שוק הדיור רותח ואיתו גם שוק המשכנתאות, שהפך בעשור האחרון לבוננזה הגדולה של מערכת הבנקאות בישראל.

אלא שממש בימים אלה בנק ישראל שוקל להכניס הנחיה חדשה, במבט ראשון תמימה למראה, העלולה להגדיל עוד יותר את רווחי הבנקים ממשכנתאות על חשבון דורשי הדיור, שגם כך נאנקים תחת מחירים בשמיים.

ההנחיה מתייחסת להסכמת הלווה לשימוש בנתונים מתוך מערכת נתוני אשראי, אשר הוקמה באפריל 2019 על ידי בנק ישראל מתוקף חוק נתוני אשראי כחלק מהצעדים לקידום התחרות בשוק האשראי בישראל.

המאגר מכיל נתונים לגבי התחייבויות האשראי של יחידים, אזרחי ותושבי ישראל, וכן לגבי אופן הפירעון של התחייבויות אלה. החידוש הגדול במאגר הוא שאם בעבר מידע זה היה נתון בידי הממסד הבנקאי הפרטי, עתה גם גופים פיננסים אחרים יכולים לעשות בו שימוש.

כלי זה מאפשר לאמוד את רמות הסיכון של לקוחות בצורה יותר מדויקת ובכך להוזיל עבורם את עלות האשראי שיקבלו.

ייעוץ משכנתאות. אילוסטרציה (צילום: iStock)

עד קבלת המידע, יש משוכה רגולטורית והיא הסכמת הלקוח בשימוש במידע הזה על ידי נותן האשראי, כמו בנק למשל. תקנות נתוני אשראי משנת 2017 קבעו הוראות ברורות בעניין זיהוי לקוח וקבלת הסכמתו לשימוש בנתונים. בין השאר, התקנות מאפשרות לבצע את תהליך הזיהוי וההסכמה באמצעות שיחה טלפונית פשוטה או מסרון בין נותן האשראי ללקוח.

אולם במסגרת טיוטה שפרסם בנק ישראל בחודש האחרון, הוא שוקל להקשיח את התקנות במקרה שנכנס לסיפור יועץ פיננסי – לרוב מדובר ביועץ משכנתאות. לפי ההנחיה החדשה, יועץ המשכנתאות, מיופה הכוח של הלקוח, יהיה חייב להציג אישור של עורך דין לכך שהוא זיהה את הלקוח, והבהיר לו שהיועץ יוכל לאשר בשמו לבנקים לקבל גישה לנתוניו שבמאגר.

הלקוח, לפי ההנחיה החדשה, יצטרך לפיכך לסור ללשכתו של עורך דין ולקבל ממנו אישור חתום לכך שהוא זיהה אותו והבהיר לו את מהות ייפוי הכוח. על פניו נראה כי מדובר לכאורה בהנחיה בירוקרטית תמימה ופשוטה. אולם המשמעויות שלה גדולות.

בראש ובראשונה, בנק ישראל יוצר כאן חסם ללקוחות. עצם הטרחה הכרוכה בפינוי זמן לא מבוטל לצורך פגישה עם עורך דין, בנוסף להוצאה כספית שעשויה להגיע למאות שקלים שיגבה אותו עורך דין עבור הטיפול, עשויה לדחוק בלווה לוותר על שירותי הייעוץ החיצוניים ולהסתפק בזה שמציע הבנק.

בנק לאומי למשכנתאות. אילוסטרציה (צילום: אוליבייה פיטוסי/פלאש90)

יועץ משכנתאות מטעם הבנק נתון בניגוד עניינים מובנה בטיפול מול הלווה. אחד מיועצי המשכנתאות העצמאיים סיפר לזמן ישראל כי הפערים שגילה לא פעם בין מסלול המשכנתה שהוצע ללקוחותיו על ידי יועץ הבנק, לבין המסלול האופטימלי שהיה קיים עבורם באותה עת בשוק הגיע לעיתים ל-200 אלף שקל ואף יותר לרעתם לכל תקופת המשכנתה.

במקרים אחרים הוא מספר על אירועים בהם היועץ בבנק כמעט סגר עם בני זוג על עסקת משכנתה שלא היה להם שום סיכוי לעמוד בה בשל מצבם הכלכלי.

אולם זה לא נגמר פה, כי האישור שיצטרכו לארגן בני הזוג הוא עבור כל בנק בנפרד.  אם הלקוח ירצה לקבל הצעות ממספר בנקים, הוא יצטרך שוב לכתת רגליו ולרושש את כיסו על מנת לקבל עוד אישור מאותו עורך דין – הפעם לטובת בנק נוסף. למעשה, בנק ישראל מעודד בצורה זו את הלקוחות לנהל מו"מ עם כמה שפחות בנקים – בדיוק הפוך מהמטרה שלשמה הוקמה מערכת נתוני אשראי.

עוד סוגיה בעייתית נוגעת לכך שלא ברור גם מה יקרה במצב בו בני הזוג ירצו להחליף יועץ. האם גם במקרה זה יאלצו שוב ללכת לעורך דין מחדש כדי לתת את הסכמתם לייפוי כוח ליועץ החדש? נראה כי במקרים מסוימים ההנחיה החדשה עלולה לכבול את הלקוח לאותו יועץ ובכך גם התחרות הקיימת בין יועצי המשכנתאות תפגע.

בנק ישראל מציע גם אלטרנטיבה לעניין עורך הדין. הוא מאפשר ללקוח לבוא יחד עם היועץ לסניפי הבנקים השונים למשא ומתן כחלופה לעורך הדין. אולם עניין זה שוב מעמיס על הלווה את הצורך לפנות לעצמו זמן יקר לא הכרחי לצורך פגישות שניתן היה לחסוך, במיוחד בתקופת הקורונה.

רימון חייט (צילום: יח"צ)

"ב 90% מהמקרים, הפעם הראשונה שאני רואה בנקאי פנים אל פנים היא כשאני מלווה את הלקוח לחתימת המשכנתה בפועל לאחר סיום כל התהליך. תהליך המו"מ עצמו נעשה בעיקר דרך טלפון או אימיילים", מספר רימון חייט, יועץ משכנתאות עצמאי. "בשנת הקורונה היה קושי מאד גדול להיכנס לסניפים ולדעתי הרצון המשותף של הבנקאים והיועצים הוא למעט בפגישות".

בנוסף, בגלל העומס הגדול שנוצר על שוק המשכנתאות אחרי שנת הקורונה, יועצי משכנתאות מתלוננים כי משך ההמתנה לפגישה עם פקיד בבנק עשויה להגיע כיום לחודש ימים ויותר. מדובר בזמן קריטי לזוג שרוצה לסגור על דירה בטווח הקרוב.

דבר זה עשוי להרתיע חלק מהלווים מלהיכנס אל תוך תהליך ארוך ומתיש מבחינתם של מו"מ, מה שעלול לגרום להם להסכים להצעות יקרות מטעם הבנק "רק כדי לסגור כבר".

תמוה מדוע בנק ישראל לא בחר להמשיך להשתמש בכלי האימות המקובלים שכבר מופיעים בתקנות הישנות יותר. חייט מספר שהאבסורד הוא כל כך גדול שהיום כיועץ הוא רשאי להוציא בעצמו את נתוני האשראי של הלווה אם קיבל ייפוי כוח לכך, אך לפי הטיוטה, אסור לו להסכים שהבנק יוציא את הנתונים האלו לשימושו בשם הלקוח, ואף אסור לו להחתים את הלווה במשרד היועץ על הסכמה כזו אם היועץ אינו עורך דין.

נראה כי כותבי הדוח לא באמת הבינו את משמעויות הנוהל החדש, וכל שניתן לקוות למען שוק משכנתאות תחרותי וזול יותר, הוא שבהחלטתם הסופית לכל הפחות לא יקשיחו את הנהלים לעומת אלה שקיימים היום.

בנק ישראל (צילום: נתי שוחט/פלאשם90)

תגובת בנק ישראל

בנק ישראל מסר בתגובה: "על פי חוק נתוני אשראי התשע"ו-2016, נותן אשראי יכול לקבל דוח אשראי על לקוח רק אם קיבל את הסכמה מפורשת מהלקוח לכך ולאחר זיהוי הלקוח.

"הסכמת הלקוח נדרשת בשל הנתונים הרגישים בדוח ובכדי להגן על הזכות לפרטיותו של הלקוח, שמעוגנת בחוקים שונים ובפרט בחוק הגנת הפרטיות ובחוק-יסוד כבוד האדם וחירותו.

"חתימת ייפוי כוח בפני עורך דין באה לאמת את חתימת הלקוח ולוודא שאכן הוא אשר מבקש גילוי המידע הפרטי שלו בפני היועץ הפיננסי ומאשר לו לפעול בשמו. יצוין בהערה כי החוק אינו מגדיר בצורה מפורשת את השימוש ביועצים פיננסיים בהקשר זה, ולפיכך טיוטת ההוראה בנוגע להסכמת הלקוח כוללת התייחסות למיופה כוח שמינה הלקוח ופועל בשמו.

"על מנת להגן על הלקוחות ולשמור על זכויותיהם נכתבה טיוטת ההוראה המאפשרת ללקוחות להסתייע בשירותים של יועצים פיננסיים שקיבלו ייפוי כוח מהלקוח כאמור, תוך שמירה על זכויות הלקוח, באמצעות קביעת תנאים המתייחסים לייפוי כוח הניתן לשם הסכמה לעניין מסירת דוח אשראי על הלקוח.

"הטיוטה פורסמה לציבור כדי לקבל הערות מבעלי העניין השונים, ואלו נבחנות על ידי הממונה על שיתוף בנתוני אשראי עם תום תקופת ההתייעצות".