צריך ממש להתאמץ כדי לראות את הירידה המזערית במחירי הדירות בתחילת השנה הנוכחית ביחס לסוף השנה הקודמת. ובכל זאת, אחרי התייקרות חסרת פרופורציה וכמעט עקבית של 130% בעשור החולף, גם בלימה קטנה עשתה כותרות עם הדיווח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ביום שישי האחרון.

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' הזדרז לחגוג את הירידה הקלה. "יוקר המחיה הוא לא גזירת גורל!" נפתחה ההודעה שלו. "הירידה במחירי הדיור, שמתאפשרת בזכות הגדלת ההיצע על־ידי שימור התחלות הבנייה למרות העלייה בריבית, הן בשורות ראשונות וחשובות ומשמעותן היא אחת – המדיניות האחראית שהצבנו מתחילה ברוך השם לשאת פירות".

אלא ששר האוצר נכנס לתפקידו בדיוק בזמן הבלימה המדוברת במחירי הדירות, כך שלא יכלה להיות לו תרומה כלשהי לשינוי. אם מגיע קרדיט, זה לממשלה הקודמת.

שר האוצר נכנס לתפקידו בדיוק בזמן הבלימה המדוברת במחירי הדירות, כך שלא יכלה להיות לו תרומה כלשהי לשינוי. אם מגיע קרדיט, זה לממשלה הקודמת

"עליית מחירים על סטרואידים"

יתרה מכך, הוא מזכיר את שימור היצע הדירות בידי הממשלה שלו. אלא שנתוני התחלות הבנייה לשנה הנוכחית יתפרסמו לציבור רק ביוני וייתכן שסמוטריץ' יודע משהו על מה שקורה בשטח. בניגוד אליו, כל הגורמים בענף מדברים דווקא על ירידה בהתחלות הבנייה ועל כך שיזמים כבר לא מסתערים על כל מכרז.

כך, למשל, בהתאחדות הקבלנים, שהודיעו בתגובה לדיווח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כי הקיטון הדרמטי בהיצע הדירות "יגרור את השוק לזינוק מחירים בהמשך", והאשימו את הממשלה ב"היעדרות מהמגרש הכלכלי ושוק הדיור".

הם הפצירו במדינה לתמרץ התחלות בנייה והזהירו כי אם תמשך עליית הריבית, "קבלנים רבים יאבדו את עצמאותם הכלכלית וחלקם יקרסו. זה אירוע שיכול להגיע לכיסו של כל אזרח בישראל עם צניחה ביכולת לבנות וזינוק במחירי הדיור והשכירות".

בנייה ברמת גן, אפריל 2021 (צילום: משה שי/פלאש90)

גם מנכ"ל משרד השיכון לשעבר אביעד פרידמן חושש מעליית מחירים ומתריע מפני הקיטון בהיצע. בשיחה עם זמן ישראל אמר: "מצד אחד אני שמח שמה שאמרתי לפני תשעה חודשים קרה ושהעלייה במחירי הדיור נבלמה. אם זה לא ילווה בהמשך בשיווק ובהתחלות בנייה, במצב הנוכחי של השוק נפגוש את העלייה בעוד שנה על סטרואידים".

הוא לא רוצה לבקר את הממשלה הנוכחית, אך מתעקש שיש ירידה בהתחלות הבנייה, שצפי ההכנסות ממיסים של האוצר איננו ריאלי בגלל החולשה בשוק הנדל"ן ושבקרוב נפגוש גם עלייה חדה במחירי השכירות.

"לא יהיה להם את הכסף שקיבלו מנדל"ן בשנים האחרונות, יש פה בעיה קשה, לא עושים מספיק בתחום השכירות ואין תוכנית דיור. אני לא רואה בחוק ההסדרים שהאוצר מעביר בשורות בתחום הבנייה החדשה ולא מספיק בנושא ההיערכות לרעידת אדמה וחיזוק מבנים. בשנתיים הקודמות שיווקנו 6,500 דירות להשכרה בעוד שבעשור שקדם לנו היו רק 13 אלף דירות. תהיה עליית מחירים", הזהיר.

"לא יהיה להם את הכסף שקיבלו מנדל"ן בשנים האחרונות, יש בעיה קשה, לא עושים מספיק בשכירות ואין תוכנית דיור. אני לא רואה בחוק ההסדרים בשורות בבנייה חדשה"

הירידה בהתחלות הבנייה החלה להסתמן בשני הרבעונים האחרונים של 2022. עם זאת, הממשלה הקודמת כן יכולה להתגאות בעלייה של כ־5% בבניית הדירות בסיכום השנה שעברה.

נתון נוסף שמצביע על דיכוי הפעילות בשוק, הוא צניחה של כ־40% במספר העסקאות בשוק בתחילת השנה. לפי כל ההערכות, המגמה הזו רק תחריף. אין מפגש בין קונים למוכרים וכשזה מלווה גם בירידה בהיצע, אפשר להבין את החשש מעליות מחירים בהמשך הדרך, גם אם תהיה תקופה של התמתנות.

משרד השיכון, בראשות יצחק גולדקנופף, עדיין לא פרסם תוכנית דיור שאמורה לתת לכך מענה, בייחוד בזמן שהריבית הגבוהה מורידה את היכולת של משקי הבית לקחת משכנתאות מצד אחד ומקשה מאוד על הקבלנים מצד שני, ומביאה את חלקם לסיכון של ממש. גם חוק הדיור הציבורי, שמאפשר לדיירים מהשכבות המוחלשות לרכוש דירות, לא הוארך ואולי יחוקק בהמשך בקיץ.

שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף, ראש עיריית בית שאן ז'קי לוי ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, 2 במרץ 2023 (צילום: דודו כהן)

"כמות העסקאות ירדה דרמטית"

"המצב קפוא אך ההתייצבות מעידה על העוצמות בשוק", אומר מאור דואק, מנכ"ל החברה הציבורית מניף, שעיקר פעילותה במימון והשלמת הון ליזמי נדל"ן ובנייה למגורים בכ־140 פרויקטים. הוא ציפה לירידת מחירים חדה יותר וחושב שבכל מקרה מדובר בהתייצבות זמנית.

"הביקושים עדיין קיימים, וכשהרוכשים יושבים על הגדר ורואים שכמות העסקאות יותר קטנה, ומזהים הזדמנות – הם הולכים וקונים ולא מאפשרים למחירים לרדת כי כל תנועה נענית בביקושים. כמות העסקאות ירדה דרמטית ועדיין מוכרים דירות, השוק לא מת והמחירים פחות או יותר דומים למה שהיזמים בנו עליהם – ולדעתי זה מפתיע.

"מאוד יכול להיות שנראה ירידת מחירים בחודשים הקרובים בצורה מובהקת אבל בטווח הארוך הירידה בהתחלות הבנייה – וזו התגובה של היזמים – תגרום לכך שנחזור לראות עליית מחירים בהמשך".

"יכול להיות שנראה ירידת מחירים בחודשים הקרובים אבל בטווח הארוך הירידה בהתחלות הבנייה – וזו התגובה של היזמים – תגרום לכך שנחזור לראות עליית מחירים בהמשך"

מנכ"ל חברת האשראי לנדל"ן מזהה את ההססנות של היזמים כבר עכשיו, אף שאין נתונים רשמיים. "רואים ניצנים לדברים האלה. אני רואה איך היזמים מתנהגים, הרבה יותר שקולים ולא מוציאים היתרים לפני שיש מכירה מוקדמת, כך שיש מנגנון ויסות אוטומטי שמוריד את התחלות הבנייה. האוכלוסייה פה לא מתמעטת, הביקושים פשוט נכבשים".

כמות העסקאות לרכישת דירות חדשות ויד שנייה (צילום: משרד האוצר)

אתה חושש מעליית הסיכון לקבלנים?
"אין ספק שהעלאות הריבית מקשות עליהם וגם על הרוכשים, אבל יותר מרגישים את זה בעלויות המימון על פרויקטים, בעיקר על הקרקעות שמחזיקים וצריכים לממן את הריבית מהבית. שם הדרמה הגדולה ואני מבין את צעקות השבר של הקבלנים. הנגיד לא מתעלם, אבל זה לא שיקול מרכזי בשבילו בהחלטת הריבית".

"יותר מרגישים את הריבית במימון פרויקטים, בעיקר על קרקעות שמחזיקים וצריכים לממן את הריבית מהבית. שם הדרמה הגדולה ואני מבין את צעקות השבר של הקבלנים"

מה לדעתך יכולה לעשות הממשלה כדי לעודד התחלות בנייה כרגע?
"כל פעם שממשלות ניסו לעשות משהו, בדרך כלל התוצאה היתה הפוכה, אם זה במע"מ אפס, שגרם לשוק לעמוד, או 'מחיר למשתכן', שדחפה לעליית מחירים. הממשלה לא צריכה לנסות לווסת ביקושים אלא את ההיצעים, ואם אין זוכים במכרזים אז לאשר ליזמים לקנות קרקעות בתנאים שיאפשרו לתכנן.

מאור דואק (צילום: באדיבות מניף שירותים פיננסים)

"לוקח להם שנתיים מרגע הקנייה עד ההיתר לבנות. נוכח עליית הריבית, רואים לא מעט מכרזים שנכשלים ולכן צריך לגרום להם לקנות קרקעות ולחלוק איתם את הסיכון כדי שהגלגל יתחיל לזוז.

"למשל, לגבות מהם 10% ממחיר הקרקע היום ואת היתר בקבלת היתר הבנייה. זה יכול לעזור לפרויקטים להמשיך להתגלגל".

בשורה התחתונה, למרות דיווחים על ירידות נקודתיות בגלל המחאה נגד המהפכה המשפטית, או בשוק היוקרה ובתל אביב, הוא חושש שבראייה רוחבית העלייה מחכה מעבר לפינה: "השוק עדיין עובד ויש מכירה של דירות. עברנו משלב העליות להתכנסות סביב האפס ובחודשים הקרובים קשה לקבוע אבל בטווח הארוך נראה שהביקושים יתפרצו".

אילוסטרציה: שכונת מגורים חדשה בבנייה בבאר יעקב, מרץ 2020 (צילום: פלאש90)

תגובות תמוהות של שר האוצר

ההתייחסות של סמוטריץ' לנתוני הדיור והאיפלציה היתה תמוהה. הוא העז לציין גם את מאמציו לשמור על ערך הכסף של הישראלים, אלא שהשקל צלל בחודשיים ומשהו האחרונים ב־8.5%, לא בדיוק משהו להתגאות בו.

הממשלה לא הראתה נכונות להילחם ביוקר המחיה ואם מגיע קרדיט על התמתנות האינפלציה צריך לתת אותו דווקא לנגיד המושמץ, שהעלה את הריבית בקצב מהיר בשנה האחרונה.

כמה שעות אחרי שפורסמו נתוני האינפלציה הגיעה המכה האמיתית בדמות הורדת תחזית הדירוג של מודי'ס, ששפכה מים רותחים על מהלכי הממשלה ביחס למהפכה המשפטית. שוב, התגובה של סמוטריץ' היתה תמוהה, כשציין שבחברת הדירוג חוששים "מהמחלוקת הציבורית" אך לא מכירים את "חוסנה של החברה".

בעקבות ניסיון ההטעיה הזה, במודי'ס הבהירו שלשום שהם דווקא משבחים את החברה האזרחית והמחאה נגד המהפכה המשפטית והתעקשו שהבעיה היא במהלכי הממשלה עצמה. התגובות של שר האוצר לנתוני האינפלציה, הדיור והורדת תחזית הדירוג, פשוט מנותקות מהמציאות.

במודי'ס הבהירו שלשום שהם דווקא משבחים את החברה האזרחית והמחאה נגד המהפכה המשפטית והתעקשו שהבעיה היא במהלכי הממשלה עצמה

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' במסיבת עיתונאים בתל אביב. 2 במרץ 2023 (צילום: Avshalom Sassoni/Flash90)