המלחמה גורמת לתנועת אוכלוסין ולטלטלה חברתית, שמשפיעות עמוקות על הצורך והיכולת של הישראלים לרכוש ולשכור דירות. כ־200 אלף ישראלים נמלטו מבתיהם. הם גרים בבתי מלון, אצל קרובים, מתנדבים ודירות ריקות של תורמים – ולא ברור כמה מהם יחזרו הביתה ומתי.

כחצי מיליון ישראלים עזבו באוקטובר את המדינה – או האריכו את שהותם בחו"ל, בנוסף לרבבות מהגרי עבודה ותיירים; כ־300 אלף גויסו למילואים; האוניברסיטאות דחו את שנת הלימודים לסוף דצמבר; צעירים רבים עוזבים את הערים הגדולות וחוזרים לבתי הוריהם בערי השינה ובפריפריה.

פדיון העסקים צנח, כ־80 אלף עובדים יצאו לחל"ת, ומספר הצעות העבודה ירד בכ־40%, כך שכוח הקנייה של הישראלים נפגע, בהמשך לפגיעה בשנה וחצי האחרונות עקב התפרצות אינפלציונית בעולם שהגיעה גם לישראל, והתנהלותה המופרעת של הממשלה.

התוצאה המיידית של המלחמה היא ירידה חדה במחירי הדירות להשכרה. לפני שפרצה, שכר הדירה נמצא במגמת עלייה. לפי מדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם בשבוע שעבר, שכר הדירה לשוכרים שהחלו חוזי שכירות חדשים בתחילת אוקטובר עלה בכ־8%, ושל אלה שחידשו חוזים עלה ב־3.6%. אבל מאז 8 באוקטובר דירות שכורות רבות החלו להתרוקן.

לוחמי אש מכבים עמוד חשמל בוער לאחר פגיעת רקטה. 26 באוקטובר 2023 (צילום: יוסי אלוני/פלאש90)

בדיקה שערכה חברת WeCheck (וויצ'ק), שפורסמה לפני כשבועיים באתר דה מרקר, מראה כי היצע הדירות הפנויות להשכרה בישראל זינק בכ־24%, מכ־16 אלף דירות פנויות באוקטובר 2022 לכ־20 אלף באוקטובר 2023.

לפי וויצ'ק, מאז 7 באוקטובר מספר הדירות הפנויות באשקלון זינק ב־100%; באשדוד ב־94%; בת"א ב־93%; בירושלים ב־47%; בחיפה בכ־50%. בעקבות זאת, מחירי הדירות צנחו.

רוב מוכרי הדירות לא הורידו את המחירים, בתקווה שהריבית תרד או שהצורך הקשיח בדיור ידחוף קונים לשלם את המחירים שביקשו. והקונים, מצדם, נמנעו מלרכוש דירות

עם זאת, רוב מוכרי הדירות לא הורידו את מחיריהן, בתקווה שהריבית תרד או שהצורך הקשיח בדיור ידחוף קונים לשלם את המחירים שביקשו. ואילו הקונים, מצדם, נמנעו מלרכוש דירות.

המלחמה מורגשת במידת מה גם בשוק הדירות למכירה. בניגוד לדירות להשכרה, שוק הדירות למכירה היה שרוי עוד לפני המלחמה בקיפאון חלקי, שהעמיק במהלכה.

חיילי מילואים מתאמנים לקראת כניסה לרצועה, 20 באוקטובר 2023 (צילום: מיכאל גלעד/פלאש90)

מחירי הדירות לקנייה רשמו זינוק חד בגאות הכלכלית שאחרי סגרי הקורונה. מנובמבר 2021 עד אוקטובר 2022 הם עלו ב־20.3%. השנה הם עברו לירידות קלות, בעיקר בשל העלאת הריבית, מ־0.1% במרץ 2022 ל־6.25% במאי השנה, שהקשתה על רוכשים לקחת משכנתה, וכן בגלל האינפלציה, שייקרה את שאר עלויות החיים; והתנהלות הממשלה, שיצרה משבר בהייטק ואי־ודאות כללי.

מספר עסקאות מכירת הדירות צנח השנה בכשליש לעומת 2022, עוד לפני המלחמה. לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לספטמבר, מחירי הדירות החדשות ירדו מספטמבר 2022 לספטמבר השנה ב־3.9%. עם זאת, בין יולי לספטמבר השנה המחירים לא השתנו.

אשדוד נהנתה בעשורים האחרונים מצמיחה ושגשוג, שהתבטאו גם בגידול חד במחירי הדירות, למרות ירי הרקטות. אבל במלחמה נרשמה ירידה חדה בביקוש ובמחירי הדירות

מידת ההשפעה של המלחמה על שוק הדירות למכירה שונה בין אזורים שונים בארץ, לפי מידת קרבתם לרצועת עזה. ברוב המקומות, הקונים ממשיכים לקנות דירות יד שנייה בקצב הנמוך שבו רכשו לפני המלחמה, או נמוך עוד יותר. ואילו רכישת דירות מקבלנים שטרם נבנו, "על הנייר", נעצרה כמעט כליל.

אשדוד: תושבים נמלטים והמחירים צונחים

אשדוד נהנתה בעשורים האחרונים מצמיחה ושגשוג, שהתבטאו גם בגידול חד במחירי הדירות, למרות ירי הרקטות. אבל במלחמה הנוכחית נרשמה ירידה חדה בביקוש ובמחירי הדירות בעיר.

כוחות הביטחון בוחנים שרידי רקטה שנחתה באשדוד. 28 באוקטובר 2023 (צילום: לירון מולדובאן/פלאש90)

לדברי דקלה פור, בעלת משרד התיווך האשדודי "הדרך לנכס", "יש פחות עסקאות מלפני המלחמה והמחירים ירדו, זה ברור. הייתה ירידה גם קודם בגלל הריביות שעלו. בשבועיים הראשונים של המלחמה הכול קפא. היינו בהלם ופחד ולא התעסקנו בכלל בעסקאות, כולנו – הקונים, המוכרים, וגם אני והסוכנים שעובדים אצלי. אחרי זוועה כזאת, מי מסוגל בכלל להתעסק בעסקים, בכסף?

"אבל החיים ממשיכים. בשבוע השלישי חזרנו לעבוד על עסקאות, בעיקר אלה שכבר היו על הפרק לפני המלחמה. היו עסקאות שנפלו בגלל הפחד של הקונים, אבל גם כאלה שהמשיכו – ובשבוע האחרון התחלנו לסגור עסקאות. לגבי המחירים: בן אדם שרצה לפני המלחמה למכור מיני פנטהאוז ברובע מבוקש ב־5.3 מיליון שקל, יצטרך למכור אותו עכשיו ב־4.4".

"יש באשדוד פחות עסקאות מלפני המלחמה והמחירים ירדו. בשבועיים הראשונים של המלחמה הכול קפא. היינו בהלם ופחד. אחרי זוועה כזאת, מי מסוגל בכלל להתעסק בכסף?"

כלומר, ירידת מחירים של 15%–20%?
"בדירות יוקרה. גם בדירות צנועות יותר המחירים ירדו, אבל פחות. לפני כמה ימים סגרנו עסקה של 1.65 מיליון על דירה שלפני המלחמה הצענו ב־1.79. זאת אומרת ירידה של 8%, בערך".

דקלה פור, מתווכת דירות, בעלת משרד התיווך " הדרך לנכס" באשדוד (צילום: DP REAL ESTATE PHOTOGRAPHY)

מה הגורם לירידות?
"יש כאלה שעוזבים את אשדוד כי הם רוצים לעבור לגור קרוב להורים או לילדים שלהם. במצבים קשים אנשים מחפשים את הביחד".

מה המגמה לעתיד, להערכתך?
"המחירים יעלו. תהיה עלייה לישראל, בגלל האנטישמיות".

לפי שעה, מספר הישראלים שעזבו את ישראל, או לא חזרו אליה, בזמן המלחמה, גדול בחצי מיליון ממספר הישראלים שחיו בחו"ל וחזרו לארץ.
"יכול להיות. אבל אני מקבלת שיחות התעניינות מלקוחות יהודים בחו"ל. בינתיים עוד אין מכירות, רק התעניינות".

"מגדלי הדקל" באשדוד (צילום: DP REAL ESTATE PHOTOGRAPHY)

במקביל לירידה החדה במחירי הדירות למכירה בדרום הארץ, מחירי הדירות להשכרה בחלק מדרום הארץ דווקא לא ירדו – ואף נמצאים בעלייה קלה. זאת, כיוון שחלק מהעקורים מאשקלון ועוטף עזה, שאינם רוצים להיטלטל בין מגורים זמניים, שכרו דירות בערים קרובות. בבאר שבע נרשמה באוקטובר עלייה של 2% במחירי הדירות השכורות.

תל אביב: קוני הדירות נעלמו עוד קודם, עכשיו גם השוכרים

מחירי הדירות השכורות בתל אביב, שמהוות חלק גדול מהנדל"ן בעיר, נמצאות מתחילת המלחמה בירידה חדה. כיום ניתן למצוא בת"א דירות 2.5–4 חדרים להשכרה בטווח מחירים שבין 5,000 ל־8,000 שקל לחודש – נמוך בכ־30% מטווח המחירים בספטמבר.

דירות 4–5 חדרים באזורים יוקרתיים מושכרות בסביבות ה־10,000 שקל לחודש, לעומת 12–13 אלף בספטמבר. כלומר, ירידה של כ־25%.

"לפני המלחמה מחירי השכירות היו בעלייה קלה. עכשיו שוק השכירות פשוט מת. שנת הלימודים לא נפתחה, הרבה צעירים במילואים, אחרים בחו"ל, והתיירים עזבו"

לפי נתוני חברות וויצ'ק, המחיר הממוצע של הדירות להשכרה בתל אביב, הכולל דירות המוצעות למכירה ודירות מושכרות שמחירן לא השתנה, ירד ב־2.8%, מ־7,057 שקל בחודש בספטמבר ל־6,857 שקל באוקטובר.

נזק שנגרם מפגיעת רקטה במרכז תל אביב, 8 באוקטובר 2023 (צילום: אבשלום ששוני/פלאש90)

ואילו במחירי הדירות למכירה לא נרשמה ירידה, ולו בגלל שזו התרחשה עוד לפני המלחמה. לדברי שחר רבינוביץ', שותף־מייסד בסוכנות התיווך התל־אביבית "יש נדל"ן": "לפני המלחמה מחירי השכירות היו בעלייה קלה. עכשיו שוק השכירות פשוט מת.

"שנת הלימודים לא נפתחה, הרבה מאוד צעירים במילואים ועוזבים את הדירות השכורות שלהם, אחרים בחו"ל, והתיירים עזבו. דירה שלפני המלחמה הייתי משכיר מהר ב־6,500 שקל בחודש, עכשיו אני מנסה להשכיר ב־5,000.

שחר רבינוביץ', מתווך דירות, שותף במשרד התיווך "יש נדלן" בת"א (צילום: באדיבות המצולם)

"הדירות למכירה זה סיפור אחר. ב־2021, 2022, הן התייקרו בכ־25%. המוכרים עפו על עצמם. השנה, עוד לפני המלחמה, הן ירדו ב־20%, בערך, גם בגלל הריבית וגם בגלל הממשלה. הרבה קונים התיישבו על הגדר והיו הרבה פחות עסקאות. ככה שנכנסנו למלחמה בשוק שממילא היה רדום.

"בשבועיים הראשונים למלחמה לא הייתה פעילות בכלל, הקונים והמוכרים נעלמו. בשבוע השלישי, הפעילות בדירות יד שנייה חזרה להיקף של 30% מלפני המלחמה. היום אנחנו בפעילות של 60% או 70% מההיקף לפני המלחמה, שגם הוא היה קטן. אבל מה שנמכר, נמכר במחיר דומה לספטמבר".

יש בתל אביב הרבה עקורים מהצפון והדרום שמתארחים אצל תושבים ובדירות ריקות, הם משפיעים על הביקוש לדירות והמחירים?
"לא. הם מתארחים בחינם כי אין להם כסף לשלם. זה יפה מאוד, אבל חסר משמעות כלכלית".

מה ההערכה שלך לעתיד?
"אין לי מושג. לאף אחד אין. תלוי מה יתפתח במלחמה".

דירה בת"א שחברת הדר נדל"ן מסרה לעקורים (צילום: אברהם גירבי)

גם בערי השינה שמסביב לתל אביב השוכרים בורחים ומחירי השכירות יורדים. לפי נתוני וויצ'ק, בהרצליה, מחירי הדירות להשכרה ירדו בממוצע ב־3.9%, מ־6,689 שקל בספטמבר ל־6,430 באוקטובר (כולל דירות מושכרות שמחירן לא השתנה); בראשון לציון מחירן הממוצע ירד בכ־2.5% ובפתח תקווה בכ־2%.

בשוק הדירות למכירה בערי הלוויין פחות מרגישים, בינתיים, את המלחמה. לדברי אופיר צור, בעלים־שותף במשרד התיווך וונדרלנד מגבעתיים: "מחירי הדירות למכירה כאן וברמת גן ירדו ב־7%–8% בשנה שלפני המלחמה, בעקבות עליות הריבית המטורפות. בשלושת השבועות האחרונים אנשים חזרו לקנות בערך בהיקף ובמחירים שלפני המלחמה".

"מחירי הדירות למכירה בגבעתיים ורמת גן ירדו ב־7%–8% בשנה שלפני המלחמה. בשבועות האחרונים אנשים חזרו לקנות בערך בהיקף ובמחירים שלפני המלחמה"

איך אתה מסביר את זה? למלחמה יש השפעה עצומה על החיים, ובמקומות אחרים, כולל תל אביב, היא מורידה את הביקוש לדירות.
"יכול להיות שאנשים עדיין חיים בהכחשה מסוימת. ההערכה שלי היא שאם המלחמה תהיה קצרה, לא יהיה שינוי משמעותי בביקוש לדירות ובמחירים. אם היא תתארך, יכולה להיות ירידת מחירים, אבל לא חדה. כי הביקוש לגור בגוש דן תמיד יהיה גדול מההיצע.

אופיר צור, מתווך דירות, שותף במשרד "וונדרלנד" בגבעתיים (צילום: תיווך וונדרלנד)

"באופן אישי, אני מאמין שהמצב במדינה בעוד שנה, בערך, יהיה טוב. אני בכלל נמצא עכשיו בעיצומה של רכישת דירת השקעה פרטית לעצמי ולמשפחה שלי".

המצב בחיפה דומה למדי למצב בגוש דן. לדברי אילן גרוס, בעלי משרד התיווך החיפאי "אגם נכסים": "שוק השכירות בקיפאון מוחלט. יש ירידת מחירים של כ־10% בשכירויות. בשוק הדירות למכירה היה קיפאון בשבועות הראשונים למלחמה. היה אפילו לא נעים לשלוח הודעות לאנשים, לך תדע מה קרה להם. אבל עכשיו חזרנו למכור בהיקף של 80% ביחס ללפני המלחמה, במחירים דומים".

איך אתה מסביר את שתי התופעות הללו?
"יש חוסר ודאות גדול. בחיפה אומנם לא מרגישים את המלחמה באופן יום־יומי, טפו, טפו, עדיין לא היו כאן אזעקות, אבל יש חרדה גדולה, מהמצב במדינה כולה וגם מהקרבה ללבנון והאיום שהולך ומתקרב אלינו.

"שוק השכירות בחיפה בקיפאון מוחלט. יש ירידת מחירים של כ־10% בשכירויות. יש חוסר ודאות גדול. בחיפה אומנם לא מרגישים את המלחמה באופן יום־יומי, אבל יש חרדה מהמצב במדינה כולה וגם מהקרבה ללבנון"

אילן גרוס, מתווך דירות, בעל משרד "אגם נכסים" בחיפה (צילום: אור בן יהודה)

"שוק השכירות זה עולם של צעירים, ואצלם המצב משפיע באופן מיידי. אין לימודים, צעירים לא מחדשים חוזי שכירות וחלק שוברים אותם. הם חוזרים לבתי ההורים כי שם יותר בטוח. אנשים מבוגרים יותר, עם משפחות, ממשיכים בינתיים בשגרת החיים, וחלק מזה זה לקנות ולמכור דירות.

"לפני המלחמה, מאז פברואר, הייתה ירידה של 30% בהיקף מכירת הדירות וירידת מחירים של 5%–10% בגלל הריבית, הרפורמה המשפטית והמצב הפוליטי. ככה שהיקף הפעילות והמחירים היום כבר מגלמים בתוכם את חוסר הוודאות והעובדה שהקונים נכנסו להולד.

"אני חושב שעוד נרגיש את השפעת המלחמה בעתיד, בטח אם היא תתרחב או תתארך, ואפילו אם תסתיים מהר. המצב קשה, יש יותר מובטלים, יש אנשים שעוזבים את הארץ – והמוכרים יתחילו להילחץ ויורידו מחירים".

ירושלים תמשיך להתייקר

שוק הדיור בירושלים מושפע מהמלחמה מעט הודות לריחוק היחסי מהגבולות עם לבנון ועזה (ולמרות הקרבה לגדה המערבית), ובעיקר בגלל שמצוקת המגורים בירושלים כה קשה, שהיא מאפילה על החשש לקנות ולשכור דירות.

מתנדבים בחרכז החירום הלוגיסטי בחיפה (צילום: יעל הורוביץ/חי פה)

המתווכים הירושלמים, כמו עמיתיהם במקומות אחרים, מתארים שבועיים–שלושה שבהם איש – כולל הם עצמם – לא עסק בנדל"ן, ואחר כך חזרה חלקית לפעילות.

"בשבועיים האחרונים חזרנו למכור דירות יד שנייה במחירים שלפני המלחמה", מספר שי אוחנה, בעלי משרד התיווך הירושלמי "הראל נכסים", "אבל אנשים הפסיקו לקנות דירות מקבלנים 'על הנייר' בכלל. אין להם אופק, הם חוששים שבעתיד לא יהיו עובדים שיבנו את הדירות הללו.

"אני די בטוח שבירושלים כולם יחזרו לקנות, וגם לשכור, ושהמחירים ימשיכו לעלות בכל מקרה. פשוט חסרות כאן דירות. רוב הפרויקטים היו תקועים גם לפני המלחמה"

"גם לפני המלחמה, זוגות צעירים כמעט לא קנו דירות בגלל הריבית, משקיעים קנו רק מעט בגלל חוסר הוודאות, ורוב הקונים היו משפרי דיור. גם עכשיו זה ככה. אבל אני די בטוח שכולם יחזרו לקנות, וגם לשכור, ושבירושלים המחירים ימשיכו לעלות בכל מקרה.

"בסוף פשוט חסרות כאן דירות. בגוש דן יש הרבה התחדשות עירונית שמקלה את המצוקה. כי אם עושים פינוי־בינוי או תמ"א לבניין בקריית אונו, למשל, אפשר לתת לדיירים דיור חלופי בפתח תקווה. אבל בירושלים אין דיור חלופי, ואתה לא יכול לקחת משפחה ירושלמית ולהעביר אותה לעיר אחרת. אז רוב הפרויקטים שבתכנון היו תקועים גם לפני המלחמה. גם לדיור להשכרה, הכול".

בניין של חברת "חוצות ירושלים" שאוכלס ע"י משפחות מהדרום (צילום: יוסי שוורץ, "חוצות ירושלים")

עידן גוב ארי, בעלי משרד התיווך הירושלמי "גוב ארי", מציין: "אחרי הקורונה, המחירים עלו ב־20% בערך, ובשנה האחרונה הם ירדו בכמה אחוזים. כרגע אנחנו באותו מצב במכירת יד שנייה, ויש קיפאון וירידת מחירים בשכירויות ובדירות 'על הנייר'. אבל הכול יעלה.

"ההיגיון הקר אומר שיהיו אנשים שיעזבו את הארץ. הרי האסון קרה כאן, לא בחו"ל, והמלחמה והסכנות הגדולות נמצאות כאן. אני יודע שיש כאלה שעוזבים, בעיקר במקומות שבהם המלחמה מורגשת פיזית, בתל אביב, בצפון, בדרום.

"אבל במצבי מצוקה יש ליהודים נטייה רגשית להתקבץ יחד, ויהיו כאלה שינהרו לארץ. במיוחד דתיים. במיוחד לירושלים. והם יצטרכו לגור היכן שהוא".