הקבלנים הבינו מזמן את מה שהציבור מתחיל להפנים רק בשנה האחרונה: הם אינם יכולים להעלות את מחירי הדירות בעת הזו. לא משום שהם אינם רוצים, אלא מפני שהשוק פשוט אינו מסוגל לשלם את המחירים האלה – בוודאי לא בתנאי הריבית הנוכחיים. אז מה עושים? משחקים ב"כאילו".
במקום להיאבק על מחיר שוק גבוה, הקבלנים מבצעים מניפולציות שמטרתן לגרום למדד מחירי הדיור לעלות. בכאילו, כמובן.
כדי להבין מדוע הם עושים זאת, צריך להבין תחילה שמדד מחירי הדירות הוא הרבה יותר מסתם נתון סטטיסטי בעבור הקבלנים. הוא עוגן תודעתי. כל עוד המדד עולה – גם אם בשברי אחוזים – הוא משדר לציבור שהשוק "עדיין חזק" ושזה הזמן לקנות עכשיו, לפני שיהיה מאוחר מדי.
מבחינת הקבלנים זה קריטי. ירידה רציפה במדד יוצרת אפקט דומינו: רוכשים עוצרים רכישות, הבנקים מקשיחים את תנאי האשראי, ושווי המלאי והקרקעות בדוחות נשחק
מבחינת הקבלנים זה קריטי. ירידה רציפה במדד יוצרת אפקט דומינו: רוכשים עוצרים רכישות, הבנקים מקשיחים את תנאי האשראי לקבלנים וליזמים, ושווי המלאי והקרקעות בדוחות נשחק. חלק מהתהליך הזה כבר החל להתרחש בשבעת החודשים האחרונים, שבהם המדד ירד ברציפות.
על פי המדד האחרון לחודש נובמבר, הקבלנים ניסו להטות את הכף – ולראשונה מזה זמן רב אף הצליחו. מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלה ב־0.7%, בזמן שכל יתר המדדים סביב מגזר הנדל"ן דווקא קרסו.
כך עובדת מכונת המניפולציה
אז איך מצליחים הקבלנים להפוך מדד יורד למדד עולה? גלית בן נאים, בכירה במשרד האוצר, חשפה השבוע באומץ את המתרחש בתוך החוזים עצמם. בן נאים ירדה לאותיות הקטנות ומצאה משפט אחד שחזר שוב ושוב: "יצוין כי התמורה על פי ההסכם כוללת סכומים המשתלמים גם עבור הדירה וגם עבור הפרש המימון. קרי, הריבית".
במילים פשוטות: בתוך מחיר הדירה הקבלן כולל גם את הריבית על ההלוואה שהוא משלם עבור הרוכש. זאת במסגרת הלוואה ללא ריבית הניתנת לרוכש כהטבה מראש. כך, דירה שערכה האמיתי הוא אולי 2.5 מיליון שקל, נרשמת בחוזה כ־2.8 מיליון – משום ש־300 אלף השקלים הנוספים הם למעשה עלות המימון שהקבלן נוטל על עצמו.
לכך יש להוסיף גם את הקומבינות "הרגילות" של הקבלנים. על פי דוח משרד האוצר לחודש נובמבר, כמעט רבע מהדירות החדשות שנמכרו כללו הטבות מימון מסוג 10/90 או 20/80. כלומר, הקבלן אומר לרוכש: "תביא 10% עכשיו, ואת היתרה בעוד שלוש שנים במסירה – ללא ריבית והצמדה".
מבחינת הלמ"ס, המחיר נותר שלושה מיליון שקל. בפועל? ההטבה הזו שווה לרוכש הנחה ריאלית של 200–300 אלף שקל – כזו שאינה מופיעה במדד
מבחינת הלמ"ס, המחיר נותר שלושה מיליון שקל. בפועל? ההטבה הזו שווה לרוכש הנחה ריאלית של 200–300 אלף שקל – כזו שאינה מופיעה במדד. מדובר במבצע שניתן רק בכרבע מהעסקאות, בשל מגבלות שהטיל השנה בנק ישראל.
וכמובן, יש גם את התרגיל הוותיק ביותר בספר: "המתנות". במקום להפחית 100 אלף שקל ממחיר הדירה, הקבלן מעניק מטבח משודרג, מיזוג מרכזי, מחסן וחניה נוספת "בחינם". בסטטיסטיקה של הלמ"ס הדירה נמכרה ביוקר. בפועל – היא נמכרה בהנחה משמעותית.
כשהמדד הופך למצג שווא
מדד מחירי הדירות הנוכחי עלה בניגוד לכל היגיון כלכלי. עד כמה מדובר בנתון מנותק מהמציאות ניתן לראות בדוח האוצר האחרון, שפורסם החודש.
על פי הדוח, היקף מכירת הדירות הכולל בשנת 2025 מתקרב לרמות השפל של 2023, ואף לרמות שנרשמו כאן לפני כ־20 שנה. בבאר שבע, למשל, נרשמה ירידה של 31% במכירות הקבלנים בשוק החופשי בנובמבר לעומת נובמבר אשתקד.
וזו אינה רק האטה – מדובר גם בעלייה בסיכון. שיעור ביטולי העסקאות זינק: 3.6% מהעסקאות שנחתמו ב־2023 בוטלו במהלך השנה האחרונה, לעומת 0.5% בלבד מהעסקאות שנחתמו ב־2021. באזור באר שבע הנתון מגיע ל־6.5%. בשני שלישים מהמקרים הסיבה שנמסרה הייתה "קשיים כלכליים" בהשלמת העסקה.
כל הנתונים מצביעים על שוק דיור בירידה מובהקת. ובכל זאת, הקבלנים גילו כי ניתן למכור דירה בהנחה של 15% – ועדיין לגרום ללמ"ס לדווח על עלייה של 0.7% במדד
כל הנתונים הללו, ואחרים שהוצגו בדוח, מצביעים על שוק דיור בירידה מובהקת. ובכל זאת, הקבלנים גילו כי ניתן למכור דירה בהנחה של 15% – ועדיין לגרום ללמ"ס לדווח על עלייה של 0.7% במדד.
כולם נפגעים מהמניפולציה
הבעיה אינה רק בעיוות היצירתי של רמת המחירים מצד הקבלנים, אלא בכך שמרגע שמדד כלכלי הופך לכלי מניפולטיבי, הוא מאבד את זכות הקיום שלו. במצב כזה כולם נפגעים – למעט מי שמעוניינים להמשיך לנפח את בועת הנדל"ן.
זוגות צעירים נכנסים לחרדה כשהם רואים "עליות" במדד, וממהרים לרכוש דירה שאינם יכולים להרשות לעצמם – מבלי להבין שהמחיר האמיתי בשוק נמוך בהרבה. מהלך כזה עלול אף לתדלק מחדש עליות מחירים.
גם מקבלי ההחלטות – ובראשם בנק ישראל והממשלה – מבססים את המדיניות שלהם על נתונים מעוותים. אם המדד מציג עליות, אין לכאורה סיבה להפחתת ריבית או לגיבוש תוכניות שיתאימו למצב בשטח. לכך מצטרפת בעיית השקיפות: אנו חיים בכלכלת "כאילו". בטבלאות האקסל הכול נראה יציב, אך בשטח השוק מצוי בקיפאון.
כל עוד הלמ"ס לא תתחיל למדוד את שווי ההטבות ולא רק את המחיר הרשום בחוזה, המדד הזה עלול להפוך בתוך זמן קצר לשווה פחות מהנייר שעליו הוא מודפס
כל עוד הלמ"ס לא תתחיל למדוד את שווי ההטבות ולא רק את המחיר הרשום בחוזה, המדד הזה עלול להפוך בתוך זמן קצר לשווה פחות מהנייר שעליו הוא מודפס – או מהפיקסלים שעליהם הוא מוצג על המסך.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו