12 שנים ברציפות שבנימין נתניהו בשלטון, וכמעט בכל מערכת בחירות בתקופה הזו, כשנשאל על נושא הדיור, הוא נוקט באותה טקטיקה תקשורתית: הוא מפיל את הבעיה על השר הקודם ומתייחס לעתיד הוורוד בתחום תחת הנהגתו.

נתניהו מבטיח שמה שקרה לא היה באשמתו ומעכשיו הוא לוקח את התחום הזה כמשימה אישית שלו. רגע אחרי הבחירות, המשימה הופכת כבר למשימה אישית של שר האוצר הבא שלו וחוזר חלילה.

גם אתמול (מוצ"ש), שוב הבטיח נתניהו את אותה הבטחה לרינה מצליח ב"פגוש את העיתונות", במסגרתה הוא ייקח את הדיור כמשימה אישית תחת אחריותו כראש הקבינט הכלכלי.

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר ישראל כ"ץ בדיון כלכלי, 3 בספטמבר 2020 (צילום: חיים צח / לע"מ)

נתניהו עוד טען בראיון למצליח שמחירי הדיור התיישרו, אולם אם מסתכלים על 2019 ו-2020 לבדן, מחירי הדירות עלו בין 3% ל-4% בכל שנה. בסך הכול, בכל הקדנציה של הממשלה המתפקדת האחרונה בישראל עד מאי 2020 – עם משה כחלון כשר האוצר – מחירי הדיור עלו בכ-17%. עוד התיישרות כזו ואבדנו.

נתניהו טוען שמחירי הדיור התיישרו, אולם ב-2019 ו-2020 לבדן, מחירי הדירות עלו בין 3% ל-4% בכל שנה. בסך הכול, מחירי הדיור עלו בכ-17%. עוד התיישרות כזו ואבדנו

בשורה התחתונה, מהליכוד תחת נתניהו כנראה כבר לא תבוא הישועה במחירי הדיור. מעיון במצעי שאר המפלגות (שיש להן מצע), נראה שגם אצלן אין בשורה גדולה לאזרחים אבל לפחות להן, בניגוד לנתניהו, יש תוכנית. מבין 13 מפלגות, שהן בעלות סיכוי ריאלי להיכנס לכנסת, רק שישה בכלל פרסמו מצע כלכלי. מתוכן רק ארבע הציגו תוכנית דיור רצינית.

רוב התוכניות נעות על הספקטרום שבין פופוליזם זול, דרך אספקת אקמול לצעירים, ועד תוכניות מופרכות. המשותף לכולן: באף אחת מהן המפלגות לא טרחו אפילו לחשוב על התחייבות ליעד כלשהו להורדת מחירי הדיור.

הפגנה נגד מחירי הדיור, 2012 (צילום: Uri Lenz/FLASH90)

ימינה – פתרונות מהעשור הקודם

בימינה מנסים דרך תוכנית הדיור לקרוץ לקהל הליברלי שלה ולפתור בעיה של 2021 עם כלים לא רלוונטיים מאמצע העשור הקודם.

בתוכנית שמכונה "תוכנית שקד" מתרכזים בדבר הכי אהוב על מצביעי ימינה: ריסוק הרגולציה והבירוקרטיה. בדרך הזו מקווים כי יוכלו להגדיל את היצע הדירות באמצעות 11 צעדים תוך התעלמות מצד הביקוש והקפדה לא לפגוע בבעלי הדירות העשירים (או בשם המכובס יותר: "שוק חופשי").

בין השאר מדברת התוכנית על רפורמה בוועדות התכנון השונות. המטרה היא לקצר את הזמן מרגע התכנון ועד הנחת הלבנה הראשונה בבניין.

על פניו מדובר ביעד פנטסטי, רק שהרגולציה והבירוקרטיה כבר מזמן הפכו ללא רלוונטיים לשוק הדיור. בתקופות של יאיר לפיד ומשה כחלון כשרי אוצר כבר יועלו חלק מתהליכי האישורים וזמנם התקצר. גם בעיית ההיצע הצטמצמה משמעותית בתקופתם ונוצר כבר עודף דירות במקומות הלא נכונים בפריפריה, בעוד באזורי ביקוש בעיית המחסור בקרקעות והתשתיות נותרה בעינה.

איילת שקד נואמת במהלך השקת תוכנית הדיור של מפלגת ימינה באוגוסט 2019

כך נוצר מצב אבסורדי בו הוקמו בשנים האחרונות שכונות שלמות – מעפולה וחריש בצפון דרך ראש העין במרכז ועד קריית גת בדרום – שנותרו ריקות למחצה. בנוסף, מכרזים על קרקעות בבאר שבע נותרו ללא הצעות בגלל עודף היצע שנוצר במקום.

עבור אזורי הביקוש, ימינה מציעה לתמרץ פרויקטי תמ"א 38 ו"פינוי בינוי". לפי התוכנית, הפרויקטים הללו נכשלו בגלל שלא ניתנו כלים כלכליים מספיקים ליזמים ולכן ימינה פה כדי לפתור את זה. נשמע טוב, אבל בתוכנית של איילת שקד אין שום פירוט כלל לגבי היתכנות אותה תוכנית ומקורות המימון שלה.

בנוסף לכך, התוכנית מתעלמת לחלוטין מאחת הבעיות הגדולות שמיזמי ההתחדשות העירונית גורמים, כולל הסבה של משרדים למגורים (עוד הצעה שמופיעה בתוכנית שקד).

הכוונה לתשתיות שלא מתאימות לגידול המהיר בבנייה ובאוכלוסייה באותם אזורים צפופים. סוגיה זו כבר גרמה לראשי עיריות, וביניהם רמת גן וגבעתיים, לעצור את מיזמי התמ"א בעירם לצורך חשיבה מחודשת.

שלט המכריז על פרויקט פינוי-בינוי לבניין דירות בשכונת גונן בירושלים. ינואר 2020 (צילום: Hadas Parush/Flash90)

תקווה חדשה – עם תקווה ישנה

תקווה חדשה מביאה בתוכניתה דווקא תקווה ישנה. מפלגתו של גדעון סער רוצה להחיות מחדש את תוכנית "מחיר למשתכן", אלא שהפעם היא מתכוונת לעשות זאת בגרסה משודרגת. רק שבתוכנית של תקווה חדשה שכחו או לא ידעו לציין אלו פיצ'רים חדשים תכלול אותה גרסה חדשה.

תקווה חדשה רוצה להחיות מחדש את תוכנית "מחיר למשתכן", אלא שהפעם היא מתכוונת לעשות זאת בגרסה משודרגת. רק שבתוכנית שכחו או לא ידעו לציין אלו פיצ'רים חדשים תכלול אותה גרסה חדשה

בנוסף, תקווה חדשה ממחזרת סיסמאות מתוך תוכנית שקד להמרצת מצביעים ליברלים, שזה כולל קיצוץ ברגולציה (הפחתת רגולציה ב-30% תוך ארבע שנים) והמרצת חידוש עירוני והוספת דירות להשכרה. בסעיפים אלה בתקווה חדשה אפילו נידבו עוד פחות מידע מזה שסיפקו בימינה.

יש עתיד – מתרפקים על העבר

ביש עתיד מנסים להציג את תקופת לפיד באוצר כהצלחה גדולה, אף על פי שבתקופתו מספר המשכורות שהיה צריך בשביל לרכוש דירה הגיע לשיא של כל הזמנים ועמד על 150 בסוף הקדנציה המקוצרת שלו.

ביש עתיד מבקשים, כמו בתקווה חדשה, להמשיך עם "מחיר למשתכן" ומבטיחים לסבסד לזוגות צעירים דירות בעלות של עד 1.5 מיליון שקלים. מה מקור הכסף? לא ברור.

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר יאיר לפיד, עם סילבן שלום ונגיד בנק ישראל סטנלי פישר. 2013 (צילום: פלאש90)

יש עתיד מבקשת גם להחיות את תוכנית "דירה להשכיר" שאמורה לכלול בנייה של כ־150 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך – רבע מהן במחיר מפוקח. הבטחה דומה ניתנה גם בתקופת לפיד כשר אוצר, אולם רק מעטים הצליחו לשכור דירה במסגרת התוכנית וגם הם רק אחרי פרישתו של לפיד מהאוצר. ביש עתיד טוענים שכעת בשלו התנאים לתוכנית היומרנית הזו. ימים יגידו – או שלא.

מרצ – התוכנית הפופוליסטית של בחירות 2021

מרצ יכולה לזכות בקלות בתואר המפלגה עם תוכנית הדיור הפופוליסטית ביותר מקרב המפלגות המתמודדות לכנסת ה-24. נראה כאילו כותבי התוכנית זרקו לתוכה כמעט כל סעיף אפשרי כדי לרצות כל מצביע שמאל פוטנציאלי מבלי לבדוק את ההיתכנות שלו.

בסך הכול, התוכנית כוללת לא פחות מ-22 סעיפים, כשמחציתם מצריכים מימון מהתקציב הממשלתי – בחלקו מימון שלא היה ריאלי אפילו בימי השגשוג הכלכלי טרום הקורונה. אחד מהסעיפים האלו, למשל, הוא בנייה תקציבית של מאות אלפי יחידות דיור.

בסך הכול, התוכנית כוללת לא פחות מ-22 סעיפים, כשמחציתם מצריכים מימון מהתקציב הממשלתי – בחלקו מימון שלא היה ריאלי אפילו בימי השגשוג טרום הקורונה

אם לוקחים בחשבון גם את ההפסדים הכרוכים באי-מכירת קרקעות ואבדן המיסים שהם חלק מבניה תקציבית, וכן את ההוצאות הישירות על המיזם, הרי שמדובר בפגיעה אדירה בתקציב המדינה בסכומים של מיליארדים רבים. אפילו המיסים מהמיליארדרים ומס הירושה שמרצ מתכוונת להטיל, לא יוכלו לכסות את הבור הזה.

מחאה על מחירי הדיור, 2016 (צילום: Tomer Neuberg/Flash90)

השאלות רבות: איפה יבנו בכלל מאות אלפי יחידות דיור? האם מדובר ב-200 אלף יחידות או 800 אלף? תוך כמה זמן הדירות ייבנו? מה המשמעות של בנייה כזו על שוק הנדל"ן? על היציבות הבנקאית?

במצע מופיעים גם סעיפים יקרים נוספים כמו חיסול התור בדיור הציבורי, הרחבה מאסיבית של מאגרי הדיור הציבורי, החלת מבצעי שיפוץ נרחבים של הדירות הקיימות בדיור הציבורי, הקמת דיור ציבורי במרכז והגדלת הסכומים המועברים לזכאים לסיוע בשכר דירה. מאיפה הכסף? גם זו תישאר כנראה סוג של קושיה שמתאימה לליל הסדר.

מרצ היא היחידה מבין המפלגות שמבקשת לטפל גם בצד הביקוש דרך העלאת מס הרכישה ל-30%. ספק אם מישהו במרצ השקיע מחשבה לפני שזרק את המספר העגול הזה שבא לרצות את מעריצי המפלגה. מס רכישה בסדר גודל עצום כזה יוציא מייד מהשוק את כל המשקיעים שמחזיקים כיום על גבם את בועת הנדל"ן שמאיימת להתפוצץ תחת משבר הקורונה.

מרצ היא היחידה מבין המפלגות שמבקשת לטפל גם בצד הביקוש דרך העלאת מס הרכישה ל-30%. ספק אם מישהו במרצ השקיע מחשבה לפני שזרק את המספר העגול הזה שבא לרצות את מעריצי המפלגה

מס כזה אמנם עשוי להוביל לקריסת מחירי דירות אבל גם עלול להיות בבחינת שפיכת התינוק עם המים, שכן התרסקות מחירים כזו עלולה להוביל גם לפגיעה במאזני הבנקים עמוסי המשכנתאות ואיתם לזעזע את כל המשק. זו הסיבה, אגב, ששר האוצר הנוכחי ישראל כ"ץ דווקא הוריד את מס הרכישה בתקופת משבר הקורונה, במטרה למנוע מהבועה להתפוצץ. כידוע – זה עבד לו יותר מידי טוב.

שר האוצר, ישראל כ"ץ (צילום: Olivier Fitoussi/Flash90)

לזכות מרצ יאמר שהם היחידים שמבקשים לתמרץ בעלי עשרות אלפי דירות ריקות באזורי ביקוש להוציא אותן לשוק. כמו כל השאר יש קונצנזוס, כולל במרצ, שיש לפעול להגדלת מלאי הדירות להשכרה.

כחול-לבן – תוכנית במשפט

כחול-לבן סיכמה במשפט אחד את תוכנית הדיור שלה במצע: "נגדיל משמעותית את היצע הדירות, בדגש על הפריפריה, תוך שדרוג תשתיות משלימות כמו תעסוקה, חינוך ופנאי".

זו כמובן יותר סיסמה מאשר תוכנית אמיתית, אבל גם בסיסמה הזו לא ברור מדוע צריך להגדיל את ההיצע בפריפריה. הרי במקומות רבים בפריפריה, כמות הדירות גדלה כל כך בתקופת לפיד ובעיקר כחלון, עד שנותרו שם שכונות שלמות ומכרזים ללא קונים וללא הצעות. אם כבר קיימת בעיית ההיצע (אם מתעלמים לרגע מעשרות אלפי הדירות הריקות), היא מתרכזת בעיקר באזורי הביקוש במרכז.

לא ברור מדוע צריך להגדיל את ההיצע בפריפריה. הרי במקומות רבים בפריפריה, כמות הדירות גדלה כל כך בתקופת לפיד ובעיקר כחלון, עד שנותרו שם שכונות שלמות ומכרזים ללא קונים וללא הצעות

ישראל ביתנו – תוכנית בחצי משפט

ישראל ביתנו שברה את השיא השלילי של כחול-לבן ואפילו לא הצליחה להקדיש משפט שלם בתוכנית הכלכלית שלה לגבי משבר הדיור.

"…כמו כן, יכולים להיכנס לקטגוריה הזאת [השקעה מוגברת בתשתיות] פרויקטים בתחום דיור להשכרה" כתבו במפלגה על השוק הכי משמעותי בחיים הכלכליים של אזרחי המדינה. הצעירים כנראה לא ימצאו פה את הבשורה הגדולה שתוביל אותם לדירה.

שכונת מגורים חדשה בבנייה בבאר יעקב, מרץ 2020 (צילום: פלאש90)

המשותפת – סיסמאות קליטות לציבור הערבי

במצע המשותפת, ההתייחסות היחידה לדיור נוגעת אך ורק לבלימת מדיניות הריסת הבתים והדגשת הזכות לדיור, כמו גם דרישה לספק חלקות אדמה ובתים במחירים מוזלים לזוגות צעירים בכל ריכוזי האוכלוסייה הערבית.

* * *

נראה שאחרי 12 שנות בועת נדל"ן, המפלגות כבר הבינו שכוחות השוק שפועלים נגד הורדת מחירי הדיור חזקים מכל תוכנית כלכלית. לכן, כולן מסתפקות בשלב זה בתוכניות שאין מאחוריהן שום יעדים או התחייבויות להורדת מחירים. שרי אוצר שהתחייבו בעבר כבר חטפו על כך על הראש.

כחלון, שהיה במשרד האוצר לפני כ"ץ, יושב היום בבית אחרי שהורדת מחירי הדיור הייתה הבטחת הבחירות המרכזית שלו. לפניו, לפיד חטף לא פחות חזק אבל הצליח לשרוד.

רק בנימין נתניהו, מנהיג המדינה בכל אותה תקופה, מצליח לחמוק מכל אחריות בעניין. הוא אפילו לא טורח, כמו האחרים, לעשות כאילו ולהציג תוכנית משלו בעניין.

בנימין נתניהו ומשה כחלון ב-2019 (צילום: Aharon Krohn/Flash90)