שוק הנדל"ן עובר רעידת אדמה לא קטנה: מנהל התכנון החליט להקפיא את יישום תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ"א 38. החל מ-2020 לא יאושרו יותר תכניות שיפוץ חדשות, פרט לאלה שכבר אושרו, וישופצו כמתוכנן.

תמ"א 38, שאושרה ב-2005, היא אוסף של הקלות ברגולציה, שמאפשרות לרשויות המקומיות לאשר למי שמחזק מבנה שקם לפני 1980 להוסיף לו קומות, להגדיל את הדירות, ואף להוסיף להן מרפסות וחניה גם מבלי לשנות את התכנון העירוני, וזאת בהנחה שהתמריצים יגרמו לתושבים לשפץ את הבניינים הישנים.

מבחינת תפקידה המקורי אפשר לקבוע שתמ"א 38 היא כישלון מוחלט. הסכנה הגדולה ביותר לרעידת אדמה חמורה נמצאת בקרית שמונה, טבריה, בית שאן, צפת ואילת. בערים אלה לא הופעלה התמ"א אפילו פעם אחת

מבחינת תפקידה המקורי אפשר לקבוע שתמ"א 38 היא כישלון מוחלט. הסכנה הגדולה ביותר לרעידת אדמה חמורה בישראל ניצבת לפתחן של חמש ערים הממוקמות בתוך השבר הסורי-אפריקני ועל השיפוע שלו, והן קרית שמונה, טבריה, בית שאן, צפת ואילת. בערים אלה לא הופעלה התמ"א אפילו פעם אחת.

עם זאת, תמ"א 38 השפיעה בצורה מכרעת על המציאות שלנו: כ-5,000 בנייני דירות, בעיקר בגוש דן ובאזור חיפה, נמצאים בשלבים שונים של שיפוץ או לקראת שיפוץ במסגרת התמ"א, ועבור בעלי הדירות והיזמים היא הפכה למכרה זהב.

מאיר ועקנין, פלאש 90

אין פלא שהתמ"א הפכה לשיחת היום ושרבים מהמעורבים בתחום הגיבו בכעס ובבהלה להקפאתה. בהם, למשל, עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הארצית להתחדשות עירונית, שהצהירה כי "הפסקת תמ"א 38 תזניק את מחירי הדירות".

מאז 2005 עלו מחירי הדירות בישראל בכ-80%. השאלה היא האם תמ"א 38 השפיעה על כך וכיצד: האם היא תרמה לעליית המחירים או עזרה לבלום אותן?

"שוכרי הדירות, שמהווים כמחצית מהאוכלוסייה במרכז הארץ, נפגעו מתמ"א 38. בהרבה מהבניינים שעוברים שיפוץ רוב הדיירים הם שוכרים, כך שהם גם ייאלצו להתפנות בזמן השיפוץ, והם גם ישלמו אחריו שכר דירה גבוה יותר, מבלי שירוויחו כלום"

בקרב אנשי ענף הנדל"ן מוסכם שתמ"א 38 סייעה לבלום את עליית המחירים ולהקל את מצוקת הדיור. אלא שחלק מהאנשים בענף נוטים לעתים לחשוב ולדבר על תחומי עשייתם מתוך הפוזיציה שבה הם נתונים, ואלה שנמצאים מחוץ לענף ומדברים על הנושא בצורה "קרה", דווקא נוטים לומר את ההפך.

"הפסקת התמ"א תקטין את היצע הדירות"

"תמ"א 38 הייתה אחד ממקורות ההיצע הנדירים לדירות חדשות בגוש דן, וזה בהחלט השפיע על השוק לטובה, ועזר לבלום את ההתייקרויות המטורפות", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי.

חיים מסילתי (צילום: אנה קופל)

"התמ"א לא השפיעה על שוק הנדל"ן במרכז הארץ כפי שתכנית 'מחיר למשתכן' השפיעה על הפריפריה, כי שם ממש הציפו את השוק בדיור זול.

"אבל במצב שבו ממילא יש מצוקה אדירה במרכז הארץ, ומוסיפים אלפי דירות, זה משמעותי. עבור עיר כמו רמת גן, למשל, שאין לה עתודות בנייה בכלל, ושגם ככה המחירים בה גבוהים, המהלך של בניית מאות יחידות דיור חדשות בזכות התמ"א – משמעותי", אומר מסילתי.

"אין לי ספק שעכשיו, אם תמומש הכוונה לעצור את תמ"א 38, מחנק ההיצע יגדל במרכז הארץ והשוק עלול לחזור לסחרור שהוא היה בו לפני כמה שנים".

התמ"א הפכה דירות זולות לדירות יקרות, זה לא מעלה את המחירים דווקא?

"כאשר מישהו קונה דירה במקום אחד, הוא משחרר דירה במקום אחר. אם משפר דיור מוכר את הדירה הזולה והישנה שלו, וקונה דירה חדשה שנבנתה במסגרת תמ"א 38, הוא מוכר את הדירה הזולה למישהו אחר, פחות עשיר, שלא היה יכול להרשות לעצמו לקנות דירה אם לא היה מתפנה ההיצע הזה".

החלופה לתמ"א 38, כדרך לצופף בנייה רוויה, היא פינוי-בינוי של שכונות ישנות. פרויקט כזה לא מגדיל את ההיצע בצורה יותר מסיבית ומהירה?

"כל מי שמכיר את הליכי התכנון והאישורים בישראל יודע שהחלופה כל כך קשה ליישום, ונמשכת כל כך הרבה שנים, שסביר להניח שכלל לא נראה את ההשפעה שלה על היצע הדירות בשנים הקרובות. בטח אם מביאים בחשבון את החקיקה הקיימת, שדורשת רוב מיוחס של דיירים כדי לאשר שיפוץ בתים. זה רוב שפשוט אי אפשר להשיג אם צריכים לאשר פינוי-בינוי בשכונה או ברחוב שלם".

"מקטינים את היצע הדיור הזול"

"ההשפעה המידית של התמ"א על השוק היא עלייה בערך הדירות", אומר הכלכלן סבסטיאן ולרשטיין, מנהל ב"מרכז הגר" למחקר ולפיתוח מדיניות דיור חברתית.

"אין לי נתונים שמאפשרים לבודד את השפעת התמ"א על מחירי הדירות ולבדוק את השאלה הזאת בצורה רחבה וכוללת, אבל ההשפעה המידית מאוד ברורה. פשוט תסתכל על מחיר הדירה לפני ואחרי שהיא עברה תמ"א", אומר ולרשטיין.

תומכי התכנית טוענים שהיא מגדילה את ההיצע, אז גם אם באופן מיידי המחיר של כמה אלפי דירות זינק, בטווח הבינוני זה מפנה דירות ומקטין את המצוקה.

"אני לא מסכים עם הטענה הזאת. השדרוג מקטין את היצע הדירות המיושנות והזולות, ומגדיל את מלאי הדירות החדשות, הגדולות והיקרות. אלה שני שווקים שונים, וכשמקטינים את השוק הזול יותר, מקשים על מי שיש לו פחות כסף.

"מדובר על דיור במרכז הארץ, כך שגם לפני השדרוג בתים ישנים לא היו זולים. זה אומר שהאוכלוסיות החלשות באמת, ברובן, כלל לא נמצאות במשחק הזה. אבל זה כן פוגע באפשרויות של אנשים מהמעמד הבינוני והבינוני-נמוך".

בעלי הנכסים שגרו בבניינים ישנים וקיבלו נכסים חדשים יוצאים מרווחים.

"אם הם יכולים לעמוד בהוצאות התחזוקה של הנכס, אז כן.

"אבל מי שמחפש דירה, בעיקר צעירים, לא יכולים לקנות את הדירות החדשות והאפשרויות שהיו מוגבלות עבורם גם קודם, מצטמצמות עוד יותר. השדרוג מכרסם במלאי המועט של דיור לא ממש יקר במרכז.

"עוד ציבור שנפגע מתמ"א 38 הם השוכרים, שמהווים 30% מכלל תושבי ישראל וכמחצית מהאוכלוסייה במרכז. בהרבה מהבניינים שעוברים שיפוץ, רוב התושבים הם שוכרים. נוסף על העובדה שהם ייאלצו להתפנות מהבניין בזמן השיפוץ עצמו, הם פשוט ישלמו אחרי השיפוץ שכר דירה גבוה יותר, בלי שירוויחו כלום".

סבסטיאן ולרשטיין, ארגון "הגר" (צילום: אוניברסיטת ת"א)

מצד שני, במדינה קטנה וצפופה עם מעט עתודות קרקע יש היגיון כלכלי וסביבתי בציפוף בנייה. מה אתה חושב על החלופה לתמ"א 38 – פינוי-בינוי של מתחמים שלמים? איך היא תשפיע על המחירים?

"מצד אחד, תכניות פינוי-בינוי רחבות יוצרות שינוי הרבה יותר מסיבי. כשמחליפים שכונה שלמה של בניינים ישנים בני 4 קומות במגדלים, השינוי שנוצר במרקם העירוני גדול מאוד. מאחר שעלויות הבנייה גדלות, הפגיעה בהיצע הדירות הזולות לטובת דירות יקרות גדולה, וכך גם פוטנציאל הנזק החברתי".

"מצד שני, בפינוי-בינוי יש גם פתח למדיניות שיכולה להקל את המצוקה, מה שלא קיים בתמ"א. אם תימצא דרך לגרום לכך שאחוזים ניכרים מכל בניין חדש במתחמי פינוי-בינוי יהיו דיור להשכרה מוזלת, כפי שקורה במדינות אחרות, זה עשוי להקל על המצוקה. הנושא הזה נמצא בהליכי חקיקה והסדרה, ואנחנו נלחמים על יישומו מול הרשויות השונות, אבל התהליך הזה מאוד לא פשוט".

"פינוי-בינוי יעלה את המחירים הרבה יותר"

"בראייה רחבה של כלל שוק הדיור בישראל, תמ"א 38 לא תרמה למצוקת הדיור וגם לא בלמה אותה", אומרת פרופ' רחל אלתרמן ממוסד שמואל נאמן של הטכניון שנחשבת לאחת מהחוקרות המובילות בעולם לתכנון ערים.

"במשך שנים ניתנו מעט היתרים, והתמ"א הייתה קיימת בעיקר על הנייר. בשנים האחרונות ניתנו כמה אלפי היתרי בנייה, אבל ברמה הארצית זה בטל בשישים".

פרופסור רחל אלתרמן (צילום: באדיבות המרואיינת)

"בכלל, תמ"א 38 היא לא מהפיכה גדולה כמו שעושים ממנה", אומרת אלתרמן, "היא לא באמת תכנית מתאר חדשה, היא בסך הכל אוסף רגולציות שנותנות תמריצים לשיפוץ, וזה לא באמת דבר חדש. יש עיריות, למשל תל אביב, שנתנו גם היתרים וגם תמריצים לשיפוצים עוד לפני שהייתה תמ"א 38".

אז הטענה שבזכות, או בגלל תמ"א 38 יש אלפי בתים בתהליך שיפוץ מוגזמת לדעתך? היו משפצים אותם בכל מקרה?
"זה משתנה מעיר לעיר. יש עיריות שלא היו מאפשרות לשפץ בלי התמריצים, ולכן אי אפשר לומר שלא הייתה לתמ"א השפעה בכלל. גם ההשפעה על מחירי הדירות ומצוקת הדיור משתנה ממקום למקום. יש מקומות שבהם תמ"א 38 מעלה את המחירים בשכונה ואפילו בעיר שלמה, ויש מקומות שבהם היא משפיעה על המחיר רק בבניין שמשפצים, וגם שם – רק על המחיר למכירה ולא על ההשכרה".

כלומר, התמ"א משפיעה מעט, אבל היא מייקרת?

"בוודאי שתמ"א 38 מייקרת, זאת המטרה האמיתית שלה, לא? המטרה האמיתית של שיפוץ בניין באזור ביקוש, בין השאר, היא לייקר.

"אבל במקומות שבהם מדובר רק בעליית ערך הנכסים בבניין הספציפי שעבר את השיפוץ, זאת באמת רק דקירה קטנה. דיקור סיני לשוק הנדל"ן".

את מדברת רק על מה שכבר שופץ בפועל, אבל מחירי בתים נקבעים לפי ציפיות, ויש עשרות אלפי דירות שכבר קיבלו היתר לשפץ. זה לא מעלה את הערך שלהן? ערים כמו חולון וראשון לציון, למשל, שבהן מאות בניינים עם אלפי דירות קיבלו היתר לשפץ, לא הפכו להיות יקרות יותר בגלל התמ"א?

"אזורים מסוימים בהחלט התייקרו. במקומות מסוימים התמ"א השפיעה רק בבניין אחד, ואילו באחרים על שכונה או עיר שלמה. אבל גם בעניין הציפיות, כדאי לשים לב שמדובר בהליך אישור איטי וארוך, עם הרבה חוסר-ודאות ותהפוכות. בדיוק כפי שציפיות עשויות להעלות מחירים הן גם עשויות להוריד אותם".

אז את לא מסכימה עם מי שחושב שעצירת תמ"א 38 תאט את התייקרות הדירות, וגם לא עם מי שחושב שהיא תאיץ אותו?

"לא, לא, עם הדעה השנייה אני דווקא מאוד מסכימה. תמ"א 38 היא בפועל כלי להתחדשות עירונית, וזה דבר שצריך. ברגע שתמ"א 38 תיעצר יתחיל לחץ כבד ומוצדק, להאיץ את הליכי הפינוי והבינוי, וזו כבר בשורה רעה מאוד למחירים.

"ההשפעה של פרויקט כזה היא בהיקף הרבה יותר רחב כי מדובר בשכונה שלמה, וזה מאפשר להגדיל את המבנים פי שלושה עד פי ששה ועלויות הבנייה גבוהות".

"פרויקטים של פינוי-בינוי הם בשורה רעה לא רק למחיר בהווה אלא גם לעתיד.  מהר מאוד נגלה שהמגדלים ומתיישנים מהר יותר מהשיכונים, ושואבים מהדיירים כסף בלי סוף"

"פרויקטים של פינוי-בינוי והפיכת שכונות ישנות לשכונות מגדלים הם בשורה רעה לא רק למחיר בהווה אלא גם לעתיד, כי מגדל הוא מכונה סגורה שיש לה מערכות מורכבות שקשה ויקר מאוד להחליף ולתקן.

"צריכת האנרגיה שלהם בזבזנית, וכל החלפה של חלון במגדל, למשל, תעלה אחר כך המון כסף. מהר מאוד נגלה שהמגדלים מידרדרים ומתיישנים מהר יותר מהשיכונים, ושואבים מהדיירים כסף בלי סוף.

"בעידן הפינוי-בינוי עלולה להיות כאן קטסטרופה, אלא אם המדינה תתערב ותיתן תמריצים ראויים לבנות דירות זולות ולהחזיר לשוק את הדיור הזול". 

התמוטטות בדירה שעברה חיזוק במסגרת תמ"א 38 בקרית ביאליק (צילום: מאיר ועקנין / פלאש 90)

אז את נגד לבטל את תמ"א 38, בגלל החלופה, למרות שאת חושבת שהתכנית כמעט לא עשתה שום דבר?

"אפשר לנסח זאת כך. מה שהכי מקומם בתמ"א זו בוודאי ההשפעה, או, יותר נכון, אי-ההשפעה שלה על המחירים. אלא שהיא לא עשתה את תפקידה המקורי".

"אם להיצמד לדימוי הדיקור סיני, דיקור אמור להיות דקירה קטנה ומדויקת במקום שבו יש לה הרבה השפעה. מהבחינה הזאת תמ"א 38 היא בדיוק ההפך. זו תכנית שנועדה להגן על בתים מרעידות אדמה ועל דייריהם, וזה לא קרה בכלל".

"הייתי חברה במועצה הארצית לתכנון ובנייה ב-2005, והצבעתי בעד התמ"א, אחרי התלבטות, בעיקר בגלל שחשבתי שהיא תהיה זריקת עידוד לרשויות להתחיל לשפץ את הבתים בערים העניות, שנמצאות בסיכון לרעידת אדמה.

"חשבתי שעכשיו, אחרי שאישרו תמריצים לשפץ באופן פרטי, תבוא המדינה ותשפץ במקומות שבהם יש סיכון. זה מה שהיה צריך לקרות וזה פשוט לא קרה".

יש סיכון מסוים לרעידת אדמה בחיפה, ושם כן שיפצו בתמ"א 38.

"נכון. ונניח שיש אנשים שחייהם יינצלו בזכות השיפוץ הזה. איזה מין דבר זה? מי שאמיד יישאר בחיים ומי שעני ימות? ככה המדינה מגינה על החיים של אזרחיה?"