בשנת 2011, במקביל לקידום פרויקט "דורות", לטשה עמותת המרכז לחינוך תורני (המל"ת), החולשת על הקהילה החרדית בזכרון יעקב, את עיניה אל נכס אחר – חלקה 54 בשכונת רמת צבי במושבה.
מדובר במבנים בגודל של 530 מ"ר, מוזנחים ברובם, המיועדים למסחר ולמשרדים. אולם, עמותת מל"ת – שרכשה את השטח – ביקשה ליזום מעל קומת המסחר הקיימת "מגורים לחרדים".
כבר בכוונותיה אלה היו מי שטענו (ואף התלוננו לרשם העמותות) כי סטתה המל"ת לכאורה ממטרותיה המקוריות – לא עוד "חינוך לתורה" אלא עכשיו היא כבר מקימה שכונות עבור חרדים, מטרה שכלל אינה מופיעה ברשימת מטרותיה.
ואכן, לאחר הרכישה גדל התיאבון של העמותה והיא יזמה תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים ולמסחר בהיקף של יותר מ־2300 מ"ר, כמעט פי חמישה מהתוכנית הקודמת.
השכונה ה"מגעילה" עוברת לעמותה
בדיוני ההשבחה בוועדות התכנון בלטו שניים שתמכו בפרויקט בעוצמה: ראש המועצה המקומית דאז אלי אבוטבול (המתכנן קאמבק במערכת הבחירות הקרובה) והרב רפי מנת, כיום מנכ"ל העמותה ואז עדיין "המוציא והמביא", כמו שהוא עצמו קורא לזה, מטעם הרב מאיר שלום יונגרמן ז"ל, מייסד העמותה.
אחרי שעמותת המל"ת רכשה את השטח, היא שילבה זרועות עם ראש המועצה דאז אבוטבול, והשניים פעלו באופן נמרץ אצל הרשויות לקדם את הפרויקט
אחרי שעמותת המל"ת רכשה את השטח, היא שילבה זרועות עם אבוטבול, והשניים פעלו באופן נמרץ אצל הרשויות לקדם את הפרויקט. בפרוטוקולים של הדיונים במועצה ובוועדה המרחבית מלמדים אבוטבול והיזם מנת (שייצג את העמותה) סנגוריה נלהבת על התוכנית. "כמובן, המועצה המקומית מאוד רוצה ותומכת בתוכנית הזאת", מתלהב אבוטבול לפני שהוא מציג את "נציג הקהילה החרדית שיושב פה", הלא הוא ה"יזם" – הרב מנת.
בדיונים שהתקיימו בפני ועדת הערר שדנה בהתנגדויות לפרויקט הדגיש מנת כי מטרת רכישת המקרקעין היא "לצורך הקמת מרכז קהילתי… כדי לעשות דירות בשביל שיהיה מסחר קטן לקהילה". תמיכת ראש המועצה לא נדרשה רק ממניעים תכנוניים – המועצה הייתה בעלים של חנות במתחם ושל מגרש חניה סמוך.
אבוטבול, כך עולה מהדיונים, היה שמח להיפטר מהנכס עבור העמותה. הוא כינה את השכונה "השכונה הכי קשה", "סלאמס", "מקום גועלי". הוא הבהיר שהוא מאמין שהתוכנית של המל"ת תיתן "פתרון למצוקה הקשה בשכונה… איזשהו אלמנט כזה, אבל איכותי ויפה, לא כמו המכולת הרעועה והמוזנחת הזאת… פתרון יפה לשכונה".
ואכן, הוועדה אישרה את תוכנית ההשבחה, וערך הקרקע, על פי שומת הוועדה המקומית יותר משולש: ממיליון שקלים ליותר מ־3.5 מיליון שקלים.
במסגרת התוכנית שאושרה יצאה ידה של המועצה לכאורה על התחתונה. היא אומנם נתנה זכויות לחנות בגודל של 47 מטר וקיבלה בחזרה את אותו השטח (פלוס מחסן), אבל ויתרה לחלוטין על קרקע בגודל 409 מ"ר
במסגרת התוכנית שאושרה, יצאה ידה של המועצה לכאורה על התחתונה. היא אומנם נתנה זכויות לחנות בגודל של 47 מטר וקיבלה בחזרה את אותו השטח (פלוס מחסן), אבל ויתרה לחלוטין על קרקע בגודל 409 מ"ר, שעל פי חוות דעת משפטיות הייתה שייכת לה.
המל"ת ניסתה לטעון כאילו למועצה אין זכויות בקרקע בכלל, אך מכתב מהיועץ המשפטי של המועצה דאז הבהיר שהעובדה הזאת לכל הפחות שנויה במחלוקת: "הרינו להביא לידיעתכם כי למועצה המקומית זכויות במבנה ובמקרקעין מכוח הסכם מכר… המועצה תפעל על מנת לשמור על כל זכויותיה במקרקעין", כתב היועץ המשפטי.
כאמור, ולמרות ההצהרה הזאת, זה לא קרה. העמותה השתלטה על השטח כליל. תמוה מכך, כלל לא ברור מה הניע את ראש המועצה אבוטבול להסכים לסידור כזה של "החלפת נכס בנכס", כשאת כל הרווח מההשבחה קוטפת עמותה פרטית המקורבת לצלחת.
הרי המועצה יכלה לכאורה לבצע את ההשבחה של שטחיה בעצמה (נניח באמצעות חברה כלכלית או מכרז) ואז להרוויח לפחות חלק מהדיבידנדים המניבים הכוללים 18 יחידות דיור, שטחי מסחר גדולים המשתרעים על מאות מטרים ומגרשי חניה.
לא ברור מה הניע את ראש המועצה אבוטבול להסכים לסידור כזה של "החלפת נכס בנכס", כשאת כל הרווח מההשבחה קוטפת עמותה פרטית המקורבת לצלחת. הרי המועצה יכלה לכאורה לבצע את השבחת השטח בעצמה
בינתיים, מגרש החניה הסמוך, בחלקה 55, שהוגדר עד כה כשטח ציבורי פתוח כמעט הוסב משום מה למגרש חניה שישרת בעקיפין את המרכז המסחרי החדש בתואנה מוזרה כי יש בו צורך להורדה והעלאה של הילדים במעון הסמוך. לפי שעה, חברי מועצה עירניים עצרו את היוזמה הזו.
שותפות "מופלאה" בין המועצה ליזם
שאלת עוצמת הקשר בין ראש המועצה אבוטבול לבין ה"מוציא והמביא" של עמותת מל"ת הרב מנת נדונה בין כותלי בית המשפט בתביעת דיבה שהגיש ראש המועצה לשעבר נגד אחד המקומונים ביישוב, שתיאר את פיתוח חלקות 54 ו־55 כ"שותפות מופלאה" בין השניים, כלשון כותרת הכתבה.
כלומר, שותפות בעייתית ולא תקינה בין המועצה לבין יזם אינטרסנטי בהעברת קרקעות ציבוריות לידיים פרטיות. אבוטבול הכחיש בתוקף כל "שותפות" בינו לבין מנת, אך אישר כי נפגש עימו "עשרות פעמים" וטען כי אין בכך חריג – וכי קידום כל הפרויקטים בזכרון יעקב עובר דרכו. בחקירתו אף לא הכחיש אבוטבול עדות שתיארה את השניים יושבים יחדיו ברכב ועוברים על מסמכים.
השופט דחה את התביעה וקבע כי בין המועצה לעמותה (ולפיכך בעקיפין בין ראש המועצה אבוטבול לבין מנת) דווקא כן התקיימה "שותפות", גם בתוכניות וגם באינטרסים סביב הפרויקט:
השופט דחה את התביעה וקבע כי בין המועצה לעמותה (ולפיכך בעקיפין בין ראש המועצה אבוטבול לבין מנת) דווקא כן התקיימה "שותפות", גם בתוכניות וגם באינטרסים
"התוכנית הוגשה במשותף הן על־ידי הגורם הפרטי (המל"ת, באמצעות הרב מנת) והן על־ידי המועצה… לפיכך לא יהיה זה בלתי סביר לייחס למועצה ולגוף הפרטי שותפות, ולו מסיבה זו בלבד. מר רפי מנת הינו נציג הגוף הפרטי וגם אליו קיימת התייחסות במסמכי מוסדות התכנון – כיזם… יש כאן שותפות שהיא מעבר לשותפות פורמלית", ציין השופט.
ואכן, פורמלי או לא, הקשר של הצמד יזם–ראש מועצה המשיך גם אחרי שאבוטבול סיים את כהונתו והפך לעורך דין פרטי מהשורה. אז הוא הופיע לפתע לאחד הדיונים בתור מלווה של העמותה. מדוע ראש מועצה לשעבר מייצג או לוקח חלק בהליך נדל"ני של עמותה המייצגת אינטרס סקטוריאלי, ושרגע לפני כן נעזרה בו ובמועצה בראשותו כדי להשתלט על קרקעות?
בשיחה עימו סירב אבוטבול להשיב על שאלות בנושא – והרבה להיתמם. הוא אפילו לא היסס: "איני מכיר כלל את קרקע 54" – אותה קרקע שעל פיתוחה ושדרוגה תחת כנפי המל"ת ניצח בהתלהבות כראש מועצה. כל ניסיון לחלץ ממנו תשובה עניינית לסוגיות של ניגוד עניינים, נראות, מנהל תקין וכיו"ב נכשל כישלון חרוץ.
כראש מועצה אתה תמכת בפיתוח חלקה 54 תחת עמותת המל"ת.
"לא יודע מה זאת חלקה 54, יקירי. אני לא בקיא בחלקות, יש אנשי מקצוע. אני בחקירה?
אני שואל אותך שאלה.
"אין צורך שתשאל, יקירי. אני לא עוסק בדברים האלה. בכל מה שקשור לתכנון, פנה לוועדה לתכנון ובנייה".
על הרב מנת אפשר לשאול אותך שאלה?
"תגיד, אני בחקירה, לא הבנתי?"
לא, זאת שאלה עיתונאית.
"יקירי, תעשה את העבודה שלך כעיתונאי, אני לא רלוונטי לזה. מה אתה מתקשר אלי? חבל שאתה מנסה לדלות או לשדל אותי".
עד כמה שבדקנו, אתה התעסקת עם הנושאים הללו ופעלת מול העמותה בכהונתך כראש מועצה.
"אתה ממשיך. אני לא מתעסק עם אנשים, אני לא מתעסק עם פרויקטים. אני לא מכהן בשום תפקיד. כשכיהנתי בתפקיד הייתי בתפקיד של גוף. אתה יכול לשאול את הגוף".
אבוטבול: "אני לא מתעסק עם אנשים, אני לא מתעסק עם פרויקטים. אני לא מכהן בשום תפקיד. כשכיהנתי בתפקיד הייתי בתפקיד של גוף. אתה יכול לשאול את הגוף"
אבל יש שאלות שרק אתה יכול לענות עליהן.
"אני רואה שאתה מתעקש סתם. בוא נסיים יפה את השיחה יקירי".
למרות זאת, שלחנו לאבוטבול שורה של שאלות מפורטות, כדי לאפשר לו גם מענה מסודר, אך הוא לא השיב על דבר. אז אבוטבול ומנת הבטיחו לבנות דירות ל"קהילה החרדית" ולפתח מסחר בשכונה "מגעילה" שהפכה ל"סלאמס" – ואבוטבול בכלל לא זוכר. אולי הוא גם שכח שבמסגרת הדילים האלה ויתרה המועצה על זכויותיה בקרקע ואפשרה לעמותה לזכות בכל הקופה.
"חשד להברחת נכסי עמותה ופתח למניפולציות אין קץ"
לא חלף זמן רב ובפברואר 2016 אותו הרב מנת שהוביל את הפרויקט – יד ימינו של הרב יונגרמן שהקים את העמותה ונחשב עד למותו לאב הקהילה החרדית בזכרון – גילה לפתע עניין פרטי בקרקע המניבה, והחברה הפרטית שבבעלותו, "הבונים זכרון יעקב", רכשה את הקרקע במחיר מופחת של 2,250,000 שקלים – כ־1.4 מיליון שקלים פחות משווי הקרקע כפי שהוערך על־ידי השומה המקומית.
כך הפך נציג העמותה הציבורית, זאת שכפי שהיא מצהירה בסעיף 41 לתקנון שלה אוסרת על חבריה לקבל כל טובות הנאה ורווחים – לבעליה של קרקע מניבה, בעלות מופחתת. אגב, את החברה שלו, שרוכשת את הנכס הציבורי, הקים הרב מנת חודש לפני הרכישה – בינואר 2016, במיוחד לשם כך.
למרות שעתה כבר קשה היה להכחיש כי מדובר במיזם עצמאי ועסקי לכל דבר, עדיין לא מלאה ידה של עמותת המל"ת מהקלות. חצי שנה אחרי המכירה למנת, החליטה העמותה להשתין מהמקפצה, והגישה בקשה ל"פטור מהיטל השבחה במקרקעין". פטור כזה נועד להקל על מוסדות חינוך, תרבות, מדע ודת או "מקרקעין של הקדש ציבורי שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים".
לא חלף זמן רב ובפברואר 2016 גילה לפתע הרב מנת עניין פרטי בקרקע המניבה, והחברה הפרטית שבבעלותו, "הבונים זכרון יעקב", רכשה את הקרקע במחיר מופחת – כ־1.4 מיליון שקלים פחות משווי הקרקע האמיתי
אז הקרקע הציבורית שהופקעה מהרשות המקומית לטובת לימוד תורה נמכרה לידיים פרטיות של נציגי עמותה במחיר מופחת. ואותה עמותה עדיין מעזה, בלי שמץ של בושה, לבקש הקלות בהיטלי השבחה. בתשובה לערר שהוגש באותם ימים ונדון בוועדה האזורית לתכנון ולבנייה טענה העמותה כי החוק אינו מונה בין תנאיו לפטור מהשבחה את זהות רוכש המקרקעין והקשר בינו לבין המוכר.
במילים אחרות, העמותה טענה למעשה שמותר לה לקיים הפרד ומשול: מחד להרוויח מעסקת מכר מסחרית לאיש עסקים שיש לה אליו זיקה מובהקת, ומאידך להמשיך ולהעמיד פנים שהקרקע אותה מכרה משמשת למטרות ציבוריות של "הקדש ציבורי שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים".
כלומר, היא רשאית ליהנות מהכספים פרי ההקלות למטרותיה המוצהרות (במקרה זה חינוך ותורה), גם אם הקלות אלה הושגו אגב מכירה מסחרית לכל דבר. אלא שהפעם הקונץ פטנט המתחכם הזה לא רק שלא התקבל, אלא הביא על העמותה מפולת של ביקורת משפטית הנוגעת לשיטות העבודה שלה בכלל.
הוועדה הבהירה כי אישור כזה מזמין גושפנקא להתנהלות פלילית:
במישור הפרקטי רואים אנו קושי רב בפרשנות המוצעת על־ידי העוררת […] פרשנות זו עלולה להוביל להקמת עמותות ומוסדות פיקטיביים […] פתח לעריכת מניפולציות אין קץ במטרה להימנע מתשלום ההיטל. […] אין ספק כי לא זו הייתה כוונת המחוקק…
הוועדה הבהירה כי "לכל הפחות" הקרקע חייבת להמשיך לשרת את ייעודה המקורי בכדי לעמוד בתנאי הפטור. היועצת המשפטית של הוועדה המרחבית עו"ד רנה לפידות הייתה חריפה אף יותר: "קיימת בעייתיות חמורה בטענות העמותה לזכאותה לפטור, כאשר העמותה השתמשה במקרקעין לפעילות עסקית מניבת רווח", קבעה ביוני 2018.
התעורר חשד להברחת נכסים ותכנון מס לא לגיטימי, וזאת לאור זהות בעלי חברת הבונים אשר רכשה את המקרקעין. בין בעלי הזכויות בחברת הבונים נמצאים הרב רפי מנת ואשתו, זאת בעוד הרב מנת משמש כיום כמנכ"ל העמותה מבקשת הפטור ואף היה הפרויקטור שקידם את התוכנית המשביחה.
כפי שחשפנו בכתבה אתמול, זאת לא הפעם הראשונה שהמל"ת ומנת מערבבים בין אינטרסים אישיים לבין עסקי העמותה, בין מטרות ציבוריות לרווח פרטי ובין עסקה שנועדה להכניס כסף לעמותה כדי לקדם את מטרותיה (חינוך ותורה) לבין עסקה שנועדה להשתמש בנכסי העמותה כדי לקדם מטרות אחרות, זרות ולעיתים אף פרטיות.
העמותה ערערה לבית המשפט וזה המליץ לצדדים להגיע לפשרה. בסופה, שילמה העמותה כמחצית מדמי ההשבחה, כ־650 אלף שקלים.
רק שמונה חודשים חלפו בין מועד רכישת הקרקע על־ידי החברה הפרטית בבעלות מנת מידיה של העמותה הציבורית לבין מינויו למנכ"ל של אותה עמותה באוקטובר 2016
רק שמונה חודשים חלפו בין מועד רכישת הקרקע על־ידי החברה הפרטית בבעלות מנת מידיה של העמותה הציבורית לבין מינויו למנכ"ל של אותה עמותה ממש באוקטובר 2016. כך יצא שבדוחות של 2016 לרשם העמותות דווחו יחדיו, כמעט כתאומים, העסקה הפרטית של "היזם" מנת ומינויו של אותו יזם למנכ"ל העמותה הציבורית שאמורה להרביץ תורה בילדי ישראל.
מנת טוען גם היום ש"זכותו" לרכוש את הקרקע של העמותה שבראשה הוא עומד, ומבהיר שכשרכש אותה, לא ידע שיתמנה (פחות משנה לאחר מכן) לתפקיד המנכ"ל. באשר לביקורת העזה של הוועדה והיועצת המשפטית שלה, מנת מסביר אותם בצירוף התרחשויות לא מתוכנן.
"מה שקרה היה שהתהליך של הפטור נסחב שנה, וכך יצא שבאותה ישיבה עם אותו סדר יום של הוועדה דנו גם בסעיף הפטור ממיסים וגם ברכישת הקרקע. כך קרה שאלוקים הביא לכך שאף שהייתה שנה של הפרש בין הדברים, דנו בשניהם באותו הדיון ולכן היועצת המשפטית קפצה".
נתת לי עכשיו יופי של הסבר למה ההתנהלות שלכם בלתי תקינה.
"היא ביקשה לעצור את הדיון ושלחה לנו שאילתות. אחרי שהיא כתבה את מה שכתבה הלכנו לבית משפט. כי אני לא נביא בן נביא, וכשרכשתי את הקרקע לא ידעתי ששנה אחר כך אהפוך למנכ"ל העמותה. הפטור שדרשה העמותה לא שייך לשאלה מה רפי מנת רכש או לא".
"אני לא נביא בן נביא. כשרכשתי את הקרקע לא ידעתי ששנה אחר כך אהפוך למנכ"ל העמותה. הפטור שדרשה העמותה לא שייך לשאלה מה רפי מנת רכש או לא"
מנת מוחה גם על הצגת המהלך כצעד עסקי מבריק שמשתעשע בנכסי עמותה למטרות רווח פרטיות, בניגוד לכאורה לחוק. את רכישת הקרקע, אותה, כאמור, רכש במחיר מציאה, שבינתיים האמיר כהוגן (ומתקרב, על פי כמה הערכות לשמונה מיליון שקלים כיום), הוא מציג בתור "מעשה אלטרואיסטי", לא פחות.
"הרב (יונגרמן, מייסד העמותה) חיפש בתחנונים מישהו שיקנה את הקרקע הזאת. הייתה קריסה כלכלית לקראת סוף 2014 והיה צורך אדיר למצוא מישהו – והוא היה חסר אונים. הוא ניהל משפט מול הבעלים המקורי והמועצה יושבת לו על הראש. אמרתי לרב אתה תקוע – אז אני אפתח חברה, ואקח את הסיכון. עשיתי מעשה פילנתרופי. לקחתי סיכון שאף אחד לא הסכים לעשות".
מעשה הסיכון ה"פילנתרופי" הזה של רכישת קרקע כמעט ב"כפייה" השתלם לך בסופו של יום.
"נכון, עכשיו הקרקע רווחית".
כל הפעילות העסקית שלך סביב העמותה מריחה לא טוב. אתה מוציא ומביא, ורוכש באופן פרטי, ומכהן בתפקידים בכירים בעמותה בזמן שאתה מרוויח מנכסיה. זה נראה רע, תסכים איתי לפחות בזה.
"היום אני חושב שהייתי חמור שנכנסתי לעמותה בכלל. רציתי לעשות טוב ועכשיו אני אוכל אותה".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם