מדד הנדל"ן מרכז את כלל החברות העוסקות בענף הבנייה. מדד זה עלה ברציפות החל מיום המסחר הראשון בבורסה (בשישי שבת אין מסחר בבורסה) עם פרוץ המלחמה והשלים עלייה של 13% עם סיום יום המסחר השלישי, כאשר גם סקטורים הקשורים לענף הבנייה נהנים מגל העליות החריג.

מדוע שיהיו עליות בענף הבנייה בזמן מלחמה? הרי המשק על סף מיתון. להלן מורה נבוכים.

*  *  *

אין זה סוד שעל פי הנתונים הגלויים, החל משנת 2024 ענף הנדל"ן מקרטע, ומונע מאינרציה או מאוויר חם. הצטברו נתונים הנוגעים לקיטון החד ברכישות דירות על ידי הציבור במהלך שנת 2025.

אין זה סוד שעל פי הנתונים הגלויים, החל משנת 2024 ענף הנדל"ן מקרטע, ומונע מאינרציה או מאוויר חם. הצטברו נתונים הנוגעים לקיטון החד ברכישות דירות על ידי הציבור במהלך שנת 2025

היקף מחזורי המשכנתאות שוברים שיאים, אך בה בעת משכנתאות ממוחזרות נספרות באופן מעורר תהיות על ידי בנק ישראל – כמשכנתאות חדשות. מעל לכל מרחף היקף מלאי הדירות הלא מכורות, העומד נכון לחודש מאי על 79,400 דירות לא מכורות, שיא המעמיד בדאגה רבה את המערכת הכלכלית כולה ואת הקבלנים והיזמים.

מדוע עליית מלאי הדירות הלא מכורות מעוררת דאגה?

בהינתן שהיקף המכירות של הדירות החדשות עומד על 2,400 דירות בממוצע בחודש, משך הזמן שיידרש על מנת למכור את מלאי הדירות הלא מכורות עומד על 33 חודשים, או שנתיים ותשעה חודשים.

מעבר לכך, על החברות הציבוריות העוסקות בנדל"ן חלה החובה לדווח למשקיעים ולבורסה על הקיטון או על מחיקת שווי של הקרקעות המוחזקות בידיהם.

אתן דוגמה חיה: אם קרקעות בשדה דב נמכרו בחודש פברואר האחרון בכ-40% פחות מהשווי בו נקנו קרקעות באותו מתחם בשנים עברו, על ידי מספר חברות ציבוריות וחברות שאינן ציבוריות – הרי לא יעלה על הדעת ששווי הקרקע לא חווה פיחות בערכו.

בהינתן שקרקעות אלו ממושכנות לבנקים, בהיותן נכס משמעותי, אנחנו חייבים לראות דרישה מהבנקים או מהמפקח על הבנקים, בעקבות מחיקות השווי – את  התאמתן לבטוחות הנדרשות, על מנת להבטיח את כספי ההלוואות.

בהינתן שהיקף המכירות של הדירות החדשות עומד על 2,400 דירות בממוצע בחודש, משך הזמן שיידרש על מנת למכור את מלאי הדירות הלא מכורות עומד על 33 חודשים, או שנתיים ותשעה חודשים

לכך יש להוסיף, כי צפי המכירות המדווחות לבורסה ולציבור המשקיעים אינו תואם את המצב בפועל. וגם כאן אביא דוגמה: נניח שחברה מסוימת מדווחת למשקיעים שהיא צופה (חוזה) הכנסות של 1 מיליארד ש"ח מפרויקט מסוים. נוכח מצב השוק וירידות המחירים (אשר הפכו גלויות) אותה חברה מחויבת על פי חוק לתקן את דיווחיה לבורסה לניירות ערך ולהתאים את תחזית המכירות שלה למצב הנתון. נעריך שירידה זו מחייבת תיקון שעומד על 35%, ובמקום צפי הכנסות של 1 מיליארד ש"ח, היקף המכירות הצפוי עומד כעת על 650 מיליון ש"ח בלבד.

די בשני הנתונים הללו על מנת להוביל לירידה במחיר מניות חברות הנדל"ן. אם כך, מדוע עם פרוץ מלחמת "עם כלביא", עלו מניות חברות הנדל"ן?

נכון למועד כתיבת שורות אלו – מדווח על הרס מוחלט של 692 דירות, הרס אשר אינו מאפשר מגורים על פי פיקוד העורף (מעל 19,000 תביעות רכוש כלליות – חלונות, רהיטים וכולי – הוגשו באופן כללי מאז תחילת המלחמה).

יש גורמים שונים (שוק הנוסטרו ומשקיעים פרטיים) אשר מבצעים ספקולציה ומעריכים כי יתכן חלילה בהמשך הרס רב יותר של מאות ואולי אלפי דירות, אם תימשך עצימות המלחמה. על פי אותה פוזיציה הבנויה על הרס דירות – ההנחה עשויה להועיל לחברות נדל"ן ולסייע להן להאיץ ולמכור את מלאי הדירות הלא מכורות העצום המצוי ברשותן.

הסבר ספקולטיבי נוסף יכול להוביל להערכה, כי בעקבות המלחמה יואצו פרויקטים רבים של פינוי בינוי או תמ"א 38 (במתכונת זו או אחרת). זאת משום שהדרישה למרחבים מוגנים תעלה בעשרות מונים, ותאיץ תהליכים נוכחיים הן בקרב גורמי התכנון השונים והן בקרב בעלי הדירות, המשוועים ובצדק למיגון ראוי.

הסבר ספקולטיבי יכול להוביל להערכה, כי בעקבות המלחמה יואצו פרויקטים רבים של פינוי בינוי או תמ"א 38 (במתכונת כלשהי), משום שהדרישה למרחבים מוגנים תעלה עשרות מונים

מבולבלים – בצדק

עולה ששני קטבים שונים מושכים את השוק נכון לרגע זה:

1. אלו הרואים פריחה גדולה עם סיום המלחמה, אשר תשנה את כלכלת המדינה לבלי היכר ותשפיע, להבנתם, גם על שוק הנדל"ן.
2. מנגד ניצבים אלו החוששים, שהאינדיקטורים המקרו כלכליים בעקבות המלחמה יעמיקו, או לפחות יישארו ברמתם הנוכחית, ובכך יש כדי להביא לקיפאון או החמרה במצב הכלכלי.

איזו מבין שתי הדעות השונות נכונה? ימים יגידו. אך עולה כי בעת הזאת,אין מקום להשקעות בורסאיות או נדל"ניות פזיזות.

רוני סאיג הוא אסטרטג ומשפטן, יו"ר תנועת "אשדוד רוצה שינוי", בוגר תוכנית ״קול מקומי״ המכשירה את מנהיגי ומנהיגות העתיד בשלטון המקומי.