מתווה לפתרון בעיית הדיור: הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות להשכרה בכל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר), בתמהיל שיקבע.

הממשלה תיזום בניית כ-10,000 דירות להשכרה בכל שנה למשך 6-10 שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר), בתמהיל שיקבע

הרשמו עכשיו לניוזלטר היומי

עלות בנייה של 10,000 דירות אלו, לפי כ-8,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים (30% דירות 2 חדרים, 40% דירות 3 חדרים, ו- 30% דירות בנות 4 חדרים) תהייה כ-6.4 מיליארד שקל לשנה. הדירות והקרקע יישארו בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה.

הדירות תושכרנה לכל תושב ישראלי בשכירות לטווח ארוך לפי רצון השוכר, במחיר המשקף כ-6% מעלות הבניה בלבד (צמוד). חלק קטן מהדירות יושכר לאוכלוסיה מוחלשת בשכירות מסובסדת. לשוכרים תהייה אופציה לרכוש את הדירות כולל הקרקע, בהנחה משמעותית במחיר הקרקע, בהתאם לזמן בו יהיו בעלי הדירה ויתגוררו בה.

המימון יושג ע"י הנפקת אג"ח לקרנות פנסיה וגמל, למשקיעים מוסדיים, או בהנפקה ישירה לאזרחים, כאשר הבטוחה לתשלום אג"ח אלו יהיה שכר הדירה.
בניית הדירות תיעשה באמצעות חברות בנייה פרטיות שיבחרו במכרזים. ניהול הפרויקט, ובכלל זה השכרת הדירות ותחזוקתן, ייעשה בידי חברות פרטיות או ממשלתיות שתיבחרנה במכרז.

אחת האפשרויות לבנות במהירות מספר רב של דירות היא באמצעות חברות בניה סיניות. ביוני 2013 הגישה חברת הנדסה ובנייה בבעלות מלאה של ממשלת סין, Beijing Construction Engineering Group, הצעה למדינת ישראל לבנייה מיידית של 30 אלף דירות ולמכירתן בכ־400 אלף שקל לדירה של 120 ממ"ר (בלי מרכיב הקרקע).

בהצעה נכתב כי BCEG "פעילה ב־26 מדינות בעולם ומעוניינת מאוד בהקמת הפרויקט בישראל. אנחנו יכולים להתחייב לסיים אותו בתוך 12–24 חודשים". הסינים מציעים גם מימון של כ־3 מיליארד דולר, כ־80%–85% מעלות הפרויקט, באמצעות בנק סיני שבבעלות ממשלת סין, בהלוואה ל־10–12 שנה בתמורה לערבות של ממשלת ישראל.

הדירות תושכרנה לכל תושב ישראלי בשכירות לטווח ארוך לפי רצון השוכר, במחיר המשקף כ-6% מעלות הבניה בלבד (צמוד). חלק קטן מהדירות יושכר לאוכלוסיה מוחלשת בשכירות מסובסדת

שכר הדירה

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-6% מעלות בניית הדירה, כ-40 שקל לממ"ר לחודש, צמוד למדד המחירים. לדירה של שני חדרים, בשטח של 60 ממ"ר, שכר הדירה יהיה כ-2,400 שקל לחודש. לדירה של שלושה חדרים, בשטח של 80 ממ"ר, שכר הדירה יהיה כ-3,200 שקל לחודש, ולדירה של ארבעה חדרים, בשטח של 100 ממ"ר שכר הדירה יהיה כ-4,000 שקל לחודש.

הממשלה והשלטון המקומי בישראל צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים אלו וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגר דירות שלהן – כמו עירית פריס, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן.

הממשלה והרשויות המקומיות מחזיקות בקרקעות בהיקף עצום וחלק מהן זמין לבנייה. ניתוח של עתודות קרקע לתכנון, שנעשה לפני כ- 10 שנים עבור מנהל התכנון במשרד הפנים, מצא כי בישראל היה אז שטח פוטנציאלי לתכנון של יותר מחצי מיליון דירות. לא כולל שטחים עבור כ–150 עד 200 אלף דירות, אשר לגביהן היו כבר תוכניות תקפות או שנמצאות בהליכי תכנון. בנוסף, יש קרקעות שנתנו/נמכרו מהמנהל לגופים פרטיים שלא עושים בהם שימוש או שמנסים להשתמש בהן לצרכים אחרים באמצעות שינוי יעוד. יש לקחת חזרה או לפדות מקרקעין אלו.

הממשלה והשלטון המקומי בישראל צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים אלו וליצור מאגר דירות ולהשכירן

דוגמאות לקרקעות שהיו זמינות לבנייה הן מחנות צה"ל במרכז הארץ, בכפר סירקין, בתל-השומר ובצריפין, ה"שייכות" לצבא, הקרקע בשדה דב בתל-אביב (חלקה פרטית), ב"מחנה אלנבי" בירושלים (שהקרקע שלו אושרה למגורים, ורובה כבר נמכרה במכרזים פומביים על ידי מנהל מקרקעי ישראל), והקרקע בשוק העלייה השייכת לעירית ת"א. בכל המתחמים האלו אפשר וצריך היה להקים דירות לדיור בר השגה, ולא למכירה בשוק החופשי, להשתמש בקרקעות במתחמים אלו לבניית דיור להשכרה כאשר הקרקע נשארת בבעלות הממשלה או העיריה, ולא לתת או למכור את הקרקע במחירים מוזלים ליזמים כנגד התחייבות שלהם לבנות דירות 'ברות השגה'.

מימון הפרוייקט

הממשלה תנפיק אג"ח ארוך טווח (כ-25 שנה) בהיקף של כ-7 מיליארד שקל בריבית של כ-4% (צמוד) לקרנות פנסיה וגמל, למשקיעים מוסדיים, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית לאג"ח.

בנוסף, אפשר יהיה למכור אגרות חוב כאלו בהנפקה ישירה לאזרחים, כך שהם יחסכו את דמי הניהול המופקעים שהם משלמים לקרנות הגמל והפנסיה המנהלות את כספיהם. אג"ח אלו תהיינה בדומה למלווה המלחמה מרצון אחרי מלחמת יום הכיפורים ב-1973 ולמלווה שלום הגליל וינוהלו ע"י בנק ישראל ללא דמי ניהול.

אציין שהמדינה מנפיקה כיום אג"ח ממשלתיות ייעודיות לקופות פנסיה וגמל. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק. להערכתי, יהיה ביקוש גבוה לאגרות חוב אלו מצד הציבור, שכירים ועצמאיים, המעוניינים להשקיע את כספי הפנסיה והחסכונות שלהם בהשקעות בטוחות יחסית, ובדמי ניהול מינימליים.

הממשלה והשלטון המקומי בישראל צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים אלו וליצור מאגר דירות ולהשכירן.

גיוסי הון של חברות נדלן אמריקאיות בת"א

חברות נדל"ן אמריקאיות, דוגמת דה לסר, זראסאי גרופ, ואקסטל, הנפיקו מאז 2007 בבורסה בתל אביב אג"ח סחיר בהיקף של יותר מ-10 מיליארד שקל.
אנו שומעים ממנהלי הכספים המוסדיים שהם ישקיעו בדיור להשכרה רק אם יובטחו להם תשואות גבוהות

(כ-7% עד 8%?). אבל כאשר מסתכלים מה קורה למעשה בעולם האמיתי בבורסה בת"א, מסתבר שמנהלי הכספים המוסדיים מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה בהרבה.

הכנסות והוצאות

כ-75% משכר הדירה יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, חלק יוקצה לניהול הפרויקט, חלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש, וחלק יוקצה לסבסוד השכרה לאוכלוסייה מוחלשת.

בהערכה ראשונית, שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-380 מיליון שקל, מתוך זה כ-280 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-20 מיליון שקל יוקצו לסבסוד השכרה לאוכלוסייה מוחלשת, לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-80 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'.

קרקעות חומות

קרקע חומה היא קרקע שהגיעה לבעלות העירייה כתוצאה מהפקעות לצורכי ציבור במסגרת הליכי תכנון.

באוקטובר 2014 חתם שר הפנים על צו לפיו דיור להשכרה בהישג יד יוגדר כמטרה ציבורית על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה. התיקון מרחיב את אפשרות ניצול הקרקע החומה לשימוש לדיור בשכירות במחירים סבירים ולטווח ארוך.

קרקע חומה היא קרקע שהגיעה לבעלות העירייה כתוצאה מהפקעות לצורכי ציבור בהליכי תכנון. ב-2014 חתם שר הפנים על צו לפיו דיור להשכרה בהישג יד יוגדר כמטרה ציבורית עפ"י חוק התכנון והבנייה

לפי התיקון, ניתן להשתמש בקרקע חומה, כולל כזו שהופקעה בעבר מבעלים פרטיים או שתופקע בעתיד, אם הייעוד הוא לבניית פרויקטים של דיור בר-השגה להשכרה לטווח ארוך על ידי העירייה, במחירים מוזלים ומפוקחים, כאשר העירייה נשארת בעלים של הקרקע.

בנוסף, רשות מקרקעי ישראל הונחתה להקצות לעיריות קרקע ציבורית המיועדת לדיור להשכרה בהישג יד, במחיר סמלי של 18 שקל לדונם ל-49 שנה.

ראש עירייה יכול היום ליזום בעירו פרויקטים של דיור בר-השגה בשכירות לטווח ארוך, במחיר מוזל ומפוקח, על פי קריטריונים סוציו-אקונומיים. ביצוע הפרויקטים אלו יעשה בדרך שהוצעה לעיל, שותפות ציבורית-פרטית PPP.

הקרקע תשאר בבעלות העיריה שתממן את הפרויקט והיזם שיציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר מושכר לזכאים, יבנה את הפרויקט ויפעיל אותו לתקופה של 30-40 שנה. בסיום תקופת התפעול יצא מכרז חדש לתקופה נוספת של 30 שנה. תאגידי ריט RIT או תאגידי בניה להשכרה יכולים להיות "השותפים הטבעיים" לפרויקטים אלו.

פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי

יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור, בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות, כל אלו הם חלק מהג'ונגל המערכתי.

יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור, בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות, כל אלו הם חלק מהג'ונגל המערכתי

וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת:

"בהעדר "בעל בית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים".

על ממשלת ישראל להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית בדומה ל'וועדה לקידום וריכוז הפעילות העירונית לפתרונות דיור בר-השגה בעירית ת"א.

הרשות תציע חקיקה המתאימה, בין השאר לקביעת הזכאים לדיור בשנים הראשונות לפרויקט, ועד שתבנינה מספיק דירות שתאפשרנה דיור בר-השגה לכל האזרחים.

זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבנייה.

אמנון פורטוגלי הוא חוקר תאגידים, ניאוליברליזם ואנרגיה.