במשך שנים התרגלנו למדוד את הצלחתה של מדיניות הדיור בישראל במספר אחד: כמה יחידות דיור תוכננו. ככל שהמספר גדל, נדמה היה שאנחנו מתקרבים לפתרון משבר הדיור.
ואכן, המספרים מרשימים. בשנת 2025 אישרו מוסדות התכנון יותר מ־223 אלף יחידות דיור, הרבה מעבר ליעד השנתי. באותה שנה נרשמו גם כ־80 אלף התחלות בנייה, נתון גבוה מאוד במונחים היסטוריים.
אבל אלה אינם אותו דבר. דירה שאושרה בתוכנית יכולה להיבנות רק בעוד שנים, ודירה שהחלה להיבנות אינה בהכרח נמצאת במקום שבו קיים ביקוש, מחוברת לתשתיות הנדרשות או מוצעת במחיר שהציבור מסוגל לשלם.
דירה שאושרה בתוכנית יכולה להיבנות רק בעוד שנים, ודירה שהחלה להיבנות – לא בהכרח נמצאת במקום שבו קיים ביקוש, מחוברת לתשתיות הנדרשות או מוצעת במחיר שהציבור מסוגל לשלם
לכן השאלה החשובה כבר אינה רק כמה דירות ישראל יודעת לתכנן, אלא כמה מהן היא יודעת להפוך בתוך זמן סביר למקומות שאנשים באמת יכולים ורוצים לחיות בהם.
כאן נמצא אחד הכשלים המרכזיים של מדיניות הדיור הישראלית. התכנון, הקרקע, התחבורה, התשתיות, השלטון המקומי, המימון והביצוע מנוהלים במידה רבה כמערכות נפרדות. אפשר לעמוד ביעד התכנוני ועדיין להיתקע בתשתיות. אפשר לשווק קרקע בלי תחבורה מספקת. אפשר להתחיל לבנות בשעה שהביקוש נחלש. ובמקביל, האשראי למימון פרויקטים למגורים עלה מכ־49 מיליארד שקל בסוף 2024 לכ־69 מיליארד שקל בסוף 2025, בזמן שמלאי הדירות החדשות הלא מכורות נותר גבוה.
ישראל כבר פגשה בעבר גרסה אחרת של אותה בעיה. בתחילת שנות התשעים, עם גל העלייה הגדול מברית המועצות לשעבר, המדינה נדרשה לייצר דיור במהירות יוצאת דופן. בתוך זמן קצר הוכפל מספר התחלות הבנייה, וב־1991 הוא הגיע לכ־83 אלף יחידות דיור.
זו הייתה הוכחה מרשימה ליכולת של מדינה להניע שוק כשהיא מגדירה את הדיור כמשימה לאומית. אבל התקופה הזו סיפקה גם שיעור חשוב יותר. חלק מהבנייה הופנה לאזורים שבהם לא נוצרו במקביל מספיק תעסוקה, תחבורה ושירותים. בין 1991 לסוף 1993 נותרו בידי המדינה יותר מ־40 אלף דירות שנבנו או נרכשו במסגרת התחייבויות ממשלתיות. כלומר, אפשר לפתור במהירות מחסור בדירות ועדיין לא לפתור את שאלת הדיור.
התכנון, הקרקע, התחבורה, התשתיות, השלטון המקומי, המימון והביצוע מנוהלים כמערכות נפרדות. אפשר לעמוד ביעד התכנוני אך להיתקע בתשתיות, לשווק קרקע בלי תחבורה מספקת, להתחיל בנייה כשהביקוש נחלש
אוקלנד שבניו זילנד מציעה לקח מסוג אחר. ב־2016 העיר לא הסתפקה באישור עוד תוכניות נקודתיות, אלא שינתה את כללי התכנון ואפשרה בנייה בצפיפות גבוהה יותר בכשלושה רבעים משטחי המגורים.
בשנים שלאחר מכן גדל משמעותית קצב הבנייה, ומחקרים מצאו שהרפורמה תרמה באופן ניכר לתוספת היצע הדיור. החשיבות של אוקלנד אינה רק במספר הדירות שנבנו, אלא בכך שהמדינה שינתה את המערכת שבתוכה השוק פועל.
סינגפור הלכה רחוק יותר. היא אינה מתייחסת לדיור כמוצר נפרד מהעיר. שכונות מתוכננות יחד עם תחבורה, בתי ספר, מסחר, פארקים ושירותים קהילתיים. כ־80% ממשקי הבית מתגוררים בדיור של HDB, Housing & Development Board, רשות הדיור והפיתוח הממשלתית, ורובם המכריע בעלי הדירה שבה הם גרים.
ישראל אינה סינגפור ואינה ניו זילנד, ואין טעם להעתיק מודלים בשלמותם. אבל את העיקרון כדאי לאמץ: מדיניות דיור אינה יכולה להסתיים בקו הכחול של התוכנית.
המשימה של הממשלה בשנה הקרובה צריכה להיות לחבר את השרשרת. תכנון עם תחבורה. בנייה עם תשתיות. שכונות עם תעסוקה ושירותים. רשויות מקומיות עם מודל כלכלי שמאפשר להן לקלוט תושבים. וענף בנייה עם כוח אדם, טכנולוגיה ופריון שיאפשרו לממש את מה שכבר תוכנן.
יש לחבר את השרשרת. תכנון עם תחבורה. בנייה עם תשתיות. שכונות עם תעסוקה ושירותים. רשויות עם מודל כלכלי שמאפשר לקלוט תושבים. וענף בנייה עם כוח אדם וטכנולוגיה שיאפשרו לממש את המתוכנן
אם זה יקרה, מלאי התכנון העצום של ישראל יהפוך לנכס. אם לא, נמשיך לחגוג בכל שנה שיא חדש במספר יחידות הדיור שאושרו, בזמן שהבעיה האמיתית תישאר בדיוק במקומה. כי ישראל אינה זקוקה רק לעוד דירות על הנייר. היא זקוקה ליכולת להפוך דירות לשכונות, ושכונות לערים שאפשר באמת לחיות בהן.
ד"ר בלה ברדה ברקת היא מומחית לנדל"ן ופרשנית כלכלית וגאופוליטית ומחברת הספר "הנדסת העושר, התפתחות הנדל"ן מצורך אנושי למוצר פיננסי".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו