עיריית תל אביב אישרה לאחרונה החלטה שעשויה להחזיר לשוק השכירות למגורים אלפי דירות שנגרעו ממנו. אם תאושר על ידי משרדי האוצר והפנים, ההחלטה תסיים את האפליה לרעה של מלונות מול עסקים ואנשים פרטיים שמשכירים דירות ללינה לטווח קצר. מנגד, באופוזיציה העירונית טוענים כי מדובר בהחלטה לצורכי תדמית שאין סיכוי שתתממש במתכונת הנוכחית.

ועדת הכספים ומועצת העירייה החליטו ביוני האחרון כי החל מהשנה הבאה, כל דירה שמושכרת לפחות פעמיים בשנה לתקופות של בין יום אחד ל-90 יום תחויב בתעריף של 129.53 שקל למ"ר. זאת, בהשוואה לתעריף ארנונה ממוצע בתל אביב שעומד על כ-56 שקלים למ"ר ובעירייה מדגישים כי הוא נחשב לנמוכים מבין הערים הגדולות.

ככלל, תעריף הארנונה בעיר יעלה ב-1.37% בהתאם למדד, וראש העירייה רון חולדאי אמר בישיבת המועצה כי אין טעם לבקש ממשרד הפנים להשהות את ההתייקרות הכללית, שכן הבקשה תידחה כמעט בוודאות מפאת אי-עמידה בקריטריונים.

רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב (צילום: Tomer Neuberg/FLASH90)

באותה נשימה, חולדאי אמר כי הוא כן מבקש לאשר את הסיווג החדש לדירות נופש, למרות שהוא מודע לכך שהשינוי הזה כבר נדחה על ידי משרד הפנים לפני שנה (תגובת המשרד בהמשך).

אז הם לא הכירו בהגדרה המשפטית של דירת נופש לצורכי ארנונה ואין סיבה שהשנה זה ישתנה, אלא אם כן לשר האוצר אביגדור ליברמן ולשרת הפנים איילת שקד תהיה מוטיבציה מיוחדת לגרום לכך.

כך שלאור ניסיון העבר, לא ברור למה חשבו בעירייה והעומד בראשה שיש טעם להציג לציבור את ההחלטה הזו.

חברת המועצה שולה קשת (סיעת "אנחנו העיר") הציעה בישיבת המועצה כי אם משרד הפנים לא יאשר את הסיווג המיוחד לדירות נופש, העירייה צריכה לחייב את הדירות האלה בארנונה של מלונאות, ולהפסיק את הסבסוד של Airbnb.

חברת המועצה שולה קשת הציעה בישיבת המועצה כי אם משרד הפנים לא יאשר את הסיווג המיוחד לדירות נופש, העירייה צריכה לחייב את הדירות האלה בארנונה של מלונאות, ולהפסיק את הסבסוד של Airbnb

בעיריית תל אביב אומרים כי בחודש החולף הוצעו להשכרה מעל 7,000 דירות לטווח קצר, מהן הושכרו בפועל רק 4,000. לפי נתוני מהנדס העיר, ב-2021 הוצעו להשכרה מדי חודש בין 8,000 ל-9,000 דירות Airbnb. כמו כן, על פי נתונים של מהנדס העיר מ-2017-2018, רוב הדירות המושכרות ב-Airbnb מצויות ברובעים 3 ו-5 – התחומים בין פארק הירקון בצפון, אבן גבירול במזרח ודרך יפו בדרום.

דירת חדר להשכרה לטווח קצר בפלורנטין בתל אביב (צילום: אתר airbnb)

גריעת הדירות משוק השכירות למגורים נעשית רק כאשר הן מושכרות במלואן לטווחים קצרים כל השנה. אלא שהצעת העירייה לא מבקשת להבדיל בין דירה שרק חדר אחד מתוכה מושכר לטווח קצר לדירה שמושכרת במלואה. בתשובה לשאלה בנושא, בעירייה אומרים שאין להם יכולת להבדיל בין סוגי הדירות שמושכרות לטווח קצר (תגובה מלאה בהמשך).

גריעת הדירות משוק השכירות נעשית רק כאשר הן מושכרות במלואן לטווח קצר. אלא שהצעת העירייה לא מבדילה בין דירה שחדר אחד מתוכה מושכר לדירה שמושכרת במלואה

על חשבון השוכרים, המלונות והמדינה

גם אם תתממש יוזמת העירייה, ברור שהיא לא תחזיר לשוק אלפי דירות שכבר משמשות להשכרה לתיירים, שכן גם אחרי הגדלה של כמה אחוזים בארנונה הדירות האלה מניבות רווחים גבוהים לבעליהן. הדירות לטווח קצר מושכרות במחירים של מאות שקלים ללילה, שגבוהים בעשרות אחוזים עד פי 2 ויותר מהמחיר הרגיל שבהשכרה לטווח ארוך.

בהשכרות האלה יש אמנם פתרון טוב לתיירים, אך זה בא על חשבון שכנים שמתלוננים על רעש, ושוכרי דירות שממילא מתקשים למצוא דיור בר השגה בעיר. הדירות שיצאו מהשוק החריפו באופן דרמטי את הבעיה, בעיקר לצעירים.

כמו כן, גם קופת המדינה ממשיכה להפסיד כסף מהכלכלה השחורה של השכרת הדירות לטווח קצר, שכן פלטפורמה כמו Airbnb עדיין לא גובה את המע"מ על השירות ולא משלמת מס הכנסה על הרווחים בישראל.

דירת airbnb להשכרה במרכז תל אביב עם נוף המשקיף לים (צילום: אתר airbnb)

מי שנפגעים מכך הם גם המלונאים, שמופלים לרעה באופן מובהק, שכן הם מחויבים בארנונה גבוהה יותר וכן נדרשים לגבות מע"מ ולשלם מה הכנסה על הרווחים וכמובן לעמוד בתנאי רישיון עסק.

מנכ"לית התאחדות המלונות יעל דניאלי, חושבת שצריך לגזור גזרה שווה בין כל מי שעוסקים בענף התיירות והאירוח, ואף הציגה את עמדתה לעירייה. בתשובה לשאלות בנושא, בהתאחדות השיבו כך:

"עיריית תל אביב החליטה לחייב בצדק בארנונה גבוהה יותר דירות שמושכרות לתיירים עד 90 יום בשנה. העירייה מתנגדת עקרונית להשכרת דירות מגורים לצרכי נופש מעל 90 יום בשנה.

"עיריית תל אביב החליטה לחייב בצדק בארנונה גבוהה יותר דירות שמושכרות לתיירים עד 90 יום בשנה. העירייה מתנגדת עקרונית להשכרת דירות מגורים לצרכי נופש מעל 90 יום בשנה"

"העלאת הארנונה לדירות אלה עשויה לצמצם במעט את האפליה לרעה של המלונות מול דירות נופש שפועלות שלא כחוק וללא שום רגולציה. ההתאחדות תומכת בכך ובכלל זה גם בהצעת החוק שהעירייה גיבשה ונועדה לצמצם את המעבר של דירות מגורים להשכרה לתיירים".

יעל דניאלי, מנכ"לית התאחדות המלונות (צילום: סמדר כפרי)

האם אין חשש שהמהלך הזה יגרע חדרי מלון לתיירים בתל אביב?
"כיום אין בעיה של מחסור באמצעי אכסון בת"א. מאז 2019 (שנת השיא בתיירות) נפתחו בת"א 1500 חדרי מלון חדשים. עד 2030 ייפתחו בעיר כ-8000 חדרי מלון נוספים. התיירות הנכנסת שהחלה לחזור עודנה רחוקה מאד מההיקף של 4.5 מיליון תיירים שהיו בשנת 2019".

האם הצגתם את העמדה שלכם לעיריית תל אביב?
"התאחדות המלונות הציגה את עמדתה בעד הסדרת שוק דירות הנופש להשכרה בפני עיריית ת"א וגם למשרד השיכון המעוניין גם הוא לפעול להחזרת דירות המגורים לשימוש למגורים לאור מצוקת הדיור החמורה.

"התאחדות המלונות הציגה את עמדתה בעד הסדרת דירות נופש להשכרה בפני עיריית ת"א וגם למשרד השיכון המעוניין גם הוא לפעול להחזרת דירות המגורים לשימוש למגורים"

"כדאי לציין כי בפועל, ההפרש בארנונה בין המלונות בת"א לבין המגורים אינו גבוה במיוחד ולכן אין מדובר במהלך העשוי להשפיע באופן דרמטי על שוק השכרת דירות הנופש. הארנונה למלונות בעיר נקבעת גם בהתאם לרמת המלון (מספר כוכבים)".

"פעולת סרק למטרת יחסי ציבור"

חברת המועצה שולה קשת חושבת שאין היגיון בהצעת העירייה, שכן החיוב הגבוה הוא גם לאנשים שמשכירים את הדירה שלהם ליום-יומיים בשנה כשהם בחופש, או רק את אחד החדרים, כך שההצעה לא מבודדת את הדירות שבאופן קבוע מושכרות ל-Airbnb שהן הבעיה.

"משרד הפנים כבר הודיע בשנה שעברה שהוא לא מקבל את הסיווג של העירייה, כלומר מדובר בפעולת סרק שמטרתה היחידה היא יחצנות. ההצעה שלנו לטיפול בדירות האלה היא לא להתחיל להתווכח עם משרד הפנים על סיווג חדש לארנונה, אלא להכריז באופן גורף שדירה שמושכרת ב-Airbnb מעל 60 יום בשנה תשלם ארנונה של מלונאות. נקודה.

מלונות בתל אביב, מרץ 2020 (צילום: Gili Yaari /Flash90)

"הארנונה היא רק כלי אחד לטיפול והצענו להכיל חוקים קיימים על הדירות האלו: רישוי עסקים וחוק התכנון והבנייה, כי למעשה מדובר בעסק שלא קיבל רישוי, ושימוש שלא הוסדר בהיתר הבנייה. כל עוד שינוי הארנונה והגדלת האכיפה לא קורים, בעצם ציבור התל אביבים מסבסד את אלו שהפכו את ה-Airbnb לעסק, ומעודד אותם להוציא את דירתם משוק השכירות הרגיל".

"כל עוד שינוי ארנונה והגדלת אכיפה לא קורים, ציבור התל אביבים מסבסד את אלו שהפכו את האיירביאנבי לעסק, ומעודד אותם להוציא את דירתם משוק השכירות הרגיל"

בהצעה לסדר שהעלתה סיעת אנחנו העיר בישיבת המועצה שהתקיימה לפני שבוע, הם דרשו כי דירות הנופש יידרש לבקש היתר לשימוש חורג ואם לא יקבלו אותו, יצטרכו להפסיק את ההשכרות לטווח קצר. כמו כן, הם דרשו כי הדירות יחויבו בארנונה למלונאות וברישוי עסקים, כך ששכנים יוכלו להגיש התנגדות אם הדבר מהווה עבורם מטרד.

"מה שהיה עד היום עם דירות הנופש הוא לא רק עצימת עיניים בפני הפרת החוק. זו מדיניות עירונית שנתנה דה-פקטו תמריצים כלכליים לבעלי דירות ועודדה אותם להוציא את דירתם משוק השכירות ולשווקה כדירת נופש", נאמר בהצעה.

בנוסף לכך, ההצעה מבקשת להשהות דיון בהסבת דירות מגורים למלונאות בשימוש חורג. בשנים האחרונות הוסבו בתל אביב אלפי דירות למלונאות ולאור המחסור בדירות למגורים, מינהל הנדסה יצטרך לקבוע את מספר הדירות שראוי להסב לשימוש חורג לדירות נופש ומלונאות בכל רובע.

העיסוק בדירות הנופש קשור, כאמור, באופן ישיר למחסור בדיור בר השגה בתל אביב. ועדת התכנון מאשרת פרויקטים של פינוי בינוי שמגדילים משמעותית את מספר הדירות בבניין. הדירות החדשות נמכרות במחירים של 65 אלף שקל למ"ר והתוצאה היא שרוב השוכרים הקיימים כבר לא יוכלו להרשות לעצמם לגור בהן. כך קורה שתושבים נאלצים פשוט לעזוב את העיר היקרה בעולם.

אחרי שני עשורים בתפקיד, חולדאי הפנים לאחרונה את הצורך הדחוף בדיור בר-השגה כדי לעצור את הדימום בעזיבת תושבים. העירייה הצהירה על הקמת מנהלת דיור, אך היא עדיין לא עברה לפסים מעשיים.

אחרי שני עשורים בתפקיד, חולדאי הפנים לאחרונה את הצורך הדחוף בדיור בר-השגה כדי לעצור את הדימום בעזיבת תושבים. העירייה הצהירה על הקמת מנהלת דיור, אך היא עדיין לא עברה לפסים מעשיים

ב"אנחנו העיר", חושבים שוועדת התכנון צריכה לתמוך בתוכניות שיכללו מגורים רק אם יעדיפו תמהיל שחצי ממנו בר-השגה, לפי הפירוט הבא:

10% מהדירות יוצעו להשכרה במחיר בר-השגה בבעלות ציבורית, כנ"ל 10% בבעלות פרטית, 10% למכירה בהנחה, 10% להשכרה במחירי שוק אך לטווח ארוך ו-10% לדיור ציבורי בבעלות עירונית או ממשלתית.

"לא תקודמנה תוכניות בסמכות מקומית שלא יכללו את מינימום התמהיל הזה, ולגבי תכניות מחוזיות שמקודמות בעיר, אם לא נראה בהן את המינימום נסרב להמליץ על הפקדתן ואף נגיש להן התנגדות. די לרפיסות מול המדינה ומול היזמים", נכתב בהצעה.

הדמיה של פרויקט NOY באדם הכהן של חברת אלטנוילנד. בניין של 6 קומות במקום 3 (צילום: באדיבות חברת אלטנוילנד)

תגובות

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "בשנים האחרונות הולכת ומתרחבת תופעת השכרת דירות לתקופות זמן קצרות. משכך, העירייה מצאה לנכון לתת ביטוי לשימוש זה באמצעות קביעת תעריף ספציפי בצו הארנונה.

"העירייה הציעה תעריף ארנונה לדירות נופש, בסך של 129.53 למ"ר לשנה, שהוא התעריף המקסימלי המותר על פי תקנות ההסדרים לדירות מגורים, ללא תלות באזור המס. בשונה מתעריף ארנונה למגורים אשר נע בין 40.5 ₪ ל-121.10 למ"ר לשנה והוא מהנמוכים מבין הערים הגדולות במדינה.

"ההצעה אושרה בועדת הכספים ובמועצת העיר, וכעת ממתינה להחלטת שרי הפנים והאוצר, וכלל שיאושר הוא יחול משנת 2023. לא ניתן לעשות את ההבדלה בין דירה שחדרי השינה שלה מושכרים במלואם לבין כאלה שרק חלק מחדרי השינה מושכרים, מכיוון שהשהות בדירה כוללת שימוש במתקני הדירה כמו חדרי שירותים, מטבח וכו'.

"כמות דירות הנופש המושכרות, מצוי עדיין בבחינה, אך מהנתונים המתקבלים מחברת 'Transparent' שסוקרת אתרים שמפרסמים דירות להשכרה, עולה כי בחודש יוני הוצעו להשכרה 7,095 דירות, מתוכן הושכרו בפועל 4,115 דירות".

ממשרד הפנים נמסר: "בקשת עיריית תל אביב שהוגשה בעבר להגדרת סיווג הארנונה לדירות נופש, לא עמדה בבחינה משפטית ועל כן הבקשה נדחתה. הבקשה שהוגשה השנה תבחן כמקובל".