חלקה 54 בשכונת רמת צבי היא היום נכס משגשג: 18 דירות על שטח של יותר מדונם, שטחי מסחר והשבחה משמעותית. מנכס מוזנח בשכונה "גועלית", כפי שכינה אותה ראש המועצה לשעבר (והמועמד לבחירות באוקטובר הקרוב) – הפכה לבוננזה נדל"נית.
מי שנהנה מפירות ההשבחה הזאת היא עמותת המל"ת – המרכז לחינוך תורני, החולשת על הקהילה החרדית בזכרון יעקב וממנפת נכסי נדל"ן על ימין ועל שמאל, פעמים רבות בניגוד למנהל תקין. ליתר דיוק: מנכ"ל המל"ת הרב רפי מנת היה זה שרכש אותה מהעמותה שלו במחיר רצפה – רגע לפני שהתמנה למנכ"ל.
על אף התרעות חוזרות מצד גורמים בכירים בעירייה, ראש המועצה דאז אלי אבוטבול אפשר בנדיבות תמוהה למל"ת לקבל את כל מבוקשה – בהליך נטול מכרז, בניגוד לכללי משרד הפנים. גם היום מסרב אבוטבול להיות שקוף לגבי מהלכיו סביב החלקה, ולא עונה לשאלות זמן ישראל או תושבי זכרון יעקב, המבקשים תשובות ברשתות החברתיות.
כשנשאל מפורשות לגבי החלקה, פיתוחה וקידומה על־ידי תחקירן זמן ישראל, הוא השיב שהוא "לא יודע מה זאת חלקה 54… לא בקיא בחלקות".
מסמכים ועדויות חדשות שהגיעו לידי זמן ישראל מראים כי אבוטבול סייע למימוש עסקת ההשבחה, היה שותף לכאורה להתעלמות מחלקו של הציבור בקרקע, והעלים עין משורה של מהלכים פסולים סביב תהליך השבחתה
אולם, מסמכים ועדויות חדשות שהגיעו לידי זמן ישראל מראים לכאורה תמונה אחרת ולפיה סייע אבוטבול למימושה של עסקת ההשבחה המרהיבה, היה שותף לכאורה להתעלמות מחלקו של הציבור בקרקע, והעלים עין (במקרה הטוב) משורה של מהלכים פסולים סביב תהליך השבחתה, שהיטיב עם גורמים פרטיים בלבד.
לאן נעלמה הקרקע?
חלקה 54 עלתה לדיונים בשנת 2011, כשמונה שנים אחרי שאבוטבול נבחר לתפקיד ראש המועצה. קודם לכן רכשה עמותת המל"ת את הקרקע מחברת שיכון ובינוי, אך אחת משתי החנויות שפעלה שם הייתה שייכת למועצה עוד משנות ה־70.
המל"ת רצתה להשביח את הקרקע ולהפוך אותה לסוכריה נדל"נית. היא יזמה תוכנית לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים ולמסחר בהיקף של יותר מ־2300 מ"ר, כמעט פי חמישה מהתוכנית הקודמת.
ראש המועצה אבוטבול התגייס למשימה במלוא ההתלהבות גם מול ועדות התכנון: "המועצה המקומית מאוד רוצה ותומכת בתוכנית הזאת", אמר. הוא כינה את השכונה כ"סלאמס", "מקום גועלי" – והבהיר שהוא מאמין שהתוכנית של המל"ת תיתן "פתרון למצוקה הקשה בשכונה […] איזשהו אלמנט כזה, אבל איכותי ויפה, לא כמו המכולת הרעועה והמוזנחת הזאת […] פתרון יפה לשכונה".
היה רק מכשול אחד בתוכנית – למועצה עדיין היו זכויות קניין בחנות בגודל של 47 מ"ר בשטח השכונה. גם החנות וגם הקרקע שעליה היא יושבת היו שייכים לבעליה – הציבור
כבר אז היה מי שהרים גבה – מדוע המועצה המקומית לא מפתחת בעצמה את ה"שכונה המגעילה" למען הציבור הרחב? אבל המוסדות אישרו את תוכנית ההשבחה, הכוללת הגדלה של אחוזי הבנייה בשיעור של 200% בתוך שלושה חודשים בלבד. ערך הקרקע, על פי שומת הוועדה המקומית, יותר משולש, עוד לפני התחלת הבנייה – ממיליון שקלים ליותר מ־3.5 מיליון שקלים.
היה רק מכשול אחד בתוכנית הפנטסטית – למועצה עדיין היו זכויות קניין בחנות בגודל של 47 מ"ר בשטח השכונה. החנות נרכשה על־ידי המועצה בשנות ה־70, ולפיכך על פי חוק המקרקעין באותן שנים – גם החנות וגם הקרקע שעליה היא יושבת שייכים לבעליה. קרי לציבור.
וכך נכתב בחוק המקרקעין דאז: "הבעלות בקרקע חלה גם על הבנוי והנטוע עליה ועל כל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע". במילים אחרות: על פי פרשנות החוק מאז, מחצית הקרקע בחלקה 54, קצת יותר ממחצית הדונם, הייתה שייכת למועצה. אי־אפשר לוותר עליה סתם כך ולא הגיוני למסור אותה ללא תמורה.
את הכלל הזה ידעה היטב גם המועצה. עובדה שהיועץ המשפטי שלה עו"ד יוסי ברזילי התריע על כך שוב ושוב במכתבים. פעם ראשונה בנובמבר 2012 כשכתב למרכז לחינוך תורני: "למועצה המקומית זכויות במבנה ובמקרקעין […] הינכם מתבקשים להבהיר למועצה בתוך 10 ימים ממועד קבלת מכתב זה כיצד יבואו לידי ביטוי זכויות המועצה במבנה המתוכנן להיבנות על ידכם".
במסגרת התוכנית שאושרה, יצאה ידה של המועצה לכאורה על התחתונה. היא אומנם נתנה זכויות לחנות בגודל של 47 מטר וקיבלה בחזרה את אותו השטח (פלוס מחסן), אבל הזכויות על הקרקע המניבה – נעלמו כלא היו
ופעם נוספת כשהמסר לא עבר כנראה, בינואר 2013: "דומה כי נקלעתם לכלל טעות משפטית בעניין זכויות המועצה בחלקה. למועצה המקומית זכויות הן במבנה והן במקרקעין (ההדגשות במקור)" – ודרש תשובות מיידיות.
למרות זאת, במסגרת התוכנית שאושרה, יצאה ידה של המועצה לכאורה על התחתונה. היא אומנם נתנה זכויות לחנות בגודל של 47 מטר וקיבלה בחזרה את אותו השטח (פלוס מחסן), אבל הזכויות על הקרקע המניבה בגודל של כחצי דונם, שעל־פי חוות דעת משפטיות ולכאורה גם על פי הוראות החוק הייתה שייכת לה – נעלמו כלא היו.
הפוטנציאל של שטחי מסחר ובניין שעברו השבחה בזכרון לא יסולא בפז. ואכן, כיום ה"סלאמס" הפכו למקום ראוי מאד למגורים – 18 דירות שנמכרות בכ־1.7 מיליון שקלים בתוספת שטחי מסחר מניבים. לכאורה, היה מגיע למועצה (כלומר, לציבור) לא רק פיצוי שווה קרקע, אלא גם חלק ברווחים האדירים מהבנייה.
אין הסכם ואין מכרז
האנומליה הטמונה בוויתור הזה לא פסחה גם על חלק מחברי המועצה בזכרון יעקב. אחד מהם, מאיר ואנונו, אף הגיש שאילתא מפורטת ב־2013. תשובות המועצה מגלות טפח ומכסות טפחיים.
על השאלה מדוע לא נעשה מכרז על שטח המועצה – שהרי החוק מחייב עריכת מכרז שוויוני תקין במקרה שבו מועצה מקומית מעבירה שטחים ציבוריים לגורמים פרטיים – לא השיבה המועצה בכלל
כך, מתברר, כי על השאלה איזה הסכם בנושא הריסת החנות הישנה קיים בין המועצה לבין העמותה העמותה, השיבה המועצה: "אין הסכם" כזה. בתשובה לשאלה האם יש בכלל הסכם כלשהו בין המועצה לעמותה נמסר: "לא נכרת כל הסכם עם מל"ת בעניין הנכס".
על השאלה מדוע לא נעשה מכרז על שטח המועצה – שהרי החוק מחייב עריכת מכרז שוויוני תקין במקרה שבו מועצה מקומית מעבירה שטחים ציבוריים לגורמים פרטיים – לא השיבה המועצה בכלל. ואכן, מכרז כזה, ככל הידוע, לא פורסם.
גם שאר התשובות לא פיזרו את הערפל סביב הקומבינה. בתשובה לשאלה על זכויות המועצה (והציבור) על החנות והקרקע, השיבה המועצה כך: "היקף זכויות המועצה ידוע לה".
אז אם "היקף הזכויות בקרקע ידוע", למה אין פיצוי? המועצה מסרבת לחקור במופלא ממנה: "זכויות המועצה נרכשו לפני למעלה מ־30 שנה ומסיבה שאיננה ברורה למועצה לא נרשמו ברשם המקרקעין". במילים אחרות: לא נרשמו – נעלמו הזכויות.
גם את גזבר המועצה הוותיק של זכרון יעקב דן שניר, שכיהן בתפקיד מאז 1988, התשובות האלו הקפיצו. הוא הורה לבצע בדיקה יסודית, אליה נחזור מייד.
בינתיים, עוד לפני שהדחפורים עלו על הקרקע, התוכניות המרהיבות והצמיחה באחוזי הבנייה (פי שניים) נראו טוב כנראה, כי אפילו הרב רפי מנת חש בצורך לרכוש אותה לעצמו
אולם, בינתיים, עוד לפני שהדחפורים עלו על הקרקע, התוכניות המרהיבות והצמיחה המרהיבה באחוזי הבנייה (פי שניים) נראו טוב כנראה, כי אפילו הרב רפי מנת בעצמו, האיש שמכר לרשויות את הקסם המופלא של שיקום השכונה המגעילה, חש בצורך לרכוש אותה לעצמו.
אז, בתחילת 2015, שנתיים אחרי פטירתו של הרב יונגרמן שהקים את העמותה וניהל אותה, הוא מקים חברה פרטית, "הבונים זכרון", וחודש אחר כך הוא רוכש את הקרקע מהעמותה שהוא מראשיה, ובמשך שנים שימש לדבריו "המוציא והמביא" שלה, במחיר מציאה של 2,250,000 (כ־1.4 מיליון שקלים פחות מגובה השמאות). ואז, שמונה חודשים לאחר מכן, הוא מתמנה למנכ"ל העמותה בשכר.
כך יצא שבדוחות של 2016 לרשם העמותות דווחו יחדיו, כמעט כתאומים, העסקה הפרטית של "היזם" מנת ומינויו של אותו יזם למנכ"ל העמותה הציבורית שאמורה להרביץ תורה בילדי ישראל. כך, היזם ששיווק את התוכנית בשם העמותה, קנה את הקרקע והפך אותה לפרטית – ואז מונה למנכ"ל העמותה. וכל הסיבוב המושלם הזה של ניגודי עניינים דווח רק באופן חלקי ומטעה לרשם העמותות.
בניגוד לאבוטבול, הרב מנת דווקא סיפק תשובות לזמן ישראל. לדבריו, כשהוא ביצע את רכישת הקרקע, הוא "לא יכול היה לדעת" שהעמותה תזדקק לשירותיו כמנכ"ל עתידי. לטענתו גם אין פסול ברכישת הקרקע.
בניגוד לאבוטבול, הרב מנת דווקא סיפק תשובות לזמן ישראל. לדבריו, כשהוא ביצע את רכישת הקרקע, הוא "לא יכול היה לדעת" שהעמותה תזדקק לשירותיו כמנכ"ל עתידי
מעבר לכך, לטענתו הוא "עשה טובה" לרב מאיר שלום יונגרמן, מייסד העמותה, שלא הצליח להיפטר מהקרקע ולכן נזקק בדחיפות לקונה עבור הקרקע – אותה קרקע שבינתיים הפכה למתחם יוקרתי לדיור ולמסחר.
"הרב (יונגרמן, מייסד העמותה) חיפש בתחנונים מישהו שיקנה את הקרקע הזאת. הייתה קריסה כלכלית לקראת סוף 2014 והיה צורך אדיר למצוא מישהו – והוא היה חסר אונים. הוא ניהל משפט מול הבעלים המקורי והמועצה יושבת לו על הראש. אמרתי לרב אתה תקוע – אז אני אפתח חברה ואקח את הסיכון. עשיתי מעשה פילנתרופי. לקחתי סיכון שאף אחד לא הסכים לעשות".
למרות "התחנונים" והפילנתרופיה, גם הרב מנת מודה שהרוויח יפה מהעסקה בסופו של יום.
האם החנות יושבת על ענן?
בחזרה למועצה. כאמור, בסוף 2012 הורה גזבר המועצה הוותיק לבצע בדיקה סביב הרישומים והזכויות בחלקה 54. זה היה רגע לפני אישור התוכניות בוועדת התכנון המרחבית, והגזבר מגלה כי תוכנית הבינוי כוללת המלצה להגדיל את אישורי הבנייה ל־200%.
שניר מבקש את מסמכי הרישום של הקרקעות בתיק ההנדסי של מחלקה ההנדסה במועצה ומגלה, לתדהמתו, שרישומי החנות של המועצה נעלמו לחלוטין מהרשומות
מבירור שהוא מבצע עולה, לדבריו, כי מי שנתן את ההוראה לחתום על התוכנית ולהעביר לאישור הוועדה הוא לא אחר מראש המועצה אבוטבול. אותו ראש מועצה שלטענתו "לא מכיר את חלקה 54".
שניר מבקש את מסמכי הרישום של הקרקעות בתיק ההנדסי של מחלקה ההנדסה במועצה ומגלה, לתדהמתו, שרישומי החנות של המועצה נעלמו לחלוטין מהרשומות. נשארה רק קרקע. החנות כאילו אינה קיימת.
הוא מבקש תשובות ולא מצליח לקבל אף מענה סביר. לתחושתו מתחמקים ממנו בתירוצים ובתואנות בלתי סבירים. בפברואר 2013 הוא מרים ידיים ומתפטר. באפריל, חודשיים אחרי הודעת ההתפטרות וחודש לפני שהיא נכנסת לתוקפה, הוא מקבל זימון לישיבה בלשכתו של ראש המועצה.
בלשכה יושבים ראש המועצה, מנכ"ל העמותה הרב מנת, היועץ המשפטי יוסי ברזילי ויועצת משפטית מטעם המל"ת. על השולחן אין פרוטוקול ואין ניירות. הוא הוזמן ל"שיחת שכנוע". את מה שקרה לאחר מכן הוא כנראה לא ישכח לעולם.
שניר, אחוז חרדה שמא מנסים להפיל עליו עכשיו את התיק הזה, מבהיר כי לא ייתכן הדבר, שכן על פי חוק המקרקעין הישן לא יכול להיות שנרכשה חנות בלי מגרש עליה. אין בית ללא מגרש
לדבריו, שוב ושוב דורש ממנו היועץ המשפטי של המועצה להכיר בכך שלמועצה אין מגרש בחלקה 54, בזמן שראש המועצה יושב בדממה ומקליט את השיחה. שניר, אחוז חרדה שמא מנסים להפיל עליו עכשיו את התיק הזה, מבהיר כי לא ייתכן הדבר, שכן על פי חוק המקרקעין הישן לא יכול להיות שנרכשה חנות בלי מגרש עליה. אין בית ללא מגרש.
השיח הופך מהר מאוד למקאברי. שניר מנסה להסביר בכל דרך אפשרית שאין מצב שבו קרקע "נעלמת" מתחת לחנות. מה עם שביל הגישה לחנות? הוא תוהה. הוא לא חלק מנכסי המועצה? האם הקונים עפים פנימה? ועל מה בדיוק עומדת החנות אם לא על קרקע – על ענן?
בסוף הדיון מבינים כנראה הנוכחים שמהקיר הזה לא יצאו מים. בלית ברירה הם נאלצים "להסכים" עם הגזבר כי לפחות הקרקע מתחת לחנות שייכת למועצה. שניר התפטר, אבל שנים אחר כך, כשהתב"ע כבר נחתמה והשכונה החלה להתרומם (והמשטרה אף החלה לחקור) הוא העלה את הדברים על הכתב ופנה למשרד הפנים:
"בראשית 2013 זומנתי בדחיפות למשרד ראש המועצה […] בדיון הציג היועץ המשפטי של המועצה כי דרישתי (במהלך השנתיים הקודמות) ועמדתי כי למועצה יש זכויות של מחצית חלק 54 וכן 200% זכויות בנייה של מסחר + מגורים אין לה סימוכין ולמועצה אין שם מגרש…
"הצגת הנושא על־ידי היועץ המשפטי נעשתה בעל פה וללא שום תימוכין בכתב, ללא נוסח טאבו, ללא אומדן ובדיקת שמאי וללא אישור מליאה ומשרד הפנים ובניגוד לחוק המקרקעין. לאור התעקשותי בדיון, היועמ"ש ושאר הנוכחים 'הסכימו שלחנות השייכת למועצה יש רק שטח אדמה בגודל 47 מ"ר. אומדן עלות חצי המגרש אז עמדה על למעלה מארבעה מיליון שקל".
בבחירות שבאו אחר כך, גם ב־2013 וגם ב־2018, ידעו החרדים על מי עליהם להמליץ לראשות המועצה. "על כל אחד ואחד להצביע למר אלי אבוטבול", נכתב בפשקוויל של "ועד הרבנים ד'זכרון יעקב"
ראש המועצה אלי אבוטבול והאיש החשוב בעמותת המרכז לחינוך תורני הרב רפי מנת מקדמים מול רשויות התכנון את פיתוח חלקה 54
התוכנית מתקבלת – והעמותה זוכה לשינוי ייעוד המקרקעין למסחר ולמגורים בהיקף של פי חמישה מבעבר
היועץ המשפטי של המועצה מתריע שוב ושוב כי למועצה זכויות בשטחים נרחבים במגרש, מכוח בעלותה על החנות
גזבר המועצה הוותיק דן שניר מתפטר לאחר שאינו מצליח לקבל תשובות מספקות לשאלות מטרידות כמו איך נמחקה בעלות המועצה מהרשומות? איך נמסרת קרקע ללא מכרז לעמותה? מדוע המועצה לא מתעקשת על זכויותיה?
רגע לפני שהוא עוזב, הגזבר שניר מוזמן ל"פגישת שכנוע" בלשכת ראש המועצה ושם "מבקשים" ממנו להכיר בכך שאין קרקע. לאחר דין ודברים ללא תרשומת נאלץ ראש המועצה להכיר בכך שהקרקע שמתחת לחנות שייכת למעוצה. אולם, בסופו של יום המועצה מסתפקת בפיצוי של 60 מ"ר ולא נהנית מפירות הרווחים האדירים של הקרקע המושבחת
המועצה מודה כי לא "נחתם כל הסכם עם המל"ת" וש"מסיבה לא ברורה" זכויות המועצה ברשם המקרקעין לא נרשמו
החרדים מוציאים הנחיה ("דבר תורה") לציבור שלהם לתמוך באלי אבוטבול לראשות המועצה. כך גם בבחירות 2018
במסגרת תביעת דיבה נגד מקומון קובע בית המשפט כי בין אבוטבול ובין מנת התקיימה "שותפות" בקידום התוכניות ובאינטרסים סביב חלקה 54 ופיתוחה
התב"ע מאושרת – שכונה עם 200% בנייה של מגורים ומסחר יוצאת לדרך. המועצה (מלבד פיצוי זעיר) לא בתמונה
הרב מנת מקים חברת בנייה פרטית בשם "הבונים זכרון יעקב" לצורך רכישת נכס בחלקה 54
הרב מנת וחברת "הבונים" רוכשים קרקע בחלקה 54 מהעמותה בסך 2,250,000 שקל – סכום הנמוך בכשליש משווי השמאות
הרב מנת מתמנה למנכ"ל עמותת המל"ת בשכר
אלי אבוטבול עוזב את לשכת ראש המועצה אחרי 15 שנה בעקבות המלצת המשטרה להעמידו לדין (התיק נסגר שנה לאחר מכן)
דוחות העמותה לרשם העמותות נמנעים מלציין את הקשר בין החברה הפרטית שרכשה את הקרקע לעמותה שמכרה לה, ואף מכחישים אותו באופן רשמי – ובכך מציגים לכאורה מצג שווא בפני הרשם
אלי אבוטבול מעניק שירותים משפטיים סביב הליך העברת המניות לחברת "הבונים" של הרב מנת – אותה חברה שרכשה את הקרקע מהעמותה שמנת הפך למנכ"לה ב־2016
בבחירות שבאו אחר כך, גם ב־2013 וגם ב־2018, ידעו החרדים על מי עליהם להמליץ לראשות המועצה. "על כל אחד ואחד להצביע למפלגת חי לחברות במועצה ולראשות המועצה למר אלי אבוטבול", נכתב בפשקוויל של "ועד הרבנים ד'זכרון יעקב" בבחירות 2013.
מסר מוקלט שעבר מטלפון לטלפון ב־2018 הבהיר: "נתבקשנו להודיע בשם הרבנים שליטא כי הוראה זו היא דעת תורה ומחייבת כל אחד ואחד בלי יוצא מן הכלל – להצביע כפי האמור לראשות המועצה למר אלי אבוטבול".
אז מה היה לנו כאן? מגרש של המועצה שהתנדף באוויר ועבר לידיים פרטיות, נכס ציבורי שעבר לעמותה ללא מכרז, חנות שכנראה חיה על ענן ונהרסה ללא הסכם, וחלקה מניבה של הציבור שמפירות השבחתה ייהנו קומץ קטן של אנשים. אכן מעשה קוסמות.
שאלנו את עו"ד ברזילי, היועץ המשפטי של המועצה, על סמך אילו נתונים הוא שינה את עמדתו הכתובה, מדוע לא התקיים מכרז על הקרקע ומדוע רישום המקרקעין אינו כולל את הקרקע. ברזילי השיב באמצעות דוברת המועצה את התגובה הבאה: "ביום 30.4.1970 רכשה המועצה חנות בגודל של 47 מ"ר בלבד. המועצה לא רכשה זכויות בנייה בחלקה ולא רכשה קרקע הצמודה לחנות.
"לאור זאת גם בעת חילופי בעלויות בחלקה נשמרו זכויות המועצה במלואן כפי שהן והמועצה לא ויתרה על דבר. כל אמירה אחרת חוטאת לאמת על כל המשתמע מכך".
ראש המועצה המכהן זיו דשא מסר בתגובה: "כלל האירועים שנשאלו התרחשו בשנים בהן כיהן בתפקיד אלי אבוטבול אשר מתמודד שוב בימים אלו על כס ראש המועצה. קידום התב"ע החל בשנת 2012 ועד 2016, השנה בה נכנסתי לתפקיד, בה אושרה התוכנית.
"הנושא נמצא בימים אלו בבדיקה אצל הגורמים הרלוונטיים, שנועדה להבטיח את האינטרס הציבורי והעמידה בהוראות החוק".
כמו בכתבות הקודמות בנושא, הפנינו שאלות רבות ומפורטות לראש המועצה לשעבר אבוטבול, אך הוא נמנע מלהשיב עליהן.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם