מדד המחירים לחודש אפריל הפתיע את הכלכלנים ועלה בצורה חריגה, לא מעט לנוכח עלייה בשיעור 9% במחירי שכירות חדשה. במקביל, בלב הוויכוח הציבורי המתמשך, מתמצב נושא מבנה הארנונה, נושא חשוב עד מאוד. חבל רק שכמו נושאים מהותיים וחשובים אחרים הפך מיידית לוויכוח לא ענייני, שאזרחי ישראל נחלקים בו לפי החלוקה המסורתית שבין ימין לשמאל, ליברלים אל מול שמרנים, חילונים מול דתיים וכו'.

ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי, שמתמודד באוקטובר הקרוב לקדנציה שישית, הסתפק עד כה – בכל הנוגע להפיכה המשטרית – בעיקר בתליית מגילת העצמאות על בניין העירייה.

אלא שכעת, כשכספי הארנונה של עיריית תל אביב על הכוונת של הממשלה, נעמד ראש עיריית תל אביב רון חולדאי על רגליו האחוריות, ובכובעו כיו"ר פורום ה-15, הלובי של הערים החזקות בארץ, פתח בשביתה ובמחאה נגד הכוונה לאזן בין הרשויות הנהנות מהכנסות ארנונה גבוהות לבין כאלה בהן ההכנסות מארנונה נמוכות.

חולדאי הסתפק עד כה – בכל הנוגע להפיכה המשטרית – בעיקר בתליית מגילת העצמאות על בניין העירייה. אלא שכעת, כשכספי הארנונה של עיריית ת"א על הכוונת של הממשלה, הוא נעמד על רגליו האחוריות

כמו בנושאים אחרים, הממשלה הנוכחית הצליחה לקחת נושא הראוי לדיון ציבורי מעמיק, כמו גם לפתרון שורש, ומצאה לו פתרון, שאמנם הוא קל ומיידי, אבל מקומם ולא חכם במיוחד.

על מצוקת שוכרי הדירות בתל אביב אין צורך להרחיב. התקשורת לגווניה מלאה לא רק במחירי השכירות הגבוהים הממצבים את תל אביב בין הערים היקרות בעולם אלא גם בסיפורי זוועה על התעמרות של חלק מבעלי הדירות, נכסים שאינם ראויים למגורים המוצעים להשכרה במחירים מופקעים ועסקאות משונות בין שוכרים על הזכות למידע על דירה פנויה.

לכאורה אף אחד לא אמור להיות מופתע מהמצב, בטח שלא עיריית תל אביב-יפו, המספרים ברורים והיו על הקיר זה זמן רב. בשנת 1998, תחילת שלטונו של חולדאי בתל אביב, מנתה אוכלוסיית מדינת ישראל 5.97 מיליון איש ובשנת 2022 המספר עומד על 9.5 מיליון תושבים, עליה של 59%. באותן שנים עלתה אוכלוסיית העיר תל אביב מ-348,600 ל-457,875, עלייה של 31%, כחצי מקצב גידול האוכלוסייה במדינת ישראל שהוא הגבוה בעולם המערבי.

בנקודה זו מתחברת מצוקת שוכרי הדירות, כפי שבאה לידי ביטוי במדד חודש אפריל, עם הקרב על כספי הארנונה. הגידול המוגבל באוכלוסיית העיר תל אביב, שמוביל למחסור בפתרונות דיור בעיר, הוא תולדה ישירה של מבנה ארנונה מעוות בן עשרות שנים, המתגמל ערים לבנות בעיקר למסחר ומשרדים ומעניש ערים הבוחרות להגדיל את כמות התושבים ולבנות בנייני מגורים. בעיקר כאלה המיועדים למשפחות צעירות.

מצוקת שוכרי הדירות, כפי שבאה לידי ביטוי במדד חודש אפריל, מתחברת לקרב על כספי הארנונה. הגידול המוגבל באוכלוסיית העיר תל אביב, שמוביל למחסור בפתרונות דיור בעיר, הוא תולדה ישירה של מבנה ארנונה מעוות

העיוות קיים בשני צדי המשוואה. תעריף הארנונה הממוצע למגורים בתל אביב עומד על 55 ₪ למ"ר וזאת לעומת תעריף ממוצע של 340 ₪ למ"ר לשימושים שאינם מגורים, יחס של 1:6. אלא שגם יחס חריג זה הוא עדיין ההבדל הקטן. ההבדל העיקרי נמצא בצד ההוצאות. אם עבור משרדים מספקת העירייה שירותים בסיסיים – תושבים ומשפחות, במיוחד כאלה עם ילדים, מהווים נטל משמעותי על תקציב העירייה.

עבור תושבים – על העירייה לממן שירותים כגון חינוך, רווחה, טיפת חלב ועוד. שירותים בעלי עלות גבוהה מאוד. תושב עיר הוא גרעוני, בעוד שעסק הוא רווחי מנקודת המבט של תקציב עירייה.

מבנה הארנונה מציב את ראשי הערים (שהם קודם כל פוליטיקאים השואפים להיבחר שוב), מול פיתוי שלא צריך להעמיד בו פוליטיקאים. להשתתף במאמץ הכללי של מתן מענה דיור לאוכלוסייה הולכת וגדלה בארץ ההולכת ומצטופפת מחד, או מאידך יותר משרדים ופחות תושבים המשלמים ארנונה נמוכה, נהנים משירותים ברמה גבוהה כמו גם משפע הטבות ואירועים במחיר נמוך על חשבון ההכנסות הגבוהות מתשלום הארנונה של בנייני המשרדים והמסחר. לא בכדי באתר עיריית תל אביב-יפו מציינת העירייה באותיות מודגשות לגבי תעריף הארנונה למגורים כי הוא "מהנמוכים מבין הערים הגדולות".

עבור התושבים, על העירייה לממן שירותים כגון חינוך, רווחה, טיפת חלב ועוד. שירותים בעלי עלות גבוהה מאוד. תושב עיר הוא גרעוני, בעוד שעסק הוא רווחי מנקודת המבט של תקציב עירייה

כמובן שלא לכל ראשי הערים בארץ יש את הפריווילגיה הנתונה לראש עיריית תל אביב-יפו, כמו גם לערים שכנות בגוש דן, לבחור בהעדפת משרדים. וכך נוצר עיוות נוסף לא פחות חמור. תושבי ירושלים, הנמצאת באשכול 3 במדד החברתי כלכלי, משלמים בממוצע 81 ₪ למ"ר ארנונה למגורים, בעוד שתושבי תל אביב הנמצאת באשכול 8, משלמים בממוצע כמעט מחצית.

בני ברק, בניגוד אולי למחשבה האינטואיטיבית בהתחשב בהרכב אוכלוסייתה, היא אחת הערים העשירות, שככל הנראה לא תהנה ממענקי איזון הארנונה – וכל זאת בזכות מגדלי המשרדים הענקיים שצמחו באזור התעשייה שלה.

חולדאי קיבל לידיו עירייה גרעונית, וכיום עיריית תל אביב-יפו היא עירייה עשירה מאוד עם מיליארדי ₪ בקופה, מיליארדים הקורצים לפוליטיקאים ולנערי האוצר. אלא שבצד זה, בגין מבנה הארנונה המעוות שהוביל לעושר זה, העיר שילמה ומשלמת מחיר כבד.

בתום חמש קדנציות של חולדאי הפכה העיר תל אביב לעיר מהיקרות בעולם, עיר יותר הומוגנית המיועדת למשקיעים ובעלי הון, יוצאי אקזיטים בהיי טק ולתיירים ומדירה תושבים רגילים, כאלה שגרו בה מאז הקמתה ותרמו למה שהיא. רבים מתושבי העיר ומהזוגות שרוצים לראות בה את ביתם ועתידם מרגישים שהם מגורשים מהעיר.

טוב לו לחולדאי, שימיר את הדרישה להתחלק עם ערים אחרות בהכנסות הגבוהות מארנונה למשרדים, בהתחייבות להיקף בנייה בעיר ההולמים לכל הפחות את קצב גידול האוכלוסייה במדינה.

במשבר הארנונה הנוכחי ידו ככל הנראה תהיה על העליונה אבל המשך העיוות שמוליד עושר חריג, יבטיח משברים נוספים בעתיד. בידי העירייה הכוח, הכסף ושלל כלים, לרבות בעלות על קרקעות רבות בעיר, לעודד תושבים להישאר בעיר, להגדיל את היצע הדירות בעיר על ידי ייזום בניית מעונות לסטודנטים, דיור להשכרה, דיור לגיל השלישי ועוד. פתרון כזה יהיה גם צודק יותר, גם חכם יותר וגם יבטיח את המשך שגשוגה של העיר.

בתום 5 קדנציות של חולדאי הפכה ת"א לעיר מהיקרות בעולם, המיועדת למשקיעים, בעלי הון ולתיירים ומדירה תושבים רגילים, כאלה שגרו בה מאז הקמתה ותרמו למה שהיא. רבים מתושבי העיר מרגישים שהם מגורשים ממנה

טוב לאנשי משרד הפנים ומשרד האוצר שיפתרו את העיוות במבנה הארנונה ולא יעסקו בהעברות כספים מקוממות. העיוות במבנה הארנונה הוא אחד מהחוליים הקשים של הכלכלה הישראלית ואת עקבותיו ניתן למצוא למשל במשבר מחירי הדיור המתמשך, בקצב האיטי של ההתחדשות העירונית בערים הוותיקות, בפרוור מואץ המוביל לנטל עצום על קופת המדינה במציאת פתרונות תחבורתיים יקרים ועוד.

דדי הברפלד הוא משפטן ופעיל ציבור.