יוקר הדיור אינו גזירת גורל – הוא תוצאה של החלטות המדינה על הקרקע

מחירי הדיור בישראל הם מהגבוהים בעולם, למרות ששכר העובדים בארץ אינו כזה. המחירים עלו בשני העשורים האחרונים ביותר מ-200%. משפחה ישראלית עם הכנסה ממוצעת לא מסוגלת כיום לרכוש דירה במחיר ממוצע.

בניגוד להנחה שנשמעת לעתים מפי פוליטיקאים, כלכלנים ואנשי עסקים בתחום הנדל"ן, המחירים אינם נגזרת אוטומטית של כוחות שוק שאיש אינו שולט עליהם, אלא מושפעים ישירות ובאופן מכריע מפעילות המדינה. 

המדינה היא בעלת הקרקע הגדולה במשק, מחירי הקרקע וקצב שחרור הקרקע נתונים בידי החלטותיה, והיא הקובעת את מהירות התכנון והבנייה.

מי שולט בהיצע הקרקעות במדינה?

רשות מקרקעי ישראל מנהלת את מרבית הקרקע במדינה, וקצב השיווק של הקרקע לבנייה למגורים נקבע בהחלטות המדינה. והנה הנתון שסותר את תחושת חוסר האונים: לפי דיווח בחדשות 12, הרשות צמצמה באופן חד את שיווק הקרקעות למגורים מאז תחילת השנה, ובענף הנדל"ן מתריעים כי הצעד ייצור מחסור עתידי בהיצע.

מנכ"ל משרד ראש הממשלה יוסי שלי, ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר השיכון יצחק גולדקנופף בישיבת מועצת רשות מקרקעי ישראל, 20 במרץ 2024 (צילום: עמוס בן גרשום/לע"מ)

בידי היזמים כבר מצוי מלאי של יותר מ-84 אלף דירות חדשות למכירה. אבל  ההחלטה על עצירת שחרור הקרקע להמשך היא שתקבע את ההיצע בעוד שנים. כלומר, בעוד המחירים מאמירים והציבור מגיע לסף ייאוש, הגוף שבידיו המפתח להיצע פועל דווקא לכיוון ההפוך ממה שנדרש ומקטין אותו.

מחקר של בנק ישראל מחדד את המשמעות: לפי המחקר, המחסור בהיצע, ולא הריבית או גורם אחר, הוא הגורם המרכזי לעליית מחירי הדירות. זאת, משום שמדיניות התכנון מקשה על התאמת ההיצע לגידול האוכלוסייה.

לפי אותו מחקר, מאז 2011 מסביר המחסור כ-40% מהעלייה במחירי הדירות וכ-75% מהעלייה בשכר הדירה.

כמה מהמחיר של דירה הוא הקרקע?

רוב מוחלט של הקרקעות לבנייה בישראל נמצא בבעלות ממשלתית של רשות מקרקעי ישראל וקק"ל, שמשווקות אותן ליזמים לבנייה. מחיר הקרקע שהגופים הציבוריים הללו מוכרים ליזמים מהווה נתח גדול ממחיר הדירות, כך שחלק גבוה מהמחיר הגבוה של הדירות בישראל נובע מהמחיר הגבוה של הקרקע.

שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף בפגישתו עם הנהלת רשות מקרקעי ישראל, 4 בינואר 2023

אחת הראיות לכך מגיעה מהתוכנית הממשלתית "מחיר למשתכן". התוכנית מעניקה ליזמים הנחה של 80% על מחיר הקרקע, ובתמורה מחייבת אותם למכור דירות זולות ("בנות השגה") ללקוחות. 

המשמעות פשוטה: אם הורדת מחיר הקרקע לבדה יכולה להוזיל דירה באופן דרמטי, הרי שהקרקע – שבבעלות המדינה – היא רכיב מרכזי במחיר הסופי. "מחיר למשתכן" מדגימה עד כמה מרכיב הקרקע שבשליטתה מנפח את המחיר.

בנוסף למחיר הקרקע שהמדינה מוכרת היא גובה מיסים על הרכישה והבנייה. המדינה, אם כן, נוכחת בשני קצות העסקה ומרוויחה משניהם: כמוכרת הקרקע וכגובה המס. אין כאן כוח שוק חיצוני ואנונימי, אלא שחקן מרכזי עם שם וכתובת.

המדינה יכולה, אפוא, להוריד את מחיר הקרקע ובכך להוריד את מחירי הדירות, או לפחות לעצור לתקופה ארוכה את ההתייקרות שלהם. אך פרט לתוכניות מוגבלות בהיקפן כמו "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה", הגבלת מחיר הקרקע אפילו לא נמצאת על סדר היום הציבורי. 

אתר בנייה של פרויקט מחיר למשתכן בשכונת ארמון הנציב בירושלים. ינואר 2019 (צילום: Hadas Parush/ Flash90)

מרכיב נוסף במחירי הדירות, שגם הוא אמור להימצא תחת שליטת המדינה, הוא הפשיעה: מחקרים קובעים כי דמי החסות שמשלמים קבלנים ויזמים לארגוני הפשיעה מתגלגלים גם הם למחירי הדירות. 

אם הגורמים למחירי הדירות ידועים, למה לא מטפלים בהם?

הכשל הגורם למחירי הדירות הגבוהים אינו בהיעדר אבחנה. הגורמים ידועים ומתועדים: תשלומים שהמדינה גובה על הקרקע, היצע קרקעות מוגבל, תכנון איטי ובירוקרטיה כבדה ובניית דירות איטית – כל אלה יוצרים יחד תהליך שנמשך שנים ארוכות מרגע שחרור הקרקע ועד שהמפתח בדלת.

המדינה שולטת בכל אחד מהשלבים הללו: היא מוכרת את הקרקע, היא קובעת מתי ישוחררו הקרקעות, היא קובעת את מסלולי התכנון, והיא מאשרת את הבנייה. כשגוף ממשלתי מצמצם שיווק של קרקעות דווקא בעת מצוקה, מדובר בבחירת מדיניות, לא בכורח כלכלי.

אם הבעיה הייתה כוחות השוק בלבד, אכן לא היה מה לעשות, והייאוש היה מוצדק. אבל כשחלק מרכזי מהמחיר הוא קרקע שבבעלות המדינה, מיסים שהיא גובה, וקצב אישורים שהיא קובעת – התוצאה ניתנת לשינוי. השאלה חדלה להיות "האם אפשר" והופכת ל"האם בוחרים לעשות זאת".

שלט לכיוון משרדי רשות מקרקעי ישראל (צילום: פלאש90)

שאלות העולות מהמידע:

האם יוקר הדיור נובע מכוחות השוק בלבד?

לא. המחסור בהיצע הוא הגורם המרכזי, והיצע הקרקע נשלט בידי המדינה. חלק ממחיר הדירות נובע גם ממחיר הקרקע, שהמדינה מוכרת ליזמים במחיר שהיא קובעת.

מי שולט בשחרור הקרקעות לבנייה?

רשות מקרקעי ישראל, שצמצמה את שיווק הקרקעות מתחילת 2026.

מה מוכיח שהקרקע היא נתח גדול ממחיר הדירות?

הנחה של עד 80% על מחיר הקרקע בתוכניות "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה".

שאלות לסיכום, לקראת הבחירות: אם חלק מרכזי ממחיר הדירה הוא קרקע שבבעלות המדינה ומיסים שהיא גובה, האם נכון עוד לקרוא ליוקר הדיור "גזירת גורל"?

מסיבת עיתונאים של שר האוצר בצלאל סמוטריץ', שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף ושר הפנים משה ארבל, תל אביב, 4 בפברואר 2024 (צילום: אבשלום ששוני/פלאש90)

כשגוף ממשלתי מצמצם שיווק קרקעות דווקא בעת מצוקה, מי יישא באחריות למחסור הבא?

ומי מהמתמודדים בבחירות מציב יעד מדיד לשחרור קרקע ולקיצור הליכי התכנון, במקום סיסמה כללית על "הורדת יוקר המחיה"?

אבי בן הר הוא טכנולוג בהכשרתו, ויזואליסט בנשמתו. ציוני אופטימיסט וחוקר עולמות שלא מפסיק לתהות. "פשטות היא התחכום העילאי" - לאונרדו דה וינצ'י.