ביום 18 במאי 2026 פקעה רשמית תמ"א 38 בחיפה, והותירה את העיר בתוך מלכוד תכנוני. המנגנון שאיפשר במשך כמעט שני עשורים לחזק בניינים ישנים ולהוסיף להם ממ"ד נסגר, והתוכנית שאמורה לתפוס את מקומו, תוכנית ההתחדשות הבניינית חפ/2666, אושרה רק להפקדה וטרם נכנסה לתוקף.

בעיר בה עשרות אלפי דירות יושבות במבנים שנבנו לפני 1984, רבים מהם ללא ממ"ד וללא חיזוק מפני רעידות אדמה, זהו מלכוד שנוגע בביטחון הפיזי של התושבים ובערך הנכס היחיד שברשותם.

והסכנה הזו חדלה מזמן להיות תיאורטית. אחרי תקופה ארוכה של מלחמה ושל הפסקות אש שבריריות, שבמהלכה ספגו ערים בישראל, וחיפה ביניהן, פגיעות בבנייני מגורים, אנחנו כבר לא מדברים רק על תרחיש רחוק של רעידת אדמה.

בעיר בה עשרות אלפי דירות יושבות במבנים שנבנו לפני 1984, רבים מהם ללא ממ"ד וללא חיזוק מפני רעידות אדמה, זהו מלכוד שנוגע בביטחון הפיזי של התושבים ובערך הנכס היחיד שברשותם

ממ"ד וחיזוק מבנה אינם שדרוג נחמד, הם פשוטו כמשמעו עניין של חיים ומוות. כל חודש שבו בניין ישן נותר בלי מיגון משום שאי אפשר לקדם את חידושו, הוא חודש של סיכון ממשי לאנשים שגרים בו.

וכאן הנקודה שרבים מפספסים, שכן הפקדה אינה אישור. בשלב ההפקדה התוכנית מועמדת לעיון הציבור ולהגשת התנגדויות, אך היא אינה מקנה זכויות בנייה ואינה מאפשרת כשלעצמה הוצאת היתר. רק לאחר ההכרעה בהתנגדויות ומתן תוקף לתוכנית, יהיה אפשר להוציא מכוחה היתרים, וההליך צפוי להימשך עוד מספר חודשים.

בינתיים, לא מעט בעלי דירות מניחים בטעות כי מרגע שהתוכנית אושרה להפקדה אפשר כבר לקדם פרויקט, וזו טעות שעלולה לעלות ביוקר. כל עוד התוכנית לא אושרה סופית, היקף הזכויות שהיא מציעה אינו סופי ועשוי עוד להשתנות בעקבות ההתנגדויות.

מדובר בתוכנית ענקית. חפ/2666 היא מהגדולות בישראל, עם פוטנציאל של כ-30 אלף דירות חדשות וממוגנות, והיא מחלקת את העיר לעשרה מתחמי תכנון נפרדים, שלכל אחד מהם כללים וזכויות בנייה משלו. המשמעות עבור בעל דירה היא שאי אפשר לדעת מה מצבו בלי לבדוק לאיזה מתחם הבניין שלו שייך ומה התוכנית קובעת לגביו. תשובה אחת אינה מתאימה לכל העיר.

הנקודה שרבים מפספסים – הפקדה אינה אישור. בשלב ההפקדה התוכנית מועמדת לעיון הציבור ולהגשת התנגדויות, אך היא אינה מקנה זכויות בנייה ואינה מאפשרת כשלעצמה הוצאת היתר

קל להמחיש את הוואקום. בניין ישן בשכונה ותיקה, בעלי הדירות בשלים ומעוניינים, יזם מגלה עניין, וכולם נתקעים על אותה שאלה עצמה, לפי אילו כללים בכלל מתקדמים. בהיעדר תשובה ברורה, ההחלטה הנפוצה ביותר היא לא להחליט, וכך פרויקט שיכול היה לצאת לדרך ולשפר את חיי הדיירים פשוט ממתין, בעוד הבניין מתיישן ועלויות הבנייה משתנות.

מי שמסתכל על כך כעימות בין יזמים לדיירים מפספס את העיקר. הוואקום פוגע בשני הצדדים גם יחד. בעל הדירה מאבד זמן יקר ונותר חשוף, והיזם מאבד היתכנות כלכלית של פרויקטים שהבשילו אך נתקעים, ויש חשש ממשי שיסיט את משאביו לערים אחרות שבהן המסלול ברור יותר. כשאין כללים ברורים נוצר חלל שממלאים אותו חשד וחוסר אמון, ודווקא האמון הוא הדלק שמניע כל פרויקט התחדשות מוצלח.

הפתרון למצב אינו טמון בהכרח בצעדים דרמטיים, אלא ביצירת ודאות משותפת. כדי לגשר על תקופת המעבר עד לאישורה הסופי של התוכנית, נכון יהיה לגבש הבנות מקצועיות וקווים מנחים שיאפשרו לפרויקטים בשלים לשמור על כיוון ורציפות, תוך דיאלוג פורה בין כלל הגורמים המעורבים.

במקביל, חיוני להנגיש את המידע הקיים בשפה פשוטה לבעלי הדירות, משום שחלק ניכר מהשיתוק בשטח נובע מחוסר בהירות לגבי מה שאפשרי כעת. ובשטח עצמו, על הדיירים והיזמים לנצל את הזמן ולהיערך כבר עכשיו כשותפים, כך שברגע שתיכנס התכנית לתוקף הם יהיו מוכנים לצאת לדרך ולא יצטרכו להתחיל לתכנן מאפס.

מי שמסתכל על כך כעימות בין יזמים לדיירים מפספס את העיקר. הוואקום פוגע בשני הצדדים גם יחד. בעל הדירה מאבד זמן יקר ונותר חשוף, והיזם מאבד היתכנות כלכלית של פרויקטים שהבשילו אך נתקעים

חיפה עומדת לפני אחד מגלי ההתחדשות הגדולים בתולדותיה. הוואקום הנוכחי הוא זמני, אך ההחלטות שיתקבלו בו, או שלא יתקבלו, יעצבו את פני העיר לעשרות שנים קדימה. ודאות תכנונית, מידע נגיש ושיתוף פעולה אמיתי בין הצדדים אינם מותרות. הם התנאי לכך שהמעבר הזה ייצור עיר בטוחה ומחודשת, ולא שורה של פרויקטים שהוקפאו ברגע הקריטי.

עו"ד ונוטריון הדר ארבל היא בעלת חברת עורכי דין המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית.