הדיור התייקר פי חמישה משאר המחירים במשק – ומנגנון הגבייה הממשלתי מגדיל את החוב

מדד מחירי הדירות בישראל עלה ב-77.5% בין ינואר 2014 לדצמבר 2024, לעומת עלייה של 15.3% בלבד במדד המחירים לצרכן באותה תקופה – פער של פי חמישה בקירוב – כך עולה מדוח מבקר המדינה שפורסם באוקטובר 2025 ועסק במיסוי מקרקעין ותשתית המידע על נדל"ן בישראל.

אותו דוח חושף גם את הצד השני של המטבע: החוב שלא נגבה במיסוי מקרקעין קפץ מ-6.92 מיליארד שקל ב-2020 ל-18.5 מיליארד שקל ב-2024, עלייה של כ-167%, ו-73% מהבקשות לתיקון שומה שנבדקו טופלו רק אחרי שחלפה עליהן שנה שלמה.

הפער בין המחיר הנוכחי של דירה למחירה לפני עשור אינו מתקן את עצמו – והגוף הממשלתי שאמור לנהל את השוק הזה מפגין, לפי המבקר, קשיים שרק מחריפים.

זו זווית שלישית על אותה בעיה שנסקרה כאן בשבוע האחרון משני כיוונים אחרים: כשל היצע הקרקע שמנהלת רשות מקרקעי ישראל, והנטל שהמשכנתה על דירה ממוצעת מטילה על שכר ממוצע.

שם הדגש היה על כמה קרקע משווקים ועל גובה ההחזר החודשי מול המשכורת; כאן הדגש הוא על גוף ממשלתי שלישי – רשות המיסים – שאמור לגבות את המס שהמדינה עצמה קבעה על עסקאות הנדל"ן, ובמקום זאת מגדיל את החוב שהוא לא גובה, בדיוק בשנים שבהן המחירים המריאו.

בכמה התייקרו הדירות יותר מכול שאר המוצרים במשק?

הנתון של מבקר המדינה אינו הערכה חיצונית של גורם בעל עניין – הוא חישוב רשמי שנעשה בתוך מוסד ביקורת המדינה, על בסיס אותה תקופת מדידה בדיוק בשני המדדים: ינואר 2014 עד דצמבר 2024.

מדד מחירי הדירות טיפס ב-77.5%, בעוד מדד המחירים לצרכן – שמשקף את יוקר המחיה הכללי: מזון, ביגוד, תחבורה, שירותים – עלה ב-15.3% בלבד.

משמעות הפער: מי שהכנסתו גדלה בקצב שמדביק את יוקר המחיה הרגיל, מוצא את עצמו רחוק יותר ויותר מהיכולת לקנות דירה, כל שנה מחדש. זהו לא נתון על מוצר יחיד שהתייקר – זהו תיעוד רשמי לכך שהדיור התנתק מכלל שוק הצריכה הישראלי.

כמה עולה דירה ממוצעת בישראל היום – ומדוע המחיר תלוי באזור המגורים?

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על הרבעון הרביעי של 2025, שנבדקו ב-18 הערים הגדולות בישראל שמונות למעלה מ-100 אלף תושבים, דירה ממוצעת בתל אביב עלתה כ-4.16 מיליון שקל – המחיר הגבוה ביותר מבין הערים שנבדקו.

בקצה השני, דירה ממוצעת בבאר שבע עלתה כ-1.28 מיליון שקל, פחות משליש ממחירה של דירה בתל אביב. רק שלוש מתוך 18 הערים שנבדקו הציעו דירות במחיר ממוצע של פחות משני מיליון שקל, וגם בבאר שבע – העיר הזולה מביניהן – מחירה של דירה קטנה בת חדר או שניים עומד על כ-578 אלף שקל.

דירה ממוצעת בתל אביב עולה יותר מפי שלושה ממחירה של דירה ממוצעת בבאר שבע. הפער הזה הופך את שאלת "כמה עולה דירה" לשאלה שהתשובה עליה תלויה, במידה גוברת, לא רק בהכנסה אלא גם במיקום הגאוגרפי שהמשפחה כלל לא בחרה מתוך שפע אפשרויות.

האם הירידה במחירים בשנה האחרונה פותרת את הבעיה?

שנת 2025 התאפיינה ברובה בירידות מחירים, לפי נתוני הלמ"ס, אם כי הרבעון האחרון של השנה כבר רשם עלייה של כ-0.8%. הנתונים העדכניים ביותר, שפורסמו באמצע אוגוסט 2026 ומתייחסים למאי-יוני 2026 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מראים ירידה ארצית של 1.5% במחירי הדירות, לצד עלייה חודשית קלה של 0.1%.

אבל התמונה הארצית מסתירה פיצול חד: מחוז המרכז ירד ב-4.1%, חיפה ב-1.8% ותל אביב ב-1.7% – ואילו מחוז ירושלים עלה ב-1.8%, הצפון ב-1.6% והדרום ב-0.1%.

כלומר, גם באזורים שאליהם מכוונת מדיניות הפיזור הממשלתית כפתרון למחירים הגבוהים במרכז, המחירים דווקא ממשיכים לטפס.

ירידה שנתית של 1.5%, שאינה אחידה בין אזורי הארץ, אינה מתקרבת לסגירת הפער המצטבר של פי חמישה שמבקר המדינה מתעד על פני עשור. מדידת נקודת זמן אחת אינה מבטלת מגמה שנמדדה על פני עשר שנים.

האם המנגנון הממשלתי שאמור לנהל את השוק הזה מתפקד?

מבקר המדינה לא הסתפק בתיעוד המחירים – הוא בדק גם את התפקוד של רשות המיסים, הגוף הממשלתי שאחראי על מיסוי מקרקעין ועל התשתית המידעית שמנהלת אותו, ופועל באחריות משרד האוצר.

הממצאים חמורים: החוב שלא נגבה במיסוי מקרקעין גדל פי 2.7 בתוך ארבע שנים בלבד. נכון ל-12 בינואר 2025, היו 1,192 בקשות לתיקוני שומה שממתינות למעלה משנה ללא טיפול, ומתוך מדגם שנבדק – 73% מהבקשות לתיקון שומה טופלו רק אחרי שחלפה שנה שלמה מהגשתן. חלקן, כך על פי הדוח, הוגשו כבר ב-2019 וטרם קיבלו מענה.

מבקר המדינה מצא גם פערים גדולים בין המשרדים האזוריים של הרשות בהיקף השומות לעובד – בין 114 ל-490 שומות לעובד – פער שמעיד על חוסר אחידות בסיסי בניהול המערכת.

גוף שאמור להיות חלק מהתשתית שמנהלת את שוק הדיור, והנמצא באחריות משרד האוצר, מגדיל את החוב שהוא עצמו אחראי לגבות – בדיוק בשנים שבהן הדיור התרחק מהציבור בקצב המהיר ביותר.

הנתונים במבט מרוכז

שאלות לבוחר

אם מחירי הדיור זינקו פי חמישה לעומת קצב התייקרות שאר המחירים במשק, איך ייתכן שהמנגנון הממשלתי שאמור לנהל את מיסוי הנדל"ן מצליח, באותן שנים בדיוק, להגדיל פי 2.7 את החוב שהוא לא גובה?

אם 73% מבקשות תיקוני השומה שנבדקו טופלו רק אחרי שחלפה עליהן שנה שלמה, ובקשות מ-2019 עדיין לא נענו, מה עושה שר האוצר בצלאל סמוטריץ', שבאחריותו פועלת רשות המיסים, כדי לתקן את זה?

אם דירה ממוצעת בתל אביב עולה יותר מפי שלושה ממחיר דירה ממוצעת בבאר שבע, מה מציעה הממשלה למי שהעבודה, המשפחה או הקהילה שלו נמצאת במרכז הארץ ולא בפריפריה?

אם הירידה השנתית האחרונה במחירי הדירות היא 1.5% בלבד, ובאזורים שאליהם הממשלה מכוונת פיזור אוכלוסייה המחירים דווקא ממשיכים לעלות, האם אפשר עדיין לומר שמדיניות הדיור הממשלתית פותרת את הבעיה שהיא נועדה לפתור?

סיכום

כשמחירי הדיור מתרחקים ממה שרוב המשפחות בישראל מרוויחות בקצב שאין לו אח ורע בשום מוצר אחר בסל הצריכה, ומנגנון הגבייה הממשלתי שאמור לשמור על סדר בשוק הזה מצליח, באותן שנים בדיוק, להגדיל פי 2.7 את החוב שהוא עצמו אחראי לגבות – איזו מסקנה אפשר להסיק על סדר העדיפויות שמנחה את הטיפול הממשלתי במשבר הדיור?

ואיזו מדיניות דיור אפשר לכנות מוצלחת, כשילד שנולד היום במרכז הארץ צפוי לפגוש, ביום שיגיע לגיל רכישת דירה, מחיר גבוה פי שלושה ויותר ממה שהיה פוגש אילו נולד בפריפריה – בדיוק היעד שאליו המדיניות הרשמית אמורה לתמרץ אותו לעבור?

דוח מבקר המדינה – מיסוי מקרקעין ותשתית המידע על נדל"ן בישראל, אוקטובר 2025
מבקר המדינה

כמה עלתה דירה בסוף 2025? הערים היקרות והזולות בישראל
ynet

נמשכת היציבות במחירי הדירות
ynet

אבי בן הר הוא טכנולוג בהכשרתו, ויזואליסט בנשמתו. ציוני אופטימיסט וחוקר עולמות שלא מפסיק לתהות. "פשטות היא התחכום העילאי" - לאונרדו דה וינצ'י.