"יש לי נוף לכיוון צפון מהקומה השביעית, בבניין של 11 קומות. הנוף שם יפהפה, השכונה והרחוב נהדרים. אני מתכנן לנסוע עם הילדים והאישה בסופי שבוע ובחגים, זו הסיבה שקניתי לי דירה בשכם".

כך מספר לזמן ישראל קבלן עפר וחפירות, תושב אום אל-פחם. הוא אזרח ישראלי, אב לשישה ילדים בין הגילאים 13-3, ושם את מיטב חסכונותיו על דירה נחמדה בבניין חדש במערב שכם. הדירה נמצאת בבנייה.

הוא אינו מעוניין לחשוף את שמו אך מספר בחפץ לב על עסקאות הנדל"ן אליהן נכנס בשנתיים האחרונות. והוא לא לבד. בשיחות עם מספר רב של אנשים, ערבים אזרחי ישראל, עולה הטרנד החזק: לקנות בתים או דירות באזורי A ו-B ברשות הפלסטינית.

היעדים החמים: שכונת שער יריחו החדשה בפאתי יריחו, שכונת רפידיה במערב שכם, כל דירה ברחבי העיר רוואבי צפונית לרמאללה, וגם טולכרם וג'נין – האחרונה אטרקטיבית בזכות האוניברסיטה האמריקאית, שם כמעט מחצית מהסטודנטים הם ערבים-ישראלים.

פלסטינים מטיילים בסוף השבוע בעיר העתיקה של שכם (צילום: AP Photo/Majdi Mohammed)

"קניתי את הדירה בשלב השלד מהקבלן הפלסטיני, באזור רפידיה בשכם", מספר הקבלן. "יש באזור מסעדות, גני משחקים. רואים שם את הנוף הכי יפה בשכם, גבוה על ההר. אפשר ללכת ברגל לבתי קפה לנרגילות, בתי קפה רגילים ולמסעדות. בשבילנו זה מקום לנופש. אני מתכנן לקחת את הילדים לשוק של שכם, לחנויות הממתקים, אלביק".

יש באזור מסעדות, גני משחקים. רואים שם את הנוף הכי יפה בשכם, גבוה על ההר. אפשר ללכת ברגל לבתי קפה לנרגילות, בתי קפה רגילים ולמסעדות. בשבילנו זה מקום לנופש"

אפשר לשאול כמה עלה לך הנכס?
"הדירה היא בגודל 200 מ"ר. קניתי שלד לפני גְּמָרִים כי אני לא מרוצה מרמת הגימור של הקבלנים בשכם. מאחר שאני עובד בתחום, אני מעדיף להשלים את הגְּמָרִים בעצמי. הדירה עלתה 1,500 שקל למ"ר. לקחתי מעצב פנים משכם, שיעצב לי את הבית. אני משלם לו 5,000 שקל. בנוסף, אני משקיע בגְּמָרִים כ-1,200 שקל למ"ר. מטבח מנגר מקומי, דלתות וכולי".

ובחישוב זריז: 300 אלף שקל על הדירה, 240 אלף שקל כדי להביאה למצב סיום (חלונות, ארונות, דלתות, טיח, ריצוף) ו-5000 שקל למעצב. ובסך הכול – 545 אלף שקל לדירה בקומה שביעית עם נוף לצפון.

השכונה בה רכש הקבלן מאום אל-פחם את דירתו בשכם

הקבלן מאום אל-פחם לא לבד. בשיחה עם זמן ישראל הוא מספר על רבים אחרים בסביבתו הקרובה שקונים לעצמם דירות, בתים או שטחים חקלאיים בשטחי הרשות הפלסטינית. "אני קניתי גם שלושה דונמים של אדמה חקלאית, באיזור הכפר אַלְפֻנְדֻק בין קדומים לקרני שומרון. את מכירה את האזור הזה?"

מה אתה עושה עם שטח חקלאי פתוח ליד הכפר?
"קודם כל, אלפנדק זה כפר שקט, טוב. בכל היישובים מסביב, קרני שומרון וקדומים, יש שקט ותושבים טובים. אני קניתי את זה בשביל הזיתים. את השטח קניתי אחרי ההשקעה בדירה בשכם. אני פשוט נהנה ללכת לשם, לעשות מסיק זיתים, שיהיו לנו זיתים. את העסקאות עשיתי לבד, לא נזקקתי למתווכי נדל"ן או לחברה שעושה שיווקים. מצאתי בעצמי".

אתה לא היחיד בסביבתך שעושה השקעות בשטחי הרשות הפלסטינית, נכון?
"כולם קונים. אני מעריך שלפחות שליש. אולי אני מעט מגזים, אבל בטח, אחד מכל חמישה אנשים קונה בית או אדמה שם. המורה של הבת שלי קנתה דירה ברוואבי והם נוסעים כל המשפחה לשישי-שבת. יש לי חבר נוסף שיש לו בית מרקחת והוא קנה דירה ברוואבי יחד עם ההורים שלו. הם נוסעים לשם בסופי שבוע חגים. כולם מסביבי קונים נדל"ן".

"המורה של הבת שלי קנתה דירה ברוואבי והם נוסעים כל המשפחה לשישי-שבת. יש לי חבר נוסף שיש לו בית מרקחת והוא קנה דירה ברוואבי יחד עם ההורים שלו. הם נוסעים לשם בסופי שבוע חגים"

הוא בהחלט לא לבד.

חבר הכנסת אוסאמה סעדי, 4 בינואר 2021 (צילום: Yonatan Sindel/Flash90)

חבר הכנסת אוסמה סעדי (תע"ל, המשותפת) קנה דירה לפני כשבע שנים בשכם. "הבת שלי יצאה ללימודי רפואה באוניברסיטת א-נג'אח (בשכם). בשנים שהיא התגוררה בשכם כסטודנטית, קניתי דירה וזאת במקום להוציא את הסכומים על שכר דירה. כיום היא מתמחה במחלקה פנימית בהדסה, אבל אני עדיין מחזיק את הדירה בשכם.

"בנוסף יש לי בית ביריחו שרכשתי לפני הרבה שנים. התכנית הייתה להגיע לנפוש ביריחו או בשכם, אבל מאז שנבחרתי לכנסת ועם ארבע מערכות הבחירות הרצופות, אני מגלה שאין לי זמן לנסוע לשם".

סעדי מספר לזמן ישראל שהנכסים שלו עומדים כרגע מרוהטים ומצוידים, אך ריקים מבחינת דיירים. אף אחד לא גר שם והוא לא מתיר לאחרים להשתמש בנכסים.

"בשנים האחרונות הרשות הפלסטינית הקשיחה מאוד את התנאים של הישראלים ברכישת נכסים", אומר סעדי. "ככל שזה מגיע לרכישת בתי קרקע, רשות המקרקעין של הרשות הפלסטינית מטילה מגבלות. ברוואבי הם אפשרו החרגה לתנאים ואפשרו לישראלים לקנות דירות, כיוון שלא מדובר בבעלות על קרקע".

"רשות המקרקעין של הרשות הפלסטינית מטילה מגבלות. ברוואבי הם אפשרו החרגה לתנאים ואפשרו לישראלים לקנות דירות, כיוון שלא מדובר בבעלות על קרקע"

איפה הציבור הערבי נוהג להשקיע, לרכוש?
"בג'נין ושכם יש הרבה מאוד סטודנטים ושם נהוג לרכוש דירות ולהשכירן, אבל לדעתי ג'נין היא עיר פחות נעימה משכם. בשכם ובמקומות אחרים, אפשר לנסוע לסופי שבוע או לחגים והדירות מאוד זולות. אפשר לרכוש דירה של 250 מ"ר ב-200 אלף שקל. לא מדובר בהשקעות כספיות עצומות".

הדמייה של שכונת "שער יריחו" החדשה (צילום: SP Architects)

אם אנשים משקיעים את מיטב חסכונותיהם בערים הגדולות בגדה, זה אומר שהציבור הערבי חושב שאזורים אלה ישגשגו בעתיד הנראה לעין ושלא תהיה שם לחימה והרס.
"לא בטוח שזה נכון. את זוכרת את 'חומת מגן' ומה היה שם ב-2002? צה"ל הוביל להרס במבצע הזה. אני חושב שלא זו הסיבה להשקעות, אלא פשוט שהמחירים בגדה כל כך נמוכים".

גם ד"ר ת'אבת אבו ראס, מנכ"ל משותף בעמותת יוזמות אברהם וגאוגרף פוליטי, סיפר לזמן ישראל שהשקיע חלק מחסכונותיו ברכישת דירה באזור שכם. "יש מאות ערבים שמשקיעים שם, מסיבה של מצוקת דיור בישראל.

"אני פחות מכיר את היקף התופעה ביריחו או רוואבי, אך מודע לכך שגם שם קונים הרבה. אגב, התופעה מדוברת בחברה הפלסטינית, אבל לא נכתב עליה דבר בתקשורת", הוא אומר.

"יש מאות ערבים שמשקיעים בשכם, מסיבה של מצוקת דיור בישראל. אגב, התופעה מדוברת בחברה הפלסטינית, אבל לא נכתב עליה דבר בתקשורת"

נתונים? אין כרגע

ניסינו לברר את היקף התופעה – מה מספר האזרחים הערבים ישראלים המשקיעים את חסכונותיהם ברכישת נדל"ן בערים הגדולות ברשות הפלסטינית – אך נתקלנו בקושי. בנק ישראל לא מתעד נתונים על השקעות של אזרחים ישראלים בשטחי הרשות הפלסטינית, עם דגש על אזור A ו-B.

הדמיה של דירה בשכונת גני מסיון ברמאללה (צילום: Masyoun Gardens)

פנינו גם לרשות המיסים. בידי רשות המיסים מצויים נתונים כלליים על הכנסות של ישראלים מחוץ לגבולות המדינה. אך ההכנסות הללו אינן מסווגות לנדל"ן, השקעות פיננסיות והשקעות בתאגידים זרים. רכישה של נדל"ן מחוץ לגבולות המדינה יכולה גם להיעשות באמצעות חברות פרטיות וכך ממילא קשה לאפיין את אופי ההכנסות.

בנוסף, לא בטוח שישראלים מדווחים כפי שעליהם לעשות לרשויות המס בישראל על השקעותיהם מחוץ למדינה, וזה נכון גם לישראלים ערבים הרוכשים נדל"ן בשטחי הרשות וגם לכל הפעילות הנדל"נית הענפה של ישראלים ברחבי הגלובוס.

לא בטוח שישראלים מדווחים לרשויות המס בישראל על השקעותיהם מחוץ למדינה, וזה נכון גם לישראלים ערבים הרוכשים נדל"ן בשטחי הרשות וגם לכל הפעילות הנדל"נית הענפה של ישראלים ברחבי הגלובוס

זאת, ועוד: אין בידי בנק ישראל ו/או רשות המיסים ניתוח המפלח את ההשקעות הזרות לפי מדינות או אזורים בעולם, כך שגם אם ניתן היה לדעת מהו ההון שמשקיעים ישראלים בנכסי נדל"ן מחוץ לגבולות המדינה, לא ניתן לדעת מה היקף התופעה של רכישת בתים, דירות ואדמות בשטחי הרשות הפלסטינית.

סחר הדדי ושיתופי פעולה כלכליים

אחד המומחים בתחום בישראל הוא סמי עלי, יועץ אסטרטגי ותקשורתי לתאגידים, לשעבר יועץ פוליטי ודובר הרשימה המשותפת בכנסת.

סמי עלי (צילום: באדיבות המצולם)

עלי, תושב ג'סר א-זרקא, מייעץ לחברות פלסטיניות המשווקות בתים ודירות לרוכשים בתוך ישראל. לדבריו, התופעה של קניית דירות בשטחי הרשות הפלסטינית התעצמה מאוד בשנים האחרונות.

עלי אומר שהמחירים ברמאללה ובית לחם גבוהים למדי, "אבל במרכז הגדה – ג'נין, טולכרם וכפרים באזור הזה – אפשר לקנות דונם חקלאי ב-50 אלף שקל".

אזרחים ישראלים יכולים לרכוש קרקע חקלאית?
"כעקרון, קשה יותר לרכוש בעלות מלאה על קרקע, להבדיל מדירה, ולכן עושים עסקת חכירה עם רישום חוזי על הנכס. דירה ברמאללה בגודל של 120 מ"ר יכולה לעלות כ-400 אלף שקל, ברוואבי ניתן להשיג דירות ב-2,500 שקל למטר".

"קשה יותר לרכוש בעלות מלאה על קרקע, להבדיל מדירה, ולכן עושים עסקת חכירה. דירה ברמאללה בגודל של 120 מ"ר יכולה לעלות כ-400 אלף שקל, ברוואבי ניתן להשיג דירות ב-2,500 שקל למטר"

מדוע אזרחים ישראלים ערבים מעדיפים להשקיע את החסכונות ברשות הפלסטינית ולא בישראל?
"לרוב הערבים הישראלים קשה מאוד לקבל מימון מהבנקים בישראל. יש להם דירוג אשראי נמוך ובפרויקטים של מחיר למשתכן, המחירים הם עדיין פי-3 או 4 מהמחירים בערים פלסטיניות.

"לרוב הערבים הישראלים קשה מאוד לקבל מימון מהבנקים בישראל. יש להם דירוג אשראי נמוך ובפרויקטים של מחיר למשתכן, המחירים הם עדיין פי-3 או 4 מהמחירים בערים פלסטיניות"

"אני חושב שרוב הרוכשים הם אנשים פשוטים שעבדו כל החיים שלהם, חסכו, והם לא רוצים לזרוק את הכסף בחסכון בבנק. השקעה בעסקים בצל הקורונה אינה אטרקטיבית ולכן משקיעים את כספם שם ומניחים שיצאו לנפוש קצת ואחרי תקופה ישכירו או ימכרו".

כמה זמן נמשך הטרנד הזה והאם זה מצביע על כך שהערבים רואים עתיד של שגשוג בערכי הנדל"ן בשטחי הרשות הפלסטינית?
"בעבר הייתה מגמה בה אנשים רכשו נכסים בטורקיה, אבל התשואה שם לא כדאית. יש לנו את רמאללה ואת הגדה, במרחק של שעה נסיעה. אפשר לצאת לנופש כל שבוע, זה אותו העם, יש אמון הדדי, סולידריות. מדוע ללכת לטורקיה, עם חשש מפני נוכלים שם? וכמיוחד עכשיו כשהלירה הטורקית נופלת.

בנייני דירות בעיר רוואבי (צילום: AP Photo/Nasser Nasser)

"לגבי העתיד הביטחוני, אני חושב שאנשים עדיין חוששים מהתדרדרות ביטחונית ומהמצב תחת הכיבוש ואולי אפילו חוששים שיאבדו את ההשקעה שלהם. ובכל זאת, יש אחוז מסוים שהולך ומשקיע. הם מרגישים שהיחסים הכלכליים בין ישראל לבין הגדה טובים, שיש ייצור טוב בגדה, ויש סחר הדדי ושיתופי פעולה כלכליים. ולכן גם יש שגשוג ועלייה ברכש הנדל"ן שם".

איך קונים?

משיחה עם מרבית האנשים שהתראיינו לכתבה (לא כולם הסכימו להיות מוזכרים בשמם) עולה שהדרך הבטוחה ביותר היא לרכוש דירה ולא וילה צמודת-קרקע. בעלות של אזרחים ישראלים בקרקע נתפסת בעייתית בעיני הרשות הפלסטינית.

מבחינת הרשות, רשמית אסור למכור אדמה לישראלים או לתאגיד ישראלי. בפועל, הרשות מקפידה שבעל תעודת זהות כחולה לא יחזיק יותר מ-49% מנכס הקרקע. לפיכך, ככל שמדובר בדירה בתוך בניין, שיעור האחזקה הוא תמיד נמוך. למשל, דירה אחת בבניין של 10 דירות מהווה 10% מהקרקע ולכן רכישה כזו אפשרית.

מבחינת הרשות, רשמית אסור למכור אדמה לישראלים או לתאגיד ישראלי. בפועל, הרשות מקפידה שבעל תעודת זהות כחולה לא יחזיק יותר מ-49% מנכס הקרקע

אם מתבצעת עסקת רכישת קרקע או בית צמוד-קרקע, הרוכש מבצע עסקה הדומה לחכירה כאשר בעלי הקרקע נותרים בעליה הרשומים. בנוסף, עם הרכישה, ברשות הפלסטינית גובים מס רכישה.

מה הם היעדים הפופולריים?

"יש כיום שכונה חדשה ופופולרית ביריחו שנקראת שער יריחו (בוואבת אריחא)", מספר עלי. "מוכרים שם וילות קטנות יחסית שנבנו על ידי יזמים. יש בישראל מי שקונה שם את הווילות להשכרה, כלומר השקעה.

"ויש את אלה שקונים את זה כדי לנסוע לנופש משפחתי. השכונה נמצאת בכניסה ליריחו, בחלק הדרום מזרחי. הקימו שם שבילים, רחובות יפים, תשתיות. אני מכיר שני אנשים שקנו שם בתים לעצמם".

"יש כיום שכונה חדשה ופופולרית ביריחו שנקראת שער יריחו. יש בישראל מי שקונה שם את הווילות כשהשקעה להשכרה. ויש את אלה שקונים את זה כדי לנסוע לנופש משפחתי"

איך אנשים מבררים על רכישת נדל"ן באיזורי הרשות?
"פרסומות ברשתות החברתיות. אני רואה בפייסבוק פרסום ישיר ומטורגט. חברות שיווק הנדל"ן פונות לכל הערבים, לא רק לערבים שחיים בישראל, אלא עושים הפצה רחבה של מידע ברשתות. הם משיבים לכל מי שפונה אליהם דרך הפייסבוק.

"אני למעשה מייעץ לחברות ברשות הפלסטינית, איך להתאים את עצמם לטעם של רוכשים ערבים-ישראלים. והם מתאימים את התוכניות שלהם, מבחינת תכנון ביתי פנימי, שיווק ועוד. למשל, צריך לעבוד בקריטריונים של גימור ברמה גבוהה.

הדמייה של שכונת "שער יריחו" החדשה (צילום: SP Architects)

"מה שמעניין זה, שתחום הנדל"ן בחברה הערבית מודר לגמרי מן הסיקור בתקשורת. הן בתקשורת בעברית והן בתקשורת בערבית, אין לכך שום התייחסות במוספים הכלכליים".

"מה שמעניין זה, שתחום הנדל"ן בחברה הערבית מודר לגמרי מן הסיקור בתקשורת. הן בתקשורת בעברית והן בתקשורת בערבית, אין לכך שום התייחסות במוספים הכלכליים"

חליל חג'ו, מתווך נדל"ן חיפאי, מספר גם הוא לזמן ישראל שהשכונה החדשה ביריחו היא הדבר החם בקרב ערבים ישראלים.

"אני יודע שאנשים קונים שם, וגם ברוואבי. השכונה החדשה של יריחו נמצאת לא רחוק מבית המלון בו היה בעבר הקזינו של יריחו. מוכרים שם בתים במגוון גדלים, אני מעריך שווילה של 300 מ"ר עם חצר ובריכה יכולה להגיע ל-2.5 מיליון שקל. בקיסריה זה יעלה 6 מיליון שקל, אז זה זול יחסית.

"זה מיועד בעיקר למשפחות, אבל הערבים בישראל קונים שם גם כדי להשכיר, להשקעה, ולא הולכים לגור שם. אני מעריך שכ-5% מן הקונים בשוק עושים זאת עבור יחידות נופש לעצמם. כל השאר משכירים לסופי שבוע, השכרות יומיות. ברשות הפלסטינית יש חברות שיווק נדל"ן ובנייה רבות, ולכן המגוון שם גדול".