משרד השיכון יפרסם בימים הקרובים את תוצאות ההגרלה של 10,000 דירות בהנחות של עד 300 אלף שקל. זו הראשונה מתוך שלוש הגרלות דומות שיתקיימו השנה במסגרת תכנית דירה בהנחה, שממשיכה את מחיר למשתכן.
התוכניות האלה עלו לקופת האוצר בהפסד של כ-10 מיליארד שקל בהערכה שמרנית, וייתכן שהרבה יותר.
שר השיכון זאב אלקין אמר השבוע כי אחרי הפוגה של כשנתיים, חידוש ההגרלות הוא "רגע היסטורי", אך ספק אם גם הוא מאמין שדווקא התוכנית הזו תעצור זינוק של 15% במחירי הדירות – הקצב הגבוה ביותר מ-2010.
אלקין ושר האוצר אביגדור ליברמן צפויים לגבש בימים הקרובים צעדים נוספים בניסיון למתן את ההתייקרויות. אחרי כישלון התוכניות הקודמות, השאלה היא מה יכול להביא את השינוי שיוביל לדיור במחירים שפויים – והאם ממשלה בלי רוב בכנסת יכולה לעשות את זה?
להקפיא מחירי קרקעות
"משרד השיכון בעצמו אומר שתוכנית ההגרלות היא לא תוכנית עבודה לפתרון משבר הדיור. עד עכשיו המדינה נכשלה בטיפול במשבר ורואים שמחירי הדירות עולים מחודש לחודש במספרים מטורפים", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. בראיון לזמן ישראל הוא ממליץ על מספר צעדים פשוטים אך רדיקליים לעצור את הסחרור – אך מעריך שהסיכוי לשינוי קלוש:
"נדרשת תוכנית ממשלתית מקיפה מחוץ לקופסה, לא פרופורציונלית, כזו שתגרום לכולם לחשוב ש'בעל הבית השתגע'. אפשר לעשות את זה יחסית בזמן מהיר, אם המדינה תעשה מה שאנחנו מבקשים ממנה.
"נדרשת תוכנית מקיפה מחוץ לקופסא, לא פרופורציונלית, שתגרום לכולם לחשוב ש'בעל הבית השתגע'. אפשר לעשות את זה מהר, אם המדינה תעשה מה שאנחנו מבקשים"
"ראשית, להקפיא את מחיר הקרקע ולמכור אותה במחיר מופחת טרום העלייה הגדולה, דהיינו במחירי 2020. כרגע רשות מקרקעי ישראל מספסרת בקרקע ומוכרת למרבה במחיר וזה מתדלק את מחירי הדירות ומשפיע על הציפיות שהם יעלו וכך קורה בפועל.
"צריך למכור כמה שיותר קרקעות, גם אלה שלא מוכנות להיתר בנייה מיידי. המנהל מגביל את עצמו למכירת קרקעות בהן יש תשתיות ותכנון סופי, המחיר עולה ועל כל מכרז יש עשרות קופצים. הם צריכים לשווק גם קרקעות שלא מוכנות להיתר. הקבלנים יקדמו קבלת היתר תכנון ותשתיות יותר מהר מהמדינה.
"לרמ"י יש קרקע מתוכננת ל-300 אלף דירות, תמכרו את כולם ותכניסו מאות מיליארדי שקלים לקופת המדינה. חלק מהכסף צריך לחזור דרוך הרשויות המקומיות, שלצד ההיתרים, הן החסם העיקרי לבנייה: אין להן תשתיות והן מפסידות בארנונה, לכן צריך לתגמל אותן".
הרשויות מרדו בהסכמי הגג ורבים מהם בוטלו.
"בלי קשר להסכמי הגג, צריך משהו פשוט יותר: על כל יחידת דיור שתתנו היתר תקבלו סכום איקס – ואנחנו טוענים שזה צריך להיות 50 אלף שקל. אם יוציאו היתרים ל-100 אלף דירות בשנה, שזה מה שנדרש, הן יקבלו 5 מיליארד שקל בכל שנה למשך שלוש שנים".
"על כל יחידת דיור שתתנו היתר תקבלו סכום איקס. לדעתנו זה צריך להיות 50 אלף שקל. אם יוציאו היתרים ל-100 אלף דירות בשנה, הרשויות יקבלו 5 מיליארד שקל בשנה"
בימים אלה ערים ברחבי הארץ מנסחות את כללי היטלי ההשבחה שיטילו על יזמי התחדשות עירונית. מה העמדה שלכם?
"איפה שאין בעיית צפיפות אפשר להשית 50% היטלי השבחה, במקום שיש קצת אפשר 25% ובמקום שאין בו מקום להכניס סיכה וחסרות תשתיות צריך להטיל אפס אחוז ואז זה יהיה כלכלי ליזם, אחרת התוכניות לא יצאו לפועל.
"שלושת הדברים שציינתי מעולם לא קרו: להקפיא את מחיר הקרקע, לשווק 300 אלף דירות על ידי קבלנים, לתגמל ולתמרץ רשויות מקומיות.
"מה שישלים את התמונה זה הפחתת רגולציה שמעכבת היתרי בנייה וטופסי 4 וזה מייקר את הדירות. דובר על רפורמת רישוי עצמי אבל כרגע זה עדיין לא מחייב. ברגע שזה יקרה אדריכלים יוכלו להוציא היתרי בנייה הרבה יותר מהר, בתוך חצי שנה.
"שלושת הדברים מעולם לא קרו: להקפיא מחיר קרקע, לשווק 300 אלף דירות על ידי קבלנים, לתגמל ולתמרץ רשויות מקומיות. מה שישלים את התמונה זה הפחתת רגולציה"
אחד הגורמים שמייקרים את הדירות החדשות כרגע הוא גם תשומות הבנייה, שזינקו השנה בקרוב ל-7% והתוצאה היא שגם זוכים בתוכניות ההגרלות משלמים עשרות ומאות אלפי שקלים יותר בעת מסירת הדירה.
שר השיכון מצהיר שבכוונתו לפתור את הבעיה אך לא ברור איך בכוונתו להפסיק את ההצמדה למדד שמטיס את המחירים מעלה. במקביל, גם הקבלנים דורשים פיצוי וסרוגו מזהיר כי הם לפני קריסה:
"יש בעיה לקבלני ביצוע ותשתיות שהמדינה לא משלמת להם הפרשי הצמדה על התשומות שעלו בעשרות אחוזים. אם הם יקרסו זה ישפיע על שוק הדיור כי בלי תשתיות אי אפשר להגדיל היקפי בנייה והמדינה חייבת לפצות אותם על התייקרויות של תשתית, כבישים, גשרים, מכוני ביוב, מסילות ובתי ספר.
"מעבר לזה אין למדינה הרבה יכולת להשפיע על התשומות כי זו תופעה עולמית, אלא רק בדברים ספציפיים כמו הפחתת מס על סולר שיוריד עלויות למשאיות הובלה".
"המשבר יימשך במלוא עוצמתו"
בסופו של דבר, גם אם ליברמן ואלקין יגבשו תוכנית מהפכנית יותר לבלימת ההתייקרויות, ברור שיהיה להם קשה מאוד לממש אותה בלי רוב מוצק בכנסת והמשמעות היא שהדהירה במחירים תימשך, כפי שמעריך גם נשיא ארגון הקבלנים:
"הבעיה הפוליטית מקשה על מימוש הפתרון של 'בעל הבית השתגע' כי בשביל זה צריך תקציב מסודר ואת זה כנראה שאין לממשלה יכולת להעביר. לכן אני בספק שהמדינה יכולה לפעול בצורה רדיקלית, מה שאומר שמשבר הדיור ילווה אותנו עוד שנה לפחות במלוא עוצמתו. זאת אומרת עליות מחירים של 15% – 20% כי הממשלה לא יודעת ולא יכולה לפעול.
"אני בספק שהמדינה יכולה לפעול בצורה רדיקלית, מה שאומר שמשבר הדיור ילווה אותנו עוד שנה לפחות במלוא עוצמתו. זאת אומרת עליות מחירים של 15% – 20%"
האם אלקין וליברמן מוכנים לקדם את ההצעה שלכם?
"שרי האוצר והשיכון גילו נכונות לחלק מההצעות שלנו. למשל, שר האוצר מוכן להקפיא את מחיר הקרקע אבל רוצה התחייבות של הקבלנים למכור דירות יותר בזול. הגיוני שמי שמקבל קרקע מוזלת יתחייב למחיר.
"בסך הכל הממשלה משתדלת ורואים שהם עושים עבודה הבעיה היא שנכנסו לכל בור אפשרי. התחילו טוב עם חידוש פעילות ותמ"ל ואז התחילו בהעלאת מס רכישה והגרלות וכל מני פטנטים שלא עוזרים, רק מחריפים את הבעיה. הרחקת המשקיעים גורמת לנזק ולא לתועלת ולכן צריכים להפסיק עם זה".
העלאת המס על משקיעים בדירות נועדה למתן את הביקושים ולהקל על חסרי הדירות בבעלות לרכוש אותן. בינתיים המחירים עולים למרות התיקון הזה ובכל מקרה נראה שהמשקיעים המוסדיים נהנים מהגאות בנדל"ן ותשתיות ובייחוד בלהיט הנוכחי של מימון והשקעה במיזמי התחדשות עירונית. במלים אחרות, השוק מתפקד אך זה לא ממש מיטיב עם כלל הציבור שמתקשה לעמוד במחיר.
הבעיה כאמור, היא לא במימון או בעובדים: "הרבה גופים מוסדיים נותנים כסף לתשתיות ובנייה. אין מחסור בכסף ובפועלים, יש לנו מחסור בקרקע ובתשתית.
"אנחנו לא מחדשים הרבה: מה שנראה ברור לכולם משום מה הממשלה לא עושה והמשבר הפוליטי לא יעזור, בלשון המעטה. ב-2022 המחירים יעלו לפחות כמו בשנה הקודמת, מה שאומר עלייה של מעל 15% בחישוב שנתי".
"מה שנראה ברור לכולם משום מה הממשלה לא עושה והמשבר הפוליטי לא יעזור. ב-2022 המחירים יעלו לפחות כמו בשנה הקודמת, מה שאומר עלייה שנתית של מעל 15%"
בעד פיקוח על שכר דירה
ארגונים חברתיים כמו מרכז הגר ואדוה ממליצים להתמודד עם המשבר על ידי הרחבת הדיור הציבורי והקצאות נדיבות לדיור בשכירות מוזלת, יחד עם פיקוח על שוק השכירות. זה לא חדש, אך למרות שחלף עשור וקצת מאז המחאה החברתית, הדינמיקה של שוק הדיור חוזרת על עצמה כמו תקליט שחוק ונראה שדבר לא השתנה.
בבקשה תפסיקו להעלות את שכר הדירה.דור ההמשך של המקום צריך אוויר כדי לחזור לעמוד על הרגליים.
Posted by Daphni Leef on Thursday, April 21, 2022
שוב עולים הפוסטים ברשתות על העלאות שערורייתיות של שכר דירה וצעירים שנוטשים את תל אביב, לאחר שהפכה למעוז של בעלי אמצעים. המרואיין תומך בהרחבת היצע הדיור הציבורי ולא נבהל גם מפיקוח על שוק השכירות, שבדרך כלל מרתיע גורמים מהשוק הפרטי:
"אנחנו בעד דיור בר-השגה ופועלים יחד עם מרכז הגר וגורמים חברתיים. אתמול נפגשתי עם דפני ליף. זה רלוונטי גם כשמחירי הדירות נמוכים. המדינה חייבת לפתח דיור בהישג יד שמקובל בכל ה-OECD ויש לו יעדים חברתיים וכלכליים. רוצים שעובדי איכילוב יגורו ליד בית החולים ויבזבזו פחות כסף בפקקים ויפחיתו זיהום אוויר, או שמורים יגורו ליד התלמידים שלהם מאותה סיבה.
"מה שקיים כרגע מינורי ולא מספיק. נכון להיום התוכניות של מחיר מטרה ולמשתכן נתנו הטבות לצעירים אבל חלק מהם עשירים ולא מגיעה להם ההטבה. מי שזכאי לדיור בר-השגה זה מי שהוצאותיו למגורים עולות על 30% מההכנסה הפנויה.
"אפשר לתמרץ יזמים לבנות דיור כזה, למשל בהטבות מס שיזכה אותם גם על פרויקטים אחרים ואפשר גם לסחור בזה. אנחנו מפגרים בקטע הזה שנות אור אחרי מה שקורה ברוב מדינות המערב: אין לנו דיור ציבורי בכלל, אין דיור בר-השגה בכלל, מדברים על שכירות ארוכת טווח וזהו.
"אנחנו מפגרים בקטע הזה שנות אור אחרי מה שקורה ברוב מדינות המערב: אין לנו דיור ציבורי בכלל, אין דיור בר-השגה בכלל, מדברים על שכירות ארוכת טווח וזהו"
"צריך לפתח את התחום הזה. אנחנו בעד הגבלות על שוק השכירות, זה נחוץ. עד שהמדינה תצליח לפתח היקפי בנייה גדולים של דיור להשכרה ודיור בר-השגה המדינה חייבת לפקח על שכר הדירה על מנת שלא לגרום לעליית מחירים יותר מדי גדולה. זה אחד מנושאי השיחה שלי עם ליף.
"אני רואה שאם הדברים ימשיכו בקצב הזה אנחנו הולכים למחאה גדולה מאוד, אולי יותר מאשר ב-2011. המדינה חייבת לדאוג לא רק לצעירים: יש משפחות מרובות ילדים שגרות בבית של שלושה חדרים ולא יכולות לעבור לדירת 4-5, צריך לעזור גם להם. המדינה חייבת להגביל מחירי שכירות ומצד שני לא לפגוע במשקיעים, שיותר ויותר מהם יקנו דירות להשכרה".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם