מאז המשבר הפיננסי הגלובלי ב-2009 (השנה בה בנימין נתניהו התמנה לראש ממשלת ישראל ומאז כיהן 15 שנה במצטבר) מחירי הדירות בישראל האמירו בכ-130%.

בשנים האחרונות התייקרות הדירות נבלמה. מאז סוף 2022 (עם מינוי הממשלה הנוכחית), מחירי הדירות עלו בשיעור מתון יחסית של כ-5%. דוברי הממשלה מציגים את התמתנות העלייה במחירי הדירות כהישג שלה. 

לפני כחודש אמר היועץ הכלכלי של נתניהו, אבי שמחון, בריאיון לפודקאסט "#דעה לא פופולארית": "יודעים מה ההישג הכי גדול של הממשלה הזאת?.. מחירי הדירות".

אולם בחינת הנתונים מעלה תמונה מורכבת בהרבה ומעמידה בספק גדול מאוד את הצגת מחירי הדירות כ"הישג". זאת, לא רק בגלל שמחירי הדירות רשמו עלייה חדה מאוד בתקופת כהונתו הארוכה של נתניהו, והמשיכו לעלות גם בזמן כהונתו הנוכחית, אלא גם בגלל הסיבות להתמתנות העלייה – שאינן מצביעות על הישג.

מחירי הדירות מושפעים ממשתנים רבים המעלים ומורידים את הביקוש וההיצע לדירות. במציאות בה העלייה במחירי הדירות הייתה נבלמת אך ורק בגלל הגידול במספר התחלות הבנייה – כלומר, בהיצע, היה זה הישג של הממשלה.

ואולם, מספר התחלות הבנייה בישראל בשנים 2023–2024 לא עלה אלא דווקא ירד. ב-2025 חלה עלייה בהתחלות הבנייה, אך בינתיים מסתמן שב-2026 מספר התחלות הבנייה יהיה נמוך יותר. התמתנות העלייה במחירי הדירות קשורה, אפוא, לירידה בביקוש, ולא לעלייה בהיצע.

לירידה בביקוש לרכישת דירות היו סיבות לא מעטות: עליית הריבית; העובדה שהעלייה ברמת החיים (התוצר לנפש) נעצרה כליל; המלחמות, שגרמו לרבבות משפחות להיעקר מבתיהן, ולרבבות צעירים – לחזור לבתי הוריהם; מצב הרוח הכללי במדינה; וסיבה מרכזית נוספת: בשנים 2024–2025 התחולל שינוי דמוגרפי חריג: ישראל עברה ממאזן הגירה חיובי למאזן הגירה שלילי.

עשרות אלפי ישראלים – בעיקר צעירים בגילי העבודה והקמת המשפחה – עזבו את המדינה. מאמר זה בוחן את השפעתו של השינוי במאזן ההגירה הזה על שוק הדיור.

מכאן עולה השאלה האם ניתן לראות בהתמתנות מחירי הדיור הישג ממשלתי, או שמא מדובר בעיקר בתוצאה של מציאות כלכלית וחברתית שהובילה יותר ויותר צעירים לבחור לעזוב את ישראל.

ראש הממשלה בנימין נתניהו בטקס סיום קורס טיס 192, 9 ביולי 2026 (צילום: מעיין טואף / לע"מ)

האם מחירי הדירות עלו בתקופת כהונתו של נתניהו?

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הדירות בישראל עלו בכ־130% בין 2010 ל־2025.

הסיבות לכך היו: סביבת ריבית נמוכה, גידול מהיר באוכלוסייה, מחסור מתמשך בהיצע דירות, קצב בנייה שלא הצליח להדביק את הביקוש, וכישלון במדיניות הממשלתית שלא הצליחה להוביל לשחרור קרקעות וסילוק חסמים בהיקף הנדרש.

לאחר התייקרות מתונה יחסית בשנים האחרונות של העשור הקודם, ועצירה  בהתייקרות עם פרוץ מגפת הקורונה, נרשמה האצה משמעותית בשנים 2021–2022, אז עלו המחירים בכ־13% ובכ־15% בהתאמה – אחת התקופות של ההתייקרות המהירה ביותר מאז החלה הלמ"ס למדוד את המדד.

בשלוש וחצי השנים האחרונות – מאז השבעת הממשלה הנוכחית – מסתמנת מגמה שונה. מחירי הדירות חדלו לעלות בקצב שאפיין את העשור הקודם, ובחלק מהאזורים בארץ ובמדדי מחירי הדירות אף נרשמה ירידה מתונה.

ב-2023 העליות במחירים עצרו ואף נרשמה ירידה מתונה מאוד, של פחות מאחוז, במחירי הדירות. ב-2024 נרשם זינוק מחודש של כ-8% במחירים. ב-2025, לפי הלמ"ס, הם ירדו בכ-1%. בפועל, נראה כי הירידה אשתקד הייתה חדה יותר מכפי שעולה מהנתונים, כיוון שהלמ"ס לא לוקח בחשבון הטבות שונות שהקבלנים חילקו לרוכשים (בעיקר דחיית תשלומים).

בחמשת החודשים הראשונים של השנה הנוכחית נשמרה יציבות במחירי הדירות. בנןסף, ב-2025 נרשמו ירידה במספר הדירות שנמכרו ועלייה במלאי הדירות הפנויות, שנראה כי הן עדיין נמשכות.

בכל מקרה, גם אם ירידות המחירים ב-2025 היו יותר חדות ממה שנראה בנתוני הלמ"ס, בזמן כהונת הממשלה הנוכחית מחירי הדירות לא ירדו, אלא עלו.  

שכונת מגורים חדשה בבנייה ליד באר יעקב, מרץ 2020 (צילום: פלאש90)

האם ההגירה מישראל מורידה את מחירי הדיור בארץ?

להתמתנות במחירי הדירות יש סיבות רבות. אחד מהם – גורם מדיד, שכלכלנים מייחסים לו חשיבות מרכזית – הוא עליית הריבית, שהפכה את המשכנתאות ליקרות יותר ובכך פגעה בכושר הקנייה של המשפחות הצעירות והמשקיעים. עליות הריבית ב-2023 אכן הובילו לירידה בביקוש לדירות בגלל התייקרות המשכנתאות שמשכה את מחירי הדירות כלפי מטה.

הטבח ב-7.10 והמלחמה שפרצה באוקטובר של אותה שנה גרמה לרבבות צעירים, חלקם הורים לילדים, לחזור לגור בבתי הוריהם בשל גיוסם למילואים, היעדר מיגון ופחד. שוק דירות יד שנייה באותו זמן קפא לחלוטין ונרשמה ירידה במכירת דירות בכלל.

השוק התעורר בתחילת 2024, אבל בשנים 2024-2025 חלה ירידה חדה מאוד בהיקף מכירת דירות יד שנייה: הממוצע הרב-שנתי הוא כ-80 אלף דירות יד שנייה שנמכרות מדי שנה, אבל בשנתיים הקודמות נמכרו רק כ-50 אלף בשנה. ירידה בביקוש לדירות יד שנייה מורידה את הביקוש הכללי, כך שניתן להעריך שהתהליכים הללו משכו את המחירים כלפי מטה. 

סיבה נוספת לירידה בביקוש לדירות היא שהעלייה ברמת החיים בישראל נעצרה. המדד המרכזי לעלייה וירידה ברמת החיים הינה היקף התוצר לנפש. בשנים 2023-2024 נרשמה בישראל ירידה בתוצר לנפש. ב-2025 הוא עלה, אך בסך הכול בשנים 2023-2025 הוא נשאר כשהיה. כאשר לאנשים יש פחות כסף הם קונים פחות והביקוש לדירות, או הנכונות לשלם עליהן מחיר גבוה, יורדים. 

הגורמים הללו לעצירת התייקרות הדירות – מלחמה, שיבוש החיים ועצירת הצמיחה הכלכלית – בוודאי שאינם "הישג" של הממשלה.

חיילי מילואים, 2026 (צילום: דובר צה"ל)

גורם מרכזי נוסף, שלא מדברים עליו מספיק, להתמתנות העלייה במחירי הדירות הוא העלייה במחירי הנדל"ן הוא הגירה שלילית של ישראלים. עשרות אלפי ישראלים, רובם צעירים ומשכילים עוזבים את הארץ מדי שנה. 

כיוון שהריבית הפסיקה לעלות ואף נמצאת כיום בירידה, והחיים בישראל חזרו, חלקית, למסלולם למרות המלחמות ושירות המילואים הנרחב, וגם הצמיחה הכלכלית חזרה, ניתן להעריך כי הגורם העיקרי לירידה במחירי הדירות בשנה וחצי האחרונות הוא ירידה בביקוש שנובעת מהגירה שלילית של צעירים.

זהו אינו גורם יחיד, אך השינוי החד במאזן ההגירה של ישראל, שהפך לשלילי – יותר "יורדים" העוזבים את ישראל מהארץ מאשר עולים ותושבים החוזרים אליה – פוגע בצורה משמעותית בביקוש לדירות. גם זה ממש לא "הישג" של הממשלה.

במילים אחרות: שמחון, היועץ של נתניהו, מתגאה ב"הישג" – העובדה שמחירי הדירות הפסיקו לעלות אחרי שזינקו ב-130% – שנובע בעיקר מהעובדה שהחיים בארץ הפכו קשים יותר. דבר מאלה – לא הגורמים הקבועים להתייקרות הדירות ולא הגורמים שבלמו אותה בשנים האחרונות – אינו "הישג" של הממשלה.

פרופ' אבי שמחון (צילום: מרים אלסטר/פלאש90)

האם בשנים האחרונות החלה עזיבה של ישראל?

בשנים האחרונות ישראל עברה, לאחר שנים רבות של מאזן הגירה חיובי, למאזן הגירה שלילי.

מאזן ההגירה של ישראל היה חיובי ברוב שנות קיומה של המדינה, בשל העלייה היהודית ושיעור נמוך של עוזבים. שיאי העלייה נרשמו בשנות ה-40, ה-50 וה-90 של המאה הקודמת, אז עלו לישראל יותר משני מיליון בני אדם.  

ב-2022 חל גל בינוני בגודלו של עלייה והגירת פליטים לישראל מרוסיה ואוקראינה בעקבות הפלישה הרוסית לאוקראינה. אולם החל מתחילת 2023 – עם השבעת הממשלה הנוכחית השתנתה המגמה. מספר העולים ירד מאוד ומספר העוזבים גדל לשיא של כל הזמנים, ובשנים 2024–2025 כבר נרשם מאזן הגירה שלילי.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ל-2024, כ־82 אלף ישראלים הוגדרו כמהגרים יוצאים, בעוד שכ־24 אלף ישראלים בלבד חזרו להתגורר בארץ – מאזן שלילי של קרוב ל־58 אלף ישראלים. במקביל הגיעו לישראל כ־31 אלף עולים חדשים, ובסך הכול נרשם מאזן שלילי כולל של קרוב ל-27 אלף איש.

מאזן ההגירה השלילי המשיך ב־2025. על פי נתוני הלמ"ס, ב-2025 עזבו את ישראל כ־69 אלף תושבים לתקופה ממושכת. במקביל הגיעו לישראל כ־24.6 אלף עולים חדשים וכ־19 אלף ישראלים חזרו להתגורר בארץ. התוצאה הייתה מאזן הגירה שלילי של כ־20 אלף בני אדם.

הנתונים הללו מבוססים על הגדרות הלמ"ס, שמגדיר "עוזב" את מי ששהה בחו"ל לפחות 9 חודשים במצטבר במהלך השנה שלאחר יציאתו מישראל, ושמתוך אותם 9 חודשים, שלושת החודשים הראשונים לאחר היציאה היו רצופים. לא כל מי שעזב את ישראל עומד בהגדרות הללו, ולכן ניתן להעריך שנתוני הלמ"ס מעריכים בחסר את מספר ה"יורדים", ושבפועל מספרם גבוה עוד יותר.

מקלט בתל אביב, 15 במרץ 2026 (צילום: חיים גולדברג/פלאש90)

מי עזב את ישראל?

לא פחות חשוב ממספר העוזבים הוא גילם. נתוני הלמ"ס מלמדים שעיקר ההגירה היוצאת מתרכזת בגילי העבודה – בעיקר בני 25–44. אלו בדיוק השנים שבהן מרבית הישראלים מקימים משפחה, רוכשים את דירתם הראשונה או משפרים דיור.

כלומר, אין מדובר בעיקר בגמלאים או בילדים, אלא באוכלוסייה שנמצאת בלב שוק הדיור. כאשר אלפי צעירים ומשפחות צעירות עוזבים את ישראל, הם אינם רק מפסיקים לחפש דירה – הם גם מפנים דירות קיימות לשוק, מקטינים את מספר הרוכשים הפוטנציאליים ומפחיתים את הלחץ על המחירים.

כיצד ההגירה מפחיתה את הביקוש לדירות?

מאזן הגירה שלילי של כ־47 אלף איש בשנתיים שקול ל־47 אלף דירות, שכן משק בית כולל בממוצע קרוב לשלוש נפשות. המשמעות היא שמדובר בקרוב ל־16 אלף משקי בית פוטנציאליים שאינם מצטרפים לביקוש לדיור, ואף עשויים לגרוע ממנו. ירידת הביקוש שנגרעת מההגירה אף גבוהה יותר בגלל תמהיל הגילאים השונה של הישראלים הוותיקים העוזבים ביחס לעולים החדשים.

ירידת הביקוש שנובעת מההגירה השלילית משמעותית ביותר כאשר משווים אותה להיקף העסקאות השנתי בשוק הדירות. בשנתיים האחרונות נמכרו בישראל כ־80 אלף דירות חדשות, ולצדן כ-100 אלף דירות יד שנייה. המשמעות היא שההגירה השלילית שקולה להפחתה של קרוב ל־10% ממספר רוכשי הדירות החדשות הפוטנציאליים בשנה.

סביר להניח שרק חלק ממשקי הבית הללו היו מתכננים לרכוש דירה בטווח הקצר אם היו נשארים בארץ, ולמרות זאת, מדובר בירידה ממשית בביקוש. כאשר הביקוש קטן וההיצע אינו מצטמצם באותו קצב, נוצר לחץ כלפי מטה על המחירים.

כאמור, ההגירה אינה הגורם היחיד לירידת המחירים. הריבית הגבוהה, הפסקת הצמיחה הכלכלית, שירות המילואים הארוך של מאות אלפי צעירים, קריסת העסקים הקטנים, החרדה הקיומית, והמשבר הקשה בבריאות הנפשית של רבים – שהשפיע על נכונותם להתחייב, תרמו גם הם להתקררות השוק.

אולם ההגירה השלילית פעלה באותו כיוון – היא הפחיתה את מספר משקי הבית המתחרים על רכישת דירות.

השעון בכיכר החטופים בתל אביב, לאחר שנעצר בעקבות השבת גופתו של רן (רני) גואילי ארצה, 27 בינואר 2026 (צילום: חיים גולדברג/פלאש90)

האם היצע הדירות גדל?

גם בצד ההיצע נרשמו בשנים האחרונות שינויים. ב-2022 הגיע מספר התחלות הבנייה לכ־68–70 אלף יחידות דיור. ב-2023 נרשמה ירידה לכ־65 אלף התחלות בנייה – בעיקר עקב ההאטה בבנייה עקב מחסור בעובדים אחרי הטבח ב-7 באוקטובר. ב-2024 חלה התאוששות לרמה של קרוב ל־70 אלף התחלות בנייה.

ב-2025 חלה עלייה בהתחלות הבנייה לכ־80 אלף דירות – נתון המהווה עלייה עתידית בהיצע הדירות החדשות ופועל להתמתנות מחירי הדירות כבר כעת. מנגד, ברבעון הראשון של 2026 חלה נסיגה בכמות התחלות הבנייה ביחס לרבעון המקביל ב־2025, וההערכות הן שגם ברבעון השני של 2026 חלה ירידה נוספת, שהושפעה, בין היתר, מהמלחמה עם איראן.

לסיכום: הדיון הציבורי על מחירי הדיור מתמקד בדרך כלל בריבית, במיסוי ובקצב הבנייה. אולם מחירי הדירות מושפעים במידה רבה מגורמים נוספים, חברתיים, פסיכולוגיים וכלכליים. כאשר מדינות נמצאות במשבר, מחירי הדירות לרוב יורדים; דווקא העובדה שמחירי הדירות בישראל לא יורדים אלא רק כמעט שהפסיקו לעלות, היא החריגה.

בנוסף הנתונים מלמדים כי בשנים 2023–2025 התרחש שינוי דמוגרפי משמעותי נוסף: ישראל עברה ממאזן הגירה חיובי למאזן הגירה שלילי.

מכיוון שעיקר העוזבים הם בני 25–44 – קבוצת הגיל המהווה את ליבת שוק רוכשי הדירות – ההגירה השלילית הפחיתה את מספר משקי הבית המבקשים לרכוש דירה. כאשר מדובר באלפי משקי בית בשנה, בהיקף המהווה חלק משמעותי משוק העסקאות השנתי, מדובר בגורם כלכלי בעל השפעה ממשית על הביקוש לדיור.

פרויקט מגורים בבנייה בהרצליה (צילום: Gili Yaari / Flash90)

האם הפסקת התייקרות הדירות היא הישג של הממשלה?

העובדות הן שבתקופת כהונת הממשלה הנוכחית, בראשות נתניהו, החל משלהי דצמבר 2022 ועד מאי 2026 (המועד האחרון שלגביו יש נתונים), מדד מחירי הדירות עלה בכ־5% עד 6%. במילים אחרות, בקדנציה הנוכחית של נתניהו לא חלה ירידה במחיר הדירות, אלא רק התמתנות בקצב העלייה.

במהלך תקופת כהונתו של נתניהו כראש ממשלה, מסוף מרץ 2009 ועד יוני 2021 מדד מחירי הדירות בישראל זינק ב־116%. כלומר, נתניהו הוא האחראי העיקרי למשבר מחירי הנדל"ן, שכן בקדנציה שלו כראש ממשלה מחירי הנדל"ן יותר מהכפילו את עצמם.

בנוסף, הגורמים העיקריים להתמתנות העלייה במחירי הנדל"ן, ולירידה מסוימת בהם ב־2025, נובעים כל-כולם מכישלונה האדיר של הממשלה הנוכחית בכל תחומי החיים. על אלה נמנים שירות המילואים הארוך שדחה החלטות על רכישת דירות, המשבר הנפשי שחוו מאות אלפי ישראלים שעיכב אותן גם הוא, עצירת הצמיחה הכלכלית, קריסת עסקים ובעיקר, הגירה שלילית של ישראלים.

עשרות אלפי צעירים ישראלים עוזבים את הארץ בכל שנה. הגירה שלילית זו נובעת בעיקר מכך שלצעירים רבים החיים בישראל הפכו בלתי נסבלים. מי שמציג ירידה בעליית מחירי הדירות כהישג, מתגאה בכך שהחיים בישראל הפכו קשים יותר – ותוצאה עקיפה לכך היא ירידה בביקוש לדיור.

אורי טל טנא עובד 25 שנים בחברת פינטק מובילה, עם התמחות מתמטית ופיננסית. בעל טור בעיתון "כלכליסט" מאז היווסדו. כותב בעיקר בתחום שוק ההון. בוגר תואר שני בכלכלה מאוניברסיטת תל אביב.