אחרי שלא הצליח להביא את החברה להנפקה בבורסה, נאלץ אדם נוימן לעזוב אתמול את תפקיד מנכ"ל WeWork. נוימן, הישראלי שייסד את החברה לפני כעשור והפך אותה לאחד המותגים המצליחים בעולם, היה תחת לחץ עצום אחרי שהשווי להנפקה נחתך ל-15 מיליארד דולר בלבד, לעומת השווי הדמיוני שלפיו החברה גייסה את הכסף עד כה – 47 מיליארד דולר.

החשש והבעיה העיקרית הם של קרן סופטבנק היפנית, שבראשה עומד מסאיושי סאן. עד היום נוימן שיכנע אותם להשקיע כ-9 מיליארד דולר ב-WeWork, כולל בינואר האחרון. ואולם ככל שעבר הזמן המשיכה החברה לייצר הפסדים ונערמו עוד סימני אזהרה, עד שהיא נאלצה לדחות את ההנפקה ובעצם לבטל אותה.

מסאיושי סאן. ו"ורן באפט היפני" נמצא במבוכה אחרי שהשקיע מיליארדים ב-WeWork (צילום: AP Photo/Eugene Hoshiko, File)

החברה, ששינתה את שמה ל-We, הפסידה בשלוש השנים האחרונות כ-3 מיליארד דולר. גם אחרי שחתכה את השווי להנפקה בחצי, חשבו המשקיעים בוול סטריט שהשווי הזה מנופח מדי לחברת נדל"ן ששוכרת חללי עבודה ל-15 שנה, ומשכירה אותם הלאה לשנה וחצי בלבד.

המילה קהילה מופיעה בתשקיף ההנפקה של We בדיוק 150 פעמים. הרעיון הוא שמי ששוכר חלל עבודה ייהנה מהערך המוסף שנוצר באקו-סיסטם המגניב, הנטוורקינג והווייב של 'אנחנו כובשים את העולם'

נוימן גדל בנערותו בקיבוץ ניר עם שבדרום, ושירת כחובל בחיל הים. אחותו עדי היא דוגמנית, ואמו רופאה אונקולוגית, שאף התראיינה על כך בתכנית של המקור על טיפולי סרטן שגויים. הרופאה אביבית נוימן נראתה בתכנית כדמות צבעונית שלא הולכת בתלם, ומי שרוצה יוכל לראות קווי דמיון בינה לבנה, שגם הוא דמות לא שגרתית בהיסטוריה של מנהלי ההייטק.

לניו יורק הגיע אדם אחרי המשבר של 2008. תחילה הוא שיווק מוצרי ביגוד לתינוקות עם הגימיק של מגיני ברכיים, ולאחר מכן נכנס לעסקי השכרת החללים.

אשתו רבקה, היא בת דודה של השחקנית לשעבר וכיום כוהנת ה-wellness גווינית' פאלטרו. כמוה, גם רבקה נוימן מפזרת מסרים רוחניים סביבה, עם כוונות "להעלות את המודעות של העולם". היא ייסדה את רשת בתי הספר We Grow, ששכר הלימוד בהם הוא 42 אלף דולר בשנה, וגם כאן המשקיעה הגדולה היא קרן סופטקבנק. מסאיושי סאן כנראה מאמין מאוד גם בבת הזוג של נוימן, שכן הוא נאות להשקיע 100 מיליון דולר במיזם החינוכי שלה.

כושר שכנוע יוצא דופן

נוימן נחשב לבעל כושר שכנוע ויכולות יוצאות דופן להניע את האנשים שתחתיו. הכריזמה הזו מגיעה יחד עם מסרי ניו אייג' שמפוזרים על פני תשקיף ההנפקה. ממש בתחילת המסמך, מופיע האפיגרם הרוחני הבא:

We dedicate this to the energy of We – greater than any of us, but inside of each of us.

ובעברית: שקר כלשהו.

מראשית הדרך, נוימן הגדיר את WeWork כחברת טכנולוגיה שתשנה את העולם, והצהיר על רצונו להיות הטריליונר הראשון ביקום. בהתאם לכך, הוא ביקש להצמיד ל-We שווי הולם לחברות הייטק, שבו המכפיל דו ספרתי. במלים אחרות, כל שקל שמושקע שם יצטרך לחכות הרבה יותר מעשור כדי להחזיר את עצמו.

אלא שהמשקיעים בבורסה התעקשו לראות בעיקר את המוצר הדי מסורתי שהחברה מוכרת, שהוא בסופו של דבר – חלל עבודה שיתופי, כאמור. וכן חדרים בדירות שותפים תחת המותג We Live.

החששות של המשקיעים בבורסה התגברו אחרי שתחקיר של וול סטריט ג'ורנל דיווח שבקיץ שעבר טס נוימן לישראל במטוס החברה, ולקראת ההמראה חזרה, התגלתה בו כמות גדולה של מריחואנה בקופסת דגני בוקר

נוימן אמר כי את ההשראה למודל הזה שאב, בין היתר, משהותו בקיבוץ, ולפי כתבת תחקיר שפורסמה אודותיו בוול סטריט ג'ורנל, התרבות הארגונית שהוא הנהיג בחברה היתה רחוקה מהסגפנות הקיבוצית.

בתחקיר נטען שמהלך העסקים השוטף של החברה כלל הרבה מסיבות, אלכוהול, סמים וכמובן טיסות במטוס פרטי יקר של החברה, כמקובל. כך למשל, אחרי שפיטר חלק משמעותי מהעובדים לפני שלוש שנים, כינס נוימן את העובדים לאסיפה שכללה כמה סבבים של טקילה והופעה של ראפר מפורסם. נוימן עצמו, כך נטען, משך כ-700 מיליון דולר מהחברה לקראת ההנפקה, ויחד עם זאת שמר את השליטה בה לעצמו.

החששות של סופטבנק והמשקיעים בבורסה התגברו אחרי שהתחקיר דיווח שבקיץ שעבר טס נוימן לישראל במטוס החברה, ולקראת ההמראה חזרה, התגלתה בו כמות גדולה של מריחואנה בקופסת דגני בוקר. המטוס קורקע ונוימן חזר בלעדיו.

ההצהרות שלו בשנים האחרונות כללו גם שאיפה להיות בן-אלמוות ודיבורים על כך ש-We "תפתור את בעיית הילדים היתומים בעולם". במלים אחרות, הלך והתגבר החשש שנוימן בעצם כבר לא איתנו.

AP_19256433212339

המילה קהילה מופיעה בתשקיף ההנפקה של We בדיוק 150 פעמים. הרעיון הוא שמי ששוכר חלל עבודה ייהנה מהערך המוסף שנוצר באקו-סיסטם המגניב, הנטוורקינג והווייב של 'אנחנו כובשים את העולם'.

הסיפור הבא אולי מחזיר את ההייפ סביב החללים השיתופיים לפרופורציה: קבוצת משקיעים מחו"ל שהגיעה לאחרונה לחלל כזה בתל אביב, נאלצה לחכות לסטארט-אפיסט שהתעכב ושאיתו הם היו אמורים להיפגש.

הם פנו ל'מנהל הקהילה' של המקום כדי לנצל את ההזדמנות ואולי לפגוש סטארט-אפים אחרים שנמצאים במקום. קהילה או לא קהילה, זה לא קרה, והמשקיעים נאלצו לחכות ולשרוף את הזמן עד הפגישה שנקבעה להם, כנהוג בכל משרד אחר.

הטענות כלפי החברה כוללות גם את האופן שבו היא רושמת התחייבויות לשנה הבאה כהכנסה לשנה נוכחית, עמלות גבוהות פי כמה מה-10% המקובלים למתווכים, ותמרונים חשבונאיים מתמיהים אחרים

הערכות הן ש-We שוקלת עכשיו לפטר כ-5,000 עובדים, שמהווים שליש מכוח האדם שלה. החברה מדווחת בתשקיף ההנפקה שלקוחותיה המוגדרים "חברים" מונים 527 אלף שוכרים ב-528 מיקומים בעולם, עם כוונה לפתוח כ-170 נוספים. בין היתר, משכירה החברה חללים גם בתל אביב בדובנוב, שרונה בניין תוצרת הארץ ביגאל אלון ועוד.

בשנה החולפת שרפה We מזומנים של כ-2 מיליארד דולר ולפי התחזיות בשוק, היא עלולה להיקלע לבעיה תזרימית אם לא תגייס עוד כסף.

מאסיושי סאן, שנחשב לוורן באפט היפני, רצה לשפוך עוד סכום דמיוני של 16 מיליארד דולר על We, וחזר בו אחרי שקרן סעודית ששותפה בסופטבנק, נעמדה על הרגליים האחוריות ואיימה למשוך את ההשקעות שלה מהקרן. מסאיושי סאן התקפל מההשקעה הגרנדיוזית, שהיתה מביאה את הסכום הכולל של ההשקעה ל-30 מיליארד דולר. הפיאסקו של ההנפקה מעמיד אותו כעת במבוכה רבה וצריך לקוות שיימנע מהמוצא היפני הידוע במקרים כאלה.

כך קרה ש-We גייסה עד היום 14 מיליארד דולר, (9 מהם כאמור מסופטבנק). לשם השוואה, מדובר בסכום הגבוה פי 7 מזה שפייסבוק גייסה לפני שהגיעה להנפקה בבורסה, ויותר מפי 100 מהסכום שגוגל גייסה עד ההנפקה שלה בבורסה.

הירידה של נוימן מהבמה היא האירוע הגדול ביותר של נפילת יזם הייטק, מאז שלפני שנתיים אפליקציית כלי הרכב השיתופי אובר נפרדה מהמייסד שלה, טראביס קאלאניק, עקב סדרת שערוריות, שכללה הטרדות מיניות ועוד. אובר דווקא הצליחה להשלים הנפקה בבורסה, אך המניה נסחרת ב-20% מתחת למחיר בהנפקה.

כיום כבולה We לשכירויות של חללים בהיקף של 47 מיליארד דולר (שבמקרה זה גם השווי שהחברה גייסה לפיו). אלא ששוכרי המשנה שלה התחייבו לחוזים של 3.4 מיליארד דולר בלבד. הפער בין השניים מבהיל

בנוסף למכירת המניות לפני ההנפקה, המשקיעים נרתעו מעסקות בעלי עניין בין נוימן לחברה. במלים אחרות, מכך שהוא מכר לחברה נכסים של עצמו במחיר מופקע.

כך למשל, התגלה שנוימן השכיר לחברה נכסים רבים של עצמו ודאג לקבל עבורם תשואה גבוהה מאוד ביחס למחיר השוק. למרבה האירוניה, נוימן אפילו ניסה למכור לחברה את הזכות להשתמש במותג We שאותו הוא קנה בעצמו.

המשקיעים נבהלו מהשווי המנופח שנוימן וסופטבנק הצמידו ל-We בגיוסי ההון הפרטיים, נוכח ההפסדים של החברה וגם לנוכח המודל העסקי שלה, שעובד באופן הבא:

הרעיון הוא פשוט לשכור חללים גדולים, לעצב אותם מחדש ואז להשכיר הלאה ליחידים וחברות במחיר גבוה יותר.

We עיצבה את החללים באסתטיקה שאמורה לשדר סגנון סטארט-אפיסטי חדשני, עם קירות זכוכית, עמדות קפה, חדרים פרטיים וחללי עבודה פתוחים הכוללים ספות וריהוט של אמצע המאה שעברה. החברים-לקוחות יכולים להצטרף לחלל בארבע דרכים שונות: הזולה מביניהן, היא שיטת הכסא-דסק החם, שבו מתמקמים איפה שרוצים על בסיס מקום פנוי. בתכנית היקרה יותר, חברות יכולות לשכור קומות שלמות.

הבעיה היא ש-We בדרך כלל מתחייבת לשכור את החלל בעצמה ל-15 שנה, בעוד ששוכרי המשנה שלה מתחייבים רק לממוצע שכירות של 15 חודשים. כיום כבולה We לשכירויות של חללים בהיקף של 47 מיליארד דולר (שבמקרה זה גם השווי שהחברה גייסה לפיו). אלא ששוכרי המשנה שלה התחייבו לחוזים של 3.4 מיליארד דולר בלבד. הפער ביניהם מבהיל.

צריך כאן הרבה מאוד אנרגיה רוחנית וכושר שכנוע כדי למלא את החלל ולהביא עוד ועוד שוכרים, רצוי לטווח של קצת יותר משנה וקצת. יתרה מכך, שיעור התפוסה של We ירד ברבעון האחרון של השנה החולפת לכ-80% בלבד.

החברה ניסתה לטעון שהירידה בתפוסה נובעת מההתרחבות המהירה שלה, שצריכה קצת זמן כדי למצוא שוכרים לחללים החדשים. אלא שאם ממילא חלק גדול מהשוכרים הם פרילנסרים, שמחפשים שולחן לטווח קצר, לא ברור מה יקרה כשיהיה זעזוע כלכלי או כניסה למדרון של מחזור העסקים העולמי.

AP_17271827066960 (צילום: Arthur Mola/AP Images for WeWork)

התקדים המסוכן בהקשר הזה הוא של חברה שוויצרית עם מודל דומה,  International Workplace Group, שפועלת באופן הזה כבר שנים רבות, (ידועה גם בשמה הקודם Regus).

החטיבה האמריקאית של IWG קרסה אחרי משבר הדוט.קום, שהשאיר אותה עם חוזי שכירות לטווח ארוך אך בלי שוכרים.

הטענות כלפי We כוללות גם את האופן שבו היא רושמת התחייבויות לשנה הבאה כהכנסה לשנה נוכחית, עמלות גבוהות פי כמה מה-10% המקובלים למתווכים, ותמרונים חשבונאיים מתמיהים אחרים, כמו למשל סעיף חשבונאי שהמציאה במיוחד בשם "EBITDA מותאם לקהילה".

הכוונה היא לא רק רווח שיכול היה להתקבל לפני שמחשבים הוצאות מימון, מסים, פחת והפחתות, אלא גם לפני שמביאים בחשבון את הוצאות האחזקה של "הקהילה", כמו שכר דירה, אינטרנט ותשתיות, ובעצם עלויות שוטפות רבות. יש הטוענים שהסעיף הזה מאפשר ל-We לצמצם את ההפסדים הצבורים שמוצגים לציבור.

We ניסתה להגן על העיצוב של חללי העבודה בסימן מסחרי, אבל קמו לה מתחרים, כמו Knotel הניו יורקית, או מיליארדר ההימורים הישראלי טדי שגיא שמנסה להתחרות בענף באמצעות Labs שבבעלותו

זאת ועוד, כל הפלא הטכנולוגי של We, כביכול, הוא בסופו של דבר משהו שכאמור קיים כבר הרבה לפניה, כמו Regus השוויצרית שקיימת משנות ה-80 או קבוצת אופיס הבריטית ורבות אחרות. גם כיום, קל מאוד לשכפל את המודל הזה, עם הטאץ' העיצובי של שנות ה-50, עמדות הקפה וברזי הבירות החינמיים.

We ניסתה להגן על העיצוב בסימן מסחרי, אבל באופן טבעי קמו לה מתחרים רבים, כמו Knotel הניו יורקית, או למשל מצד מיליארדר ההימורים הישראלי טדי שגיא, שמנסה אף הוא להתחרות בענף הזה באמצעות Labs שבבעלותו.

התחרות העזה הביאה למלחמה מכוערת בענף, ועכשיו IWG מאשימה את We בניסיון לגנוב את לקוחותיה.

אבל לא רק בעולם הגדול נשקפת סכנה למודל העסקי הפריך הזה. אפילו עיריית תל אביב מתחרה ב-We, ומפעילה חללי עבודה מאובזרים, ממוזגים וכיפיים שכוללים גם קפה בחינם וחדרים פרטיים בהזמנה, על בסיס מקום פנוי. החלל הגדול נמצא בבית אריאלה, וכמותו יש חללים קטנים יותר, בין היתר, בתחנה המרכזית הישנה ("הרציף"), וכן ליד שוק התקווה בדרום-מזרח העיר. אה, והם בחינם.