לאן הולכים מחירי הדירות בבעלות? שאלה אקטואלית זאת חוזרת ועולה באחרונה על ידי מכלול רוכשי הדירות, זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים. חשוב להדגיש ששאלת כיוון השינוי של מחירי הדירות היא חלק משאלה רחבה יותר: האם יש כיום משבר דיור בישראל, כפי שעולה מהגורמים הקשורים להתפתחויות בענף (כולל גורמים ממשלתיים).

לאן הולכים מחירי הדירות? שאלה אקטואלית זאת חוזרת ועולה ע"י רוכשי הדירות, זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים. שאלת כיוון השינוי במחירי הדירות היא חלק משאלה רחבה יותר: האם יש משבר דיור בישראל

הירשמו עכשיו לניוזלטר היומי

כדי לענות על שאלה זאת עלינו להגדיר תחילה מהו משבר דיור. התשובה הפשוטה לשאלה זאת היא שמשבר שכזה נוצר כאשר מלאי הדיור הכולל קטן מכמות משקי הבית הזקוקים ליחידות דיור מותאמות.

במצב כזה יתכנו שני כיווני שיכון: כניסה של מספר משקי בית ליחידת דיור אחת, והקמה של אתרי דיור ארעיים לשיכון של משקי הבית העודפים. מרכיב נוסף של אירוע משברי בדיור קשור לדיור הציבורי. היינו, מלאי הדיור שמצוי בידי הממשלה ומיועד לספק פתרונות דיור לאוכלוסייה מוחלשת, שאינה יכולה לעמוד בעלויות דיור, הן בבעלות והן בשכירות, המוכתבות מכוחות השוק.

ניתוח היסטורי של השתנות מחירי דירות המגורים בישראל, מצביע על מחזורי עסקים ומחירים 10 שנתיים. כך נרשמו ירידות מחירים מצטברות של קרוב ל-50% בשנות ה-70, דשדוש בשנות ה-80, עלויות מתונות יחסית בשנות ה-90 (עד 1997), ירידות מצטברות של כ-25% ריאלית, מ-1997 ועד לשנת 2006, ועלייה מצטברת של כ-65% משנת 2007 עד 2019.

מאז קום המדינה, ובמהלך מחזורי המחירים שתוארו כאן, התחוללו בישראל שני משברי דיור ברורים, שנבעו מגלי עלייה גדולים. הראשון התחולל בראשית שנות החמישים, כאשר גל העלייה מארצות המזרח הוביל להקמת אתרי מגורים ארעיים ("המעברות") בהיקף גדול, שפונו בהדרגה, כאשר נבנו לעולים מגורי קבע בבנייה תקציבית. השני התחולל במהלך שנות ה-90 עם הגעת גל העלייה הגדול מחבר המדינות.

פתרון הדיור בשנות ה-90 ניתן על ידי השוק הפרטי והתבטא בכניסה זמנית של מספר משקי בית ליחידת דיור אחת, עד שיוצרו יחידות הדיור הדרושות. הפתרון במקרה זה בא מצד ההיצע, על ידי גידול חד בהתחלות הבנייה. מפחות מ-20,000 התחלות בנייה ב-1989 ליותר מ-80,000 התחלות בשנת 1991. כמות ההתחלות הגדולה נמשכה עד 1998 והביאה לסיום משבר הדיור.

המרכיב המשברי היחיד כיום גלום בדיור הציבורי. מלאי הדיור הציבורי כיום אינו מאפשר לממשלה למלא את תפקידה בתחום זה, ומשקי בית מוחלשים נאלצים להסתפק בפתרונות דיור בעייתיים מבחינתם, עם רשימות המתנה ארוכות.

התחום היותר בעייתי, שבו מתגלים ליקויים בולטים בתפקוד הממשלה הוא תחום התשתיות. בחינה סדורה של תפקידי הממשלה בהקשר של שוק הדיור והתשתיות מצביעה על שני תפקידים עיקריים: ראשית, יצירת מלאי קרקע מתוכננת, שתאפשר ליזמים התאמה חלקה של התחלות הבנייה לביקוש. שנית, בנייה מותאמת של מעטפת תשתיות פיזיות (תחבורה, חשמל, אספקת מים, טיפול בשפכים וכיו"ב) ותשתיות שירותים (חינוך, בריאות, רווחה וכיו"ב).

בתחום התשתיות בולט הכישלון הממשלתי. הצפיפות התחבורתית, ששוברת שיאים, עם העדר תחבורה ציבורית הולמת, גלישות שפכים חוזרות ונשנות, שירותי חינוך ורפואה ירודים ביישובי הפריפריה – כל אלה מדגישים את סדרי העדיפויות התקציביות המעוותים לאורך שנים. כשמצרפים את מחדל התשתיות שנמצא באחריות ממשלתית מלאה למצב שוק הדיור, מתקבלת תמונה כוללת עגומה, שלא צפויה להשתפר בשנים הקרובות.

סדרי העדיפויות התקציביות מעוותים לאורך שנים. כשמצרפים את מחדל התשתיות שנמצא באחריות ממשלתית מלאה למצב שוק הדיור, מתקבלת תמונה כוללת עגומה, שלא צפויה להשתפר בשנים הקרובות

ב-12 החודשים האחרונים חלה התפרצות עליית מחירים מחודשת של כ-4%. על רקע אי מילוי תפקידה הבסיסי של הממשלה בתחום הקרקעות, התשתיות והדיור הציבורי, אין להתפלא אם עליות המחירים, בעיקר כמובן באזורי הביקוש, תמשכנה.

ד"ר יאיר דוכין, מביה"ס למנהל עסקים באוניברסיטה העברית בירושלים, הוא כלכלן המתמחה בנדל"ן ובתשתיות.