במשך יותר מעשור תוכנת המוח הישראלי בתחום הנדל"ן לפעול לפי פקודה אחת פשוטה: "תקנה". לא חשוב איפה, לא חשוב באיזה מחיר, ובעיקר – לא חשוב איך בכלל תעמוד בהחזרים. ה־FOMO (הפחד להחמיץ) היה הדלק שהניע את כולם לקפוץ על הרכבת הדוהרת של שוק הדיור.
"אם לא תקנה עכשיו", סיפרו לנו המומחים, המתווכים או החברים בערב שבת, "עוד שנה כבר לא תוכל להרשות לעצמך אפילו מחסן באותו אזור".
אלא שבשנת 2025 משהו בדת הנדל"ן הישראלית נסדק. משהו שלא נראה כאן עשרות שנים. המשוואה שהחזיקה דור שלם – "קירות הם ההשקעה הבטוחה ביותר" – פוגשת מציאות של ריבית גבוהה, מחירים בשמיים, דרישות הון שאין לאזרח הממוצע, ובעיקר שוק שהתעייף מלרדוף אחרי הזנב של עצמו.
המספרים שמפרסמת הלמ"ס מספרים סיפור שונה לחלוטין מזה שמנסים למכור הקבלנים במשרדי המכירות המפוארים ובטורים מטעם באתרי החדשות
השקט שאחרי הסערה
המספרים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מספרים סיפור שונה לחלוטין מזה שמנסים למכור הקבלנים במשרדי המכירות המפוארים ובטורים מטעם באתרי החדשות. אם רק לפני כמה שנים המחירים זינקו בשיעורים דו־ספרתיים מדי שנה, הרי ששנת 2025 מסתמנת כשנת המפנה של מחירי הדיור.
לאחר רצף של שמונה חודשי ירידה רצופים, מחירי הדירות השלימו נסיגה מצטברת של כ־2.7% מאז פברואר. השוק, שפתח את השנה בסערה, סיים אותה – נכון לאוקטובר – עם שינוי שנתי אפסי. בולט במיוחד הלחץ בשוק הדירות החדשות: המדד האחרון הציג צניחה חודשית של 1.4%, וחתם ירידה שנתית ריאלית של 2.0%.
הלמ"ס הוא עדיין מדד שמרני – ויש שיגידו גם לא המדויק ביותר. מדדים אחרים, כמו זה של "יד 2", מצביעים על ירידות חדות בהרבה, כמעט בכל רחבי הארץ.
הציבור הישראלי, שפעם הסתער על כל פרויקט "על הנייר", בחר לעלות על הגדר ולהמתין. ולא רק בגלל המחירים. זו גם הריבית, שזינקה מ־0.1% במרץ 2022 ל־4.75% בשנת 2023, והפכה את המשכנתה למשקולת כבדה שכבר אי אפשר להתעלם ממנה. גם ההפחתה האחרונה של בנק ישראל – כ־0.25% – נתפסת כמעט מדי, ומאוחר מדי, כדי לשנות את המשוואה.
האינדיקציה הברורה ביותר לדעיכת ה־FOMO היא נסיגתם של משקיעי הנדל"ן. אלה שבדרך כלל מזהים מגמות לפני כולם, ושראו בנדל"ן מכונה להדפסת כסף, פשוט נעלמו מהשטח. חלקם של המשקיעים בשוק צנח מ־27% בשנת 2021 ל־14% בלבד בשנת 2025.
האינדיקציה הברורה ביותר לדעיכת ה־FOMO היא נסיגתם של משקיעי הנדל"ן. אלה שבדרך כלל מזהים מגמות לפני כולם, ושראו בנדל"ן מכונה להדפסת כסף, פשוט נעלמו מהשטח
ביוני 2025, למשל, נרשם שפל היסטורי, כאשר משקיעים רכשו פחות מ־850 דירות בכל רחבי הארץ. כשהמשקיעים הכבדים – אלו שהחזיקו כמה נכסים – בורחים לאפיקי השקעה נזילים יותר בשוק ההון, הם משאירים אחריהם מסר ברור: הקירות כבר אינם צומחים לשמיים.
לקראת 2026: מלאי עצום של דירות יפגוש גל ביטולים?
בעוד הקונים ממתינים על הגדר, הקבלנים ממשיכים לבנות – והתוצאה היא היצף שלא נראה כאן מעולם. נכון לסוף אוקטובר 2025, כ־83.5 אלף דירות חדשות "תקועות" בידי הקבלנים וממתינות לקונה. מדובר בשיא כל הזמנים, שממשיך לתפוח.
כדי להבין את ממדי התופעה, די להביט ב"מדד חודשי ההיצע". אם בתחילת 2022 נדרשו לקבלן כ־18 חודשים למכור את המלאי שברשותו, הרי שכיום, בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו לו למעלה מ־30 חודשים. באזורים מסוימים, כמו תל אביב, יידרשו אף שנים רבות יותר כדי להיפטר מהדירות שנבנו. לשם השוואה: בשנת 2018 עמד מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים על כ־24 אלף בלבד.
אל הנתונים הללו מתווספים ממצאים מטרידים במיוחד שנחשפו לאחרונה במשרד האוצר – וחשפו למעשה קטסטרופה שקטה. כ־6% מעסקאות רכישת הדירות החדשות "על הנייר" שבוצעו בשנת 2023 כבר בוטלו על ידי הרוכשים במהלך השנה האחרונה, וזו, ככל הנראה, רק ההתחלה.
כדי להבין את עומק הבור, צריך להתעכב על מבצעי המימון מסוג "20/80" או "10/90", שבנק ישראל החל להגביל רק השנה. בפועל, לא אחת מדובר במלכודת דבש טרגית: הקבלן מאפשר לרוכשים לשלם סכום קטן ביום החתימה, אך מותיר אותם עם חוב עתק ליום המסירה – בעוד שלוש עד ארבע שנים. רק אז מתברר לרוכשים אם הבנק מוכן בכלל להשלים את הסכום ולאשר משכנתה.
הטרגדיה היא שמבטלים רבים אינם נותרים רק ללא קורת גג, אלא גם עם חובות עתק – עקב פיצויים מוסכמים של כ־10% ממחיר הדירה, סכום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים
הנתון המדאיג הוא שכבר יותר מ־1,100 משפחות, שהגיעו כעת למועד המסירה שלהן, גילו כי אין בידיהן את הכסף הדרוש להשלמת הרכישה. זאת בעיקר בשל הריבית שנותרה גבוהה והמחירים באזורים שבהם נרכשו הדירות, שהחלו לדשדש ואף לרדת. מרבית המבטלים ביצעו את העסקאות במסגרת אותם מבצעי מימון מפתים.
הטרגדיה האמיתית היא שמבטלים רבים אינם נותרים רק ללא קורת גג, אלא גם עם חובות עתק – עקב פיצויים מוסכמים של כ־10% ממחיר הדירה, סכום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. ככל שנתקדם אל תוך 2026 ומועדי מסירת הדירות יתקרבו, צפוי השוק לפגוש את הגל המרכזי של רוכשי הדירות שנכנסו לעסקאות במבצעי המימון הללו – ואז המספר עלול לטפס לאלפי ביטולים נוספים.
מהערצת הקירות לחיפוש אחר תשואה גבוהה
אנחנו עדים לתיקון מבני – לא רק כלכלי אלא גם פסיכולוגי. הדור הצעיר מתחיל להפנים שדירה בבעלות אינה הדרך היחידה לביטחון כלכלי, בוודאי לא במחיר של שיעבוד כל ההכנסה הפנויה לבנק למשך 30 השנים הבאות. הכוח עובר כעת לידי הקונים. במקום קריאות ה"תחטפו מהר", נשמעות יותר ויותר הצעות למבצעים, הטבות והנחות שהקבלנים נאלצים להציע רק כדי לרוקן מלאי.
בשנת 2025 עבר שוק הנדל"ן הישראלי ממצב "רותח" ל"רווי". מי שמחפש כיום את ה־FOMO יגלה שבמקומו צמח דור מפוכח יותר – כזה שמעדיף לשבת על הגדר, להשיג בינתיים תשואות גבוהות יותר בשוק ההון, ולראות כיצד הר האבנים הזה מתחיל, אולי לראשונה זה עשור, להתאים את עצמו לקונים – ולא להפך.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו