הצוות לבחינת מעורבות הבנקים בקביעת מחירי הדיור, בראשות פרופסור אבי שמחון, סיים את עבודתו בשבוע שעבר. הדוח שפרסם כלל שורה של נתונים מטלטלים על שוק הנדל"ן – אך מעבר לכך, הוא מחזק את ההערכה שלפיה הספינה הנדל"נית, שעד כה הפליגה בכיוון אחד, כנראה בדרך לסיבוב פרסה.
המספר הראשון בדוח, שצריך להדהד בכל בית בישראל, הוא 81 אלף – מלאי הדירות החדשות הלא מכורות שבידי הקבלנים. כדי לסבר את האוזן: מדובר בסדר גודל של עיר גדולה בארץ, שעומדת כעת ריקה ורק ממתינה לקונים.
הנתון הזה מערער את ההנחה הרווחת שלפיה בעיית ההיצע היא הגורם המרכזי למחירי הדיור הגבוהים. נוסף על כך, לא רק שכיום יש פי שניים דירות לעומת לפני שלוש שנים – שוק הנדל"ן סובל מהאטה חדה בביקוש.
בין יוני 2024 למאי 2025 נרשמה ירידה של כ־18%–20% במספר הדירות שנרכשו לעומת התקופה המקבילה. הירידה בקצב רכישת דירות חדשות אף חדה יותר
כך למשל, בין יוני 2024 למאי 2025 נרשמה ירידה של כ־18%–20% במספר הדירות שנרכשו לעומת התקופה המקבילה. הירידה בקצב רכישת דירות חדשות אף חדה יותר – שפל של כ־25 שנה.
אם לא די בכך, בקרוב צפויות להסתיים תקופות החסימה של עשרות אלפי דירות שנרכשו במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן", שהגה שר האוצר לשעבר משה כחלון. במשך שנים נאסר על הזוכים למכור את הדירות שרכשו במחיר מסובסד – גם כאשר הן נבנו באזורים שבהם לא רצו לגור. כעת, עם תום ההגבלות, חלק מהדירות צפוי לצאת לשוק.
מדובר במלאי משמעותי, שעד כה היה "נעול" מחוץ למעגל ההיצע. התוצאה האפשרית: לחץ נוסף כלפי מטה על המחירים – דווקא בתקופה שבה הציבור ממשיך לשבת על הגדר.
אם כך, מדוע מחירי הדירות לא יורדים?
התשובה היא שהם כן יורדים – פשוט לא מספרים לנו על זה. מדד מחירי הדיור הרשמי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מורכב מנתונים מעובדים, לא תמיד משקפים, והוא מושפע מאוד, בין היתר, ממחירי הדירות החדשות.
את הירידות אפשר למצוא דווקא ב"שטח" – בשוק היד השנייה. לפי נתוני אתר "יד2", מחירי הדירות מיד שנייה כבר צנחו בכ־10% בחלק גדול מהערים בישראל
את הירידות אפשר למצוא דווקא ב"שטח" – בשוק היד השנייה. לפי נתוני אתר "יד2", מחירי הדירות מיד שנייה כבר צנחו בכ־10% בחלק גדול מהערים בישראל. כך למשל, בחצי השנה האחרונה נרשמה ירידת מחירים של 11.7% בראשון לציון, 9% בהרצליה, 13.5% ברעננה ו־11% בנתניה – בדירות של ארבעה וחמישה חדרים. אלה לא תיקונים קלים – מדובר בירידות מחירים משמעותיות.
אז אם מחירי הדירות מיד שנייה צונחים, ההיצע גבוה מתמיד והביקוש בשפל – מדוע הקבלנים מעדיפים להיתקע עם מלאי עצום של דירות, במקום להוריד מחירים ולמכור?
כאן נכנס לתמונה דוח ועדת שמחון, שמספק לראשונה אישור רשמי למה שנחשב עד כה ל"חשד כבד": הקבלנים אינם מורידים את מחירי הדירות החדשות – לא מתוך אופטימיות, לא בגלל חוסן פיננסי, וגם לא בשל היעדר תחרות בענף. הסיבה, על פי הדוח, היא שהבנקים שמימנו אותם במיליארדים פשוט לא מאפשרים להם.
לפי ממצאי הוועדה, בהסכמי המימון בין קבלנים לבנקים נהוג לכלול סעיפים שמגבילים את יכולת הקבלן להוזיל את מחיר המכירה. במקרים רבים, כל הפחתת מחיר של יותר מ־5% דורשת אישור מהבנק.
הבנקים נהנים מעוצמה ריכוזית יוצאת דופן בשוק הנדל"ן. שני הבנקים הגדולים – הפועלים ולאומי – מספקים לבדם 57% מהמימון לבנייה. בפועל, הם מחזיקים את הקבלנים כבני ערובה ומונעים תחרות אמיתית
הבנקים נהנים מעוצמה ריכוזית יוצאת דופן בשוק הנדל"ן. שני הבנקים הגדולים – הפועלים ולאומי – מספקים לבדם 57% מהמימון לבנייה בישראל. בפועל, הם מחזיקים את הקבלנים כבני ערובה ומונעים תחרות אמיתית, במטרה להסיר מעצמם את החשש שהקבלן ימכור במחיר נמוך מדי, לא יוכל להחזיר את ההלוואה – והבנק יישאר חשוף לסיכון.
אלא שלפי מסקנות ועדת שמחון, מדובר בחשש מופרז. הדוח מצביע על כך שהבנקים ערוכים לספוג ירידות מחירים משמעותיות, בין היתר בזכות כושר הספיגה שלהם ורווחיותם הגבוהה בענף.
בהתאם לכך, המליצה הוועדה לשלול מהבנקים את זכות הווטו על הורדות מחיר מצד קבלנים. אף שבנק ישראל הסתייג תחילה מעצם הקמת הוועדה, הוא הודיע כי יאמץ את המלצותיה – ובעיקר את ההמלצה לבטל את הסעיף בליווי הבנקאי. התוצאה המעשית: הבנקים לא יוכלו עוד לחסום מבצעי הנחות לאחר סגירת המימון.
ואם לא די בכך, כדי לעקוף את מגבלות הבנקים ולמנוע הורדות מחיר רשמיות, קידמו קבלנים רבים במהלך השנה החולפת מבצעים בעייתיים במיוחד – הבולט שבהם מכונה "80/20". במסגרת מבצע זה, הרוכש משלם רק 20% (ולעיתים אף פחות) ממחיר הדירה במעמד החתימה, ואת היתרה רק עם קבלת המפתח, כעבור מספר שנים.
מבצעים כאלה, שהעניקו בפועל הנחות של 4%–7%, לא השתקפו במדד המחירים הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – ויצרו מצג שווא של מחירים גבוהים
מבצעים כאלה, שהעניקו בפועל הנחות של 4%–7%, לא השתקפו במדד המחירים הרשמי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה – ויצרו מצג שווא של מחירים גבוהים. בכך התאפשר גם לנפח את מספר הדירות שנמכרו במחיר ה"גבוה" לכאורה.
הרי הקומבינה הזו אפשרה לרוכשים עם יכולת מימון בעייתית לרכוש דירות במחירים גבוהים. חלקם כלל לא עברו בדיקת יכולת החזר מצד הבנק, שכן את המשכנתה בתוכנית הזו הם אמורים היו לבקש רק לקראת האכלוס. סוג של סאבפריים כחול־לבן.
בנק ישראל התריע מפורשות מפני סכנה של ביטולי עסקאות עתידיים בשל חוסר יכולת של רוכשים לעמוד בתשלומים – דבר שעלול לפגוע ביציבות הקבלן ובמערכת כולה.
אלא שגם החגיגה הזו נגמרה השנה. הפיקוח על הבנקים הטיל הגבלות משמעותיות על השימוש במבצעים מהסוג הזה, בשל הסיכון הגדול הגלום בהם. כעת, האפשרויות של הקבלנים מצטמצמות: להיתקע עם כמות הולכת וגדלה של דירות ריקות ותזרים מדולדל – או פשוט להתחיל למכור במחיר נמוך יותר.
בהנחה שהמדינה ובנק ישראל לא יתערבו שוב לטובת הקבלנים, ייתכן מאוד שאנו עומדים בפתחה של תקופה חדשה: תקופה של שינוי מגמה מהותי במחירי הדיור
כל הסימנים, אם כן, מצביעים על כיוון ברור: ההיצע העצום, הירידות החדות בשוק היד השנייה, שחרור הקבלנים מלפיתת הבנקים (לפחות בעסקאות הבאות), הגבלות על תוכניות המימון המסוכנות והצפת השוק בדירות – כל אלה חוברים יחד, אולי, לרגע מכונן.
אומנם קשה להאמין שדירה בישראל תחזור להיות מוצר צריכה בר־השגה כפי שהיה לפני 20 שנה, אך בהנחה שהמדינה ובנק ישראל לא יתערבו שוב לטובת הקבלנים – כפי שעשו בעבר – ייתכן מאוד שאנו עומדים בפתחה של תקופה חדשה: תקופה של שינוי מגמה מהותי במחירי הדיור.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
אין 80 אלף דירות חדשות ריקות,
אין כמעט שום דירה חדשה בנויה לא מכורה,
מדובר על מלאי דירות שקיבלו היתר בניה,
לחלקן ייקח כמה שנים טובות לסיים אותן,
מתוך המלאי הזה כל שנה יסתיימו 15 אלף דירות, כשהביקוש כרגע הוא ל60 אלף דירות בשנה,
והביקוש צפוי רק להתגבר כל שנה.
מחירי הדירות לא יכולים לרדת כל כך במציאות הנוכחית מכיוון שמה שהבנקים מונעים את הירידה מדובר על ירידה ברווחיות הגולמית של כ20% שנניח שבסוף החברה מרוויחה כ10%,
גם אם הבנקים לא יוכלו למנוע ירידת מחירים חברות הבנייה לא יוכלו להוריד כי אחרת הן לא ירוויחו מהבנייה