בשוק הדירות הישראלי יש היום תעלומה לכאורה: אנשים עדיין רוצים לקנות דירה, קבלנים עדיין בונים, ועל הלוחות עדיין מופיעות מודעות. אז למה ביולי היה מספר העסקאות בשוק החופשי מהנמוכים שנרשמו בחודש זה מאז תחילת שנות האלפיים, ומדוע רק במחוז הדרום בוטלו 669 עסקאות לרכישת דירות חדשות?
את הסיפור שמאחורי המספרים קל יותר לראות היום בזכות עו"ד גיא זומר, שמוביל את מיזם "גרסאות לעם". זומר הנגיש את הדיווחים על מכירת נכסים שנמסרו לרשות המיסים, אך עד היום הונגשו על ידה באופן מוגבל, שהקשה על חקירת הנתונים. כעת כל הנתונים פתוחים במלואם לעיון הציבור, בחינם.
כך, למשל, ניתן לראות באתר כי חציון המחיר למ"ר בעסקאות המדווחות של דירות בבניינים משותפים עלה מכ־14,894 שקל ב־2020 לכ־20,667 שקל ב־2025 – זינוק של כמעט 39% בתוך חמש שנים. בחמש השנים שקדמו לכך, מ־2015 עד 2020, העלייה בחציון הסתכמה בכ־9% בלבד.
אפשר לתאר את שתיקת הקונים כ"המתנה לירידות", אבל אצל חלקם זו אינה תחבולת מו"מ. פשוט אין להם די כסף כדי להיכנס אליו
גם כשמסתכלים על מפת המחירים החציוניים לפי יישובים מתקבלת מגמה דומה ברובם הגדול. וכאן מסתתרת למעשה אחת הסיבות המשמעותיות להאטה בשוק.
ניקח לדוגמה דירה היפותטית של 100 מ"ר, במחירים הנגזרים מאותם חציונים. בשנת 2020 היא הייתה עולה כ־1.49 מיליון שקל. בשנת 2025 – כ־2.07 מיליון שקל. אם הרוכשים צריכים להביא כיום לפחות רבע מהמחיר כהון עצמי, יעד החיסכון שלהם זינק מכ־372 אלף לכ־517 אלף שקל – פער של כ־144 אלף שקל, עוד לפני הוצאות העסקה.
עכשיו נכניס לתמונה משק בית שחוסך 3,000 שקל מדי חודש, ואת הכסף שהוא צובר מפקיד בתוכנית חיסכון או בקרן כספית בריבית שנתית של 3.5%. בתוך חמש שנים הוא יצבור קרוב ל־196 אלף שקל – הישג לא קטן. אלא שעליית המחיר לבדה הגדילה את ההון העצמי הדרוש בכ־144 אלף שקל.
כלומר, 74% מכל מה שחסך בתקופה הזאת נדרשים רק כדי להדביק את התרחקות קו הזינוק. אחרי חמש שנים של ויתורים הוא התקרב לדירה שבדוגמה בכ־52 אלף שקל בלבד.
מכאן נולדת עסקה שאינה מתבצעת. המוכר מסתכל על שווי הדירה שכבר בידיו; הקונה מסתכל על הסכום שחסר לו בבנק.
עלות המשכנתה, המלחמה ואי־הוודאות מספקות סיבות נוספות להמתין, אבל ההון העצמי הוא המחסום שפוגשים עוד לפני השאלה מה יהיה גובה ההחזר החודשי
אפשר לתאר את שתיקת הקונים כ"המתנה לירידות", אבל אצל חלקם זו אינה תחבולת משא ומתן. פשוט אין להם די כסף כדי להיכנס אליו. עלות המשכנתה, המלחמה ואי־הוודאות מספקות סיבות נוספות להמתין, אבל ההון העצמי הוא המחסום שפוגשים עוד לפני השאלה מה יהיה גובה ההחזר החודשי.
גם ההבחנה בין סוגי המכירות מרמזת על חשיבותו של סף הכניסה. ביולי 2026 עלו מכירות הדירות החדשות, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, בכ־9% לעומת השנה הקודמת. בשוק החופשי בלבד ירדו מכירות הקבלנים בכ־5%. זו אינה הוכחה לכך שההון העצמי לבדו מסביר את מספר העסקאות הנמוך, אבל היא מזכירה ש"שוק הדיור" אינו שוק אחד. כשהתנאים לרוכש משתנים, משתנה גם האפשרות לחתום על חוזה.
חציון המחיר למ"ר ב־2025 כבר היה נמוך בכ־2% מזה של 2024. אלא שירידה קטנה בסוף המרוץ אינה מחזירה לקונה את חמש השנים שקדמו לה. כל עוד המחיר המבוקש והכסף שהרוכשים יכולים להביא אינם נפגשים, עוד מודעה תישאר על הלוח ועוד משפחה תישאר בשכירות.
הדירה רצה עד היום מהר יותר מהחיסכון. כעת הפער הזה מתבטא גם במספר העסקאות החדשות שנחתמות – ובמספר העסקאות הישנות שמתבטלות.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו