ על השכרת נכס בחו"ל.

גלאון גובה בתהליך הזה 6% מהעסקה באופן חד פעמי, וזהו. עילי אומר שהם "לא מתעשרים מהעמלות האלה", אלא רק מקבלים את התמורה השוטפת שמגיעה להם.

עילי מונה 5 יתרונות שמבטיחים את כדאיות העסקה החלומית הזו:

1. הנכס קיים. 2. היחידה כבר פעילה כדיור מוגן. 3. הפרויקט רווחי ואפשר לראות את הדו"חות הכספיים שלו. 4. הרגולציה המחמירה של הבריטים והציון שהממשלה נותנת לאתרי הדיור מוגן בעקבות הביקורות, "אנחנו לא משקיעים בפרויקטים שהם מתחת לציון 'טוב'", הוא אומר. 5. תפוסה כמעט מלאה בפרויקטים.

אז איפה הסיכון בכל זאת?

"אתה משקיע בעסק עם בטוחה נדל"נית. אני דוגל בשקיפות והקריטריונים שציינתי מתגברים על הסיכונים. אין מקום שבו אתה שם את הכסף וזה לא כרוך בסיכון, למשל, אם יש מגיפה או שכל הזקנים מתו", הוא אומר, ומכוון לכך שצריך תרחיש קיצוני במיוחד כדי להפוך את כל הסיפור הזה ללא כדאי.

נפרדנו כידידים, ובהמשך נשלחה אלי המצגת במייל, עם ההצעה כתובה. בהחלט ייתכן שההצעה של גלאון מבטיחה עסקה כדאית. אלא שעל הנייר, היא נשמעת טוב מדי, וזו בדיוק הבעיה.

המדריך להשקעות לא מפוקחות

במדריך שפרסמה בקיץ האחרון רשות ני"ע ושכותרתו, "המדריך לגלקסיה להשקעות לא מפוקחות", מצוינות כמה אזהרות לטובת מי שמתפתה להשקיע במיזמים לא מפוקחים, כלומר במיזמים שלא פרסמו תשקיף מאושר ע"י הרשות.

אחת מנורות האזהרה במדריך של הרשות מוגדרת "בעיות בגילוי בנוגע לסיכונים הכרוכים בהשקעה". כלומר, בניגוד לחברות המפוקחות, שנדרשות להדגיש את הסיכונים הגלומים בהשקעה ולהתריע מפניהם, החברות הלא מפוקחות מעדיפות להצניע את הסיכונים, ולעתים אף להסתירם במכוון מהמשקיע.

ברשימה הקצרה של סימני האזהרה בהשקעות לא מפוקחות, מציבה הרשות במקום הראשון את ההבטחות לרווחים גבוהים ללא סיכון, או בסיכון נמוך.

"כל השקעה כרוכה בסיכון מסוים, לכן חברה המצהירה כי בהשקעה המוצעת על ידה אין סיכון כלל, או כי הסיכון נמוך מאוד, אך ההשקעה צפויה להניב רווחים גבוהים, משקפת מצב דברים שאינו סביר כלכלית", נאמר במסמך.

בנוסף מצוינות במסמך עוד כמה נורות אזהרה שכדאי לשים אליהן לב, כמו למשל חברות שלא רשומות בישראל, אלא במקלטי מס עלומים שקשה לאתר מידע אודותיהן, מדיניות שיווק אגרסיבית והפעלת לחצים פסיכולוגיים על המשקיעים, מסירת פרטים בעל פה בלבד, דרישה לקבל הרשאות לחשבון המשקיע והעדר כתובת רשמית למשרדי החברה.

בשני המקרים שפורטו להלן, וגם בשיחות נוספות שיזמנו למשווקי נדל"ן, לא היו לחצים פסיכולוגיים נכלוליים, וההצעות נשמעו אמינות, כך שבהחלט ייתכן שגלומות בהן הזדמנויות להשקעה טובה. הבעיה היחידה הייתה שבטלפון לא דובר כלל על הסיכונים.

המסמך של הרשות מיועד למי שמשקיע בהשקעות לא מפוקחות, כלומר כאלה שלא עברו תשקיף מסודר של רשות ני"ע. למעשה כל מי שמגייס כסף מיותר מ-35 משקיעים נדרש לפרסם תשקיף.

את המגבלה הזו, לכאורה, ניסתה לעקוף קרן הגשמה, שלפי תביעה שהוגשה נגדה השבוע מצד עשרות משקיעים, פיצלה חלק מהפרויקטים שלה באופן מלאכותי לשתי קבוצות משקיעים, כדי שלא לעבור את הסף של 35 משקיעים שמחייב פרסום תשקיף.

לפי אותה תביעה, הגשמה ניסתה לשכנע את המשקיעים כי הם מבצעים "השקעה סולידית במקרקעין, שעתידה להביא תשואה ללא סיכון לכספי קרן השקעתם", וגבתה עמלה של 7% מההשקעה עם ההצטרפות לפרויקט "עבור הזכות להשתתף בהשקעה ה'בטוחה' בפרויקט".

הגשמה מחקה למשקיעים שלה בשנים האחרונות סכומים ניכרים בכמה פרויקטים של נדל"ן בארה"ב, ובחודש שעבר מנהליה עוכבו לחקירה ברשות ני"ע, בחשד לעבירות דיווח באחד המיזמים. מנהלי הקרן הוחלפו, והקרן נדרשת עתה לפרסם תשקיף, הרבה אחרי שהסוסים כבר ברחו מהאורווה.

תזכורת כואבת לפער בין הסיפורים הוורודים על תשואות, לבין מציאות בשטח, קיבלו גם המשקיעים של עדי קייזמן, שהתפתו להשקיע אצלו בדירות בברלין.

בתחקיר מהדהד של מתן חודורוב ברשת 13, התברר שהמשקיעים של קייזמן, קיבלו הצעות לנכסים עם רישום בטאבו ומימון בנקאי, בסכומים התחלתיים של 35 אלף יורו.

המשקיעים שהגיעו מישראל למשרדים המפוארים בברלין, קיבלו ליווי מפנק, והבטחה לתשואה של 5% לצד שיפוץ הנכס. אלא שהרוכשים סיפרו בכתבה כי הצליחו לראות את הדירות רק זמן רב לאחר הרכישה.

חודורוב ביקר בכמה מהבניינים, ונתקל בהזנחה, שרחוקה מההבטחות על שיפוצים והשבחת הנכסים. בכמה מהדירות שהוצגו בכתבה לא היה חימום, השירותים היו משותפים לכמה דירות, והאזור אופיין בריבוי מהגרים.

גם ההבטחות למשכנתה ממוסדות פיננסים התבדו, ואחרי שחלק מהכסף עבר ישירות לחברה של קייזמן, לפני שעסקות הנדל"ן נסגרו ובוצע הרישום המיוחל בטאבו, גם האפשרות להיפטר מההשקעה הזו לא הייתה זמינה.

טענות קשות נגד קייזמן הועלו בגרמניה גם בהתייחס ללחצים שהפעיל כדי לפנות דיירים קיימים מהדירות. ואולם, כל זה כבר לא שינה למשקיעים שנכוו אצלו.

למרות זאת, מודעות לדירות בגרמניה ובמקומות אחרים באירופה ממשיכות להציף את הרשת ומציעות תשואות של 5% עד 10%.

כל זה לא אומר בהכרח שהחלום על הדירה ביוון או קפריסין הוא מגונה וחסר תוחלת. להפך, בעולם של ריביות אפסיות וצפי לפנסיה עלובה לרבים מבינינו, אפשר לשקול הקצאה של סכום מסוים בהשקעה שתניב רווח הון נאה ליום סגריר.

"כשאין ידע – עדיף לא להשקיע"

שחר בוזין, יזם נדל"ן ומרצה בתחום הזה ב"מיילסטון – הבית לנדל"ן", מציע כללי אצבע שעשויים למנוע מבוכות מהסוג שתואר כאן.

"קודם כל, כשאין ידע, עדיף לא להשקיע כי הנפילות יכולות להיות כואבות וקשות", הוא אומר. "לגבי תשואה מובטחת – היא לא יכולה להתקיים כי אף אחד לא יכול להבטיח תשואה. יש צפי להכנסות ורווחים, אבל לא הייתי קונה מאף אחד שמבטיח תשואה", הוא אומר כבר בתחילת השיחה.

"המודל שחלק מהחברות פועלות לפיו הוא לתווך את הנכס ביוון וקפריסין, ולגבות עמלה על החיבור בין המשקיע לנכס. במקרים מסוימים החברות דואגות לניהול השוטף ובמקרים אחרים לא, אבל מי שקונה חייב לדעת מה הוא קונה".

"הבעיה היא שרוב האנשים שאני רואה לא באמת נסעו, אלא קנו נכס דרך מצגת יפה שהראו להם בישראל. לצערי, נפגשתי עם הרבה אנשים שאין להם מושג מה הם קנו, וגילו בסופו של דבר כי מדובר בעסקה רעה"

אחת הבעיות המרכזיות שעליהן מצביע בוזין היא פערי הידע. "היכולת של האדם הממוצע לאסוף מידע על מה שמציעים לו בקפריסין, למשל, נמוכה מאוד, וכמובן שזה עובד לרעת המשקיע. אם משקיע אומר, אני אסע לקפריסין, אכתת רגליים ואראה איזה 20-30 דירות באזור שנראה לי מעניין, אעשה הערכת שווי, ואבין את ההיבטים התכנוניים, המשפטיים והמיסויים, אז אני חושב, שכן, זה מצוין.

"הבעיה היא שרוב האנשים שאני רואה לא באמת נסעו, אלא קנו נכס דרך מצגת יפה שהראו להם בישראל. לצערי, נפגשתי עם הרבה אנשים שאין להם מושג מה הם קנו, וגילו בסופו של דבר כי מדובר בעסקה רעה".

בוזין מתאר גם מצבים שבהם חברות ישראליות קנו נכסים בארה"ב ב-5,000 דולר, ומיד לאחר מכן הציעו אותם ב-50 אלף דולר.

"אותו משקיע לא בהכרח ידע שהנכס נקנה בעשירית מחיר רק לפני כמה ימים, כך שהפוטנציאל לעליית הערך שלו כלל לא קיים.

"אם הנכס כבר מומש ב-45 אלף דולר, הפוטנציאל שלו לעליית ערך קטן מאוד, וזה אחד המשתנים שאמורים להיות הכי אטרקטיביים בהשקעת נדל"ן".

בנוסף, נכסים שנרכשו במחירים נמוכים, היו בדרך כלל באזור עם אוכלוסייה קשה, "ואז מה שקורה הוא שחברה ישראלית תבטיח תשואה של עשרה אחוז לכמה שנים עם ערבות בנקאית, ובעצם תקצה מתוך ה-45 אלף דולר כמה אלפי דולרים, כדי לשלם את התשואה במשך שנתיים-שלוש", אומר בוזין.

"לאחר מכן, המשקיע הוא זה שיצטרך להתמודד עם נכס שאולי יהיה לו קשה להשכיר. הסיטואציה הזו לא נעימה, ולצערי ההשקעות האלה בהרבה מקרים פשוט יורדות לטמיון".

כדי להימנע מכך, הוא מציע לא לקנות בתמחור יתר, ולאסוף ידע בשיטה אקטיבית ולא בשלט רחוק. "קודם כל כדאי לדעת מה אתה קונה, ושלא יהיה לך ספק שהמחיר אטרקטיבי ביחס למחיר השוק", אומר בוזין.

"את זה אפשר לעשות באמצעות חיפוש באתרים כמו יד 2, שנותנים אינדיקציה למחירים במקרה שמדובר במדינה מפותחת, ולבדוק גם איזה שכר דירה אפשר לקבל על הדירות האלה, כדי שלא יהיו הפתעות".

את התשואות מציע בוזין לחשב אחרי כל ההוצאות. "הרוכש חייב לנסוע ולראות את הנכס. אין טוב ממראה עיניים. יכול להיות שבמצגת יראו בית פרטי יפה, אבל בשטח השכונה מלאה מהגרים, שזה לא דבר רע בהכרח, אבל לא נרצה להיות מופתעים מקהל היעד שנצטרך להשכיר לו, ואולי בסוף גם למכור לו את הדירה.

"אני מציע גם לעשות פגישות עם מתווכים, עורכי דין ורואי חשבון מקומיים, כדי לפתור את היבטי הרישום והמיסוי, ולקיים פגישה לפחות עם חברת ניהול אחת. מדובר בארבע פגישות מפתח, שסוגרות את הפינה של המטרייה הייעוצית: רו"ח, עו"ד, מתווכים וחברת ניהול".

אחרי התמחור, צריך להבין מה הפוטנציאל לעליית ערך. "את הכסף בנדל"ן עושים מעליית ערך ולא מהתשואה השוטפת, כך שהייתי מוודא שבאותו אזור באמת תהיה עליית ערך. צריך להיחשף לתכנית הצפויה לאזור הספציפי.

