בחודש הבא תציין ישראל עשור למחאה החברתית שנבטה מתוך מצוקת שוכרי הדירות בתל אביב, והתפשטה לזעם ציבורי גורף על יוקר המחיה. לפחות במה שנוגע לדיור, המחאה לא עזרה והמחירים המשיכו לטפס בעקביות כמעט בכל העשור שחלף.
נכון לעכשיו שוק הדירות רותח, וקצב הרכישה שלהן בשיא כל הזמנים. המחירים השלימו באפריל עליה שנתית חריגה של ,5.6% ואין סימן שזה הולך להשתנות. הריבית הנמוכה מתדלקת שיאים חדשים במשכנתאות, ולפני כעשרה ימים בנק ישראל הגיב בניסיון כירורגי להקשות על המימון של משקיעים, אך ספק אם גם זה יצנן את הביקושים.
גם במשרד האוצר מודאגים מעליית מחירי הדירות, ויבחנו העלאת מס משקיעים מ-5% ל-8% יחד עם המנטרה הקבועה של הגדלת ההיצע, באמצעות הארכת תמ"א 38 או תכנית אחרת להתחדשות עירונית וכן הפשרת קרקעות מואצת. אבל באזורי הביקוש בניית דירות כשלעצמה לא תעצור את דהירת המחירים, וצריך למצוא דרך שבה לא רק המבוססים ביותר יוכלו להרשות לעצמם לגור בהן.
כך לפחות חשבו כלכלני ה-OECD, כשציינו בסקירה הכלכלית האחרונה על ישראל, שבקרב בעלי הכנסות נמוכות, יותר מדי אנשים כאן נאלצים להוציא מעל 40% ממשכורתם על דיור. הם המליצו להשקיע בדיור בר השגה.
כלכלני ה-OECD שציינו בסקירה הכלכלית האחרונה על ישראל, שבקרב בעלי הכנסות נמוכות, יותר מדי אנשים כאן נאלצים להוציא מעל 40% ממשכורתם על דיור. הם המליצו להשקיע בדיור בר השגה.
קשה להגדיר מה בדיוק זה אומר, אבל הכיוון הכללי הוא שרשויות מקומיות והמדינה צריכות לדרוש שחלק מהדירות בפרוייקטים החדשים יוקצו להשכרה בחוזים ארוכים ובמחירים נמוכים מהשוק, בשאיפה שדיירים לא ישלמו יותר משליש מהכנסתם לשכר דירה. במקביל, המדינה צריכה להשקיע גם בדיור ציבורי, שבשנים האחרונות המלאי שלו קטן משמעותית.
כמו בישראל, גם בעולם הריבית הנמוכה ומחסור בהיצע מתדלקים משבר דיור שתופס כותרות ומטריד פוליטיקאים. צעירים בערים המבוקשות מתרחקים מחלום הבעלות על דירה ובקושי מצליחים לשכור אותה, כי זה יקר מדי ואין לדעת בכמה יעלה שכר הדירה בתום החוזה. הפיננשל טיימס קרא לאחרונה לניו-דיל של דיור, בדומה לתכנית האגרסיבית של ממשל ביידן לפתרון משבר האקלים.
אלא שבעוד שבעולם יש מסורת של צעדים פרוגרסיביים לאספקת קורת גג ראוייה לכולם, ישראל מפגרת מאחור. 30% מהישראלים שוכרים דירות כיום ונתונים לגחמות של בעלי הבית בהעלאות חסרות פרופורציה של שכר הדירה. בתחום של דיור בר-השגה, אחד השחקנים הבולטים היתה אמורה להיות החברה הממשלתית דירה להשכיר, אך זו שיווקה עד היום רק כמה אלפי יחידות דיור.
הממשלה המתפקדת האחרונה שפעלה כאן, זו של שר האוצר משה כחלון, העדיפה לקדם בעיקר את סבסוד רכישת הדירות במחיר למשתכן.
דווקא תל אביב, היקרה בערי ישראל, ניסתה לעשות משהו בכיוון של דיור בר השגה. ייתכן שזו התשובה של ראש העיר רון חולדאי לביקורת על מגדלי היוקרה שהגביהו את קו הרקיע של העיר. בעזרת נתונים שהועברו אלינו מהעירייה ניסינו לבדוק האם הבירה הכלכלית של ישראל עושה מספיק כדי שלא רק המבוססים ביותר יוכלו לגור בה?
אם מקבלי ההחלטות צריכים דחיפה נוספת והשראה, אספנו גם כמה מודלים שנוסו בהצלחה בערים אטרקטיביות אחרות בעולם.
תל אביב הולכת ומתרחקת
עיריית תל אביב מתגאה בכך שהיא מובילה את תחום דיור בר-השגה עם השקעה של 10% מהתקציב העירוני בפרוייקטים מהסוג הזה. השינוי הגיע אחרי המחאה של תחילת העשור, אז החליט ראש העיר רון חולדאי לייצר בעיר פרוייקטים של דיור בעלות שכירות הנמוכה ב-30% ממחיר השוק מתוך מטרה לסייע למעמד הביניים, ולאו דווקא לשכבות המוחלשות.
מאז, בכל שנה יש הגרלות לאזורי ביקוש שונים, ובאפריל האחרון נפתחה הגרלה ל-28 דירות שמיועדות רק לערביי יפו, כשבמקרה הזה מדובר ברכישה ולא השכרה.
המחירים אטרקטיביים יחסית. כך, למשל, בדירות שנבנו על חורבות שוק העליה הוגרלו דירות 3 חדרים במחיר של 3,800 שקל לחודש, וזה זול מאוד, אם לוקחים בחשבון שבפלורנטין מבקשים עכשיו מעל 6,000 שקל לדירות של 2 חדרים בלבד. במתחם השוק הסיטונאי ומגדלים הסמוכים לשרונה ועזריאלי הוגרלו דירות 2-3 חדרים במחירים של 4,000 עד 5,300 שקל לחודש.
על חורבות שוק העליה הוגרלו דירות 3 חדרים במחיר של 3,800 שקל לחודש, וזה זול מאוד, אם לוקחים בחשבון שבפלורנטין מבקשים עכשיו מעל 6,000 שקל לדירת 2 חדרים
נשמע פנטסטי, אבל יש כמה בעיות. במגדל הצעירים, שנבנה על גדות האיילון תיפתח השנה הרשמה לעוד 50 דירות. המיתוג של המגדל הזה מצביע על הבעיה בכל הפרוייקטים, שמיועדים לגילאי 45 ומטה. במקרה של ההגרלות לדירות הקטנות ביותר הזכאות היא לצעירים עד גיל 27 בלבד. בעירייה אומרים במפורש שקהל היעד המרכזי הם צעירים ממעמד הביניים. אלא שבפברואר האחרון בית המשפט פסק לטובת עתירה שטענה לאפליה והורה לעירייה לשקול מחדש את הקריטריונים לזכאות בהגרלות הבאות.
הבעיה השנייה היא שכל הדירות הן להשכרה של עד חמש שנים בלבד. זה אומר שעד שמשפחה צעירה מצליחה להתאקלם בשכונה ולמצוא פלי-דייט לילדים אחר הצהרים, היא תצטרך לחשב מסלול מחדש בתום החוזה, כי הדירות האחרות בשכונה יקרות מדי.
הבעיה השנייה היא שכל הדירות הן להשכרה של עד חמש שנים בלבד. זה אומר שעד שמשפחה צעירה מצליחה להתאקלם בשכונה ולמצוא פלי-דייט לילדים אחר הצהרים, היא תצטרך לחשב מסלול מחדש בתום החוזה
כך קרה ל-70 המשפחות במחזור הראשון של פרוייקט דיור בר השגה בשכונת שפירא בתל אביב, שנאלצו להתפזר בסוף החמש שנים. הזוכים המאושרים משלמים שם מחיר מצחיק של 3,100 שקל לחודש עבור דירת ארבעה חדרים בעוד שמחירי השוק לדירה דומה בשכונה מתחילים ב-6,500 שקל ומגיעים בקלות גם ליותר מ-8,000.
הבעיה השלישית היא שהמדינה לא מתלהבת במיוחד להשתתף בתכניות של עיריית תל אביב. הנה, למשל, על השטח שהתפנה בשדה דב בצפון תל אביב, מקודמת תכנית לבניית 6,900 יחידות דיור. רון חולדאי שלח לרשות מקרקעי ישראל ולמשרדי הממשלה בקשה להקצות 5% מהדירות לדיור ציבורי, ולפי פרסום מלפני מספר שבועות במשרדי האוצר והשיכון מתנגדים לבקשה.
עם זאת, בתגובה לכתבה זו, במשרד השיכון אומרים שהם מברכים על הבקשה של חולדאי, וכשהתכניות לרובע החדש יתקדמו המדינה תקצה גם יחידות לדיור ציבורי. לצד שדה דב, הרובע החדש שבצפון מערב העיר הוא עתודת הקרקע הגדולה האחרונה של תל אביב, חלקה בבעלות עירונית וחלקה בבעלות המדינה. והעירייה שואפת להקצות 2,160 יחידות לדיור בר השגה להשכרה ולרכישה.
רון חולדאי בעצמו התבטא פעמים רבות בעד הצורך להתערב בשוק החופשי במה שנוגע לדיור, וחזר על כך גם בקמפיין שלו לבחירות הכלליות. בפרסום הרשמי של ההגרלות הוא יוצא נגד "תפיסת עולם והחלטות ממשלתיות שהשאירו את נושא הדיור לכוחות השוק, במקום לראות בקורת גג זכות בסיסית שמוקנית לכל אדם".
על הנייר זה נשמע נהדר, ומהנתונים שהציגה עיריית תל אביב, עולה שהם מקדמים אישורים ל-3,000 יחידות ברות השגה. אלא שנכון להיום יש רק 314 יחידות קיימות. בשורה התחתונה, מה שתל אביב עשתה זה טיפה בים. הכיוון נכון, אבל צריך הרבה יותר.
יעדים מבוצרים לעשירים
ברלין עלתה לכותרות באביב האחרון, כאשר בית המשפט החליט לבטל את הקפאת שכר הדירה שעליה החליטה מדינת המחוז של הבירה כשנה קודם. הקפאת שכר הדירה היתה תגובת נגד לעשור של השתוללות מחירי הדיור בברלין, ועליה של כ-27% בשכר הדירה הממוצע.
בימים האחרונים מתנהל בגרמניה קמפיין ציבורי רחב שעלול לאלץ את הרשויות לרכוש דירות מתאגידים פרטיים שמחזיקים מעל 3,000 יחידות דיור. 85% מהדיירים בברלין הם שוכרים, ויש מסורת ארוכה שאמורה להגן עליהם. ב-2015 עבר חוק שאוסר על העלאה של שכ"ד ביותר מ-10% מהמחיר באותו אזור.
בנוסף, הוחלט שהממשלה תלאים 30 אלף יחידות דיור על פני עשור. שכר הדירה בדירות האלה מפוקח, ולא עולה על שליש מההכנסות של בעלי משכורות נמוכות. גם בשוק הפרטי, בעלי הבית מוגבלים להעלאה של 15% בארבע שנים.
לצד הרגולציה, בברלין פועלים גם קואופרטיבים של דיור, בעיקר בבניינים שהיו בעבר מאוכלוסים בדיירים פולשים. במקום לפנות אותם, הוחלט לאפשר לפולשים לרכוש את הנכסים האלה במשותף ולשפץ אותם במימון ציבורי כדי שיוכלו לגור בהם. הקואופרטיבים פתוחים למצטרפים חדשים, אבל יש תור.
בברלין פועלים גם קואופרטיבים של דיור, בעיקר בבניינים שהיו בעבר מאוכלוסים בדיירים פולשים. במקום לפנות אותם, הוחלט לאפשר לפולשים לרכוש את הנכסים האלה במשותף ולשפץ אותם במימון ציבורי
אחד מרגעי השפל של הדיור הציבורי בבריטניה היה לפני ארבע שנים, כאשר עשרות דיירים נספו בשריפה של בניין גרנפל בקנסינגטון, אחד הרבעים העשירים ביותר שבמערב לונדון. הבניין נבנה במקור כדיור ציבורי, והשיפוץ שלו באריחים זולים מדי הביא בסופו של דבר לאסון, שסימל את הפערים בין המעמדות בעיר.
בלונדון (כמו בבריטניה כולה) עדיין אפשר למצוא מקבצים של בתי מועצה המיועדים לדיור ציבורי איכותי יותר או פחות, גם בשכונות המבוססות ביותר.
אלא שמאז שנות ה-80 כמעט נפסקה בנייה של יחידות דיור חדשות כאלה וממשלת ת'אצר עודדה את מכירתן. המגמה נמשכה עד השנים האחרונות והמלאי של צורת הדיור הזה ירד באופן דרמטי. שיעור חסרי הבית בלונדון מזנק באופן עקבי. חלקים גדולים ממעמד הביניים נדחקו מחוץ למגורים במטרופולין של עיר הבירה ונאלצים לבלות זמן רב בנסיעה לעבודה בתוכה.
אחת הדוגמאות למגמה עכשווית של דיור בר השגה בלונדון, היא מגדלי היוקרה סקיי-פול, שנפתחו לפני כמה ימים בדרום-מערב העיר. האטרקציה של הפרוייקט הזה היא בריכה שקופה שתלוייה בגובה של 10 קומות בין שני המגדלים. אפשר להתווכח אם יש מקום לרהבתנות אדריכלית שמאפשרת לעשירים ביותר להשקיף על המעמדות הנמוכים ממרומי הבריכה הנשקפת לעין כל.
מצד אחד, 260 מתוך 1,500 הדירות במגדלים האלה הוקצו לדיור בר השגה. מצד שני, לדיירים של הדירות המסובסדות לא תהיה גישה לבריכה המפונפנת. כדי לשכשך במי הבריכה, צריך להיפרד מ-1.2 מיליון ליש"ט לפחות, עבור דירת שני חדרים. לטוב ולרע, כך נראה משבר דיור בעיר שבה דירה ממוצעת עולה כ-700 אלף ליש"ט, כמו בתל אביב.
אחד הכשלונות המפורסמים בעולם של דיור ציבורי הוא מתחמי הדיור שנבנו ברחבי ארה"ב והפכו למעוזים של עוני ופשיעה (The Projects). אבל בעשור האחרון גם מעמד הביניים נדחק החוצה מערים כמו סן פרנסיסקו, שנכבשה על ידי אנשי הייטק, או חלקים גדולים מברוקלין ומנהטן שהפכו ליעדים מבוצרים לעשירים.
משבר הדיור בניו יורק החמיר בעקבות הקורונה. ההגנה מפני פינויים צפוייה להסתיים מתישהו וחובות הדיירים עלו במאות מיליוני דולרים. עם זאת, בניו יורק יש גם 400 אלף דיירים בדיור הציבורי, אך נדרשת השקעה כספית גדולה כדי להחזיר את הדירות האלה למצב טוב.
בנוסף, בחלקים המבוקשים ביותר של העיר מפוזרות גם כ-22 אלף דירות תחת שכר דירה מפוקח שהדיירים בהם משלמים שכר דירה מצחיק. אלה כבר מקרים נדירים של חוזים שנחתמו עם הדייר לפני 1971, או עם ההורים שלו. במקביל, כמחצית מהדירות בעיר נתונות להגבלות על העלאת שכר הדירה.
המועצה העירונית שמחליטה על כמה ומתי אפשר להעלות את שכר הדירה, התכנסה לפני כמה ימים ולא סיפקה את הדיירים ובעלי הבתים כאחד. הדיירים בניו יורק זכו גם להגנה מפני פינויים בעקבות משבר הקורונה, שהותיר את העיר במשבר דיור חמור.
ראש העיר הנוכחי ביל דה-בלאסיו אמנם הרחיב את ההשקעה בדיור בר השגה, אבל בעיקר למעמד הביניים. דה-בלאסיו ככל הנראה יוחלף בסוף השנה על ידי מועמד מטעם הדמוקרטים. הם מציעים להרחיב את ההשקעה והסובסידיות לסיוע בשכר דירה ולבניית עשרות אלפי יחידות דיור בר-השגה גם לבעלי ההכנסות הנמוכות.
הסיפור של סינגפור
לפני הבחירות האחרונות, הציג נפתלי בנט את תכנית סינגפור ש"תזניק את ישראל לטופ העולמי". הוא דיבר שם בעיקר על הורדת מסים ורגולציה בתקווה שהמשק יצמח וישגשג. אין סיכוי שהממשלה בראשותו אכן תוריד מסים בקרוב. אבל אם בנט בכל זאת רוצה לאמץ משהו מסינגפור, אולי דווקא תחום הדיור הוא מקום טוב להתחיל בו, שכן היא נחשבת לסיפור הצלחה בתחום הזה אבל לאו דווקא בכיוון שהוא חשב עליו.
80% מתושבי סינגפור הזו חיים בדירות שנבנו בעזרת סובסידיה ממשלתית נדיבה, ורובן בבעלות הדיירים. במלים אחרות, דיור ציבורי במדינה שבה התוצר לנפש גבוה בהרבה מזה של ישראל. בניגוד לטענה שאסור לממשלה להתערב בשוק הדיור, סינגפור עשתה בדיוק את זה והצליחה לתכנן ולבנות שכונות איכותיות לרוב האוכלוסייה. מוזר שדווקא את זה בנט פיספס.
תגובות
למשרד השיכון הופנו השאלות הבאות: מה מלאי הדיור הציבורי, כמה יחידות מתוכננות והאם ייענו לבקשת עיריית תל אביב להקצות 5% מרובע שדה דב לדיור ציבורי?
ממשרד השיכון נמסרה התגובה הבאה: "משנת 2014 משרד הבינוי והשיכון רכש כ-2,870 דירות למלאי הדיור הציבורי בהיקף של 3.5 מיליארד שקלים כאשר מלאי הדירות עומד כעת על 55,202 דירות דיור ציבורי ו – 12,183 דירות ב- 115 בתי דיור לגיל הזהב. נכון להיום, יש 5,500 זכאים שממתינים לדיור ציבורי.
"משרד הבינוי והשיכון יזם מספר מהלכים להגדלת מלאי יח"ד בדיור הציבורי בהן הקצאת דירות במכרזי מחיר למשתכן ובמכרזי קרקע עתידיים, מכר דירות בישובים ללא ביקוש ושימוש בתקבולים לרכישת דירות וייעול השימוש בנכסי הדיור הציבורי צמודי הקרקע.
"אנו מברכים על יוזמתו של ראש עיריית תל אביב, ושמחים שגם בדרג המוניציפלי מבינים את הצורך הדחוף בהגדלת מאגר הדירות לדיור הציבורי. מודל זה, המאפשר הגדלה מסיבית המעגנת פתרונות לאוכלוסיות חלשות בשכונות חדשות הינו בשורה חברתית של ממש. אנו נמשיך ונפעל לשלב דירות במסגרת המכרזים, שכן זהו המודל הכי יעיל כלכלית וחברתית"
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו