אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים, שווים לכל נפש ולטווח ארוך, בלי השקעות ממשלתיות מאסיביות, בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי חינם ליזמי נדל"ן ולספקולנטים בנדל"ן, בלי לספק רשת ביטחון שתבטל את הסיכון ליזמים, ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות.

הבעיות העיקריות בשוק הדיור הנוכחי להשכרה הן אי ודאות לשוכרים לטווח של יותר משנה ומחירים גבוהים והמשתנים בתדירות שנתית. לשוכר אין למעשה כל אלטרנטיבה סבירה: לעזוב את הדירה הנוכחית על כל מה שכרוך בכך, בעיקר מבחינת המשפחה והילדים, או לשלם את המחיר החדש.

הבעיות העיקריות בשוק הדיור הנוכחי להשכרה הן אי ודאות לשוכרים לטווח של יותר משנה ומחירים גבוהים והמשתנים בתדירות שנתית. לשוכר אין למעשה כל אלטרנטיבה סבירה

הדר חורש אפיין היטב את הבעיות בשוק הדיור להשכרה במאמר בדה-מרקר בכותרת "שכר הדירה לדיירים חדשים עלה ב–8.1% בנובמבר — והעתיד לא מבשר טובות".

שוכרי דירות רבים לא שמעו על חוק שכירות הוגנת מ־2017. החוק נותן הגנות כמו הזכות לקזז תיקונים משכר הדירה – אבל שקד הוציאה ממנו סעיף שנועד להגביל את העלאת שכר דירה ל־2% בשנה. מאז, שכר הדירה בת"א עלה בכ־30%.

תני גולדשטיין חזר אל יוזמי החוק ובדק מה צריך לעשותhttps://t.co/aTXxvEl0iI

— זמן ישראל (@ZmanIsrael) October 25, 2022

הדיור בישראל יקר כי הממשלה, שפעם יזמה, בנתה והחזיקה בדירות – יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה להיות הגורם המוביל בשוק הדיור. בנוסף, בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה אפסית מסיבות נכונות וטובות, אבל התוצאה הייתה תמריץ עצום לרכישת דירות להשקעה ולעליית מחיר הדירות.

לעומת המצב בארץ, בניית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים שווים לכל נפש נהוגה במספר מדינות בצפון מערב אירופה, במרכז אירופה ובארה"ב.

משבר מחירי הדיור מתפתח במהירות לאירוע שיכול לאיים על המדינה.
בנק ישראל מתריע מזה זמן על איום בועת הדיור על המערכת הבנקאית, אבל הסכנה הגדולה יותר היא המחאה השקטה, מתחת לרדאר התקשורתי, של עזיבת הארץ ע"י צעירים מהמעמד הבינוני.

משבר מחירי הדיור מתפתח במהירות לאירוע שיכול לאיים על המדינה. בנק ישראל מתריע על איום בועת הדיור על המערכת הבנקאית, אך הסכנה הגדולה היא המחאה השקטה של עזיבת הארץ ע"י צעירי המעמד הבינוני

מדובר בזרמי עומק, בהתפתחות שהולכת ומתגברת, שהסכנה שלה למדינה גדולה יותר מהסכנה למערכת הפיננסית. בשלושים השנים האחרונות עזבו את הארץ כ-150,000 צעירים מהעלייה "הרוסית" ומספר לא ידוע של ישראלים אחרים. רובם הגדול הם צעירים שהיו אמורים להיות חלק ממעמד הביניים הישראלי, שרתו בצבא, בעלי השכלה אקדמאית מישראל, ומרוויחים היטב.

הם עשו את הכל "נכון", אבל אז הם מוצאים שהמשכורת "הטובה" שלהם אינה מספיקה לרמת חיים ברמה סבירה ולמגורים, שלא לדבר על רכישת דירה במקום ראוי כי אין להם הון עצמי ואין להם הורים שיכולים לעזור. הסיכוי שזוג שעובד קשה יצליח לקיים משפחה ולקנות דירה כמעט שאינו קיים יותר.

אם לא נפעל במהרה, אם לא ייפסק התהליך של ירידה מישראל, נפסיד כולנו. אולי נפסיד אף את המדינה. כי מתברר שלא מלחמות, צבא ושפה חדשה שוברים את האנשים שעוזבים, אלא היעדר האפשרות להתקיים בכבוד, להקים משפחה ובית, והיעדר אופק ותקווה שמשהו ישתנה.

אנשי האוצר ואחרים הגיעו לתובנות הנכונות, כי הפתרון המרכזי למצוקת הדיור צריך להיות בנייה מאסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. בהודעת משרד האוצר מ- 2013 נאמר: מכרזי השכירות הם צעד משמעותי בפיתוח שוק קונצרני של דירות להשכרה ארוכת טווח. ועוד קודם לכן, ב- 2011, צוטט מפי ראובן קוגן, שהיה אז סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר "אנחנו בעד בנייה להשכרה, כי זה הפתרון האמיתי להפחתת הביקושים לקניית דירות".

מדובר בזרמי עומק שמתגברים וסכנתם למדינה גדולה יותר מהסכנה למערכת הפיננסית. ב-30 השנים האחרונות עזבו את הארץ כ-150,000 צעירים מהעלייה "הרוסית" ומספר לא ידוע של ישראלים אחרים

אלא שאנו רואים איך כולם שבויים בחשיבה בתוך הקופסה הכלכלית הניאו-ליברלית של האומניפוטנטיות של השוק הפרטי, גם כאשר מסתבר שהשוק הפרטי בתחום הדיור אינו יכול לספק את הדירות.

בתיאטרון האבסורד של שוק הבנייה בישראל, הוועדה הבין-משרדית החדשה שהקימה ב- 2013 החשבת הכללית באוצר, מיכל עבאדי-בויאנג'ו, תוסמך לספק "רשת ביטחון" ליזמים שייגשו למכרזים, באופן שלדברי גורמים באוצר יבטל את הסיכון שייקחו על עצמם היזמים המשתתפים. אף אחד לא שואל מדוע בכלל צריך את יזמי הנדל"ן כאשר צריך לתת להם את רשת הביטחון והטבות מפליגות אחרות.

אני בהחלט בעד הגישה שהממשלה תיצור את התנאים, כך שהשוק החופשי יוכל לבצע את הדברים. השוק החופשי יכול לבנות דירות, לתחזק דירות ולנהל פרויקטים של השכרת דירות. אבל בתחום היזמות הרלוונטי, יש בעיה. היזמים בשוק החופשי לדיור להשכרה דורשים תמריצים כלכליים/פיננסיים בהיקף עצום כדי לפעול. אם יש צורך בתמריצים בהיקף עצום מדוע צריך את היזמים?

השוק החופשי אינו הפתרון לבעיית הדיור

השוק החופשי אינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור הכסף מדבר וקובע. ואכן, השוק החופשי והממשלה עשו עבודה טובה ביצירת דיור לעשירונים העליונים וביצירת דירות להשקעה לתושבי חו"ל, אבל לא עשו עבודה טובה ביצירת דיור בר השגה לכל אזרחי המדינה.

אלא שאנו רואים איך כולם שבויים בחשיבה בתוך הקופסה הכלכלית הניאו-ליברלית של השוק הפרטי הכל-יכול, גם כאשר מסתבר שהשוק הפרטי בתחום הדיור אינו יכול לספק את הדירות

בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור, אין סיכוי למעמד הבינוני, לזוגות צעירים ולאוכלוסיות מוחלשות  – הזקוקים לדיור למגורים. לאוכלוסיות אלו אין אפשרות להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור – השוק החופשי אינו הפתרון, השוק החופשי הוא הבעיה.

אחת הבעיות הקרדינליות בשוק הדיור היא העלויות הנלוות למחירי הדירה. חלק ניכר ממחיר דירה נובע מקרקע, מרווח יזמי וממע"מ, שיכולים להגיע לכ-70% ממחיר הדירה. אם ננטרל עלויות אלו נמצא, שעלות בניית דירה של 100 ממ"ר נעה בין 700,000 שקל בפריפריה ל-1,000,000 שקל במרכז, ודמי השכירות החודשיים ירדו באופן דרמטי.

אפשר לנטרל עלויות אלו אם הדירות והקרקע יישארו בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה.

הממשלה צריכה לחזור ולהוביל את שוק הדיור

הממשלה צריכה לחזור ולהוביל את שוק הדיור, להיות היזמית בפרוייקט לבניית דירות להשכרה בהיקף נרחב. השיטה המוצעת כאן לבנית דירות להשכרה הינה מסוג שותפות ציבורית-פרטית, המתבססת, בין השאר, על מודל כביש 6 ובפרט על מודל כביש 6 הדרומי.

התכנון של כביש 6 נעשה באחריות החברה הממשלתית, חברת כביש חוצה ישראל. הסלילה, התפעול והתחזוקה היו והינם באחריות המלאה של המפעיל הפרטי, חברת "דרך ארץ" הפרטית. מימון בניית החלק הצפוני של כביש 6 היה ע"י המפעיל הפרטי, ואילו את בנית כביש 6 הדרומי מימנה הממשלה, ולכן אינו כביש אגרה.

אחת הבעיות הקרדינליות בשוק הדיור היא העלויות הנלוות למחירי הדירה. חלק ניכר ממחיר דירה נובע מקרקע, מרווח יזמי וממע"מ, שיכולים להגיע לכ-70% ממחיר הדירה

המסר שלנו למגזר הפרטי צריך להיות פשוט: אם אתם לא תיזמו בניית מספיק דירות להשכרה, במחירים סבירים ולטווח ארוך, אנחנו – הממשלה נעשה זאת.
רשות ממשלתית תפעל כיזם לבניית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים סבירים, והשוק החופשי יבנה את הדירות, יתחזק אותן וינהל את הפרויקטים של השכרת הדירות.

אמנון פורטוגלי הוא חוקר תאגידים, ניאוליברליזם ואנרגיה.