מלון קמפינסקי החדש שנפתח לפני חודשיים זכה לכיסוי נרחב בכלי התקשורת, והוכרז כמלון היוקרתי ביותר בתל אביב, עם חדרים ב-30 אלף שקל ללילה, מסעדות שף ומרפסות נרחבות לים.

המלון שוכן ברחוב הירקון בתל אביב, בין מגדל האופרה לרחוב טרומפלדור, קו ראשון לים, והוא הנציגות הראשונה לרשת מלונות היוקרה בישראל.

מה שלא נכתב בכל הפרסומים הרבים על המלון החדש, שנחנך במעמד ראש העיר רון חולדאי בתחילת יולי בטקס מפואר וכלל נאום מנשיא המדינה יצחק הרצוג, הוא על זיקת ההנאה הציבורית השוכנת למרגלות המלון, שאמורה להיות פתוחה לציבור.

מי שאינו מעורה בפרטי התוכנית לא יכול לדעת שהמבנה הנמוך שמחבר בין שני המגדלים ומשמש כמעבר בין רחוב הירקון לחוף הים (ה"אטריום"), ואירח את קוקטייל ההשקה של המלון, הוא למעשה שטח ציבורי.

טקס גזירת הסרט במלון קמפינסקי בתל אביב בנוכחות ראש עיריית תל אביב רון חולדאי (ראשון מימין) ושר התיירות יואל רזבוזוב (במרכז). 7 ביולי 2022 (צילום: תמר מצפי, יח"צ)

זיקת הנאה מוגדרת כזכות קניינית לאדם או לישות (כלומר הציבור) להשתמש במקרקעין הנמצאים בבעלות של אדם אחר. בשנים האחרונות מקבלים יותר ויותר פרויקטים תוספות בנייה והקלות בתמורה למטלות ציבוריות, כמו פתיחת זיקות הנאה לציבור. כך היה בגבעת אנדרומדה ביפו, במגדל רוטשילד 22 – שהלובי שלו נחשב שטח ציבורי והפך לאתר מריבה – ובפארק המוגבה בפרויקט גינדי TLV.

גם מלון קמפינסקי קיבל הקלות תוספות בנייה – כמו תוספת קומה למבנה המלון, תוספת גובה והקמת בריכות פרטיות בסוויטות – בין היתר בתמורה למסירת זיקת הנאה, שטח ציבורי שנרשם לטובת עיריית תל אביב. אלא שהשטח הזה מוסתר, חסום ונחבא מעין הציבור כמו בכל אותם פרויקטים קודמים.

גם מלון קמפינסקי קיבל הקלות תוספות בנייה – כמו תוספת קומה למבנה המלון, תוספת גובה והקמת בריכות פרטיות בסוויטות – בין היתר בתמורה למסירת זיקת הנאה, שטח ציבורי שנרשם לטובת עיריית תל אביב

ניסינו השבוע להיכנס לאותו מבנה ה"אטריום" בקמפינסקי, מעבר מקורה שאמור להיות חלק מאותה זיקת הנאה ציבורית. ביום שלישי הגענו למקום, אך דלת הלובי הייתה סגורה. לצד הדלת נתלה שלט עם מספר טלפון, למקרה שהדלת סגורה. התקשרנו מספר פעמים אך לא קיבלנו מענה. לאחר כמה דקות הגיעו כמה אורחי המלון עם כרטיס מעבר פרטי המאפשר את פתיחת הדלת, ונכנסנו אחריהם.

הלובי היה נעים למדי, עם שולחנות פזורים שנשארו מקוקטייל ההשקה שנערך שם, וללא מקומות ישיבה – כפי שניתן לראות בווידיאו.

לאחר שצילמנו את המקום, יצאנו לשוחח עם שומרי המלון, שלא ידעו על כך שמדובר בשטח ציבורי ומעבר נגיש לים והציעו לנו "לעקוף את המלון מסביב".

לאחר מכן, פנינו לעירייה ולדוברות המלון בניסיון להבין מדוע השטח שאמור להיות פתוח לרווחת הציבור, נפתח רק בשיחת טלפון לשומר או בעזרת אורחים מזדמנים.

עוד שאלנו את העירייה מדוע אין מנגנון בקרה ופיקוח, לאור הישנות מקרים דומים של זיקות הנאה שהופקעו או הוסתרו מידי הציבור. מעיריית תל אביב נמסר כי העניין בבדיקה, וכי ישלחו צוות פיקוח ובקרה למקום בשבוע הבא.

ביח"צ של קמפינסקי טענו כי "המעבר פתוח לרשות הציבור". כשאמרנו להם כי הוא היה סגור כשהגענו לראשונה, הם השיבו שוב כי "המקום פתוח". יום לאחר מכן חזרנו שוב למקום בשעות הערב. הפעם, לאור פנייתנו, דלת המקום הייתה פתוחה ונכנסנו למעבר המקורה. גם במספר הטלפון שהודבק בכניסה התקבל מענה מהיר.

יום לאחר מכן חזרנו שוב למקום בשעות הערב. הפעם, לאור פנייתנו, דלת המקום הייתה פתוחה ונכנסנו למעבר המקורה. גם במספר הטלפון שהודבק בכניסה התקבל מענה מהיר

לאחר סיבוב קצר במקום, פנה אלינו סגן קצין האבטחה של מלון קמפינסקי לברר מה מעשינו במקום. אמרנו לו כי למיטב הבנתנו מדובר בשטח ציבורי.

"זה זיקת מעבר", אמר המאבטח שנראה כמי שתודרך מראש. "מה זה זיקת מעבר?" שאלנו, "יש זיקת הנאה, לא מעבר". השומר הסביר: "זה שטח פרטי לרשות הציבור. מותר לעבור, אסור לעמוד שם".

האזינו: שיחה בין תומר מיכלזון וסגן מנהל האבטחה של מלון קמפינסקי בתל אביב

מגורמי תכנון שדיברנו עמם מתברר כי אין דבר כזה "זיקת מעבר" וכי במקרה של זיקת הנאה מדובר בשטח ציבורי שניתן לשהות בו. בדיקה בתוכניות המקום לא העלתה גם היא כל הגדרה למעבר הציבור בלבד. צוות הבדיקה שעיריית תל אביב הבטיחה לשלוח בעקבות פנייתנו, אמור לברר גם סוגיה זו.

"מדובר בזיקת הנאה, מעבר ושימוש שמוקנת לציבור בזכות ולא בחסד", אומרת מיטל להבי, סגנית ראש העיר שעוסקת בנושא זיקות ההנאה שמוסתרות מהציבור כבר שנים.

"לצערי אנחנו מגלים פעם נוספת כי גורמי העירייה אינם יודעים לשמור על זכויות הציבור, גם כאשר מדובר בפרויקט חדש ולא היסטורי. גם כאשר קיימים תשריט והנחיות ברורות בתב"ע, היזם ובעל המכס מזלזלים ופוגעים בזכות הציבור.

"לצערי אנחנו מגלים פעם נוספת כי גורמי העירייה אינם יודעים לשמור על זכויות הציבור, גם כאשר מדובר בפרויקט חדש ולא היסטורי. קיימים תשריט והנחיות ברורות, אך היזם ובעל המכס מזלזלים ופוגעים בזכות הציבור"

סגנית ראש עיריית תל אביב, מיטל להבי (צילום: עיריית תל אביב)

"לכן, כפי שאני אומרת, חוזרת ודורשת – יש להטמיע הליכי רישום שקופים לעין כל של זיקות הנאה, יש לבצע מעקב עירוני יזום, פיקוח ואכיפה, כולל עיצומים כספיים, ואסור לאפשר לאף אחד לחמוק מהמחויבות שלו לעיר, לתושביה ולמבקריה בכל הקשור לזכות של זיקת הנאה בפרויקטים".

יו"ר ועדת השקיפות העירונית שלי דביר כינסה ב-2021 דיון בנושא סימון שטחים שבהם רשומה זיקת הנאה לטובת הציבור, כדי שהציבור ידע על השטחים שעומדים לרשותו.

עם זאת, לפי מלון קמפינסקי לא נראה כי חלה התקדמות משמעותית אז.

בראיון לגלובס אמרה אז דביר כי "ציבור לא יכול להשתמש בשטחים שהוא לא יודע שיש לו זכות שימוש בהם. יש היום מקומות שיש בהם זיקות הנאה לציבור, שאף אחד לא יודע עליהם כי בעלי אינטרס (ולרוב זה היזם או דיירים שרכשו ממנו) לא רוצים שהציבור 'יסתובב להם בין הרגליים'. אני כבר לא מדברת על המקרים החריגים שבהם אפילו שמו שערים וגדרות שמונעים כניסה".

בשיחה עם זמן ישראל אומרת דביר כי "זיקת הנאה היא זכות ציבורית. ככזו, יש להקפיד על שני כללים לגביה: קודם כל יידוע הציבור על עצם קיומה. יידוע אפקטיבי הוא בשילוט מזמין במקום. כזה שמבהיר מה מהות השימוש המותר. כלל שני: הקפדה על זכות גישה חופשית וזכות שימוש בזיקה לפי הייעוד שלה.

"זיקת הנאה היא זכות ציבורית. ככזו, יש להקפיד קודם כל יידוע הציבור על עצם קיומה, בשילוט מזמין במקום, כזה שמבהיר מה מהות השימוש המותר. והקפדה על זכות גישה חופשית וזכות שימוש לפי הייעוד"

"ב-2021 סיכמנו על מיפוי 100 זיקות הנאה בעיר והצבת שילוט מתאים. אני ממשיכה לקדם את זה ואתערב בכל מקום בו אשמע על מניעה של גישה לזיקת הנאה".

יו"ר ועדת השקיפות העירונית בתל אביב, שלי דביר

דביר הצביעה בעבר על בעיה נוספת והיא מי קובע מה יהיה האפיון של אותה זיקת הנאה, ובמקרה של קמפינסקי מה מועיל לציבור מבנה מקורה ריק ושומם, והאם ניתן לקיים בעתיד תערוכות או אירועים באותו מבנה נמוך ומרכזי מול הים? לפי המלון, מדובר בשטח מעבר בלבד, אבל המילה האחרונה נתונה בידי העירייה.

זו אינה הפעם הראשונה, כאמור, שעיריית תל אביב מפקירה את זכויות הציבור בזיקות הנאה דומות, לידי יזמים. כך גם במקרה של מגדל רוטשילד 22, המידע על כך שהלובי של הבניין עומד לרשות הציבור והיזם אינו משלם עליו ארנונה היה סמויה מידיעת הציבור – עד שהדבר נחשף ב"דה מרקר" על ידי העיתונאית מירב מורן. מרגע החשיפה הגיעו למקום באופן תדיר פעילים חברתיים וישבו על ספות הלובי ונהנו מהמיזוג במקום.

במקרה של מלון קמפינסקי, הלובי אינו מרוהט ואינו מוכר לציבור. זאת, למרות שהמלון ומגדל הדירות הסמוך מאוכלסים ופעילים. מדוע העירייה מעניקה ליזמים הטבות בנייה תמורת אותם שטחים ציבוריים ופטור מארנונה – אך אינה דואגת מראש ליידע את הציבור על קיומם ושמירתם פתוחים, ללא שלטים על מספרי טלפון ושאלות של שומרים, שטוענים כי "ניתן לעבור אך לא לעמוד" במקום?

כך או כך, הציבור שמעוניין בלובי ממוזג עם נוף יפה לים מוזמנים לסור לרחוב הירקון 51 בתל אביב, למלון קמפינסקי החדש. בעקבות פניית זמן ישראל, הוא אמור להיות פתוח לכולם.

האטריום של מלון קמפניסקי – במבט מטיילת הרברט סמואל בתל אביב. יולי 2022 (צילום: תומר מיכלזון)

תגובת עיריית תל אביב: "בניגוד לנטען, העירייה מפקחת באופן קבוע בכל הנכסים בהם יש לה זכויות, כולל זיקות הנאה. לגבי המקרה המדובר, גורמי העירייה פנו לבעלי המלון הטוענים כי המקום פתוח למעבר. בכל מקרה, העירייה תחדד מולם את הנושא ותבצע פיקוח במקום".