קשה לחשוב על כאב ראש גדול יותר מזה שנחת על בנק ישראל עם פרוץ המלחמה באוקטובר. למעשה, מדובר בכאב ראש כפול. מצד אחד, קבלנים בצרות פגשו שוק נדל"ן במצב קיפאון, שגם לפני כן היה רחוק מהשיא – וסבל מהריביות הגבוהות. היקף המשכנתאות ב־2023 היה הנמוך ביותר מאז 2019, מה שהעיד על הקושי בלקיחת משכנתאות חדשות.
מצד שני, לא מעט לקוחות שכבר רכשו דירות עם משכנתאות גבוהות מתקשים להתמודד עם החזר ההלוואות שלהם. לפי נתוני בנק ישראל, היקף הפיגור בתשלומי משכנתאות בסוף 2023 זינק בכ־40% לעומת תחילת אותה השנה.
בניגוד לאותם לקוחות שנעלמו מאתרי המכירות עם תחילת המלחמה, מי שלא נעלם הייתה הריבית שתקתקה – ועדיין מתקתקת כמו שעון – עבור הקבלנים והלווים. אם לקבלנים או לרוכשי הדירות לא יהיו הכנסות מספקות כדי להשיב את הריביות, הבאים בשרשרת שעלולים להיפגע במצב כזה אלה הבנקים. בתרחיש כזה בנק ישראל ממש לא מעוניין.
הבנקים אחראים למינוף – בסדר גודל של קרוב לטריליון שקל – של הקבלנים ורוכשי הדירות. המשמעות של אי החזרת חלק מההלוואות בסדר גודל כזה היא ערעור המאזנים שלהם ומכאן גם ערעור יציבותם.
מי שהזהיר מהתרחיש הזה בתחילת העשור הקודם היה לא אחר מאשר הנגיד בזמנו סטנלי פישר: "מה שאנחנו לא רוצים זה להגיע למצב שאי אפשר למכור אותן (דירות), זה יכניס את הקבלנים לבעיות. זה יכניס את הבנקים לבעיות".
לבנק ישראל יש כמה אפשרויות כדי לפתור את המצוקה הזו בשוק הדיור. הראשונה – לתת לשוק החופשי לעשות את שלו. כלומר, לאפשר למחירים לרדת עד שמחירי הדירות יהפכו לאטרקטיביים ואפשריים מבחינה כלכלית לרכישה.
האפשרות השנייה – והמועדפת יותר על בנק ישראל – היא להמשיך לגלגל את הר החובות על ידי הסרת מגבלות קבלת האשראי. במילים אחרות, הזרמת הון נוסף לשוק הנדל"ן על חשבון דור שלם הנקבר תחת הר משכנתאות
הבעיה היא שההלוואה שקיבלו הקבלנים מלכתחילה לבניית הפרויקט תומחרה ביחס למחיר הדירה המשוער. אם הדירה תימכר בפחות מהמחיר המשוער, לא בטוח שלקבלן יישאר מספיק כסף להחזרת הריבית לבנק בקיזוז כל ההוצאות שלו. במצב כזה כל פירמידת החוב עלולה לקרוס. זה מוביל אותנו חזרה לאותו תרחיש אימים שבנק ישראל חושש ממנו.
האפשרות השנייה – והמועדפת יותר על בנק ישראל – היא להמשיך לגלגל את הר החובות על ידי הסרת מגבלות קבלת האשראי. במילים אחרות, הזרמת הון נוסף לשוק הנדל"ן על חשבון דור שלם הנקבר תחת הר משכנתאות גבוה יותר.
בתקופת הקורונה – אז היה חשש לירידות מחירים עקב ירידה בביקוש – בנק ישראל ביטל את מגבלת הפריים במשכנתאות. בכך עודד דורשי דיור לקחת עוד משכנתאות, זולות יותר. מכאן המרחק לעלייה בביקוש ובמחירי הדירות היה קצר.
בנק ישראל הודה בעצמו שהעלייה ביותר מ־10% במחירי הדירות – זמן קצר אחרי החלטה זו – התרחשה בגלל העלייה בביקוש. לעומת זאת הוא מסרב בתוקף להודות שהגורם העיקרי לעלייה היה הסרת מגבלת הפריים שביצע.
הסרת מגבלת הפריים, שהייתה טובה לתקופה הקורונה ופוסט הקורונה, כבר לא מהווה גורם מספיק מושך כדי לעודד לקוחות לרוץ לרכוש דירות במחירים האסטרונומיים של היום
אלא שהסרת מגבלת הפריים, שהייתה טובה לתקופה הקורונה ופוסט הקורונה, כבר לא מהווה גורם מספיק מושך כדי לעודד לקוחות לרוץ לרכוש דירות במחירים האסטרונומיים של היום. במיוחד בגובה הריביות הנוכחי.
עכשיו בנק ישראל מצא קומבינה חדשה. אחרי שהיכולת של דור הילדים לקחת הלוואות מוצתה, הוא מצא שוק חדש שיאפשר להמשיך ולתחזק את פירמידת החובות שיצר – ההורים.
בנק ישראל האריך לאחרונה את ההטבה שנכנסה לתוקף בדצמבר – ונועדה ללווים במצוקה – לפיה אפשר לקבל הלוואה "לכל מטרה" כנגד שעבוד נכס ב־70%, במקום 50% כפי שהיה קודם לכן. בנק ישראל גם הקפיד להגביל את הסכום הניתן מעבר ל־50% שעבוד לעד 200 אלף שקל. גורמים בשוק סוברים שלא מן הנמנע שבשלב הבא הבנק יגביה את המגבלה אם ימצא כי אין ברירה.
התוצאה בפועל של המהלך לא איחרה לבוא. בפברואר נרשמה עלייה של כ־40% בכמות לקוחות הבנקים שהשתמשו במסלול הזה ביחס לדצמבר 2023. סכום ההלוואות הגיע לכ־650 מיליון שקל בסך הכול באותו חודש. שיא שלא נראה כדוגמתו במדינה.
המשכנתאות "לכל מטרה" היוו בסך הכול כ־40% מסך כל מספר המשכנתאות "הרגילות" – שיא נוסף בחסות בנק ישראל. ההערכה בשוק היא שחלק נכבד מהן היו של הורים
קשה שלא לשים לב לסנכרון המושלם בין מועד החלטת הבנק לבין הזינוק הפתאומי של כ־44% במכירת דירות חדשות בינואר. מדובר בזינוק הגדול ביותר שהיה פה בחודש אחד מאז יולי 2022. זאת אף שנרשם שפל בכמות המשכנתאות שנלקחו באותו החודש, שהחמיר בחודש פברואר. כל זה הוביל לפי מדד מחירי הדירות המעודכן למחיקת הירידות במחירי הדיור שהתרחשו עד ינואר.
הפעם האחרונה שנלקחו כל כך מעט משכנתאות הייתה בתקופת הקורונה או בזמן שהמשק היה מושבת באוקטובר 2023. אומנם ניתן להסביר חלק מהעלייה בביקוש בהטבות שסיפקו הקבלנים, דבר שגרם להפחתה מלאכותית בגובה המשכנתאות ועלייה בכמות הרוכשים, אבל מרבית הנתונים הכלכליים רומזים על כך שגם להטבה של בנק ישראל הייתה תרומה לעלייה הזו.
המשכנתאות "לכל מטרה" היוו בסך הכול כ־40% מסך כל מספר המשכנתאות "הרגילות" – שיא נוסף בחסות בנק ישראל. ההערכה בשוק – גם על סמך משך זמן המשכנתה "לכל מטרה" התואם למשך זמן לקיחת המשכנתאות הרגילות – היא שחלק נכבד מההלוואות היו של הורים.
ההורים למעשה ניצלו את ההטבה של בנק ישראל ומשכנו את דירותיהם כדי לעזור במימון הדירה של בניהם או בנותיהם.
בשוק נדל"ן בריא זוגות צעירים אמורים להיות בעלי יכולת לממן דירה בעצמם במינוף סביר. לעומת זאת בישראל יש כמות גדולה של דורשי דיור שהגיעו למצב שאין להם אפילו מספיק הון כדי לעמוד בתנאי לקבלת משכנתה
לעומת זאת, יש מי שחושבים כי למרות הכול המהלך שהחליט עליו בנק ישראל היה דווקא נכון. התאחדות יועצי המשכנתאות, שדחפה לאישור ההטבה, טוענת כי המהלך מאפשר להוריד את ההחזר החודשי של האזרחים הקורסים תחת נטל החובות.
הסיבה לכך היא שהלוואה הכוללת גם שעבוד נכס זולה יותר מהלוואה ללא שעבוד, בגלל הסיכון הנמוך. מדובר אומנם בטענה נכונה אבל בפועל היא לא פותרת את הבעיה אלא רק מגלגלת אותה על ההורים.
בשוק נדל"ן בריא זוגות צעירים, שמשתכרים בצורה מכובדת, אמורים להיות בעלי יכולת לממן דירה בעצמם במינוף סביר. לעומת זאת בישראל יש כמות גדולה של דורשי דיור שהגיעו למצב שאין להם אפילו מספיק הון כדי לעמוד בתנאי לקבלת משכנתה. הצעירים למעשה זקוקים להוריהם כדי שאלה יוכלו לקחת משכנתה עבורם.
השאלה הגדולה היא מה יקרה כשגם דור ההורים ימצה את יכולות לקיחת ההלוואות שלו? סביר להניח שמי שהחליט על ההטבה הזו עכשיו בבנק ישראל הוא לא זה שיצטרך לתת מענה לבעיה הזו במשמרת שלו.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם