הנתונים לא יכולים להיות ברורים וחדים יותר: הביקוש לדירות בישראל בקריסה.
לפי משרד האוצר, בנובמבר נרכשו 7,800 דירות בסך הכול. מדובר בצניחה של 57% בהשוואה לנובמבר 2021. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נמכרו רק 2,902 דירות חדשות לציבור הרחב בנובמבר – צניחה של כ-59% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. כל הנתונים האלה הם החרפת המגמה שהתחילה בשנה האחרונה משלב העלאת הריבית במשק.
לפי הערכות מספר מומחים, שוק הנדל"ן הגיע לסף הפעילות המינימלית שלו. כלומר, כרגע מתבצעות רק עסקאות שאין לרוכשים או למוכרים ברירה אלא לבצע אותן. זה יכול להיות למשל משקי בית שכבר התחייבו לרכישת דירה ולצורך מימונה חייבים בכל מחיר למכור את דירתם הישנה.
לפי הערכות מספר מומחים, שוק הנדל"ן הגיע לסף הפעילות המינימלית שלו. כלומר, כרגע מתבצעות רק עסקאות שאין לרוכשים או למוכרים ברירה אלא לבצע אותן
בכל קורס בסיסי בכלכלה מלמדים את הסטודנטים כי ירידה כל כך חדה בביקושים לאורך זמן ללא שינוי תואם בהיצע – מובילה מן הסתם גם לירידות במחירים. זה לא שונה גם בדיור. הרי לכאורה הקבלנים הממונפים עד ראשם, עם דירות מוכנות לאכלוס (או בשלב בנייה כזה או אחר), היו אמורים לעשות הכול כדי למכור אותן מהר לפני שיקלעו למצוקה תזרימית. מצוקה כזו לא תאפשר להם להשיב לבנק את ההלוואות שניתנו להם לצורך מימון הפרויקט.
זה אמור היה להוביל לאחת משתי האפשרויות: או הורדת מחירי הדירות שתאפשר לקבלנים למכור יותר דירות ובכך להגדיל את התזרים שלהם, או לחילופין היינו אמורים לשמוע על שורה של קבלנים שנכנסים לחדלות פירעון. אלא שבינתיים לא זה קרה ולא זה קרה – בטח לא בהיקפים ובסכומים יוצאי דופן לתקופה. למעשה, לפי דוח למ"ס האחרון, הדירות אף התייקרו בחודשים אוקטובר-נובמבר – גם אם בשיעור נמוך יותר ממה שהתרגלנו אליו.
אותה יד נעלמה שמנעה עד כה את שני האירועים הדרמטיים האלה נמצאת דווקא הרחק מאתרי הבנייה – בתוך חדרי הנהלות הבנקים. הבנק הוא זה שמחזיק בכפתור ששולט במחירי הדיור כיום בישראל. הוא הגוף שיושב על השיבר של אותו מגזר – ממימון רוכש הדירה דרך משכנתאות ועד מימון רכישות הקרקע והבנייה של היזמים והקבלנים.
הבנק הוא זה שמחזיק בכפתור ששולט במחירי הדיור כיום בישראל. הוא הגוף שיושב על השיבר של אותו מגזר – ממימון רוכש הדירה דרך משכנתאות ועד מימון רכישות הקרקע והבנייה של היזמים והקבלנים
נכון להיום, הבנקים הלוו קרוב לחצי טריליון שקל במסגרת של כמיליון משכנתאות שניתנו לרוכשי דירות. סכום דומה של הלוואות ניתן גם לקבלנים. בסך הכול, כמות ההלוואות שהעניקו הבנקים לשוק הנדל"ן שווה היום בקירוב לכל החוב הלאומי של מדינת ישראל. המספרים האלה מצביעים בעיקר על נקודה סופר קריטית: הבנקים נמצאים כעת כתף אל כתף עם הקבלנים על אותה סירה השטה בים סוער.
הבנקים מלווים לפרויקטים של קבלנים על פי הערכת שווי שניתנת על ידי שמאי. השמאי מעריך בכמה כל דירה בפרויקט עשויה להימכר ועל פי זה גם מתומחרת ההלוואה. אי לכך, ירידה במחירי הדירות תוריד את יכולתו של הקבלן להשיב את החוב לבנק, ובמקביל גם תוריד את שווי הבטוחות שיהיו בידי הבנק אם הקבלן לא יצליח להשיב את החובות.
יותר מכך: במצב קיצון, ירידת מחירי הדירות תשפיע לא רק על יכולת החזר החוב של קבלן בודד, אלא גם על רבים מהקבלנים בישראל. כל זה עלול לאלץ את הבנקים לטפל באירוע חדלות פירעון המוני, בסדר גודל של מאות מיליארדי שקלים.
במצב קיצון, ירידת מחירי הדירות תשפיע לא רק על יכולת החזר החוב של קבלן בודד, אלא גם על רבים מהקבלנים בישראל. כל זה עלול לאלץ את הבנקים לטפל באירוע חדלות פירעון המוני, בסדר גודל של מאות מיליארדים
כדי להבין את גודל האירוע, נזכיר רק שבאירוע התקשורתי הגדול ביותר שהיה פה בגין חדלויות פירעון בעשור האחרון, בנק הפועלים מחק "רק" 3.5 מיליארד שקל על הלוואות אבודות לנוחי דנקנר, אליעזר פישמן ושאול אלוביץ' ביחד.
כל עוד מצב הבנקים טוב – והוא אכן טוב מאי פעם – לבנקים אינטרס ברור להרגיע את הקבלנים ולהמשיך לתת להם גב בכל הקשור להזרמת כספי מימון הפרויקט או לפריסה מחדש של תשלומי החובות. הבנק בעצם נותן לקבלנים חמצן חשוב כדי שלא ייקלעו לבעיה תזרימית. כך הוא מאפשר להם לשבת על הגדר ולהמתין עם הורדת המחירים, שכאמור עלולה להיות תרחיש קטסטרופלי לשני הצדדים. הכול כמובן במטרה למשוך זמן בתקווה שכל הקפאון בשוק זה יגמר בזמן הקרוב.
הקבלנים מצידם מבינים היטב את המסר. הם עושים הכול כדי לא להוריד מחירים באופן פורמלי, אף על פי שחלקם בפועל מעניקים לרוכשים הטבות שוות ערך להורדת מחיר הדירה בדמות תוספות ושיפורים יקרי ערך לתכולת הדירה.
אבל כמו לכל דבר – גם למדיניות זו של הבנקים עשויות להיות תופעות לוואי. בטווח הארוך, אורח נשימה של הבנק הוא לא נצחי. אפילו הוא לא יכול לדחות פירעון חובות או לפרוס חובות מחדש ללא הגבלה. ולכן, אם הביקוש לא יתאושש בתוך טווח זמן סביר, זה עלול להכניס את הבנקים למצוקה – ואיתה גם הדרישה לגבות לפחות חלק מהחובות.
בטווח הקצר, הבנקים אמנם מגמישים עד עשיית שפגט את שריר הגבייה שלהם כדי למנוע זעזועים בשוק, אבל במקביל גם נזהרים מאד עם מתן הלוואות חדשות לקבלנים חדשים. בחודשים האחרונים אנחנו עדים ליותר ויותר חברות נדל"ן שהבנקים מקשים עליהן, ושפונות לגיוסי כסף בשוק החוב. לצורך זה חלקן מנפיקות אג"חים.
בטווח הקצר, הבנקים אמנם מגמישים עד עשיית שפגט את שריר הגבייה שלהם כדי למנוע זעזועים בשוק, אבל במקביל גם נזהרים מאד עם מתן הלוואות חדשות לקבלנים
שוק האג"חים כבר מכניס אותנו פה לסיפור שונה לגמרי. קודם כל, העלויות של גיוס כסף בשוק כזה גדולות בהרבה מאשר הלוואה בנקאית רגילה.
דבר נוסף: מול קבלן שינפיק אג"ח ויקלע לקשיים כבר לא יעמוד מנהל בנק, שאפשר יהיה לסגור איתו בחדר סגור על כוס קפה דחייה או פרישה מחודשת של התשלומים. כאן צריך לתת דין וחשבון למשקיעים, וכל דחייה כזו בתשלום היא כבר פרוצדורה קשיחה ומורכבת, שיש לה גם משמעות ציבורית והשלכות על מוניטין העסק. כמו שאנחנו יודעים מניסיון העבר, לפעמים מוניטין הוא ההבדל בין עסק חי למת. בטח בתקופות משבר.
שוק נוסף ששווה לבחון אותו בקרוב הוא שוק יד שנייה. בשוק זה לבנקים שליטה פחותה, הנוגעת בעיקר למימון הרוכש. גם מחירי יד שנייה משפיעים על מחירי הדירות החדשות. אם המחירים בשוק זה יתנתקו מזה של שוק הדירות החדשות וירדו לאורך זמן – זה יעמיד את הקבלנים בבעיה ומכאן גם את הבנקים.
אם המחירים בשוק יד שנייה יתנתקו מהמחירים של שוק הדירות החדשות וירדו לאורך זמן – זה יעמיד את הקבלנים בבעיה ומכאן גם את הבנקים
בכל מקרה, התקופה הקרובה בהחלט תהיה מכרעת – וכל מה שנותר לקבלנים ולבנקים לקוות הוא שכמו עם משבר הקורונה שהיכה בענף, כמו עם הרוכשים הצרפתים שכמעט נעלמו, וכמו עם המשקיעים שהפסיקו לנהור לשוק הדירות – יקרה גם הפעם נס שאיכשהו יטה את הספינה חזרה למסלול עליות המחירים, ואיתו תגיע גם צפירת ההרגעה לענף.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנומה יהיה אם מחירי הדירות ירדו?
נניח שירדו ב-50%.
לרובינו זה יהיה טוב כי נוכל לקנות דירה במחיר סביר.
אני מניח שזה לא יהיה טוב לאנשים שלקחו משכנתא וכבר קנו דירה אבל הממשלה יכולה לסבסד אנשים כאלו ולשלם להם חלק מהמשכנתא.
בסופו של דבר נראה לי שהורדת מחירי הדירות תשתלם לרובינו. לדעתי הממשלה צריכה לבנות בעצמה ולמכור לאנשים דירות במחירים זולים בהרבה. השוק הפרטי נכשל כישלון מוחץ בנושא הדירות.
טריליון ש"ח שיכולים לההפך לחובות אבודים?
קשה לי להאמין שהבנקים יצליחו לעמוד בכך אפילו אם חצי טריליון ש"ח יהפכו לחובות אבודים. רווחי הבנקים הם אולי עשירית מאותו חצי טריליון. מה יקרה אז? מניות הבנקים יפלו? כספנו שנמצא בבנק ימחק? הממשלה תציל את הבנקים ע"י הדפסת כסף מסיבית? האם הדפסת חצי טריליון ש"ח לא תגרום לאינפלציה?
עם כל הכבוד בניתוח חסרים כמה נקודות שלטעמי תומכים בהמשך עליית מחיר הדירות.
1- עד לפני כמה חודשים, רב הדירות של הקבלנים נמכרו על הנייר. במילים פשוטות, כאשר משך הזמן של בניית דירה היא כ שלוש שניםלערך, מרגע שהאנשים יפסיקו לקנות דירות מקבלנים- לקבלן יש אורך נשימה של שלוש שנים עד שהוא נלחץ למכור דירות בהנחה.
2 – כל ההטבות שהקבלנים נותנים כגון מזגן או מקרר או מתנה כזו או אחרת, לרוב זה ניתן על ידי הספק המתנה- כמו שהקבלן נותן מטבח, ואז מגיעים לספק המטבח ואז צריך להוסיף עוד 20,000 שח לקבל מטבח נורמלי. לכן ספקים נותנים מתנה לקבלן, ואז מקבלים לקוח פוטנציאלי שמוכן ומשדרג את המתנה ומשם הם מרוויחים.
3 – עם המדיניות הממשלה הנוכחית ועם בלגן שיש כבר בממשלה – לא רואה שממשלה הנוכחית תמשיך ותמכור קרקעות ל 100,000 דירות בשנה, כמו ממשלה הקודמת, וגם אם אכן תמכור, לא רואה קבלנים שקופצים על המציאה ושמים כסף במדינה שלא תהיה לה מערכת משפט בעוד שנה. זה בתורו, יביא להקטנת ההיצע .
4 – ממשלה הנוכחית תומכת ב אוכלוסיה עם משפחות מרובות, וככל שהמשפחות האלה תקבלנה תמיכה ממשלתית ויביאו עוד ילדים, הצורך בדירות תגדל והביקוש לדירות יעלה.
5 – אם אכן בגלל ירידה במחירים, ריבית גבוהה או כל סיבה אחרת, מספר קטן או גדול של קבלנים ייפשטו את הרגל, אוטומטית, כמות הדירות המוצעות קטן, וההיצע ייפגע.
6 -יש כמות גדולה של אנשים שיושבים על הגדר בתקווה של עוד דירה למשתכן או הוזלה במחירי הדירות,
ברגע שבגלל כל הסיבות לעיל, מחירי דירות לא יירדו (או אפילו לפי כותב המאמר בתמיכהשל הבנקים), או שהנגיד יפסיק לעלות הריבית,
כולם ירוצו לקנות דירות מחדש, ואז נקבל עוד 20% עלייה במחיר הדירות כמו שקיבלנו לאחר שעסקאות הופסקו בגלל קורונה, ואיך שהתחדשו, המחירים קפצו.
7- בהצלחה לכול החזאיים ונביאים שצופים ירידה במחירי דירות, למרות עליות בשכר עובדים, סחורות, ומיסים חדשים שנצטרך לשלם לכיסוי הוצאות הממשלה הנכבדה וכמות הג'ובים אינסופיים, ועוד לא דיברתי על מעון החדש (בית הלבן) לראש הממשלה.
ככל שהניתוח נכון צריך לשאול מי הגורם הנוסף שמחזיק את הבנקים והיזמים כרגע בסטטוס המלחיץ הזה? התשובה היא בנק ישראל והנגיד שעומד בראשו. ברגע שהוא יוריד את הריבית או אפילו ישלח רמז לשוק לגבי מועד תחילת ההורדה האנשים יירדו מהגדר והשוק יתעורר… אני בטוח שבנק ישראל מתואם היטב עם צורכי הבנקים, אבל הוא חייב קודם סימנים להיפוך מגמת האינפלציה העולה – ואם זה לא יגיע מהר כפי שהוא צופה כרגע – אז הלחץ באמת יתחיל להיות מסוכן…