ההחזר החודשי על דירה ממוצעת בולע כמעט משכורת ממוצעת שלמה. השכיר הממוצע נדחק אל מחוץ לשוק הדיור.
האם עובד שמרוויח שכר ממוצע יכול בכלל לקנות דירה?
ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה חדשה לרכישת דירת ארבעה חדרים במחיר ממוצע, עמד ברבעון הראשון של השנה על 10,859 שקל, לפי מדד היכולת לרכוש דירה של מכון אלרוב באוניברסיטת תל אביב.
באותה תקופה עמד השכר הממוצע ברוטו למשרת שכיר על כ-14,374 שקל ברוטו, שהם בסביבות ה-13 אלף שקל נטו בלבד, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
מדד מכון אלרוב בוחן את התשלום החודשי שמשק בית נדרש לשלם על משכנתה לרכישת דירת ארבעה חדרים, בהנחת מימון של 70% ופריסה ל-25 שנים, ב-12 הערים הגדולות בישראל. הנתון לרבעון הראשון של 2026 הוא 10,859 שקל.
מול השכר הממוצע ברוטו במשק, כ-14,374 שקל, ההחזר הזה מכלה כשלושה רבעים מהמשכורת. מול השכר הממוצע נטו, בסביבות 13 אלף שקל, הוא מכלה את רובה המכריע. ההחזר החודשי על דירה ממוצעת קרוב למשכורת נטו ממוצעת.
לפי הנתונים, אם משק בית עם מפרנס יחיד בעל הכנסה ממוצעת היה נוטל משכנתה ממוצעת, היו נשארים לו 1,000 או 1,500 שקל לשאר הוצאות המחיה השוטפות אחרי המשכנתא. אך ברוב המשפחות יש שני מפרנסים, ורבים מהזוגות הצעירים גם נעזרים בהוריהם.
גם משק בית שבו יש שני מפרנסים בשכר ממוצע שרכש דירה ממוצעת מקדיש כמחצית מהכנסתו להחזר המשכנתה בלבד, עוד לפני הוצאות על מזון, חינוך, תחבורה ושאר ההוצאות.
כדי למנוע מצב בו משפחות יטלו משכנתאות ולא יחזירו אותן, בנק ישראל קבע כללים שמונעים ממשפחות עם הכנסה ממוצעת לקנות דירות. הבנק מגביל את ההחזר החודשי על המשכנתה לכ-40% מההכנסה הפנויה של משק הבית, ומחייב הון עצמי של 25% לפחות ברכישת דירה ראשונה.
כדי לעמוד בהחזר של 10,859 שקל בתוך תקרת 40%, נדרשת הכנסה חודשית פנויה של כ-27 אלף שקל – יותר מפי שניים משכר הנטו הממוצע. לכן זוג שכירים ששניהם משתכרים שכר ממוצע אינו עומד בתקרת ההחזר של בנק ישראל לדירה ממוצעת, גם אם יש ברשותו את ההון העצמי הנדרש.
לכך מתווסף חסם ההון העצמי עצמו: על דירה ממוצעת שמחירה בסביבות שני מיליון שקל, נדרשים הרוכשים לשלם כחצי מיליון שקל מקדמה, עוד לפני העלויות הנלוות.
השילוב של תקרת ההחזר וההון העצמי דוחק את מי שאין מאחוריו הון משפחתי אל מחוץ לשוק. מי שנחסם מרכישה נדחק למגורים בשכירות, ומשלם על השכירות חלק ניכר מהכנסתו בלי לרכוש בה נכס. כך הופך הפער בין המחיר לשכר למחסום כניסה שתלוי לא רק בחיסכון, אלא במצב הכלכלי של ההורים.
החזרי המשכנתא ירדו ב-2025, זאת הצלחה של הממשלה?
המצב החמור שמדד אלרוב מצביע עליו היה גרוע עוד יותר לפני כשנה. לפי המדד: ההחזר החודשי הממוצע על המשכנתה ירד בכ-5.5% ב-2025. ב-11 מ-12 הערים שנכללו במדד נרשמה ירידה קלה בגובה ההחזר.
הירידה בגובה ההחזר נובעת מירידה קלה בריבית וירידה קלה במחירי הדירות בצל הידרדרות המצב במדינה (ולא בגלל גידול בהיצע הדירות). כך או כך, גם אחרי הירידה בגובה ההחזר, ההחזר על דירה ממוצעת עדיין גבוה מאוד ודומה לגובה משכורת ממוצעת נטו שלמה.
הסיבה למחירים מרקיעי השחקים של הדירות הוא עלייה מצטברת של 208% במחירי הדירות מאז 2007. למחירי הדירות נוספה בשנים האחרונות גם עליית הריבית שמעלה את ההחזר החודשי עוד יותר. ירידה של כמה אחוזים בגובה ההחזר החודשי אינה מבטלת עלייה שהכפילה את מחירי הדירות יותר מפי שלושה בתוך פחות מדור.
הפער בין מחירי הדירות לשכר הוא לב הבעיה. ירידה קלה בו אינה משנה אותה. יתרה מזו: ירידת ההחזרים תלויה בסביבת הריבית ובגורמים משתנים נוספים; עלייה מחודשת של הריבית עלולה להעלות שוב את ההחזר החודשי על המשכנתה כלפי מעלה. הבסיס המבני – מחסור בהיצע דירות ומחירים גבוהים – נותר בעינו.
מה קבע מבקר המדינה על מדיניות הדיור של הממשלה?
מבקר המדינה בחן את שוק הדיור וקבע כי חסרות בישראל כ-189 אלף דירות, וכי המחירים זינקו ב-208% מאז 2007. הדוח פירט שרשרת כשלים מוסדיים: כ-26% מהמכרזים לשיווק קרקע נכשלו, כ-28% מתוכניות הבנייה לא אושרו בזמן, ומשרד הבינוי והשיכון ואגף התקציבים באוצר לא גיבשו את תוכנית הפעולה להתחדשות עירונית שנקבעה בהחלטת ממשלה.
המחסור בדירות והזינוק במחירים אינם גזירת שוק, אלא כשל מדיניות מתועד, שהמבקר ייחס לממשלה, למשרד הבינוי, לרשות מקרקעי ישראל ולאגף התקציבים.
אומדנים עדכניים אינם מקלים: התאחדות הקבלנים העריכה ב-2026 מחסור של כ-200 אלף דירות. כאשר ההיצע נחנק לאורך שני עשורים, המחיר עולה, ההחזר החודשי מתנפח, והשכיר הממוצע נותר מחוץ למשחק. זו אחריות של מקבלי ההחלטות, לא של הרוכשים.
במבט מרוכז – ההחזר מול השכר
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| החזר חודשי על משכנתה לדירת ארבעה חדרים (רבעון ראשון 2026) | 10,859 שקל | מכון אלרוב, אוניברסיטת תל אביב |
| שכר ממוצע ברוטו לשכיר (אפריל 2026) | כ-14,374 שקל | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה |
| שכר ממוצע נטו (אפריל 2026) | בסביבות 13 אלף שקל | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחשבון מס של רשות המסים |
| עליית מחירי הדירות מאז 2007 | 208% | מבקר המדינה |
| מחסור מתועד בדירות | כ-189 אלף | מבקר המדינה |
שאלות לסיכום: אם ההחזר החודשי על דירה ממוצעת עומד על 10,859 שקל ומכלה כמעט משכורת נטו שלמה, מדוע לא הציבה הממשלה יעד מדיד לצמצום הפער בין המחיר לשכר?
אם מבקר המדינה מצא כי כ-26% מהמכרזים לשיווק קרקע נכשלו, מה עשו משרד הבינוי והשיכון, שר השיכון יצחק גולדקנופף ורשות מקרקעי ישראל כדי לתקן זאת מאז פרסום הדוח?
אם משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר ושר האוצר בצלאל סמוטריץ' לא גיבשו את תוכנית ההתחדשות העירונית שנקבעה בהחלטת ממשלה, מי בממשלה נשא באחריות לכך?
אם מחירי הדירות עלו ב-208% מאז 2007 ושכיר בשכר ממוצע אינו יכול לקבל אישור משכנתה לדירה ממוצעת, מדוע חוזרים אותם קברניטים, כולל ראש הממשלה בנימין נתניהו שנמצא בשלטון לאורך רוב התקופה הזו, ומבטיחים דיור בר-השגה מדי מערכת בחירות?
אם המחסור מוערך בכ-189 עד 200 אלף דירות, מדוע לא נקבע לוח זמנים מחייב לסגירתו, ומי בממשלה יידרש לעמוד בו?
הנתונים מציבים שאלה אחת פשוטה. כאשר ההחזר החודשי על דירה ממוצעת בולע כמעט משכורת שלמה, ומבקר המדינה כבר קבע שמדובר בכשל מדיניות מתועד ולא בגזירת שוק – האם סביר שהבוחרים יסתפקו בהבטחות דיור שחוזרות מבחירות לבחירות בלי יעד מדיד ובלי אחראי בשם?
והאם דור שנדחק אל מחוץ לשוק הדיור צריך להמשיך ולהאמין שהפעם, איכשהו, זה ישתנה מעצמו?
אבי בן הר הוא טכנולוג בהכשרתו, ויזואליסט בנשמתו. ציוני אופטימיסט וחוקר עולמות שלא מפסיק לתהות. "פשטות היא התחכום העילאי" - לאונרדו דה וינצ'י.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו