שעת אחר־הצוהריים לוהטת בתל אביב. השמש מכה מכיוון מערב והטיילת חשופה לחלוטין. הקיץ ללא ספק התחיל, ובקיץ תל־אביבי יש רק מפלט אחד – המזגן.
האטריום המהודר של מלון קמפינסקי נראה כמו אופציה טובה להתרעננות. חלל גדול שמשקיף לים, צמוד לבית הקפה של מלון הפאר, מצויד במקבצים של כורסאות וספות שביניהן פזורות יצירות אומנות המשדרות יוקרה.
אני נכנס בדלת המסתובבת ומצפה למשב הצונן, המבורך, של מזגן בקיץ, אלא שהאוויר שמקדם את פניי חם, עומד, דביק. קירות הזכוכית כולאים את קרני השמש והופכים את החלל לחממה. הנשימה קשה, השהייה במקום בלתי נסבלת, ואכן הוא ריק מאדם.
המלון מחויב לאפשר לכל אדם להיכנס לאטריום וליהנות ממנו. התחושה היא שכדי שזה לא יקרה, כדי להיפטר מהציבור, מבשלים אותו
אחרי כמה דקות בתוך הכבשן אני חש בחילה, חוצה את החלל ויוצא מהצד השני, זה שפונה לרחוב הירקון. מה שהיה קודם רוח חמה ולחה מרגיש עכשיו, יחסית לאוויר הדחוס בתוך המתחם של קמפינסקי, כמו בריזה קרירה ומשיבת נפש.
לא, מערכת המיזוג באחד המלונות היוקרתיים בישראל לא התקלקלה. בלובי של המלון היא עבדה היטב. ההבדל הוא שהמלון הוא שטח פרטי שמיועד לשהיית אורחיו בלבד, ואילו החלל הסמוך מוגדר כשפ"פ – שטח פרטי פתוח – שבו יש לציבור "זיקת הנאה".
כלומר, המלון מחויב לאפשר לכל אדם להיכנס למקום וליהנות ממנו. והתחושה היא שכדי שזה לא יקרה, כדי להיפטר מהציבור, מבשלים אותו.
למושג "זיקת הנאה" יש היסטוריה ארוכה וטעונה במפגש בין יזמים ובעלי הון לרשויות ולציבור. מדובר במצב שבו יזמים מקבלים הגדלה של זכויות הבנייה והטבות נוספות בתמורה להקצאת שטח אותו יטפחו ויהיה פתוח לתועלת הציבור. לא פעם היזמים מממשים את הזכויות העודפות שניתנו להם ואחר כך עושים הכל כדי לחמוק ממילוי חלקם בהסכם.
מקרים מוכרים בתל אביב שעמדו במרכז מחלוקת ציבורית הם הלובי של המגדל ברוטשילד 22 ופרויקט גבעת אנדרומדה ביפו. יש גם דוגמה חיובית: הפארק המוגבה הצמוד לקניון TLV, שציבור גדול נהנה ממנו.
במלון קמפינסקי החיכוכים התחילו מייד לאחר השקתו בקיץ 22', בדיוק לפני ארבע שנים. 2022 הייתה שנה יפה לתיירות ולישראל, והשלוחה הראשונה של אחת הרשתות היוקרתיות בעולם התקבלה כאן עם שטיח אדום.
בדרך כלל "זיקת הנאה" היא שטח פתוח – גן, שדרה או מעבר בין בניינים. השגיאה הראשונה במקרה של קמפינסקי היא שניתנה הסכמה לכך שזיקת ההנאה תהיה במבנה סגור
עם 34 קומות, 250 חדרים וסוויטות שמחירן הגיע גם ל־30 אלף שקל ללילה, המלון הממוקם בקו הראשון לים בין מגדל האופרה לרחוב טרומפלדור הפך מייד לכוכב תקשורת.
ההשקה המפוארת כללה נאום של הנשיא יצחק הרצוג וגזירת סרט על ידי ראש העירייה רון חולדאי. ההשקה, אגב, התקיימה באותו אטריום – מבנה נמוך שמחבר בין שני מגדלים וממוקם בתווך בין הטיילת לרחוב הירקון. מספרים שבערב ההשקה, אגב, המזגן פעל בעוז.
בשנת פעילותו הראשונה המלון התל־אביבי הוכתר על ידי מגזין תיירות יוקרתי כ"מלון החדש הטוב בעולם". זה היה טבעי שאיוונקה טראמפ וג'ארד קושנר יבלו בו את החופשה שלהם בישראל. ב־18 באוקטובר 23', 11 ימים אחרי הטבח, התארח בו גם נשיא ארה"ב דאז, ג'ו ביידן, שהגיע לישראל לביקור תמיכה.
בדרך כלל "זיקת הנאה" היא שטח פתוח – גן, שדרה או מעבר בין בניינים. השגיאה הראשונה במקרה של קמפינסקי היא שניתנה הסכמה לכך שזיקת ההנאה תהיה במבנה סגור. לאנשים שחולפים בטיילת אין כל דרך לדעת שהחלל הגדול והמרשים שמשתרע לצידם אינו חלק מהשטח הפרטי של המלון.
בניו יורק, למשל, מקובל שבזיקות הנאה יש שלטים גדולים שמסבירים שמדובר בשטח הפתוח לציבור, ואף מזמינים את הציבור להתלונן אם זכויותיו נפגעות. הסטנדרטים הבסיסיים האלה עדיין לא הגיעו לישראל.
בשנים האחרונות החיכוכים סביב זיקת ההנאה בקמפינסקי ירדו מתחת לרדאר, ובאופן אירוני מי שהעלתה השבוע את הנושא לתודעה היא דווקא סגנית ראש עיריית ת"א, ציפי ברנד
כבר בקיץ של ההשקה התפרסמה בזמן ישראל כתבה על ההפרות של מלון קמפינסקי: על מקרים שבהם עוברי אורח ביקשו להיכנס לאטריום אבל הדלתות היו נעולות, או שהם נדרשו על ידי שומר להסתלק. במקרים אחרים התאפשר לאנשים לעבור מהטיילת לירקון אבל עובד המלון הבהיר להם שהשהייה במקום אסורה תוך שהוא משתמש במושג "זיקת מעבר".
היו גם מקרים שבהם המלון ערך באטריום אירועים פרטיים סגורים לציבור הרחב, דבר שעומד בסתירה להגדרתו כשטח פרטי פתוח. הדברים שאמר אדריכל המלון, יואל פייגין, בדיון שנערך בוועדה המקומית ב־2010, נותרו בגדר המחאה ללא כיסוי.
"המבנה מקורה בגג זכוכית, גג שקוף", אמר פייגין בוועדה, "זה איזשהו חלל חצי ציבורי חצי פרטי, יש לו זיקת הנאה לציבור, זאת אומרת כל הציבור יוכל לעבור דרכו. אנחנו יכולים להפעיל פה אזורי ישיבה למסעדה שאנשים יוכלו לשבת מוגנים מרוח וזה פתוח לכלל הציבור".
בשנים האחרונות החיכוכים סביב זיקת ההנאה בקמפינסקי ירדו מתחת לרדאר, ובאופן אירוני מי שהעלתה השבוע את הנושא לתודעה היא דווקא סגנית ראש עיריית תל אביב, ציפי ברנד. ברנד העלתה סרטונים לפלטפורמות החברתיות שלה בהם היא מספרת לציבור שהמקום שייך לו, ומדווחת על החום הכבד ועל כך שהשהייה בו בלתי נסבלת בהיעדר מזגן.
הסרטונים של ברנד גררו תגובות רבות, ביניהן כאלה שהטיחו בה שתפקידה לוודא שהעירייה מבצעת את תפקידה ושומרת על זכויות הציבור. יש בזה גרעין של אמת אבל בפועל לברנד אין סמכויות אכיפה כלפי מלון או כלפי עבירות בנייה אחרות.
"אם אתה תבנה פרגולה בלי היתר תמצא את עצמך בבתי משפט", אומר גורם בתחום התכנון והבנייה, "מה הבעיה לנקוט בהליכים משפטיים מול מלון שמפר את זיקת ההנאה?"
הסמכות נתונה בידי יחידת האכיפה העירונית ורוח המפקד אמורה לנשב מלשכת ראש העירייה חולדאי והמנכ"ל מנחם לייבה, ואלה משום מה נוהגים ברכות ובהעלמת עין כלפי המלון היוקרתי, ולא רק כלפיו.
"אם אתה תבנה פרגולה בלי היתר תמצא את עצמך בבתי משפט", אומר גורם בתחום התכנון והבנייה, "מה הבעיה של העירייה לנקוט בהליכים משפטיים מול מלון שמפר את זיקת ההנאה?"
"הבעיות עם קמפינסקי התחילו מיום שנפתח", אומרת ברנד לזמן ישראל, "זה מרחב ציבורי שנועד לשרת את הציבור לא רק על הנייר אלא גם בפועל. כשהחזיתות הן מזכוכית והדלתות נראות סגורות זה מייצר תחושה שמדובר במתחם פרטי וכשהחום בלתי נסבל זה מרחיק את הציבור והמטרה של זיקת ההנאה לא מתממשת.
"הזכות של הציבור צריכה להיות נגישה, ברורה ומזמינה. הציבור צריך לדעת מה שייך לו ולהרגיש בנוח להשתמש במרחב הציבורי".
גורם במלון קמפינסקי טוען שהמלון עשה מאמצים ניכרים לשדרג את החלל הציבורי: לגלריה "עדן" ניתנה בחינם האפשרות להציג יצירות אומנות, המלון מיקם כורסאות ושולחנות במטרה למנוע מחלל האטריום להפוך לפיל לבן, אבל הפעלת מיזוג, לפי אותו גורם, עולה עשרות אלפי שקלים שאין להם הצדקה כשרק מתי מעט עוברים במקום.
בעקבות הסרטון והפוסטים, פגש מנהל המלון את ברנד ולדבריה הבטיח לה שהמזגן באטריום יופעל והציבור יוכל באמת ליהנות מזיקת ההנאה. נכון לשעות אחר־הצוהריים של יום שני זה עדיין לא קרה
זו כמובן שאלה של ביצה ותרנגולת. עם קצת מאמץ ויצירתיות אפשר היה לדאוג שהפיל הלבן יתמלא בצבעים. בדיונים ברשתות החברתיות העלו גולשים מתל אביב את האפשרות לערוך במקום תרגולי יוגה או פילאטיס, הופעות פתוחות לקהל, ימי הולדת או חלל עבודה בסגנון "Wework". רעיונות לא חסר, השאלה אם באמת רוצים ליישם אותם.
בעקבות הסרטון והפוסטים, פגש מנהל המלון את ברנד ולדבריה הבטיח לה שהמזגן באטריום יופעל והציבור יוכל באמת ליהנות מזיקת ההנאה. נכון לשעות אחר־הצוהריים של יום שני זה עדיין לא קרה. מסתמן שגם בעירייה יש תזוזה, ובשבועות הקרובים יקיימו בכירי העירייה סיור במקום ויבחנו איך אפשר להנגיש אותו לציבור.
מעבר למקרה הפרטי של קמפינסקי, מדובר בקדימון לקראת המאבק על השפ"פים וזיקות ההנאה הבאים של תל אביב שיהיו משמעותיים הרבה יותר: תוכנית ההתחדשות של כיכר אתרים, אחת המשמעותיות שיתבצעו בתל אביב בשנים הקרובות, כוללת שטחים נרחבים שמוגדרים כזיקת הנאה למרגלות המגדלים שעתידים לקום שם.
אם גם שם – במקום שאמור לחבר בין העיר לבין הים – הציבור יודר, זו תהיה בכייה אורבנית לדורות.
"בימים אלה כשהעיר מקדמת תוכניות משמעותיות לאורך רצועת החוף", אומרת ברנד, "ובראשן ההתחדשות של מתחם כיכר אתרים, חשוב לקבוע סטנדרט ברור שבו כל זיקת הנאה חייבת להיות פתוחה, ברורה ומזמינה, כדי שיהיה לנו חיבור איכותי בין העיר לים ורצועת החוף תהיה באמת נגישה לכולם".
"חשוב לקבוע סטנדרט ברור שבו כל זיקת הנאה חייבת להיות פתוחה, ברורה ומזמינה, כדי שיהיה לנו חיבור איכותי בין העיר לים ורצועת החוף תהיה באמת נגישה לכולם"
מעיריית תל אביב־יפו נמסר בתגובה: "עיריית תל אביב־יפו רואה חשיבות רבה בשמירה על מרחבים המיועדים לשימוש הציבור ופועלת באופן שוטף מול בעלי הנכסים על מנת לוודא עמידה בתנאים שנקבעו בתב"ע.
"בהתאם לכך, מתקיימים מעקבים וביקורים בשטח, ובמסגרתם נמצא כי האטריום פתוח למעבר הציבור. העירייה ממשיכה לדרוש מבעלי המלון להקפיד על מילוי כלל התחייבויותיהם, לרבות מיזוג בשעות הרלוונטיות.
"בנוסף, בימים אלה נבחנת האפשרות להצבת שילוט מתאים במקום, שיבהיר באופן ברור את היותו שטח הפתוח לציבור ואת זכויות השימוש בו".
ממלון קמפינסקי נמסר בתגובה: "בחודשים האחרונים מתנהלים מגעים עם עיריית תל אביב במטרה ליישב את המחלוקות ולהגיע להסדרה לטובת הציבור".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו