לפני שנתיים רון חולדאי הביא לשינוי היסטורי במדיניות הדיור של עיריית תל אביב. אחרי שנים של התייקרויות במחירי השכירות ודחיקת צעירים ואוכלוסיות מוחלשות, ראש העיר הוותיק – שרצה להיבחר מחדש – הבין שעליו ליזום מהלך דרמטי שיראה שהוא לפחות מנסה לבלום את המגמה של עיר לעשירים בלבד.

באותו זמן סך הדירות המוזלות להשכרה היה 306 – וכיום מדובר על כ־500 בלבד. כדי להגדיל את ההיצע האפסי הזה וליצור יותר יחידות דיור שבהן משך השכירות, גובהה ותנאי הזכאות לה יהיו בהתאם למדיניות העירייה, המועצה אישרה תוכנית חדשה.

המסמך שאושר בוועדה המקומית כלל שורת צעדים: בקרקע עירונית סחירה מחצית מהדירות יהיו להשכרה בהנחה של 40% ביחס למחיר השוק. כמו כן, בקרקעות בבעלות פרטית או של המדינה, שיעור היחידות בהישג יד יעמוד על 15% בצפון ובמרכז העיר, ועל 10% בדרום ובמזרח.

התוכנית קבעה שבקרקע עירונית מחצית מהדירות יושכרו בהנחה של 40% ביחס למחיר השוק. בקרקע פרטית או של המדינה אחוז הדירות שיושכרו בהנחה יהיה 10%–15%

בתוכניות שלא יוכלו לספק את שיעור הדב"י (דיור בהישג יד) המבוקש, היזמים יצטרכו לממן יחידות כאלה בקרן ייעודית. לבסוף אושרה גם הקמת רשות דיור עירונית שתיזום את העשייה בתחום, לרבות שינויי חקיקה וקידום שותפויות עם המגזר הפרטי והחברה האזרחית.

בעירייה רוצים גמישות

אלא שכעת נראה שהעירייה מאפשרת לעצמה פתח מילוט מההבטחות הגלומות במדיניות הזו ומתחילה למסמס אותן. השינוי בעקרונות התוכנית חל ב־10 ביולי, כאשר האיש של חולדאי בוועדת התכנון, ליאור שפירא, הציע "הבהרה" לפיה שיעור ההקצאה לדיור בהישג יד על אדמות העירייה יידחה למועד שיווק הקרקע במקום לקבע אותה מראש בתב"ע.

אסף זמיר ורון חולדאי על גג עיריית תל אביב, אוגוסט 2023 (צילום: עמוד הפייסבוק של אסף זמיר)

בהסבר להבהרה צוין שהמטרה היא לאפשר גמישות בקבלת ההחלטה. שפירא עצמו אמר באותה ישיבה שמדיניות הדב"י של העירייה "לא משתנה, נשארת כפי שהיה בכל הפרויקטים", ושהחלטת המועצה "היא שמחייבת. מה שאנחנו רוצים לעשות (הוא) שינוי לגבי קרקעות שבבעלות העירייה ולקבוע את מדיניות הדב"י והמועצה באותו רגע.

"הרגע הוא של שיווק הקרקעות. אנחנו רוצים לאפשר להגדיל את הדב"י, הכול כפוף לאישור המועצה. או לחלופין שיש שוני בעיר אנחנו רוצים לאפשר בקרקעות עירוניות את הגמישות ושיקול הדעת שלנו". מנהלת רשות הדיור ענת רודניצקי ציינה שנכון להיום יש רק 500 יחידות דיור בר השגה בתל אביב ובתוך עשור יהיו כ־10,000 מאוכלוסות במחיר שכירות מופחת.

"אנחנו רוצים לאפשר להגדיל את הדב"י, הכול כפוף לאישור המועצה. אנחנו רוצים לאפשר בקרקעות עירוניות את הגמישות ושיקול הדעת שלנו"

"החלטה בעייתית"

חבר המועצה רועי אלקבץ (יש עתיד) ניסה להקשות ואמר שהמספר הזה "זעום. המילה גמישות חמקמקה, לא הייתי משנה מילה במדיניות הדיור. גם ככה אין לי בקרה על גורמי המקצוע, גם ככה לנבחרי הציבור יש יכולת השפעה זניחה עד לא קיימת בחלק גדול מהדברים, אני לא רוצה להעביר את הגמישות הזו".

שפירא ענה לו, "אנו לא רוצים להעביר אותה, אנו רוצים לתת לך אותה, למועצה, אם לא הבנת". שולה קשת (כולנו העיר), הביעה התנגדות ואמרה כי ההחלטה שהתקבלה ל־50% דב"י בקרקע עירונית "זו החלטה חשובה וזה היה הישג אדיר".

עו"ד ליאור שפירא, 23 ביולי 2023 (צילום: יונתן זנדל/פלאש90)

שפירא: "אבל המדיניות לא משתנה".

קשת: "היו בחירות אז עכשיו דברים משתנים, זה מאוד מדאיג, לא הבאתם חומר מקדים להחלטה מהסוג הזה, יש כאן שחרור של הרסן, נרצה שתהיה לנו פחות אפשרות לשחק בזה, זו החלטה בעייתית".

שפירא התעקש, ש"שום דבר לא משתנה, רק הגמישות" ושמבחינתו המטרה היא בכלל לאפשר הגדלה של יחידות הדב"י "ל־60% או 70% – ואתם תחליטו".

שולה קשת (כולנו העיר): "היו בחירות אז עכשיו דברים משתנים, זה מאוד מדאיג. יש כאן שחרור של הרסן, נרצה שתהיה לנו פחות אפשרות לשחק בזה, זו החלטה בעייתית"

קשת השיבה ש"יש משהו בהחלטה של 50%, זה לא היה סתם, זה שיקול מתוך אוריינטציה חברתית". להתנגדות למהלך הצטרפה מצדה דרורי, נציגת הוועדה המחוזית, שאמרה כי צריכה להיות קביעת מינימום ושבגמישות מקסימלית "לא נקבעת מדיניות […] אני לא בטוחה שלאפשר גמישות מקסימלית ולבטל מינימום מסוים תואם את הכוונה".

ההחלטה אושרה ברוב גדול, למרות התנגדות אלקבץ ובהימנעות מיטל להבי ממרצ, שחברה בקואליציית חולדאי.

זריחה בתל אביב יפו. 5 ביוני 2023 (צילום: Omer Fichman/Flash90)

פלורנטין: "השוק יעשה את שלו"

בצד התיקון הזה למדיניות הדיור גם התקציב לתיקון כשל השוק לא מבשר טובות. כספי הסיוע שהוענקו לרשות לדיור שהוקמה אשתקד לא תוקצבו השנה ובעירייה אומרים שהנושא נמצא בבחינה.

במה שנוגע לתכנון בכלל והחלטות הוועדה המקומית יש סימנים נוספים לנסיגה מההתחייבות לדב"י. כך למשל באירוע שיתוף ציבור שנערך ביוני האחרון לתוכנית פלורנטין, ארז וסילבסקי, פעיל בתנועת עיר סגולה, שאל האם נעשתה חשיבה בנוגע למניעת דחיקה של עסקים ותושבים ותיקים כדי ש"השכונה לא תהפוך להייטקיסטים וזרים עשירים?"

"כן הגבלנו את גודל יחידות הדיור והיה חשוב לנו לשמר צביון של שכונה צעירה ומשקי בית קטנים. לגבי ההתייקרות, יש דברים שהם מעבר לנו ונותנים לשוק לעשות את שלו"

אחד המתכננים, מישה דנילוב, ענה בתשובה: "מדובר בנושא מורכב וקשה – וקשה להתייחס ולתת פתרון אחיד. כן הגבלנו את גודל יחידות הדיור והיה חשוב לנו לשמר צביון של שכונה צעירה ומשקי בית קטנים. לגבי ההתייקרות, יש דברים שהם מעבר לנו ונותנים לשוק לעשות את שלו".

לגבי הדרישה להקצאה של 10% מיחידות הדיור להשכרה בהפחתה של 40% ממחיר השוק, הוא אמר שמדובר בבניינים קטנים של 7–12 דירות ו"זה קשה לנהל כמאגר עירוני". הוא הוסיף שאחת מהן "אולי תוכל להיות" לדב"י ושבכלל יש הרבה מטלות – ולהטיל גם את הדרישה הזו "מייצר קושי".

תוכנית צפון פלורנטין הוצגה בשיתוף הציבור כמפורטת, אך בעירייה טוענים בתגובה (שמובאת בהמשך הכתבה) שהתוכנית כוללנית בלבד ושלמרות אותו ה"קושי" עליו מדבר המתכנן, הם לא ויתרו על הדרישה לדב"י בפלורנטין.

עיריית תל אביב ויתרה השנה על הזכות לקנות 30 דירות שיוקצו לדב"י בפרויקט אפר־האוס של גינדי ביד אליהו בנימוק של התייקרות מחירי הדירות שלא תצדיק את הרכישה

מוותרים על יח"ד

יש דוגמאות גם בפרויקטים ספציפיים. כך, למשל, עיריית תל אביב ויתרה השנה על הזכות לקנות 30 דירות שיוקצו לדב"י בפרויקט אפר־האוס של גינדי ביד אליהו בנימוק של התייקרות מחירי הדירות שלא תצדיק את הרכישה.

בתמורה לכך העירייה קיבלה הפחתה של שכר הדירה ביחידות המוזלות של החברה במגדלי הצעירים מ־6,000 שקלים בחודש ל־5,200. אמנם מדובר בהקלה לשוכרים שזכו בהגרלה הזו, אך היצע הדיור לא יגדל לפי ההסכם הזה.

צופים בגמר היורו בכדורגל בפלורנטין בתל אביב. 14 ביולי 2024 (צילום: Dor Pazuelo/Flash90)

במקביל, העירייה החליטה לוותר על דרישה ל־40 יחידות דיור במתחם כנרית שבקפלן פינת דה וינצ'י, בנימוק שלפיו מחירי הדירות האלה יהיו כ־8,000 שקלים שלא מתאימים למועמדים מעשירון 7.

בתמורה לוויתור לרשות מקרקעי ישראל – שהפרויקט הוא על אדמותיו – משרד השיכון יקצה לתל אביב 40 יחידות דיור ציבורי. המקרה הזה מעלה את השאלה מדוע העירייה בנתה את מודל השכירות המוזלת לפי מחיר השוק, ולא לפי השכר החציוני של תושבי העיר והזכאים הפוטנציאלים?

אם הדירות יקרות מדי לשכירות, מדוע העירייה בנתה את מודל השכירות המוזלת לפי מחיר השוק ולא לפי השכר החציוני של תושבי העיר והזכאים הפוטנציאלים?

איתמר אבנרי, נציג תנועת "עיר סגולה" ברשימת "כולנו העיר", חושב שההחלטות האלה מצביעות על נסיגת העירייה מההתחייבות שלה: "עצוב ומקומם שבמקום לנקוט בצעדים אפקטיביים באמת לטיפול במשבר הדיור החריף בעיר, חולדאי בוחר לסגת אפילו מהפתרון החלקי עליו החליטה העירייה לפני שנתיים.

"במקום זה על העירייה לממש את מדיניותה ובמקביל ליישם את המודל הווינאי לבניית עשרות אלפי יחידות דיור עירוני להשכרה ארוכת טווח, דרישה שהצגנו במשא ומתן לכניסה לקואליציה ושנדחתה על הסף על ידי אנשיו של חולדאי.

"העירייה מפרסמת חוזה מומלץ לשכירות אבל הוא לא מחליף השקעות של 50 מיליון שקל שירדו מרשות הדיור וזה כנראה לא בסדרי העדיפויות שלהם.

פלורנטין בדרום תל אביב. 3 ביוני 2023 (צילום: Miriam Alster/FLASH90)

נציג העירייה אומר שהם בסך הכול רוצים גמישות ושאולי יעלו את ההקצאה.
"אם הם יגדילו את שיעור הדב"י נברך על כך. אם העירייה חושבת שיש כשלים בניהול וצריכה לנהל ביותר גמישות, זה בסדר. אבל כרגע אנחנו תלויים ברצון שלהם, אולי יגדילו או שיקצצו ולא נוכל לראות את זה עד שההחלטה תגיע למועצת העיר, שם יש לקואליציה רוב אוטומטי. זה יצמצם היכולת להתנגד ולהגיש עררים וזה סותר את המסמך שפורסם לפני שנתיים.

"רוצים מנגנון אחר? בסדר, אבל תבטיחו שהתוצאה לא תהיה פגיעה בדב"י וכרגע לצערי העירייה לא מוכיחה את הדברים האלה. הרקורד מראה שהיא ויתרה על זה לא פעם ולא פעמיים ואני רוצה הבהרות והתחייבויות ששום דבר לא נסוג".

"רוצים מנגנון אחר? בסדר, אבל תבטיחו שהתוצאה לא תהיה פגיעה בדב"י וכרגע לצערי העירייה לא מוכיחה את הדברים האלה. הרקורד מראה שהיא ויתרה על זה"

מעיריית תל אביב־יפו נמסר בתגובה: "ראשית, אין שינוי במדיניות הדיור העירוני. העיר תל אביב־יפו היא הרשות החלוצה והמובילה בהקמה ואכלוס פרויקטים של דיור בהישג יד וכיום יש 450 יחידות דיור מאוכלסות במחיר מופחת ובתוך כעשור תאוכלסנה עוד כ־10,000 דירות במחיר מופחת.

"העדכון שאושר בוועדה המקומית קובע כי מתווה שיווק הקרקע בכל הנוגע לדיור בהישג יד בקרקעות עירוניות סחירות ייקבע על ידי מועצת העיר, בסמוך לשיווק הקרקע. זאת במטרה לאפשר גמישות בקבלת ההחלטות, ולאזן בין האינטרסים השונים ברחבי העיר.

פלורנטין בדרום תל אביב. 3 ביוני 2024 (צילום: מרים אלסטר/פלאש90)

"מכאן, למשל, שניתן יהיה גם להעלות את שיעור יחידות הדיור בהישג יד במחיר מופחת של למעלה מ־50%. יש לציין כי העדכון מתייחס רק לדיור בהישג יד בקרקעות עירוניות סחירות, הצפוי להניב כ־5% מכלל הדיור בהישג יד במחיר מופחת, אשר יאוכלס בתוך כעשור בעיר, ועתיד להסתכם בלפחות 10,000 יחידות דיור במחיר מופחת.

"כמו כן, לא יחול שום שינוי בדיור בהישג יד המתוכנן בקרקעות עירוניות לצרכי ציבור (שברובע שדה דב לבדו, יגיע ל־2,100 יחידות דיור במחיר מופחת).

"בכל הנוגע ל 30 יחידות הדיור בהישג יד במחיר מופחת בפרויקט אפר־האוס, הן תאוכלסנה בתוך מספר חודשים. בפרויקט זה העירייה ויתרה על זכות הראשונים שלה לרכישת הדירות במחיר השוק בתום תקופת השכירות המופחתת תמורת הפחתת דמי השכירות בפרויקט אחר לדיור בהישג יד הנמצא בבעלות אותו יזם.

"תקציב הרשות לדיור לשנת 2023 כלל מעבר לתקציב השוטף העומד על כ־1.6 מיליון שקל גם תקצוב של סיוע בשכר דירה בגובה של 50 מיליון שקל. נושא שבשלב זה עדיין נבחן"

"ובכל מקרה מדובר היה על זכות ראשונים לרכישת דירות במחיר שוק, דבר שהעירייה יכולה לעשות בכל מקום אחר ואף במחיר נמוך יותר כתלות במשא ומתן שתנהל מול המוכר.

"באשר ליחידות הדיור בפרויקט הכנרית, יצוין כי מדובר בדירות בבעלות המדינה. לאור שכר הדירה הגבוה יחסית שצפוי בפרויקט זה (על אף מנגנון ההנחה ממחיר השוק שנקבע במקור), סוכם כי המדינה תמכור את הדירות שימשיכו לשמש לטובת השכרה לצמיתות בבעלות אחודה וכספי המכירה ישמשו לטובת רכישת דיור ציבורי בעיר עבור זכאים שהם תושבי העיר.

מבט אווירי על חולון, בת ים ותל אביב ביוני 2023 (צילום: עומר פיכמן/פלאש90)

"לגבי תוכנית צפון פלורנטין, בניגוד לנטען העירייה לא ויתרה על דיור בהישג יד במסגרתה. מדובר בתוכנית כוללנית ולכן יחידות דיור בהישג יד יקבעו בתוכניות המפורטות לגבי כל תוכנית בנפרד.

"תקציב הרשות לדיור לשנת 2023 כלל מעבר לתקציב השוטף העומד על כ־1.6 מיליון שקל גם תקצוב של סיוע בשכר דירה בגובה של 50 מיליון שקל. נושא שבשלב זה עדיין נבחן, לנוכח הצורך להתמודד עם חסמים בירוקרטיים ומשפטיים הכרוכים בשימוש בו ועל כן סכום זה לא הופיע בתקציב 2024".