"האם הולכים לבנות שם קזינו, למשל, לפתח את רצועת החוף, או לבנות תחנת רכבת. האם יש הגירה חיובית לאזור, או התחדשות עירונית. אנחנו לא רוצים להגיע לשוק מוצף, אבל כדאי לראות שהמגמה כבר התחילה, כי אי אפשר לצפות מראש מגמה לעוד 20 שנה".

לאחר מכן כדאי להבין את המבנה המשפטי והמיסויי באותה מדינה, ולעתים אף לשקול פתיחה של חברה בע"מ שתקנה את הנכס. בנוסף, צריך להבין את צורת הרישום באותה מדינה. רישום בטאבו הוא הדרך האידאלית, אבל יש צורות רישום נוספות, שחלקן פחות מפותחות.

"לפני 15 שנה רכישת דירות בחו"ל לא הייתה מאוד נפוצה, אך כיום רואים גידול קיצוני, וזה בגלל שלאנשים אין תקציב לקנות פה, כי המחירים עלו משמעותית", מסכם בוזין. "אפשר לקנות בחו"ל וזה מבורך, גם אני קניתי, ובהחלט אפשר לעשות עסקות מצוינות רק צריך לדעת איך.

"כל אדם שיעשה עסקה כזו, יוזם עבור עצמו שינוי שאולי ישפר את מצבו הכלכלי בעתיד, ויקנה לו תכנית פנסיה. אבל לפני הכל צריך לרכוש את הידע הרלוונטי והדי פשוט הזה. אם כל אדם שקנה בחו"ל היה מפנים את זה, ייתכן שהיו נמנעות כמה נפילות כואבות".

תגובות

מחברת Bryte Investments התקבלה התגובה הבאה:

"בשיחה עם לקוח מתעניין אנחנו בהחלט מציגים סיכונים ומקפידים להבהיר שביוון אין ערבויות לשכירות כפי שאנו מכירים מישראל או ממדינות אחרות, אין צ'קים מראש לשכר הדירה ויש הגנה על הדייר. כמו כן, מדובר במדינה במשבר כלכלי (שמייצר למשקיעים הזדמנויות), במדינה במשבר עם אחוזי אבטלה גבוהים ויש חשיבות גדולה למציאת שוכר טוב".

"אנו עושים את מיטב המאמצים במציאת שוכרים טובים ומזעור הסיכונים.
כמו כן, חישוב התשואה מגלם בתוכו את כל ההוצאות, כולל מיסים, הוצאות משפטיות, שכר הטירחה שלנו, שיפוץ במידת הצורך וכל הוצאה אחרת.
התשואה מחושבת נטו לאחר הוצאות מיסים, ניהול, ביטוח וכל הוצאה קבועה ומשתנה אחרת".

מגלאון השקעות התקבלה התגובה הבאה:

"בכל השקעה טמונים סיכונים כאלה ואחרים. לאשורו של עניין, אתה רוכש נכס שרשום על שמך בטאבו ברשם המקרקעין הבריטי. כפי שציינתי בפגישתנו, אין רווח מצד החברה היזמית במכירת הנכס, כך שהפרמיה המושקעת משקפת את השווי האמיתי נכון להיום, מה גם ששוויו עשוי לעלות בחלוף הימים".

"הנכס פעיל ועובד ברווחיות גבוהה מעל 20 שנה והביקוש ברור, כך שצריך לקרות משהו מאוד קיצוני שהעסק יפגע בהיבט התזרימי, וגם אז, במקרה הגרוע ייתכן בהחלט מצב שבו מספר חודשים לא תועבר תשואה, אבל שוויו של הנכס נשמר. ההשקעה בטוחה מפני שמדובר בנכס קיים ופעיל עם רקורד של שנים וצפי של שנים קדימה, אלו לא תכניות או רכישת נכס על הנייר עם פוטנציאל איכלוס, הכל כבר קורה".

"בנוסף, אנחנו לוקחים את הרווחים בשנה הראשונה מהשכירויות ושמים אותם בקרן סגורה בדיוק למקרים בהם מספר חודשים תהיה ירידה בתפוסה או גורם משפיע אחר שיפגע בתזרים. עם כל זאת, חוטא מי שיאמר שאין כל סיכון, מי שרוצה לקבל כסף על הכסף שלו מבין זאת".