שוק הנדל"ן בישראל, כמו במקומות אחרים בעולם, עושה קולות של שינוי כיוון בחודשים האחרונים. הפעם נראה כי לעצירת עליות המחירים בשוק – בניגוד לכאלו שהתרחשו בשנים קודמות – יש בסיס מוצק. מגובה בריבית גבוהה ובציפיות הרוכשים, השוק החל בחודש מרץ לספוג ירידת מחירים ראשונה מזה שלוש שנים.
אך לא כולם מאושרים מהמגמה הזו, ויש מי שעבורם מדובר בסיבה לדאגה: ראשי הבנקים הגדולים, אלה ששרידות מאזני החברה שלהם תלויה בהמשך התשלומים השוטפים של חובות הקבלנים, מנסים להעיר לאחרונה את הענף מהתרדמת שנכנס אליו.
המטרה היא לתדלק שוב את השוק ולדאוג שירידות המחירים לא יהיו חדות מדי. הבנקים עושים זאת על ידי שימוש בשיטה הכי ותיקה בספר: לשחק על הפחד של הזוגות והמשקיעים שמא הם מפספסים את הרכבת ולכן כדאי להם לקנות במחירים הגבוהים של היום.
"מכיוון שככל הנראה הביקוש לדירות ימשיך להיות גבוה מההיצע, ניתן להעריך שכבר בתחילת השנה הבאה מחירי הדירות עשויים לשוב ולעלות", טען מנכ"ל בנק לאומי חנן פרידמן לפני כשלושה שבועות בכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן.
פרידמן לא לבד. אליו הצטרפה כעבור שבוע גם אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים. "השוק מספק מגוון של פתרונות ולכן לקראת סוף השנה, אני מעריכה, השוק יחזור לעלות", טענה גם היא.
ייתכן שפרידמן ורנדלשטיין מאמינים לחלוטין בתחזיות שלהם ואין פה שום ניסיון להוריד את הרוכשים הפוטנציאלים מהגדר. הבעיה היא שהתחזית של השניים סותרת את הערכות אנשי המקצוע והאנליסטים שהם בעצמם מעסיקים אצלם בבנק.
ייתכן שפרידמן ורנדלשטיין מאמינים לחלוטין בתחזיות שלהם ואין פה שום ניסיון להוריד את הרוכשים הפוטנציאלים מהגדר. הבעיה היא שהתחזית שלהם סותרת את הערכות אנשי המקצוע שהם בעצמם מעסיקים
כך, למשל, כלכלני לאומי פרסמו באחד הדוחות האחרונים של הבנק כי היחלשות הביקוש, לצד העלייה הניכרת שנרשמה בשנה האחרונה בהתחלות הבנייה, עשויות להביא לעצירת העלייה במחירי הדירות בשנה הקרובה, וייתכן אף לירידה מתונה בהם.
ויקטור בהר, מנהל המחלקה הכלכלית בבנק הפועלים, טען כי כל עוד סביבת הריבית בישראל עולה, כיוון מחירי הדירות יהיה כלפי מטה.
במצב חוסר הוודאות כרגע בעולם, ובמיוחד בישראל, אין שום יכולת לדעת, גם לא לרנדלשטיין, מתי הריבית פה תפסיק לעלות. וגם כאשר זו תפסיק לעלות – אין תשובה מתי תתחיל שוב לרדת ובכך תייצר תנאים שיאפשרו למחפשי הדיור לחזור לשוק ולתדלק שוב את המחירים כלפי מעלה.
מנהלי הבנקים לא מסתפקים רק בהצהרות: על פי פרסומי בנק ישראל, הבנקים החליטו לספוג בחודשים האחרונים את מרבית העלאות הריבית בכל הקשור למשכנתאות שהם מספקים.
מנהלי הבנקים לא מסתפקים רק בהצהרות: על פי פרסומי בנק ישראל, הבנקים החליטו לספוג בחודשים האחרונים את מרבית העלאות הריבית במשכנתאות שהם מספקים
כך, למשל, בעוד ריבית הפריים עלתה מנובמבר ועד אפריל ב-1.75% – הריבית על המשכנתאות הלא צמודות ל-5 שנים ומעלה כמעט לא עלו באותה תקופה. הריבית על המשכנתאות ל-10 שנים ומעלה עלו בממוצע של פחות מ-0.1% בלבד.
אם יוצאים מתוך נקודת הנחה שהבנקים לא הפכו פתאום לגופים חברתיים, אז ניתן להניח כמה סיבות לכך שהבנקים מוכנים לספוג את עליית הריביות. מצד אחד, ייתכן שהתחרות בשוק המשכנתאות אכן עושה את שלה – בטח כשמספר העסקאות קטן והבנקים נלחמים על כל לקוח. מצד שני, אי אפשר גם להתעלם ממפת האינטרסים הגדולה של הבנקים.
בבנקים הבינו שרמות ריבית גבוהות מדי עלולות להרתיע רוכשים פוטנציאלים מלבקש מימון, או שיימנע מהם לקבל מימון בגלל דרישות הרגולטור, ובכך לייבש את השוק.
גרוע מכך – מהלך כזה יכול להניע את המחירים בשוק לרדת בחדות ובכך לסכן את יכולת החזר החובות האדירים שהקבלנים לקחו מהבנקים – למעלה מ-400 מיליארד שקל. מדובר בתרחיש בלהות שכל מנהל בנק יעשה הכול כדי שלא יתרחש במשמרת שלו.
אבל לא רק בבנקים מודאגים מירידות המחירים. גם באוצר פועלים כדי למנוע אותן – הפעם על חשבוננו. שר האוצר בצלאל סמוטריץ' מיהר החודש לקחת קרדיט על הורדת מחירי הדירות למרות שהקרדיט שייך בכלל לבנק ישראל. אבל מה שמעניין בסיפור הוא דווקא על מה השר לא לקח קרדיט.
סמוטריץ' מיהר החודש לקחת קרדיט על הורדת מחירי הדירות למרות שהקרדיט שייך בכלל לבנק ישראל. אבל מה שמעניין בסיפור הוא דווקא על מה השר לא לקח קרדיט
הקפאון בשוק הנדל"ן משמעותו גם שכמות המיסים שהמדינה גובה מתחום זה צונח. התוצאה: לראשונה מזה תשעה חודשים כמות ההוצאות של המדינה גבוהה מההכנסות. למעשה, במרץ ישראל נכנסה למצב די נדיר ביחס לשנה האחרונה של "גרעון תקציבי".
ההשלכות של מצב כזה לאורך זמן יכולות להיות דרמטיות. זה אומר שתחזית ההכנסות שעליה הסתמכו באוצר בזמן בניית התקציב עלולה פשוט להתברר כלא נכונה. וזה עוד לפני שהכנסנו למשוואה את השפעות המשבר העולמי והמהפכה המשפטית.
כשזה יקרה, באוצר יצטרכו לקצץ בתקציב. במילים פשוטות: להפר הבטחות קואליציוניות ולתת פחות לבן-גביר, פחות לגפני ופחות לדרעי. לא צעד נעים במיוחד אם אתה מעוניין בקואליציה יציבה.
אז מה עושים כדי שכל זה לא יקרה? אחת ההצעות באוצר, למשל, היא לגבש תוכנית בה המדינה תיתן הנחות לקבלנים על הקרקעות. במקביל המדינה תעניק הלוואות בריבית נמוכה לרוכשי הדירות שיממנו את ההנחות שניתנו לקבלנים. ככה המדינה תציל את הקבלנים אבל גם תגלגל את הסיכון מהבנקים עלינו. כלומר אם הלווה לא יחזיר את החוב – אנחנו, משלמי המיסים, נחזיר אותו.
לא ברור איזו הצעה תיבחר בסוף באוצר. אולם בשלב זה נראה כי יש איחוד של כל הכוחות הגדולים בשוק הנדל"ן – מהבנקים ועד הממשלה – כדי לעצור את הקפאון בתחום. במאבק הזה, בכל מקרה, נראה שהאזרח יצא רק מפסיד.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם