ישראל עולה לשמים. לא צריך להיות אדריכל, מתכנן עירוני, קבלן או יזם כדי לדעת את זה. מספיק לצאת לנסיעה קצרה, לכל כיוון שתבחרו. לא תוכלו לחמוק משכונות המגדלים החדשות שצצות בכל פינה. לאורך כביש החוף, מתל אביב ועד חיפה. בירושלים. בנשר. בראש העין. מסביב לראשון לציון. בקריות.
משבר הנדל"ן המחריף דוחף את ישראל לגובה. הקבלנים והאדריכלים טוענים שזה כורח המציאות – גידול באוכלוסייה ומעט מאוד קרקע. אנשי התכנון טוענים שבשנים הבאות נצטרך לבנות בניינים גבוהים יותר ויותר, וחוזים שהשיאים בתחום הזה עוד לפנינו. וכולם מדברים, כמובן, על "בנייה מרקמית", "עירוב שימושים", "ניאו אורבניזם" ושאר מילות הקוד של התקופה.
הנתונים מאשרים את מה שרואות העיניים בכל נסיעה מקרית ברחבי הארץ: אם ממוצע התחלות הבנייה של מגדלים (16 קומות ומעלה) בעשור שעבר היה 14% מסך הדירות שנבנו, הרי שבשנתיים האחרונות הוא כבר עלה ל-22%.
הנתונים מאשרים את מה שרואות העיניים בכל נסיעה בארץ: אם ממוצע התחלות הבנייה של מגדלים (16 קומות ומעלה) בעשור שעבר היה 14% מסך הדירות שנבנו, הרי שבשנתיים האחרונות הוא כבר עלה ל-22%
בבת ים, לדוגמה, החלו לבנות ב-2021 1,763 דירות בבניינים בני 16 קומות ומעלה. שנה קודם לא נבנתה בבת ים אפילו דירה אחת כזאת. בתל אביב נבנו ב-2021 1,690 דירות בבניינים בני 16 קומות ויותר. שנה קודם נבנו 944 דירות כאלה – זינוק של יותר מ-80%. בנשר שליד חיפה אושר להקמה מגדל של 54 קומות שצפוי להיות הגבוה ביותר מחוץ לגוש דן. ויקומו לו בשנים הקרובות מתחרים רבים.
פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, מתכננת ערים, משפטנית וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן למחקר מדיניות לאומית, מתריעה כבר שנים שאנחנו צועדים בעיניים פקוחות לקראת אסון ידוע מראש. ביום ראשון היא חזרה מכנס בינלאומי בצרפת שעסק גם בנושא המגדלים. היא נשאה שם הרצאה שכותרתה "מגדלים נגד מגורים".
מגדלים נגד מגורים? עד כדי כך?
"כן. מגדלים הם לא מגורים. הם לא ממלאים את התכונות הרצויות של מה זה בית. עד כדי כך. לא אכפת לי כל כך ממגדלי משרדים. הנושא שבוער בעצמותיי זה בניית מגדלים למגורים. ותזכור שהמגדלים שאתה רואה עכשיו, זה כלום. הרוב עוד בצנרת. והם ייבנו יותר ויותר גבוה".
"מגדלים הם לא מגורים. הם לא ממלאים את התכונות הרצויות של מה זה בית. ותזכור שהמגדלים שאתה רואה עכשיו, זה כלום. הרוב עוד בצנרת. והם ייבנו יותר ויותר גבוה"
מבחינתך, על מה אנחנו מדברים כשאנחנו מדברים על מגדל?
"כל בניין מגורים מעל עשר קומות".
ומה אנשים לא מבינים כשהם מסתכלים על המגדלים האלה ורואים איך הם אולי מתקרבים לדירת חלומותיהם?
"כמו שאמרתי בהרצאה שלי: מגדלי מגורים הם מנכרים, מעקרים, מייקרים ומסכנים.
"בוא נתחיל עם מייקרים דווקא: בניגוד למה שאנשים חושבים בטעות, לבנות מטר מרובע של מגדל, עוד לפני התחזוקה, זה עניין הרבה יותר יקר ממטר מרובע בנוי אחר. לעולם לא יהיה כדאי לבנות דיור בר-השגה, דיור שהוא זול יותר ממחירי השוק, במגדלים. זה לא יהיה כדאי למדינה ולא יהיה כדאי ליזמים.
"חושבים שמגדלי מגורים מוזילים את הדיור. שהם מנצלים את הקרקע בצורה יותר טובה. זה לא נכון וצריך פשוט להוריד את זה מהשולחן. הרבה יותר יקר לבנות אותם. והרבה יותר יקר לתחזק אותם. התחזוקה שלהם יקרה בהרבה. כי מגדלים הם בעצם לא בניין. הם הכלאה בין בניין לבין מכונה.
"חושבים שמגדלי מגורים מוזילים את הדיור. שהם מנצלים את הקרקע בצורה יותר טובה. זה לא נכון. הרבה יותר יקר לבנות אותם. והרבה יותר יקר לתחזק אותם"
"לגור במגדל דומה יותר למגורים במכונה מאשר למגורים בבית. במגדלים יש המון מערכות טכנולוגיות בתוכם. מחשוב, מכניקה, הידראוליקה. המון נושאים של בטיחות. ולכל אחד מאלה יש את תוחלת החיים שלו ואת השקעת ההון שצריך, כדי לתחזק את המערכות האלה. חלק מההוצאות האלה פשוט לא ידוע בשלב הזה. למשל הנושא של אנרגיה ובידוד.
"בארץ עוד לא קולטים עד כמה הנושא של שינוי אקלים הוא אמיתי. אנחנו הרי נמצאים בהוט-ספוט של המזרח התיכון. אי אפשר יהיה לשדרג את המגדלים האלה לטכנולוגיות החדשות, שיאפשרו בעתיד להתמודד עם השינויים באקלים. זה יעלה הון עתק".
אבל דווקא אנשי סביבה, שדואגים לגורל השטחים הפתוחים, הם אלה שמצדדים במגורים לגובה במגדלים.
"כבר מזמן לא! זה מיתוס. כשמחשבים איך משפיעים מגדלים על הסביבה – ברור שזה פשוט לא נכון. אלה האדריכלים והיזמים שממשיכים להפיץ את הטענה הזו, שמגדלים טובים לסביבה. מגדלים הם אסון סביבתי. הם מאוד פוגעים בסביבה. זה נושא שבכלל לא מדובר בארץ. והחיים בהם הם חיים של ניכור חברתי".
כדי להמחיש את הסכנה החברתית הגלומה במגדלי מגורים גבוהים, אלתרמן מסתמכת על עבודתה פורצת הדרך של אלינור אוסטרום, האישה הראשונה שזכתה בפרס נובל לכלכלה (בשנת 2009). אוסטרום התפרסמה בעקבות הביקורת שפרסמה על תפיסת "הטרגדיה של נחלת הכלל", תיאוריה שהציע הביולוג גארט הרדין ב-1968.
הרדין טען – במאמר משפיע שפורסם בכתב העת Science – כי אם אנשים מתחרים ביניהם על משאב מוגבל, למשל רועי צאן המתחרים ביניהם על חלקת מרעה משותפת, כל אחד מהם יפעל למקסם את התועלת האישית שלו, גם אם התוצאה הסופית תהיה הרס המרעה המשותף, באופן שיפגע באינטרסים של כולם.
אוסטרום ערכה מחקרי שדה שהוכיחו שקהילות שיש בהן קשרים חברתיים טובים יודעות לנהל לבדן משאבים משותפים בצורה הטובה ביותר, גם בלי חקיקה, פיקוח או אכיפה מלמעלה. הקהילות מוצאות בכוחות עצמן את האיזונים הדרושים, כדי לשמור ביחד על המשאב המשותף לטובת כולם.
כל מי שגדל או גר בבית משותף שגודלו סביר, כבר יכול לנחש את ההקשר. ברוב הבתים המשותפים, הדיירים מצליחים להסתדר יחד, בלי התערבות חיצונית. רק במקרים נדירים מגיעים לעימותים שלא נפתרים מעצמם. במגדלים גדולים – זה כבר לא אפשרי. זו בעיית הניכור שאלתרמן הזכירה קודם.
"יהודים בישראל גרים בבתים משותפים מאז שנות השלושים", היא אומרת, "שום טרגדיה לא קרתה. אז הגינה לא הייתה כל כך יפה או התריסולים לא הוחלפו. אנשים ידעו להסתדר. לא נגרם שום נזק לכיס הציבורי.
"אנשים הסתדרו בבתים משותפים כמו במודל של אוסטרום, על בסיס זה שהם הכירו זה את זה וסמכו זה על זה. במגדלים זה לא יקרה. שם יהיה צורך במימון ציבורי ענק, בכל מיני צמתים. בעיות של אנרגיה. של ביטחון. של תחזוקה. של מערכות חדשות.
"אנשים הסתדרו בבתים משותפים על בסיס זה שהם הכירו זה את זה וסמכו זה על זה. במגדלים זה לא יקרה. שם יהיה צורך במימון ציבורי ענק, בכל מיני צמתים. בעיות של אנרגיה. של ביטחון. של תחזוקה"
"דמי הוועד בבית המשותף היו בסדר גודל של 50-100 שקל בחודש, שאפשר להסתדר איתם. בשביל ניקיון המדרגות, הגננות ולריב פעם בעשר שנים על זיפות הגג. במגדלים האלה ישלמו הרבה יותר. אני כל הזמן אוספת נתונים על זה ועוד אין לי תמונה מלאה.
"עכשיו באים לאנשים, ששילמו קודם 50 או מאה שקלים ומבקשים מהם לשלם 400 שקל. אבל העלות האמיתית שנדרשת היא בין אלף לאלפיים שקלים. תלוי מה יש באותו מגדל. רוב האנשים לא יוכלו לשלם סכומים כאלה. על מה הם יוותרו? על הגן של הילדים? כדי להשקיע באנרגיות מתחדשות? בחיים זה לא יקרה.
"אגב, ילדים זו עוד בעיה שייחודית לנו. בישראל יש הרבה ילדים. ישראל זה המקום היחיד בעולם, שבו המון ילדים גדלים במגדלים. אין כמעט ילדים במגדלים בסין, סינגפור ודרום קוריאה. ומגדלים זה מקום בעייתי לגדל בו ילדים. מכל מיני בחינות".
"ישראל זה המקום היחיד בעולם, שבו המון ילדים גדלים במגדלים. אין כמעט ילדים במגדלים בסין, סינגפור ודרום קוריאה. ומגדלים זה מקום בעייתי לגדל בו ילדים"
וברור שברגע שיגיע משבר כלכלי, והוא יגיע מתישהו, כי משברים כלכליים תמיד מגיעים מתישהו, תחזוקת הבניינים האלה תידרדר במהירות.
"הטכנולוגיות שנמצאות בתוך המגדלים האלה יקרסו. כן".
ומשם זה כבר מדרון חלקלק לסלאמס?
"אני לא אומרת את המילה סלאמס, כי מבחוץ זה אף פעם לא נראה כמו סלאמס. רק מבפנים. מדרון חלקלק? כן. זה מדרון מסוכן. ולא רק בגלל העניינים שדיברנו עליהם. בגלל האנונימיות והניכור, מגדלים הם גם מקום מסתור מעולה לעבריינים. במשטרה כבר מודעים לזה. זו לא תופעה ייחודית לישראל. יצא על הנושא הזה ספר בקנדה לא מזמן.
"אני לא מבינה איך למרות כל ההתרעות על הצרות האלה, המדינה בכל זאת בוחרת להיכנס אליהן ביודעין. עם עיניים פקוחות".
מה היית עושה? הרי משבר הנדל"ן הוא אמיתי. חייבים לבנות הרבה ומהר.
"הייתי בונה שכונות של בתי רכבות, כמו אלה שאנחנו מכירים. הרי כששונאים אותם – קוראים להם בזלזול 'בתי רכבות'. כשאוהבים, קוראים להם ברצלונה או פריז.
"הייתי בונה שכונות של בתי רכבות, כמו אלה שאנחנו מכירים. הרי כששונאים אותם – קוראים להם בזלזול 'בתי רכבות'. כשאוהבים, קוראים להם ברצלונה או פריז"
"בניינים משותפים של שמונה קומות אלה הבניינים שהמין האנושי יודע לחיות בהם. הם פזורים לאורך רחוב, קנה המידה שלהם הוא אנושי, כזה שמתאים לחיים בשכונת מגורים. והמרכיב החברתי בהם – שהוא אולי עלום אבל חשוב – ממתן את ההשפעות של כל הדברים שדיברנו עליהם".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
נושא חשוב, אחלה סקירה של המצב. מי יודע, אולי אחרי זעזועים שכדה"א יעשה, האנושות תרד קצת מהפוזה של ה-'בגדול' ויותר בכיוון של בינוני, או הסתפקות במועט, לא בהכרח כעליבות, אלא יותר בקטע של פשטות, סוג של מינימליזם, מינימליזם סבבי שהרבה אושר ושמח יכול להחליף מוצרי צריכה מיותרים, או בתים גדולים מדי למשפחות שיכולות להסתדר עם פחות גודל של מטראז