בעוד שלושה חודשים ימלאו עשר שנים למחאת האוהלים – המחאה החברתית שהתחילה ממחירי השכירות בתל אביב והתפשטה להפגנות המוניות על יוקר המחיה ברחבי הארץ. המחאה הזו נתנה רוח גבית למשה כחלון, שבאמצע העשור הפעיל בהרחבה תכנית שמטרתה המוצהרת הייתה לבלום את הדהירה של מחירי הדירות.

שר האוצר ממפלגת כולנו הוא למעשה הפוליטיקאי היחיד בישראל שלקח בעלות מלאה על היעד הזה שאותו קיווה להגשים באמצעות "מחיר למשתכן". משקי בית שהשתתפו בהגרלות לדירות בפריפריה קיבלו הנחות של 200 אלף שקל לפחות, ואלו שזכו בהגרלות באזורי הביקוש זכו להנחות גדולות בהרבה.

50 אלף משקי בית קנו דירות במסגרת התכנית ועוד 20 אלף צפויים לעשות זאת בזמן הקרוב. העלות הכוללת של סבסוד הביקושים הללו תסתכם ב-10 מיליארד שקל. אבל היעד של כחלון לא התממש: המחירים ירדו מעט באופן חד פעמי ב-2018, אך מאז חזרו לעלות כסדרם, כפי שהיה בכל שנה מאז 2008.

שר האוצר משה כחלון, ספטמבר 2019 (צילום: פלאש 90)

ברבעון האחרון של 2020, מדד מחירי הדירות עלה בשיעורים חדים ובשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה כי המחירים עלו בחודשיים הראשונים של השנה הנוכחית בקצב שנתי של 4%. הביקושים המתעוררים משתקפים גם בנתוני המשכנתאות שזינקו ל-8 מיליארד שקל במרץ – 20% יותר מהממוצע השנתי.

אתמול בנק לאומי הגביר הילוך כשצפה שהקצב יתגבר השנה לעליית מחירים של 5% עד 10%. הסיבה לתחזית הקודרת, ציינו בבנק, היא המחסור החמור בדירות, שמורגש בעיקר באזורי הביקוש, מול התרחבות דמוגרפית שגם משבר הקורונה לא יעצור אותה.

ליצמן מנסה לקדם גם הקמת קריה לחסידי גור בדימונה, בהמשך לליווי שלו את ההשתקעות שלהם בערד. במקביל, דרעי מנסה לסגור דיל להקמת שכונה חרדית בקרית גת באמצעות "הסכם גג"

האינפלציה מרימה ראש גם במוצרי המזון, אך בעוד שעל מחירי מוצרים בסיסיים כמו לחם, חלב וביצים למדינה יש פיקוח מסוים ויכולת לפצות את החקלאים, במחירי הדיור אין שום מנגנון שיבלום את הדהירה.

בינתיים כחלון כבר יצא מהחיים הפוליטיים וגם תכנית "מחיר למשתכן" מגיעה לסוף דרכה. שר האוצר לשעבר אולי נכשל במשימה, אך נראה שמאז לא קם פוליטיקאי אחר שלפחות יהיה מוכן לנסות לקחת את התיק הזה לרמה של להיות או לחדול.

שני האנשים הדומיננטים בתחום הדיור כרגע הם יעקב ליצמן ואריה דרעי, שרי השיכון והפנים בהתאמה. הם פירקו את ארגז הכלים הריכוזי שהקים כחלון במשרד האוצר, כך שמנהל התכנון עבר למשרד הפנים ורשות מקרקעי ישראל למשרד השיכון. קבינט הדיור כבר לא פועל מזה זמן.

מחאת האוהלים בקיץ 2011. עשור אחרי, מחירי הדיור ממשיכים לעלות (צילום: מרים אלסטר/פלאש90)

ליצמן אמנם השיק את תכנית "דיור במחיר מופחת", אך אין בה התחייבות להנחה על הדירות והיא ככל הנראה תסייע בעיקר לקונים בפריפריה. הבוקר (שני) דווח שמשרד השיכון נאלץ לבטל מרכיב של מכרזים על מחיר הקרקע בתכנית הזו, אחרי שהתברר שגם הדירות שאמורות להיות מסובסדות במסגרתה, נמכרו במחירים גבוהים מהשוק.

ליצמן מנסה לקדם גם הקמת קריה לחסידי גור בדימונה, בהמשך לליווי שלו את ההשתקעות שלהם בערד. במקביל, דרעי מנסה לסגור דיל להקמת שכונה חרדית בקרית גת באמצעות "הסכם גג", שיבטיח לעיר תקציבי פיתוח נדיבים תמורת קליטת התושבים החדשים.

בשורה התחתונה, בשנתיים האחרונות מחירי הדירות עולים בקצב שנתי של 5%. זה מעט יחסית להשתוללות שהייתה כאן בתחילת העשור, אך יש הסכמה כללית שמכאן והלאה קצב ההתייקרויות יילך ויתגבר. כמה המשבר חמור והאם הממשלה הזמנית תעצור את המגמה? מספר משקיפים על התחום הביעו עמדות שונות באשר לפתרון – אך כולם מסכימים שמשבר הדיור חוזר בגדול.

"משבר חברתי כבד"

"אנחנו כבר 13 שנה במשבר מתמשך והוא חמור לדעתי יותר מהמשבר עם איראן", אומר חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים. "בסופו של דבר, זה יביא למשבר חברתי כבד כל כך, שמחאת הדיור שהייתה פה ב-2011 תתגמד ותחוויר לעומת האלימות שזה יכול להוביל אליה. ובצדק.

"כל תכנית ממשלתית שטיפלה בביקוש או ניסתה לרסן אותו – דירה במחיר מופחת, מחיר מטרה ומחיר למשתכן – לא שינתה את המציאות של מפת ההיצעים מול הביקושים ולא גרמה לדירה אחת נוספת להיבנות"

"לא נותנים לאנשים לחיות, אם מחירי הדיור כל הזמן יעלו, והם יעלו משום שאין מענה לקרקע שמתייקרת בטירוף וזה משקף את המגמה בהמשך. מי שיקנה מוקדם יותר ירוויח, כרגע מי שקונה מאוחר חתום על הפסד".

אתה תולה תקוות בדרעי ובליצמן?
"אני לא רואה שיש להם חזון שיכול לפתור את משבר הדיור בישראל והוא הרבה יותר כבד ורחב ממה שהם נוטים לחשוב. האוכלוסייה תגדל מ-9 ל-18 מיליון איש וזה מייצר ביקוש ל-3 מיליון דירות שאותם היו צריכים לתכנן לפחות באופן מתארי, כבר אתמול. אבל מנהל התכנון מתכנן כל שנה 100 אלף דירות וזה לא עובד ולא מספיק כדי לגזור בכל שנה מימוש של כ-70 אלף דירות.

"גוש דן לא יוכל לאכלס את 9 מיליון התושבים האלה ולכן צריך לייצר שני אזורי ביקוש חדשים: אחד בנגב ואחד בגליל, שכל אחד מהם יאכלס מעל 2 מיליון תושבים. שני מטרופולינים שיורידו לחץ מגוש דן עם איכות ורמת חיים. צריך לשנות טרמינולוגיה: במקום לדבר על פריפריה שמראש לא רוצים ללכת לשם, צריך לדבר על אזורי ביקוש חדשים, אחרת אני לא רואה איזה עתיד יהיה פה למדינה הזו".

חיים פייגלין, סגן נשיא התאחדות בוני הארץ (צילום: כפיר סיון)

לדבריו, הניסיונות לבלום את עליות המחירים באמצעות סבסוד רכישות לא יעזור. "כל תכנית ממשלתית שטיפלה בביקוש או ניסתה לרסן אותו – דירה במחיר מופחת, מחיר מטרה ומחיר למשתכן – לא שינתה את המציאות של מפת ההיצעים מול הביקושים ולא גרמה לדירה אחת נוספת להיבנות. לכל היותר זה מסיט את ההיצע מאוכלוסייה אחת לאחרת, ואני לא רואה כרגע תכנית ממשלתית שנותנת מענה למשבר דיור שיילך ויתעצם.

"כחלון הצליח להאט מחירים בצורה מלאכותית לתקופה מסוימת על ידי מיסוי משקיעים וגירושם מהשוק. מחיר למשתכן רק גרם לזה שהבעיה תתפרץ בקדנציה שאחרי כחלון, וזה מה שרואים כרגע".

"כל פעם שאומרים לי שהנדל"ן הוא שוק חופשי ופרוע אני אומרת הפוך, הפוך. בשביל טופס 4 צריך אישור מחברת חשמל, העירייה, משרד העבודה, מה שלא תרצה"

ענף התשתיות והבנייה הוחרג מהגבלות הקורונה, כך שלמרות הסגרים, מספר הדירות שבנייתן החלה עמד על כ-52 אלף ו-48 אלף דירות שהושלמו (ירידה של 3.5% ו-8% בהתאמה לעומת 2019). אבל זה לא מספיק.

פייגלין חושב שהפתרון הוא "רק בכיוון ההיצע ולא במסגרת גוש דן, כי קשה להוסיף פה יחידות דיור מעבר לכמה עשרות אלפים בשנים הקרובות. כל שנה יש 60 אלף משקי בית חדשים בעוד שבונים רק 50 אלף דירות ואנחנו כבר סוחבים גרעון של 200 אלף יחידות דיור שחסרות בשוק וזה מה שמתדלק את המחירים".

שוק חופשי? הפוך גוטה, הפוך

על פניו נראה שהדיור בישראל מתנהל כשוק חופשי לגמרי: ההקצאות לדיור ציבורי או דיור בר-השגה אפסיות ואין חקיקה שתגביל העלאות מחירים. אבל יש מי שרואה את זה אחרת.

"נדל"ן למגורים בישראל זה לא שוק חופשי, הוא הכי מנוהל שיש", אומרת אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לנדל"ן. "תראה לי מוצר אחד שבשביל לספק אותו צריך כל כך הרבה אישורים ובעיקר של העיריות שלא רוצות את הדבר הזה".

טולקובסקי חושבת שהבעיה היא לא שכולנו נתונים לחסדי השוק, אלא שהשוק לא חופשי מספיק והבירוקרטיה חונקת אותו.

"כל פעם שאומרים לי שהנדל"ן הוא שוק חופשי ופרוע אני אומרת הפוך, הפוך. בשביל טופס 4 צריך אישור מחברת חשמל, העירייה, משרד העבודה, מה שלא תרצה. רק לחבר את הבניין לחברת החשמל ייקח שבועות, וכל עיכוב כזה יכול להסתכם ב-2% מעלות הבנייה.

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן

"העיריות מחליטות כמה בונים בישראל. אז אחרי שהן מנעו ועיכבו את הבנייה, באים לשוק ומסתבר שיש אנשים עם הרבה כסף שרוצים דירה אז הם משלמים הרבה ומעלים מחירים. מחיר הקרקע עולה, התחדשות עירונית עולה, הכול עולה כי יש מי שמוכן לשלם ויש מחסור בהיצע. זה השוק הכי מנוהל בישראל".

היא מדברת על הרגולציות שמייקרות את עלות הבנייה ומזכירה בהקשר הזה את אחד המקרים המשעשעים של חלמאות בבנייה למגורים בישראל, כאשר בניין ביהודה הלוי בתל אביב לא אוכלס במשך זמן רב בגלל שעמוד של בזק חסם את הכניסה לחניה. כל מי שעבר שם היה יכול להבין שמשהו לא מסתדר, בלי להיות מהנדס בניין.

"דיור במחיר מופחת לא יפתור את הבעיה כי הוא בונה איפה שאין ביקושים, במקומות שבהם החרדים יכולים לגור כי הם לא צריכים קרבה למקומות תעסוקה"

"ספר הבירוקרטיה כתוב על ענף הדיור", אומרת טולקובסקי, "זו מערכת מטומטמת ויותר מדי מנוהלת וזה ימשיך להיות ככה, כי קשה לסדר את זה. השוק פחות מדי חופשי, הדבר היחידי שחופשי בו הוא המחירים. מה שמאזן שוק הוא רק ההיצע. תנהלו את צד ההיצע ויהיה קונטרה למחירים".

את מאשימה את העיריות שמרדו בהסכמי הגג, שבהם סוכם על בניית שכונות חדשות תמורת תקציבי פיתוח?
"העיריות לא רוצות ואין מי שילחץ עליהן ומה שקורה וימשיך לקרות זה עליית מחירים. הן ממומנות מארנונה למגורים וכרגע היא הפסדית. המדינה ייצרה את המצב הזה ולא משתלם להן לבנות.

"המצב נורא, כי לא מייצרים מספיק יחידות דיור. אם נעצור את העלאות המחירים יהיה שוק שחור ומי שיוכל ישלם, החוסר לא ייפתר. הקבלנים יבנו עוד פחות כי לא יהנו מעליות המחירים. כשיש בעיה בייצור, לא יעזור לעשות מחיר למשתכן, זה פלסטר שלא יעבוד אם מתרחקים קצת מאזור המרכז, כי אין בעיה של מחירים.

"באשקלון מחיר הקרקע אפס, ומחיר הדירה הוא עלות הבנייה. אפילו באשדוד יש דירות ב-400 ומשהו אלף שקל. אבל לא קונים אותן. ההיצע צריך להתאים את עצמו לביקושים, והבעיה הכי גדולה היא כמובן תשתיות ותחבורה – אחרת היה יותר ביקוש לדירות של 1.2 מיליון שקל בחולון".

אריה דרעי ויעקב ליצמן. מקדמים דיור לחרדים בדימונה ובקרית גת. (צילום: Yonatan Sindel/Flash90)

גם היא לא אופטימית לגבי התכנית של ליצמן. "דיור במחיר מופחת לא יפתור את הבעיה כי הוא בונה איפה שאין ביקושים, במקומות שבהם החרדים יכולים לגור כי הם לא צריכים קרבה למקומות תעסוקה. הם חיים במערכת נפרדת. זה נראה כאילו מחיר מופחת אבל לא באמת, זה פשוט תכנית לאזורים שלא בביקוש.

"כחלון ניסה מחיר למשתכן באזורי ביקוש וחטף על הראש הנחות של חצי מיליון ו-600 אלף שקל למשפחה אחת שברור שאינה נזקקת. לתכניות של מחיר מטרה אין סיכוי באזורי ביקוש והן גם לא מתיימרות להתמודד שם. בפריפריה אפשר להוריד עלויות בנייה, בסדר, אבל זה בטל בשישים. מה שצריך לעשות בישראל זה רפורמה בארנונה, כי במצב הנוכחי ראשי הערים חושבים שלבנות זה התאבדות".

בין ברלין לתל אביב

"יש תחושה שהכול ממשיך באינרציה", אומר ירון הופמן-דישון, חוקר במרכז אדוה לשוויון וצדק חברתי. "לא ביטלו לגמרי את מחיר למשתכן, רק שינו את השם. פירקו את מטה הדיור ולא מתנהלת מדיניות. אבל גם אם הייתה מדיניות, לא מספיק שתהיה כוונה, כי גם אם היו ממשיכים בתכנית הקודמת לא בטוח שזה היה מוביל לכיוון טוב בהרבה".

הופמן-דישון מציין כי במהלך השנה המשברית שחלפה, עליות המחירים נמשכו בין היתר משום שהשכבות המבוססות המשיכו לרכוש דירות ובאמצע השנה ירד גם מס הרכישה למשקיעים שחזרו לשוק.

חנות הכלבו קה-דה-וה. בית המשפט פסל את רפורמת השכירות של ברלין (צילום: AP Photo/Maya Hitij)

"בתקופת הקורונה היה חוסר ודאות והמכירות התעכבו וברגע שהמשק התחיל להשתחרר הרבה מאלה שלא נפגעו המשיכו לקנות. הבעיה היא לא רק היעדר יד מכוונת: פירקו את מטה הדיור לגורמים ולא הקימו גוף מתכלל במקומו. מה שיותר משמעותי בעיני הוא רגרסיה בחזרה לתפיסה שאומרת שמטרת הממשלה היא רק לגרום לזה שענף הנדל"ן והבנייה ימשיך לעבוד. ברגע שזיהו האטה בשנה שעברה, מיד הורידו את מס המשקיעים.

"כל אלה עדות מבחינתי לכך שהממשלה מסתכלת על ענף הנדל"ן כענף עסקי שהממשלה צריכה לפעול כדי להסיר לו חסמים וההנחה היא שאם הוא יפעל זה ייטיב עם כולם. שוב ושוב אנחנו למדים שזה לא עובד, כי אלה שיש להם הון עצמי – קונים, ואלה שאין להם – לא קונים או נדחקים למקומות רחוקים.

בתי המשפט הם לא המוסדות הכי פרוגרסיביים, וכל מי שירצה לטעון נגד פיקוח מחירים ישתמש במקרה הזה. זה לא אומר שהפתרון הזה הוא בהכרח רע

"הטענה הרווחת אומרת שכל עוד הריבית נמוכה, אז קל יותר לקנות דירה. אבל בסוף נוצר מצב שמשקי בית לווים סכומים גדולים מדי ובזמן משבר כמו בקורונה נתנו להם לדחות כמה תשלומים אבל זה נגמר בסוף. עכשיו יש כאלה שתקועים עם משכנתאות גדולות והם בבעיה. מי שאין לו הון עצמי או משפחתי לא יכול להיכנס לשוק הזה".

ראש עיריית תל אביב רון חולדאי דווקא דיבר על דיור בר השגה בקמפיין שלו בבחירות הארציות. האם הוא עשה מספיק בכיוון הזה בתל אביב?
"בתל אביב הגיעו למצב שאין להם ברירה אלא להתעסק בזה (דיור בר השגה למורים וצוותי רפואה – ע"ש), כי אנשים שהעיר צריכה כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור בה והעירייה התקשתה לאייש תקנים של מורות. זו לא מדיניות מרחיקת לכת, זה דבר שנעשה כמעט בכל עיר שלא בהכרח מתאפיינת במדיניות פרוגרסיבית. לא נראה שמה שמנחה אותם זו דאגה לכלל האוכלוסייה".

רון חולדאי (צילום: מרים אלסטר, פלאש 90)

הופמן-דישון מזכיר בהקשר הזה עתירה שטענה כי עיריית תל אביב מפלה לרעה מבוגרים ואנשים שאין להם הכנסה מספקת, במה שנוגע לאפשרות להתמודד בהגרלות על דיור בר-השגה שכביכול אמורות לפנות לכלל האוכלוסייה. "היה טוב יותר אם העירייה הייתה דוחפת למהלך יותר רוחבי ולא מסתפקת בפתרונות מצומצמים שיוצרים הדרה. אמנם האחריות לנגישות לדיור לא צריכה להיות של עיריית תל אביב בלבד, אבל הם בטח לא יכולים להתהדר בנוצות".

מרכז אדוה תומך בהגדלת ההיצע של דיור בר-השגה, דירות בהשכרה ארוכת טווח ודיור ציבורי. לפני כמה ימים בית משפט בברלין הוציא פסיקה מהדהדת שביטלה את הפיקוח על העלאת מחירי השכירות בשוק הפרטי, באופן רטרואקטיבי, כך ששוכרים רבים יצטרכו להחזיר חלק מהכסף שהופחת משכר הדירה.

"יש כלכלנים שאומרים שעדיף להשקיע בבורסה מאשר בדירה וזה נכון אם אתה אשף השקעות אבל רוב האנשים הם לא, כולל אותי"

הופמן-דישון אומר כי "נקודת הפתיחה בגרמניה מראש שונה מישראל: המעורבות שלהם בשוק הרבה יותר גבוהה ולא סתם רוב האוכלוסייה שם חיה בשכירות, פשוט כי זה אפשרי ואין לחץ שיפנו אותך ויעלו מחירים בלי סוף. בתי המשפט הם לא המוסדות הכי פרוגרסיביים, וכל מי שירצה לטעון נגד פיקוח מחירים ישתמש במקרה הזה. זה לא אומר שהפתרון הזה הוא בהכרח רע".

עשור אבוד של עצימת עיניים

"אני מתנגדת לתכנית דירה להשכיר", אומרת פרופ' רחל אלתרמן, ביחס לחברה הממשלתית שפועלת בשנים האחרונות לקידום השכרה ארוכת טווח. בניגוד למרואיין הקודם, היא חושבת שבמקום לסבסד השכרת דירה עדיף כבר לסייע ברכישת דירה שתהווה מקור עושר וחסכון לטווח ארוך. "זה לא שפתאום כלכלי לבנות דיור להשכרה, זה מסובסד עד מעל הראש, ב-200 אלף שקלים לכל משק בית שגר שם. הדבר הכי נוראי זה שהזוגות האלה שנכנסים לדיור בהשכרה לטווח של 5, 10 או 20 שנה, יוצאים מהאפשרות לקנות דירה.

"יש רק 6-8 מדינות בעולם שמסבסדות שכירות למעמד הביניים, זה לא נכון שזה נפוץ בעולם. המין האנושי מיסודו רוצה בית משלו והמדינות היחידות שחורגות מזה הן בודדות בצפון מערב אירופה". היא מתנגדת גם לפיקוח על שכירות פרטית כפי שנוסה בשנים האחרונות בברלין, ("זה לא דבר טוב ומביא לשוק שחור") ובכל מקרה חושבת ש"דירה להשכיר יותר מסוכנת מפיקוח מחירים, ויש לזה עכשיו המון תעמולה מצד הממשלה והיזמים".

למרות העיוותים הנקודתיים שנוצרו בתכנית שלו, היא חושבת שכחלון פעל בכיוון הנכון. "הבעלות על דירה היא ההון היחיד של המשפחה ומאפשרת לקחת הלוואה גם כדי לממן הוצאות אחרות. את אותו סבסוד שנותנים לדירה להשכיר צריך לתת כמענק או הוזלה לרכישת דירה בתכניות שמעודדות את זה כמו מחיר למשתכן שהיתה בגרסאות אחרות לפני כחלון וזו מדיניות טובה.

"יש כלכלנים שאומרים שעדיף להשקיע בבורסה מאשר בדירה וזה נכון אם אתה אשף השקעות אבל רוב האנשים הם לא, כולל אותי. הפער הבינדורי שייווצר כאן הוא כזה שתהיה קאסטה של אנשים עם רכוש דיור וקאסטה של כאלה שלא יצליחו להדביק את השוק ויצאו ממנו לדורות. זה מחזיר אותנו לתקופה הפאודלית.

פרופסור רחל אלתרמן, מתכננת ערים ומשפטנית מהפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים, וחוקרת בכירה במוסד שמואל נאמן, הטכניון (צילום: באדיבות המרואיינת)

"כרגע יש מחסור בדיור כי היה פה עשור אבוד. ישראל ב-2002 היתה הכי טובה במדיניות דיור לכל שכבות האוכלוסייה. בראשית שנות האלפיים רוב משקי הבית היו בעלי דירה. אז שונתה המדיניות ואף משרד ממשלתי לא לקח אחריות וכעבור עשור הגיעו המחאות של 2011".

את חוסר הרצון של הרשויות המקומיות לקלוט תושבים חדשים היא מציעה לפתור באמצעות מיסוי שיתמוך בתשתיות.

"בעשור האבוד הזה המדינה עצמה עיניים וחשבה שאם יאשרו תכניות בניין עיר הרשויות המקומיות יתנו היתרי בניה. הרשויות גיבורות ובלי האנרגיות שלהן המצב היה הרבה יותר גרוע אבל הסכמי הגג זה פיקציה: הם משאירים פער עצום של מימון ומפילים עליהן את רוב ההשקעות לפיתוח ותחזוקה. יש כאן משרד אוצר שיודע שהרשויות מוגבלות בארנונה והיטלי פיתוח, ושהן לא יכולות לממן המון תושבים בהנחתה של בוחטה בבת אחת.

"עד שהתחילו לזוז, היו פה שני עשורים של אי הדבקת הקצב ואנחנו בילודה של פי שניים ממדינות ה-OECD. השורה התחתונה שלי היא כן קפיטליזם בבעלות, אבל הרבה יותר חשיבה אסטרטגית ותקציבים של מדינת רווחה כי דיור עושה הרבה דברים אחרים. גם עושר וגם אושר".