עיריית תל אביב מסרבת לחשוף את הערכת השווי של אחד הנכסים האטרקטיביים ביותר שלה, ועלולה למכור אותו בהפסד של מאות מיליוני שקלים לציבור.
הנכס המדובר הוא החניון של כיכר אתרים, שמוחזק ב-73% על ידי העירייה והיתרה בידי דובי שיף (באמצעות מלון מרינה, שממוקם בכיכר). שיף, בנו של אחד המלונאים הראשונים בארץ, חיים שיף, רכש את האחזקה בחניון לפני 15 שנה במחיר נמוך למדי של כ-9 מיליון שקל.
ואולם לאחר הרכישה נפתחו הליכים משפטיים שהביאו לכך שהוחלט על הפרדת כוחות בינו לבין עירייה בהליך של "פירוק שיתוף". בפועל, המשמעות של המהלך היא ששיף יוכל לקנות את החלק של העירייה, או שהעירייה תוכל לקנות את החלק שלו, או לחלופין שצד שלישי ייכנס לנעליהם.
החניון, על 355 מקומות החניה שיש בו, מעניין בגלל פוטנציאל ההשבחה שטמון בו, כנכס שמהווה 37% מהרכוש המשותף של כיכר אתרים.
לפי התכנית של העירייה, אמורים לקום במתחם שני מגדלים בפרויקט ששוויו מוערך ב-5 מיליארד שקל, לכל הפחות. במלים אחרות, בהנחה שאלה סדרי הגודל, החניון לבדו עשוי להיות שווה בערך 2 מיליארד שקל, אם מחשבים אותו לפי מלוא פוטנציאל ההשבחה שיתממש אולי ביום מן הימים.
לפי התכנית של העירייה, אמורים לקום במתחם שני מגדלים בפרויקט ששוויו מוערך ב-5 מיליארד שקל. בהנחה שאלה סדרי הגודל, החניון לבדו שווה בערך 2 מיליארד שקל, אם מחשבים אותו לפי פוטנציאל ההשבחה
הקרקע במתחם הכיכר, בהיקף של 16 דונם בסך הכל, נושקת לחוף מצד אחד ומחוברת לעיר ישירות על ידי שדרות בן גוריון מצד שני, וערכה גבוה מאוד. ייתכן שזה המגרש היקר בישראל.
דרישה לחשוף את הכנסות חניון אתרים
מכירת החניון בדרך של מכרז עלתה לדיון אתמול (ב') אצל שופט השלום יעקב שקד בהרצליה, שם מתקיים הליך פירוק השיתוף. בסיכום הדיון הורה השופט לפרסם את נתוני השומה לחניון, בכפוף לשיקול דעתו של כונס הנכסים, וכעת נותר לראות האם ומתי העירייה אכן תפרסם אותה. בנוסף, הוחלט לעדכן את אותה שומה ולפרסם את המכרז למכירת החניון בתחילת נובמבר.
ייתכן שההחלטה בבית המשפט בהרצליה מושפעת מעתירה שהוגשה לפני מספר ימים לבית משפט מחוזי בתל אביב (עת"מ 36625-09-20), ובה דרישה לחשוף את ההכנסות השנתיות של חניון הכיכר, וכן את פרטי השומה שהעריכה את השווי שלו לצורך המכרז. הערכת השווי לחניון נקבה במחיר נמוך באופן תמוה, והצדדים הסכימו לגזור ממנה מחיר מינימום למכרז לרכישת הנכס כולו ב-118 מיליון שקל בסך הכל.
העתירה דורשת מהעירייה לקיים גם הצבעה מחודשת במועצת העיר על השתתפותה במכרז, ולקבוע מה התקציב שיש לה לשם כך. ההצבעה הקודמת בעניין התקיימה לפני שניתנה הערכת השווי, והקציבה לעירייה רק 60 מיליון שקל כדי לרכוש את חלקו של שיף.
העתירה דורשת מהעירייה לקיים הצבעה במועצה על השתתפותה במכרז, ולקבוע מה התקציב שיש לה לשם כך. ההצבעה הקודמת התקיימה לפני שניתנה הערכת השווי, והקציבה לעירייה רק 60 מיליון שקל לרכישה
אם זה יקרה, כפי שדורשת עצומה שעליה חתמו יותר מ-1,000 איש, החניון צפוי להמשיך ולפעול בכל שעות היממה ולשרת את הציבור, כולל העסקים שפועלים בכיכר, תושבי השכונה ושחייני בריכת גורדון.
אם העירייה תמכור את חלקה לשיף או לגורם אחר, אין וודאות שהחניון ימשיך לפעול במתכונת הנוכחית, וברור שלפי הערכת השווי הנוכחית שקבעה את מחיר הסף למכרז, הציבור צפוי להיפרד מהנכס בהפסד של מאות מיליוני שקלים.
מי שהגיש את העתירה לבית המשפט הוא דוד הברפלד, שבהקשר של הכיכר אפשר לכנותו עותר סדרתי ומשוגע לדבר. בשנים האחרונות הוא מקדיש חלק נכבד מזמנו לשיקום המתחם, ומנהל מאבק חזיתי מול העירייה והתכניות שלה לבנייה בכיכר. את התכניות האלה מקווה להוציא לפועל קרן JTLV, שקנתה במתחם אחיזה משמעותית של 70% מהזכויות ומנוהלת על ידי עמיר בירם ואריאל רוטר.
אם העירייה תמכור את חלקה לשיף או לגורם אחר, אין וודאות שהחניון ימשיך לפעול במתכונת הנוכחית, וברור שלפי הערכת השווי הנוכחית שקבעה את מחיר הסף למכרז, הציבור צפוי להיפרד מהנכס בהפסד
לצד ארגון התושבים בהליכי שיתוף ציבור והמאבק על גורל הכיכר, אפשר לראות את התוצאות של פעילותו של הברפלד גם ברמונט התנדבותי שנעשה שם לאחרונה, בין השאר הודות לסגר, שאפשר לתושבים להקדיש לכך מרץ וזמן.
בעתירה מציין הברפלד כי פעילותו נעשית על חשבון זמנו, ממומנת מכספו הפרטי, ונובעת מתוך כוונה לתרום לקהילה ולעצור את הרס השכונה שבה הוא עצמו גדל, תוך שמירה על שלטון החוק.
הוא והעמותה שפועלת בנושא, "לא למגדלים בכיכר אתרים", מאשימים את העירייה בהזנחה מכוונת של הכיכר בשירות היזמים הפרטיים, שמקווים כאמור להוציא לפועל את הריסתה ובנייתה מחדש.
הברפלד ועמותת "לא למגדלים בככר אתרים", מאשימים את העירייה בהזנחה מכוונת של הכיכר בשירות היזמים הפרטיים, שמקווים להוציא לפועל את הריסתה ובנייתה מחדש
כתבה של אדווה דדון בחדשות 12 ניסתה להציג את הברפלד באור אחר, כמי שיש לו אינטרסים סמויים משל עצמו, והוא הגיב בתביעה נגד חברת חדשות 12, שלכאורה שידרה כתבה שהכתימה אותו על בסיס חומר שהושג בתרגיל עוקץ.
העליון ביטל עסקה למכירת החניון
בשיחה איתו השבוע, העריך הברפלד שכונס הנכסים האמון על מכירת החניון ופירוק השיתוף, יקבל רגליים קרות ויבקש מבית המשפט לעדכן כלפי מעלה את הערכת השווי לנכס. הסיבה העיקרית לכך, לדעתו, היא החלטת מדיניות החופים של העירייה מלפני חודש, לפיה הכיכר תיהרס ובמקומה יוקמו שני מגדלים למלונאות ומגורים, כך שהחלק התחתון של הכיכר יעלה למפלס רחוב הירקון והגישה לים תהיה נוחה יותר.
בפועל התוכנית הזו אומרת הקמת מגדל אחד פחות ממה שקיוו לאשר היזמים במתחם, קרן JTLV, אבל הברפלד טוען שההחלטה לא התחשבה באופן מהותי בהליך שיתוף הציבור.
הערכת השווי נראית תמוהה, גם נוכח עסקה שכבר בוטלה על ידי בית המשפט העליון לפני כחודש, במסגרתה העירייה הייתה אמורה למכור את החלק שלה בחניון ל-JTLV ב-150 מיליון שקל.
לפני חודש החליטה וועדת החופים בעירייה להרוס את כיכר אתרים ולהקים במקומה שני מגדלים למלונאות ומגורים. בפועל התוכנית הזו אומרת הקמת מגדל אחד פחות ממה שקיוו לאשר היזמים במתחם, קרן JTLV
במקרה של העסקה הזו מי שהגיש את העתירה הוא ספי צביאלי, שמחזיק בנכס סמוך ודרש לערוך מכרז למכירת החניון, אולי מתוך כוונה להתמודד על הרכישה בעצמו. בית המשפט העליון קיבל את טענתו, ושלח את העירייה לערוך מכרז ולנהוג בשקיפות.
באורח מוזר, העתירה הנוכחית מציינת שדווקא צביאלי איבד עניין בנעשה בחניון, אחרי שנים שבהן עקב בדריכות אחר ההתנהלות סביב מכירתו, ואף הציב עורך דין מטעמו בבית המשפט.
נראה אפוא, שהערכת השווי הצנועה לחניון כולו נמוכה אפילו מהמחיר שבו העירייה הייתה אמורה למכור את החלק שלה לבדו (שגם הוא נמוך). מעבר לכך, הערכת השמאי מבטאת מחיר של 350 אלף שקל למקום חניה בלבד, בעוד שעסקות מכר למקום חניה באזור הזה מתחילות ב-600 אלף שקל. לשם השוואה, חניון שרונה נמצא בימים אלה במגעים למכירתו לפי שווי של 544 אלף שקל למקום חניה, והוא רחוק למדי מהים.
בעתירה מוזכר ראש העיר, רון חולדאי, כמי שלכאורה הטעה את חברי המועצה לחשוב שערך החניון מנותק מתכניות ההשבחה שהעירייה מקדמת לככר. בישיבה שנערכה לפני שנתיים, ערב בחירות מוניציפליות, נקבע כאמור תקציב ההתמודדות על רכישת חלק המיעוט, וחולדאי אמר כך:
"אנחנו משריינים את עצמנו על ערך חניון שלפי 27% הוא 250 מיליון שקל, ולכן את אמרת פה דברים לא נכונים. אין קשר בין ערך הקרקע לבין החניון, הוא לא יעלה ולא ירד כי מחיר חניה לא עולה ולא יורד לפי ערך קרקע, ולכן את אומרת דברים לא נכונים".
קשר להסביר את האמירה הזו של ראש העיר לחברת המועצה מיטל להבי, שהביעה את רצונה שהעירייה תקנה את חלק מיעוט בחניון, ולא תמכור את חלקה בזול.
היא טענה אז שעם תקציב של 60 מיליון שקל בלבד לרכישת החלק של שיף, "ההצעה של העירייה עשויה לא להיות תחרותית". היא חשבה שלא צריך לפרוץ את קו הרקיע עבור מגורי המיליונון העליון:
"אנחנו לא יכולים לאפשר שיהיה שימושים של מגורים למיליארדרים ברצועת החוף. ולכן אני באה ואומרת בואו נאשר רק לקנות לא למכור … ואם יידרש סכום גדול יותר כדי לקנות את זה, צריך לחזור למועצה הזאת … ולבקש אישור להגדיל את הסכום … כדי שהסכום יהיה נמוך צריך לקשור את לבינוי, צריך לזכור שלעיריית תל אביב יש כ-40% מהשטח וכשיש לנו 40% מהשטח אנחנו יכולים להחליט לוותר על המגדלים שלנו … (ואז) ערך הקרקע ירד … לא חייבים למכור את הים …צריך לנהל מו"מ תחת אמירה שלא בונים את כל הזכויות של התכנית המופקדת. ככה, רק את חלק של היזמים, נוכל לקבל היטל השבחה, נוכל לקבל ארנונה … יותר גבוהה על מלונאות ממה שנקבל על מגורי טייקונים, הטייקונים האלה לא הוסיפו לנו כלום. לכן שווה ללכת רק על מלונאות … העיקרון צריך להיות שהעירייה קונה, קונה בכל מקרה, ובזכויות שלנו לא בונים למיליארדרים".
חולדאי הוכיח את להבי בהמשך ואמר לה שכבר הצביעה בעד התכנית, והיא השיבה: "טעיתי. טועים, אתה רק יכול להודות בזה".
ככלל, הככר והחניון כיכבו בקמפיין הבחירות לעירייה. אסף הראל הניף את דגל ההתנגדות לפרוייקט ולחולדאי, ולאחר הבחירות הפך לסגן ראש עיר בשכר ולתומך במגדלים. גם ציפי ברנד עשתה קולות של התנגדות לתכנית ולמכירת החניון, וכעת מתהדרת בתרומתה לצמצום תכנית המגדלים.
האם היא עדיין תומכת בכך שהעירייה תשאיר את החניון בידיה ותרכוש את חלק המיעוט? האם הערכת השמאי לחניון נראית לא סבירה? ברנד טרם הגיבה לפניה בנושא.
הפרטים נותרו חסויים לציבור
כל זה כבר היסטוריה, וכעת המצב הוא כאמור שוועדת החופים אישרה הקמת שני המגדלים, בעיקר למגורים. בעתירה נטען לגבי דברי חולדאי, ש"ככל שראש העיר לא ידע שערכו של נכס מרכזי בבעלות העירייה מושפע עד מאוד מפוטנציאל ההשבחה הדבר חמור, ואם ידע והטעה את חברי המועצה הדבר חמור אף יותר".
מי שדרשה לחשוף את נתוני השומה לחניון היא חברת המועצה שולה קשת, אך העירייה סירבה בטענה ששני הצדדים המחזיקים בחניון הסכימו להשאיר את הפרטים האלה חסויים לציבור, ולפי העתירה לעירייה אין סמכות לפעול בחוסר שקיפות והיא עושה "מאמץ מכוון להסתיר את המידע מהציבור".
גם הבקשה לחשוף את נתוני ההכנסות מהחניון סורבה, בטענה שבכך עלול להיפגע המכרז העתידי.
התוצאה שהתקבלה לדעת הברפלד היא של "מכרז מוטה, שספק רב אם ימקסם את התמורה לציבור בעבור נכס יקר ערך שבבעלותו, כאשר בעלי חלק המיעוט בחניון, מלון מרינה, מכירים היטב את נתוני ההכנסות מהחניון ואת השומה, בעוד בעליו של רוב הנכס, הציבור הרחב ואף נבחרי הציבור המייצגים אותו, ממודרים ממידע זה…
"החיסיון שממנו נהנה מר דובי שיף, הבעלים של מלון מרינה, המצהיר בריש גלי כי בכוונתו לרכוש את החניון, והנותן לו יתרון, מעלה חשש כבד בדבר מקסום התמורה לציבור על חלקו בנכס רב ערך זה".
"בעלי חלק המיעוט בחניון, מלון מרינה, מכירים היטב את נתוני ההכנסות מהחניון ואת השומה, בעוד בעליו של רוב הנכס, הציבור הרחב ואף נבחרי הציבור המייצגים אותו, ממודרים ממידע זה"
להלן תגובת עיריית תל אביב – יפו:
"פירוק השיתוף בחניון כיכר אתרים מתבצע במסגרת תביעה המתבררת בבית המשפט השלום בהרצליה. גם נושא השומה ופרסומה ידון במסגרת ההליך המשפטי ותשובת העירייה תינתן בו. נדגיש כי העירייה פועלת ותפעל על פי החלטות בית המשפט והחלטת המועצה בנוגע להתמחרות ובהתאם לכל דין".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנוהגיע הזמן שמישהו יעלה לכותרות את השחיתות של מר חולדאי ולפקידיו המשומנים בכל הקשור לנדלן והחניות בעיר תל אביב. הכתבה בהחלט חושפת חלק זעום ממה במחטף חניות ונכנסים של עיריית תל אביב בזמן הקורונה.