נגיד בנק ישראל, פרופסור אמיר ירון, מסיים בימים אלה קדנציה ראשונה. בשבוע שעבר נודע שההחלטה על קדנציה שנייה תתקבל לאחר החגים. אין ספק שמכל פעולות הנגיד בקדנציה המסתיימת, הבולטת ביותר היא סדרת העלאות הריבית של השנה האחרונה. רבים אף רואים בה את הסיבה לכך שעליית מחירי הדירות שנמשכה שנים נבלמה סוף סוף, ואף מדדי המחירים לצרכן של חדשים האחרונים אף מראים ירידה קלה.

בתיאוריה, זה מאד הגיוני – עליית הריבית מייקרת את העלות לקונים, אז הם מבקשים לקנות פחות, והמחיר יורד. ויש גם סמיכות זמנים – ירידת המחירים באה אחרי עליית הריבית.

אז אולי באמת זוהי הסיבה?

אבל יש עוד דברים שקרו בסמיכות זמנים לירידה הזו במחירי הדירות לקנייה, ואולי דווקא הם אלה שהורידו את המחירים. ובעיקר, אי אפשר להתעלם מהמילה שנשמעת לאחרונה הרבה מאד – רילוקיישן. זה די ברור, לא? מי שחושב לעזוב לא חושב על רכישת דירה. אז הביקוש יורד.

יש עוד דברים חוץ מעליית הריבית שקרו בסמיכות זמנים לירידה הזו במחירי הדירות, ואולי דווקא הם אלה שהורידו את המחירים. בעיקר, אי אפשר להתעלם מהמילה שנשמעת הרבה לאחרונה – רילוקיישן

ולא רק שהביקוש יורד אלא גם ההיצע עולה, כי חלק מהאנשים שחושבים על רילוקיישן הם כבר בעלי דירות ומן הסתם רוצים למכור את הדירה ולקחת את הכסף איתם.

אז עם כל הכבוד לנגיד ולמדיניות הריבית שלו, ייתכן שהקרדיט על הורדת מחירי הדירות מגיע דווקא לממשלה. מה שלא עשו ממשלות קודמות עם תכניות כמו "אפס מע"מ" או "מחיר למשתכן" שנועדו להוזיל את מימון הקנייה, עשתה הממשלה הנוכחית עם רעיון יצירתי באמת – לגרום לקונים להפסיק לרצות את המוצר.

קשה לעשות ניתוח סטטיסטי מדוקדק שיכריע מה תרם יותר לירידת מחירי הדירות – הריבית או אווירת הרילוקיישן, אבל הנה נתון שמספק רמז לדומיננטיות של הרילוקיישן – הירידה במחירי הדירות במדד יולי נובעת בעצם מירידה של 1.3 אחוז במחוז תל-אביב, ואילו בשאר המחוזות דווקא הייתה עליה קלה במחירי הדירות. זו לא הוכחה כמובן, רק תמיכה מסוימת בתיאוריה.

רילוקיישן לוקח זמן, ובינתיים האנשים האלה שלא רוצים לקנות דירות עדיין כאן וצריכים לגור איפה שהוא. התוצאה – מחירי השכירות עולים. במדד אוגוסט שהתפרסם השבוע יש עליה של 9% בשכר הדירה באותן דירות שהתחלפו בהן השוכרים ועליה של 3.8% בשכר הדירה באותן דירות שבהן השוכרים הקיימים חתמו חוזה חדש.

אבל אולי אין מה להיבהל וייתכן שזה רק זמני, כי הרילוקיישן אמנם אינו מיידי אבל בסוף הוא קורה, ואז האנשים האלה ייצאו משוק השכירות. הביקוש שעלה כעת יירד בחזרה, והמחירים יירדו בהתאם.

מה שלא עשו ממשלות קודמות עם תכניות כמו "אפס מע"מ" או "מחיר למשתכן" שנועדו להוזיל את מימון הקנייה, עשתה הממשלה הנוכחית עם רעיון יצירתי באמת – לגרום לקונים להפסיק לרצות את המוצר

וזה מה שיפה בחיים – תמיד לומדים דברים חדשים. ואחד הדברים החדשים שלמדנו השנה זה לראות גם את הצד הטוב של מחירי דיור גבוהים – לפחות זה מעיד על כך שרוצים לגור פה.

ד"ר ישי מעוז הוא מרצה בכיר לכלכלה באונ' הפתוחה.