בימים הקרובים יחלו להיסחר בבורסה בתל אביב מניות אקרו נדל"ן, שגייסה השבוע חצי מיליארד שקל לפי שווי גבוה יחסית של 4 מיליארד שקל. הגיוס המוצלח מאוד הוכתר בתקשורת כ"הנפקה החמה של השנה" נוכח הביקושים הערים לחברה, שבתוך כ-15 שנים יצרה לעצמה מוניטין טוב של ייזום והקמת פרויקטים ברמה גבוהה תוך עמידה בלוחות הזמנים.

אקרו נישאת על גלי הגאות בשוק הנדל"ן הישראלי והשתוללות מחירי הדירות שעלו בשנה החולפת ביותר מ-11%. הצלחת ההנפקה היא בשורה טובה לבעלי השליטה בחברה ולמשקיעים שלה, וכן לציבור הרחב שחסכונותיו נותבו אליה ולחברות ייזום נדל"ן דומות.

אחת הפעילויות העיקריות של אקרו היא תמ"א 38, שנועדה במקור לעודד יזמים ובעלי דירות לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ובפועל מרחיבה את היצע הדירות באזורי הביקוש.

אחת הפעילויות העיקריות של אקרו היא תמ"א 38, שנועדה לעודד יזמים ובעלי דירות לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ובפועל מרחיבה את היצע הדירות באזורי הביקוש

התמריץ שניתן ליזמים ולבעלי הדירות להיכנס למהלך הזה הוא באמצעות תוספת זכויות בנייה וחריגה מקווי גובה, באמצעות הוספת קומות למבנה הקיים או הריסה ובנייה מחדש. התכנית נחשבת לכישלון מבחינת הייעוד המקורי שלה, שכן היא מתבצעת בעיקר במרכז הארץ ולא לאורך אזורי הסיכון של השבר הסורי-אפריקאי.

מרים החשמונאית בת"א. מספר יחידות הדיור יוכפל, הבעלים ייקבלו דירות גדולות יותר, היזמים ירוויחו כ-80 מיליון שקל

הטבה ליזמים ובעלי דירות באזורי ביקוש

באוקטובר הקרוב התוקף של תמ"א 38 צפוי להסתיים ובימים אלה מקודם התחליף שלה, תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה.

גם התיקון הזה לא צפוי לעודד פינוי-בינוי בקרית שמונה, טבריה ובית שאן – הערים שבסיכון גבוה – אך הוא כן מעניק ליזמי הנדל"ן סוכריה משמעותית נוספת בדרך להפוך את הבניינים הישנים בצפון תל אביב, גבעתיים, רמת גן וראשון לציון למכרה זהב: תוספת בנייה של 400% למבנים הקיימים.

התיקון לחוק מעניק ליזמי הנדל"ן סוכריה נוספת בדרך להפוך את הבניינים הישנים בצפון תל אביב, גבעתיים, רמת גן וראשון לציון למכרה זהב: תוספת בנייה של 400%

זה אומר שלחברות כמו אקרו ודומותיה ישתלם הרבה יותר להיכנס לתהליך המפרך של החתמת הדיירים על הסכמה לפנות את הבניין ולבנות מחדש, תמורת דירה גדולה יותר. גם כאן חוק ההסדרים האחרון נתן להם הטבה משמעותית, כאשר שיעור ההסכמה הנדרש לפינוי ירד לשני שליש מהדיירים בלבד במקום 80% במצב הקודם.

כבר עכשיו אקרו מעורבת בייזום של קרוב ל-4,000 יחידות דיור במה שנקרא התחדשות עירונית, השם המכובס שניתן להריסת מבנים ישנים ובניית דירות יקרות מדי. עיון ברשימת הפרוייקטים מעלה שהחברה מתמקדת בשכונות הצפוניות של תל אביב.

בניינים המיועדים להריסה ובנייה מחדש ביהושע בן נון בת"א. היזמים ירוויחו 155 מיליון שקל, בעלי הדירות ירחיבו אותן. החיזוק מפני רעידות אדמה מתבצע באזור בסיכון נמוך

כך למשל בצפון הישן ייהרסו בשנה הבאה 102 דירות ברחוב יהושע בן נון לטובת בנייתן מחדש של 183 דירות, ברווח גולמי של כ-155 מיליון שקל. גם ברחוב מרים החשמונאית באותו אזור יהרסו בסוף השנה מספר בניינים בהם 49 דירות לטובת 4 בניינים של 104 דירות ברווח של 79 מיליון שקל. אלה רק שתי דוגמאות של חברה אחת בשכונה הזו, שיש בה כיום די הרבה פרויקטים של פינוי בינוי.

לפני כמה חודשים פורסם בזמן ישראל על אחד האתרים האלה, שבו נערך במשך כמה ימים מופע פופ-אפ של אמנים, רגע לפני ההריסה. האירוע הזה נועד להשביח את תדמית הפרויקט ששיטח ארבעה בניינים ישנים לטובת בניית דירות יוקרה במחירים של 5 עד 18 מיליון שקל. נכון להיום הבניינים כבר נהרסו, ויחד אתם נכרתו גם 48 עצים שהיו במקום.

האירוע נועד להשביח את תדמית הפרויקט שהחריב את הקיים לטובת דירות יוקרה במחירים של 5-18 מיליון שקל. הבניינים נהרסו ויחד אתם נכרתו 48 עצים שהיו במקום

מופעי האמנות לפני ההריסה הפכו לאופנה שכיחה למדי, ולאחרונה נערך בשכונה הזו עוד אירוע כזה ברחוב פנקס. במתחם הזה צפויים להיהרס כמה בניינים לטובת מגדל של 50 דירות במחיר התחלתי של כ-5 מיליון שקל לדירת 3.5 חדרים, כלומר 61 אלף שקל למ"ר. הפרויקטים היוקרתיים כבר לא ישנו את אופיה של השכונה, שגם היום דמי השכירות בה יקרים מאוד יחסית לשאר האזורים בארץ.

על חדר וחצי בצפון הישן הזו מבקשים עכשיו 5,600 שקל לחודש. דמי השכירות לדירות החדשות והגדולות יעלו הרבה יותר.

מופע אמנות לפני הריסת בניין ברח' פנקס בת"א. חוגגים את הריסת הבניין לטובת דירות יוקרה

מגבירים הילוך ברמת אביב

האזור שבו אקרו מגבירה הילוך הוא רמת אביב, עם פרויקטים שייצאו לדרך בשנים הקרובות ברחובות יהודה הנשיא, אמוראים, אחימאיר, ברגסון, ליאון בלום, גרונר, ברזיל, איינשטיין והופיין. היא לא החברה היחידה שפועלת שם.

השכונה המנומנמת שהיתה בעבר מעוז של אקדמאים וסטודנטים, עוברת בימים אלה מהפיכה של הריסה ובנייה מחדש. שאון המנופים ומערבלי הבטן ניכר בכל פינה והשקט בפארק הפסטורלי שבין רחוב טאגור לאוניברסיטה מופרע על ידי המולת הבנייה של הפרוייקטים הרבים מסביב.

כך למשל, במספר פרוייקטים שמוקמים ברחוב בארט משווקות דירות במחיר של כ-6 מיליון שקל. בפרוייקט של אשדר ברחוב טאגור פינת איינשטיין נבנות דירות שנמכרות ב-5 עד 34 מיליון שקל. במידה רבה אפשר להגיד שכל השכונה הזו נמצאת על הכוונת של היזמים לפינוי בינוי, למעט בניינים שגובהם 6 קומות ומעלה.

בפרוייקטים שמוקמים ברחוב בארט משווקות דירות במחיר של כ-6 מיליון שקל. בפרוייקט של אשדר ברחוב טאגור פינת איינשטיין נבנות דירות שנמכרות ב-5 עד 34 מיליון שקל

במקביל, יש שם תכניות גרנזיוזיות במיוחד. מעון הסטודנטים והעולים בסגנון הברוטליסטי של בית מילמן צפוי להתרחב ולצדו יוקם מגדל של 16 קומות, על חשבון חלק מהשטח הירוק שלצדו. כמו כן, חברת מליסרון שמחזיקה בקניון רמת אביב מעוניינת לשלש את שטחו ולזקור שם עוד 4 מגדלים.

פינוי בינוי ליד הפארק ברמת אביב. רוב הדירות יימכרו בכ-6 מיליון שקל ומעלה

דחיקת השוכרים מהשכונה

תנופת הבנייה של אלפי יחידות דיור ברמת אביב תרחיב את היצע הדירות באחד האזורים המבוקשים ביותר בארץ, אך תדחוק הצדה את האוכלוסייה הקיימת, שעדיין כוללת דיירים ששוכרים דירות במחירים נמוכים למדי. במצב החדש הם יצטרכו לחפש מקום אחר.

כך למשל בבניין הרכבת שמול האוניברסיטה, ברחוב הופיין. רוב הדיירים ב-48 הדירות שיש שם כיום הם שוכרים, שעדיין יכולים למצוא שם דירת 3 חדרים בפחות מ-6,000 שקל.

חברת אקרו מתכננת להכפיל את מספר יחידות הדיור במתחם הזה לכ-100, כך שדירת 70 ומשהו מ"ר תגדל לכ-120. הרווח הגולמי ליזמים יעמוד על 51 מיליון שקל. המספרים האלה משקפים את המרווח הגדול יחסית שתמ"א 38 נתנה לבעלי הדירות וליזמים כאחד.

מספר יחידות הדיור יוכפל לכ-100, כך שדירת 70 ומשהו מ"ר תגדל לכ-120 והיזמים ירוויחו 51 מיליון שקל. המספרים משקפים את המרווח הגדול יחסית לבעלי הדירות וליזמים

ההריסה והבנייה מחדש צפויים להתחיל באמצע השנה הבאה, אך השוכרים במקום ככל הנראה כבר לא יוכלו לחזור אליו, אלא אם כן הם בעלי הכנסות גבוהות או באים מרקע כלכלי מבוסס מאוד.

פרוייקטים של פינוי בינוי בבארט ברמת אביב. השוכרים שהיו כבר לא יחזרו לדירות הגדולות והיקרות מדי

התנערות עירונית

ההתחדשות העירונית של רמת אביב היא למעשה התנערות עירונית, שמטהרת את צפון תל אביב מבעלי הכנסות נמוכות ואנשים שאין מאחוריהם גב כלכלי חזק.

כך קורה שתמ"א נכשלה בייעוד הראשון שלה, (חיזוק מבנים בסיכון לרעידת אדמה) ומנוצלת לדחיקת מעמד הביניים מדירות שיכול היה להרשות לעצמו לפני ההריסה. גם בשכונות קצה בערי הלוויין של תל אביב מתרחש תהליך דומה: במקום הבניינים הישנים מזדקרים מגדלי ענק שדמי האחזקה עליהם – 5 שקלים למ"ר – דוחקים החוצה את מעמד הביניים.

בהינתן הרווח העצום לבעלי הדירות וליזמי הנדל"ן, לפחות במקרה של הפרוייקטים ברמת אביב, השאלה היא מדוע אישור התכניות האלה בוועדות התכנון לא הותנו בהקצאה של חלק מהדירות – אפילו בשיעור סמלי של 10% – 15% – לדיור בר השגה?

בהינתן הרווח העצום לבעלי הדירות וליזמים בתמ"א 38, השאלה היא מדוע אישור התכניות האלה לא הותנו בהקצאה של חלק מהדירות – אפילו בשיעור סמלי – לדיור בר השגה?

בעיריית תל אביב מודעים לבעיה של דחיקת אוכלוסיות של צעירים ובעלי הכנסות לא גבוהות מהעיר. בשנים האחרונות הם קידמו כמה פרויקטים של דיור בר השגה על קרקעות עירוניות, ובחודשים האחרונים ראש העיר רון חולדאי ניהל קרב מאסף להקצאה של כמה יחידות דיור בגוש הגדול ושדה דב לדירות שאינן במחירי שוק.

עם זאת, בתגובה לכתבה זו טענו בעירייה כי המסגרת החוקית לא מאפשרת להם להקצות דיור בר השגה בתמ"א 38 אף שהם עצמם היו רוצים בכך והוסיפו שזו אחת הבעיות בתכנית.

בהנחה שאכן כך, יש הזדמנות לתקן את העיוות הזה בגלגול החדש של התמ"א, (תיקון 136 לחוק התכנון), שעליו מופקדות שרת הפנים איילת שקד ומנהל התכנון בראשות דלית זילבר. יש שם התייחסות לעירוב שימושים ותוספת של מאות אחוזי בנייה לבעלי הדירות וליזמים, אך אף מילה על הקצאה לדיור בר השגה.

מהשרה שקד נמסר בתגובה כי היעדרו של דיור בר-השגה מתמ"א 38 עלתה בדיונים על החוק החדש והנושא ייבחן בדיוני החקיקה שמתחילים השבוע.

ממנהל התכנון נמסר כי מדובר במטרה ראויה וחשובה שנמצאת בבחינה, אך הוסיפו כי דיור בהישג יד יהווה נטל על בעלי הדירות הקיימים. אלא שהמספרים שתוארו כאן לעיל מדו"חות אקרו נדל"ן, בהם רווחיות גולמית של 25% ומעלה בפרוייקטים, מצביעים על המרווח הגדול שמשאיר מקום גם להקצות חלק מהדירות לדיור בהישג יד.

איילת שקד. התיקון לתמ"א 38 מעניק תוספת בנייה של 400% לבעלי הדירות וליזמים, אך לא כולל אף מילה על דיור בר השגה (צילום: אוליבייה פיטוסי/פלאש90)

"זו ג'נטריפיקציה"

כמו ברמת אביב, גם בשכונות קצה בערי הלוויין של תל אביב מתרחש תהליך דומה: במקום הבניינים הישנים נבנים מגדלי ענק שדמי האחזקה עליהם, 5 שקלים למ"ר, דוחקים החוצה את מעמד הביניים. "מה קורה עם הדיירים שצריכים לעבור למגדלים האלה, איך הם יישלמו את דמי הניהול?", תוהה דוד סונינו, יו"ר הפורום להתחדשות עירונית.

"התמ"אות מתבצעות בשכונות שהיו בקצה והיום הן במרכז, כמו ברמת אליהו בראשון לציון, ביד אליהו בתל אביב, ג'סי כהן בחולון ורחובות. זו ג'נטריפיקציה, אנשים לא יעמדו בהוצאות הגבוהות האלה שנעות בין 500 ל-800 שקל לחודש. זוג שמרוויח 25 אלף שקל בחודש יתקשה לשלם את זה. את היזם מעניינות זכויות הבנייה, הדיירים הקיימים לא יחזרו לשם", הוסיף סונינו.

"התמ"אות מתבצעות בשכונות שהיו בקצה והיום הן במרכז.זו ג'נטריפיקציה, אנשים לא יעמדו בהוצאות האחזקה הגבוהות האלה שנעות בין 500 ל-800 שקל לחודש"

בנייר עמדה שפרסם הפורום להתחדשות עירונית נטען כי התיקון לחוק לא מטפל בתכליתו המקורית – חיזוק מבנים בסיכון לרעידת אדמה – ובפועל "מייצר מציאות פרוצה בהתחדשות עירונית".

מעבר לתחזוקה היקרה במגדלים, הם קובלים על האפשרות שהרשות המקומית תוכל להקים מבני ציבור במבנים החדשים ולמכור אותם לאחר כמה שנים מבלי להגדיר ייעוד מראש, כך שבית תפילה עלול להפוך בסופו של דבר לפאב.

"זה חוק איילת שקד. אני לא יודע אם היא מבינה איך זה ייראה עוד 20 שנה, מבחינת הצפיפות: 30 קומות על חצי דונם זה לא הגיוני. הם חושבים שזה יוריד את מחירי הדיור אבל זה רק ייצור בעיה גדולה יותר שאני לא יודע אם הדורות הבאים יידעו להתמודד איתה. המבנים האלה עלולים להפוך למגדלי רפאים, צריך לצופף אבל עם הגיון".

רח' הופיין ברמת אביב. נכון להיום רוב הדיירים שוכרים, אך הם לא יחזרו לדירות החדשות והיקרות מדי שייבנו שם

תגובות

מהשרה איילת שקד נמסר: 

"הנקודה הזו עלתה, ואנחנו נבחן אותה במסגרת דיוני החקיקה בכנסת".

ממנהל התכנון נמסר: "מדובר בנושא מוכר והוא מצוי בבחינה. הקושי המהותי הוא שמדובר למעשה בנטל על הדיירים הקיימים, שיממנו דיור בהישג יד, זה יקטין לא רק את רווחיות היזם ואולי את כדאיות הפרויקט כולו, אלא גם את התמורות לדיירים. מדובר במטלה ציבורית נוספת, חשובה וראויה, אך היא למעשה תושת על דיירים בבניין בודד".

מעיריית תל אביב נמסר: "לצערנו הרב, אין אפשרות חוקית להקצות דיור בר השגה בהיתרים, אלא אם נקבע כך בתכנית (תב"ע). בוודאי שלא בהיתרים של תמ"א 38 בהם נקבעו תמריצים ליזמים של פטור מהשבחה ולועדה המקומית אין אפשרות לדרוש תועלות ציבוריות כגון דיור בר השגה.

זו אחת מהביקורות הנוקבות של הרשויות המקומיות על תמ"א 38, שהיא פועלת באופן נקודתי ברמת הבניין הבודד ולא מאפשרת הקצאות ציבוריות משום סוג. כאשר מדובר על קרקע בבעלות עירונית (כדוגמת שדה דב או תכנית צפון מערב העיר), העירייה עצמה מקדמת על השטח שבבעלותה הקמת דיור בר השגה".

מהרשות להתחדשות עירונית נמסר:

"האפשרות שהמדינה תקבע שדירות בהיקף מסוים תהיינה דירות להשכרה, מעוגנת במספר תנאים הקבועים בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה, וניתן לקבוע אותם במסגרת אישור תכנית.

"לפיכך, לאור העובדה שתמ"א 38 לא דורשת אישור תכנית, אלא מקודמת במסגרת היתר בנייה שהינו תוצאה של עסקה פרטית, למדינה אין יכולת להתערב במאפייני שיווק הדירות הנמכרות. יחד עם זאת, ישנם יזמים שמקדמים זאת באופן פרטי ונהנים מהטבות המס של חוק עידוד השקעות הון.

"החלטה זו רלבנטית כאשר מדובר במספר משמעותי של דירות לשיווק ולא כאשר מדובר בדירות בודדות".