שוק הדיור מאופיין בחודשים האחרונים בשתי מגמות מנוגדות: מחירי הדירות לקנייה בבלימה ואפילו בירידה, ומחירי השכירות משתוללים עם זינוק של 9% בשכר הדירה לשוכרים חדשים ביולי. הריבית הגבוהה מדכאת את התחלות הבנייה ובעלי הדירות מגלגלים את התייקרות המימון לשוכרים.

המשבר מורגש במיוחד בתל אביב, עם קפיצות דו ספרתיות בדמי השכירות בקיץ האחרון. זו גם העיר שבה שיעור שוכרי הדירות הוא הגבוה ביותר בארץ ורבים מהם פשוט עוזבים את העיר, כשלא מדובר רק בשכבות המוחלשות. במקביל, גם ההתחדשות העירונית דוחקת שוכרים קיימים החוצה לבלי שוב ובדרום מזרח העיר וביפו יש אלפי אנשים שנתבעים לפינוי על ידי העירייה עצמה.

בתל אביב המשבר מורגש יותר עם קפיצות דו ספרתיות בדמי השכירות ושיעור שוכרי הדירות הגבוה בארץ ורבים מהם נאלצים לספוג את הקפיצות או פשוט עוזבים את העיר

הצגנו למתמודדים בבחירות לעיר תל אביב את השאלה מה בכוונתם לעשות כדי להתמודד עם משבר הדיור. אמנם רשויות מקומיות לא יכולות פשוט להקפיא את שכר הדירה באופן גורף, אך עדיין יש להם הרבה תחמושת שאפשר לנצל כדי לסייע לתושבים הנוכחיים להישאר בעיר.

תל אביב היא גם הרשות המקומית העשירה ביותר והעומד בראשה מתיימר להציג אלטרנטיבה לממשלה בכל התחומים. אם העיר תצליח להתמודד עם המשבר, היא עשויה להוות השראה לרשויות האחרות באזורי הביקוש.

ראש עיריית תל אביב יפו, רון חולדאי, בוועידה השנתית של מרכז השלטון המקומי, 19 בפברואר 2020 (צילום: מרים אלסטר/פלאש90)

חולדאי מוטרד

"ראש העירייה וגורמי העירייה השונים מוטרדים מזה זמן רב ממצוקת הדיור והמחירים המאמירים בשוק השכירות", נמסר מטעמו של רון חולדאי, שמכהן כראש העיר מזה 25 שנה, ובשנים האחרונות התחיל להפנים שיש לו בעיה: התושבים עוזבים כי הדירות מתייקרות בקצב גבוה מדי.

"על אף שתחום הדיור מוסדר באופן כמעט בלעדי על ידי הממשלה ולא הרשויות המקומיות, החליט חולדאי שהעירייה חייבת לפעול ולא לתת לכוחות השוק להמשיך לשחק לטובת החזקים, ולא להותיר את בני מעמד הביניים והנמוך מאחורה", הוסיפו.

חולדאי אישר במועצה את העקרונות של דיור בר השגה קצת לפני המחאה החברתית של 2011 ומאז נוצרו בעיר כ-500 דירות בהשכרה לטווח ארוך ובמחיר מופחת. היקף זעום לכל הדעות. עם זאת, ברובע שדה דב אושרו 3,654 יחידות דיור בהישג יד במחיר מופחת לצד 1,254 דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר שוק. אם אכן כך יקרה, מדובר בשינוי כיוון משמעותי בעיר.

ברובע שדה דב אושרו 3,654 יחידות דיור בהישג יד ובמחיר מופחת לצד 1,254 דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר שוק. אם אכן כך יקרה, מדובר בשינוי כיוון משמעותי בעיר

לפני כשלוש שנים נכתב כאן ב"זמן ישראל" על הרווחים הפנטסטים של יזמי הפינוי בינוי שדוחקים החוצה שוכרים קיימים לטובת השכבות המבוססות בלבד ועל הצורך הדחוף להקצות דיור בר השגה בפרויקטים האלה.

פינוי בינוי ליד הפארק ברמת אביב. רוב הדירות יימכרו בכ-6 מיליון שקל ומעלה

גם חולדאי הבין את זה בסופו של דבר ולפני שנה אישר בוועדת התכנון את המדיניות שלפיה בכל תכנית חדשה למגורים על קרקע פרטית יוקצו 10% עד 15% מהדירות לדיור בהישג יד ובמחיר מופחת בהשכרה לתקופות ארוכות ובהנחה של 40% ממחיר השוק.

בקרקעות מדינה ההקצאה תהיה בשיעור של 15% מהדירות בהנחה שתיקבע על ידי רמ"י. בקרקעות עירוניות 50% מהדירות יהיו בהישג יד ובמחירים מוזלים.

כדי לקדם את המדיניות הזו, תל אביב הקימה בקיץ שעבר רשות דיור "שתסייע בשימור התמהיל החיוני והמגוון של אוכלוסיית העיר". כמו כן, העירייה פרסמה הסכם שכירות מומלץ ומעניקה ייעוץ משפטי מסובסד לשוכרים.

מועצת העיר אישרה העדפה של דיור בהישג יד לאנשים עם מוגבלות שמתקשים לשכור בשוק הפרטי. במה שנוגע ליפו, חולדאי הקים 28 דירות לזכאים מהאוכלוסייה הערבית ברחוב מיכאלאנג'לו.

שולה קשת (צילום: דפנה טלמון)

קשת: חולדאי רוצה להחליף את האוכלוסייה

"המדיניות של הנהלת העירייה היא להחליף את האוכלוסייה כאן, להוציא שכבות מוחלשות ולעשות דיור לעשירים בלבד. אני רואה את זה בדרום תל אביב וגם בלב ומרכז העיר", אומרת חברת המועצה שולה קשת ("אנחנו העיר"), ויו"ר ועד נווה שאנן. היא לא מתרשמת מההצהרות של חולדאי על דיור בר השגה וחושבת שמדובר במילים ריקות מתוכן ממשי של ראש עיר שהתעורר מאוחר מדי.

היא מתארת מצב שבו קהילות בתל אביב חיות תחת דיכוי של ממש ועירייה ש"מתנהלת כחברת נדל"ן שנותנת העדפה ברורה ליזמים עם הרבה מתנות כמו טייקוני נדל"ן שהכפילו והשלישו זכויות בנייה בשכונת הארגזים – זה פשוט לקחת מהעניים ולתת לעשירים".

"העירייה מתנהלת כחברת נדל"ן שנותנת העדפה ברורה ליזמים עם הרבה מתנות כמו טייקוני נדל"ן שהכפילו והשלישו זכויות בנייה בארגזים. זה לקחת מהעניים ולתת לעשירים"

לפני שמדברים על בעיית השוכרים, היא מזכירה את מי שמצויים באיום לפינוי מיידי בדרום מזרח תל אביב, בהמשך לפינויים שכבר היו באבו כביר ובגבעת עמל. קשת הגישה לוועדה המחוזית ערר (שנדחה) על תוכנית הארגזים, שהגדילה ליזמים זכויות בנייה פי שלושה וכרוכה בפינוי של 241 משפחות מבתיהן, כאשר רק ל-25 מהן יש ודאות לדיור חלופי.

פצצה מתקתקת נוספת יש גם ביפו, שבה רבים מהתושבים הערבים מוגדרים כפולשים שגרים בנכסי נפקדים ונתבעים לפינוי.

"העירייה רק מתרברבת"

אתר בנייה ברחוב הרצל בתל אביב. אוגוסט 2023

קשת חושבת שהזכות לקורת גג נזנחה בת"א ובמקומה מתחוללת "ג'נטריפיקציה תרבותית או נדל"נית, כמו למשל בנווה שאנן. כל התוכניות הן של מגדלים לעשירים שלא יאפשרו למי שגרות פה, כמו מהגרות עבודה ומבקשי מקלט וצעירים, שלא יוכלו להישאר בגלל פעולות של העירייה לייקר את השכירות וזה חילחל ללב ומרכז תל אביב – אין מענה לדיור חברתי".

היא מזכירה את הקריטריונים למעט דיור בר השגה שכן הוצע, תוך הגבלת גיל ל-45 והוכחה למיצוי כושר השתכרות, וששונו בזכות עתירה שהגישה יחד עם האגודה לזכויות האזרח. בשורה התחתונה, אין מספיק דיור בהישג יד ו"העירייה רק מתרברבת", אומרת קשת.

כדוגמה לסדרי העדיפויות המעוותים לטענתה, היא מציינת את אלפי המ"ר שניתנו ללהקת המחול בת שבע בנווה שאנן, כמתחם שהיה יכול לשמש לדיור בר השגה.

גם השינוי שעליו הצהיר חולדאי לפני כשנה לא מתממש: "הוא מפזר הרבה מלים וזה לא קורה בפועל. הוא רוצה עיר לעשירים ורואה בעיניים רק את השבט שלו. הוא טוען שתפקיד הממשלה לבנות דיור ציבורי וזה לא נכון. כמו שהוא התחיל בתחבורה ציבורית בשבת ולא חיכה לממשלה, כך העירייה יכולה לבנות, באמצעות חברה כמו חלמיש. הוא מתחמק מאחריות.

"מבחינתו שהמוחלשים יעברו לפריפריה. אוי ואבוי אם הוא ייבחר, העיר תהפוך ליישוב חד גוני של מבוססים והמגוון האנושי שעושה אותה לא יישאר. תראה את המגדלים שבונים כאן, אי אפשר לדמיין לרכוש דירה או לשכור אותה. חולדאי תלה שלט 'ככר הדמוקרטיה ובפועל יש פה דיקטטורה שמפלה בין דם לדם בין קהילות כאלה ואחרות".

"מבחינת חולדאי שהמוחלשים יעברו לפריפריה. אוי ואבוי אם ייבחר – העיר תהפוך ליישוב חד גוני למבוססים. אי אפשר לדמיין לרכוש או לשכור דירה במגדלים שבונים כאן"

ברביבאי: "להפוך את המגמה"

המתמודדת הבולטת מול חולדאי היא אורנה ברביבאי, שמציגה בעיקר את הניסיון בניהול מערכות גדולות משירותה הצבאי. בתשובה שנשלחה מטעמה, צוין שתל אביב בראש טבלת ההגירה השלילית (אחרי ירושלים) וכי מעל 7,500 משפחות עזבו אותה בשנה הקודמת. כמו כן, מחצית מתושבי העיר הם שוכרים, וזה כמעט כפול מהממוצע הארצי, כאשר רק 3% מהם בדיור מוגן או ציבורי.

מודעת בחירות של אורנה ברביבאי לראשות העיר תל אביב. דיזינגוף סנטר, 9 באוגוסט 2023 (צילום: מרים אלסטר/פלאש90)

"את המגמה הזאת חייבים להפוך" מבטיחה האלופה במיל. ומתחייבת לפעול להרחבת היצע הדיור. זאת, על ידי הקמת רשות עירונית לקידום בניית אלפי יחידות דיור להשכרה במסגרת תכנית רב שנתית שתריץ את קצב התכנון והביצוע של דיור להשכרה ארוכת טווח. היא מציינת, ובצדק, שההיצע הקיים של דיור בהישג יד הוא רק מאות ספורות, כאמור, "והדבר אינו מספק".

ברביבאי מציעה להקים רשות עירונית לקידום בניית אלפי יחידות דיור להשכרה במסגרת תכנית רב שנתית שתריץ את קצב התכנון והביצוע של דיור להשכרה ארוכת טווח

היא רוצה לייצר מסלול "ייעודי, מהיר ומתגמל" ליזמים שייקחו חלק בהגדלת מאגר הדירות להשכרה ארוכת טווח ולקצר תהליכי מתן היתרי בנייה. כמו כן, היא תקדם הסבת משרדים למגורים, וכן קרקע עירונית, שטחי ציבור ומבנים לטובת שכירות ארוכת טווח ולשתף פעולה עם משרד השיכון לטובת רכישת דירות במחיר מטרה לפי קריטריונים מוגדרים באזורי ביקוש.

ברנד: מה שטוב ללונדון טוב לת"א

ציפי ברנד מיטיבה לתאר את הבעיה של מחירי הדיור המשתוללים בתל אביב והדחיקה החוצה של רבים, באופן שמשנה את פני העיר "ולא לטובה". בתוכנית מפורטת היא גם מציעה שתל אביב תהיה הסמן שמוביל את השינוי.

ציפי ברנד (צילום: אילן בשור)

היא תוקפת את חולדאי והנהלת העירייה שסירבו "בכל תוקף לעלות למגרש ולנהל את הנושא" ויזמו "סידורי דיור מתוך ראייה קצרת טווח של רווחים מיידיים, כוחות השוק השתוללו והתוצאה היא כשל שוק: הפרת האיזון הדמוגרפי ופגיעה באיכות החיים בעיר ובעתידה".

ברנד תוקפת את חולדאי והעירייה שסירבו "לעלות למגרש" ויזמו "סידורי דיור בראייה קצרת טווח של רווחים מיידיים, כוחות השוק השתוללו והתוצאה היא הפרת איזון דמוגרפי"

תכלס, היא קוראת לעירייה לפעול כך שכל תוכנית בנייה חדשה תכלול יותר יחידות של דיור בר השגה, בכל סוגי הקרקעות. "אם בלונדון – עיר לא פחות מרכזית ומבוקשת מת"א-יפו, העירייה מסוגלת לדרוש דיור בר השגה בהיקפים נרחבים כמו אלה שצוינו למעלה, אין סיבה שאנחנו לא נוכל לעשות זאת".

בנוגע לשכירות הוגנת, היא מציעה לעירייה לתמרץ את בעלי הדירות כדי להציע חוזים בשכר דירה קבוע למשך תקופה ארוכה כדי לייצר להם וודאות ולדעתה יש לוועדת התכנון כלים לאזן בין השוק לזכות הבסיסית למגורים.

כדי לצמצם את הפקעת המחירים, היא רוצה לבנות מסד נתוני שכירות ללא פרטים מזהים של שוכרים ומשכירים. היא קוראת להרחיב את היצע המגורים המשותפים וככל שזה נשמע אוטופי, גם את היצע הדיור הציבורי בכל העיר, מה שלא קיים היום.

View this post on Instagram

A post shared by Yuval Zellner (@yuvalzellner)

יובל צלנר: לנצל שטחים עירוניים למגורים

המתמודד הנוסף, הח"כ לשעבר יובל צלנר, מעריך ש"מחירי השכירות לא הגיוניים" ושהם גורמים לכך ש"תל אביביים לא מעוניינים להמשיך לגור בעיר בשל היצע הדירות הקטן ביחס לביקושים". להערכתו, אפשר לנצל שטחים עירוניים גדולים שחלקם ריקים ולהסב אותם למגורים "במחיר ראוי ומפוקח עבור תושבי העיר".

הוא מציע להשתמש בקרקעות העירייה (לרבות חניונים) להקמת 5,000 דירות נוספות המיועדות להשכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח וגם את הרעיון המוכר של הסבת משרדים למגורים ו"לבטל את השימוש המופקר של אלפי דירות מגורים שנלקחו מהתושבים לטובת תיירים ב-airbnb".

View this post on Instagram

A post shared by עיר סגולה المدينة المميزة (@ir.sgula)

עיר סגולה: העירייה תחזור להיות שחקן בדיור

"עיריית תל אביב צריכה להיכנס יותר חזק לתחום הדיור ולא רק למשוך בכתף", אומר איתמר אבנרי, מרשימת עיר סגולה, שגם היא תתמודד בבחירות בתל אביב. "היום מעל מחצית מהתושבים בעיר הם תושבים ארעיים בבעיית דיור: יש מפונים ביפו ובדרום העיר ומעל מחצית הם שוכרים ושוכרות שלא יודעים אם יוכלו לשרוד כאן ולפתח חיים, משפחה וקהילה", הוסיף.

הם רוצים לראות התערבות הרבה יותר אגרסיבית של העירייה. ראשית, לעצור פינויים של דיירים שמוגדרים כפולשים על ידי העירייה עצמה: "כיום העירייה היא האויב של התושבים במקום שתעמוד לצדם אז צריך לשנות גישה. להקפיא פינויים והלתחיל לבדוק מה קורה ולהבטיח שהפיצוי יהיה הולם כדי שיוכלו להישאר כאן".

כדי להיאבק בתופעת האיירבינבי, שהוציאה כ-12 אלף דירות ממגורים לתיירות, אבנרי חושב שהעירייה צריכה לדרוש רישיון עסק. אחת ההצעות המעניינות שהוא מעלה היא שהעירייה תקים חברת ניהול דירות:

"הרבה אנשים גרים היום בחברות ניהול דירות פרטיות, כאלה שלא 'רואות' את הדיירים ולא סופרות אותם. אם העירייה תפתח חברה כזו היא תוכל לנהל באופן הוגן ושקוף ובעלות הגיונית כך שאולי שכר הדירה יהיה נמוך יותר אך בעלי הדירות יקבלו את הגיבוי של העירייה".

מופע אמנות לפני הריסת בניין ברח' פנקס בת"א. חוגגים את הריסת הבניין לטובת דירות יוקרה

מעל הכל, בעיר סגולה דורשים מהעירייה את מה שאפילו רון חולדאי בעצמו כבר הבין שצריך לקרות, כאמור: "הקצאה של רבע מהדירות שנבנות לדיור ציבורי ושכירות ארוכת טווח ושהעירייה עצמה תחזור לבנות כמו שהיה בעבר, באמצעות חברות ממשלתיות.

"הקצאה של רבע מהדירות שנבנות לדיור ציבורי ושכירות ארוכת טווח ושהעירייה עצמה תחזור לבנות כמו שהיה בעבר, באמצעות חברות ממשלתיות ועל אדמות עירייה ומדינה"

"יש אדמות עירייה ומדינה וחברות כמו עזרה וביצרון שיכולות לבנות דיור חברתי. לא כולנו נגור בו אבל אם העירייה תחזור להיות שחקן זה יוריד מחירים ויאפשר להרבה יותר אנשים להישאר כאן. הדבר הרדיקלי והמופרע באמת זה לתת לשוק להמשיך להשתולל ולעיר להתרוקן מתושביה".