הירידה של 1% במחירי הדירות, שעליה דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשבוע שעבר, אינה שכיחה בשוק הדיור הישראלי. זו הירידה הדו־חודשית החדה ביותר במדד מחירי הדירות מאז תחילת 2018. ועדיין, מדובר בירידה מתונה יחסית, בוודאי לא מדובר במפולת וגם לא במהלך המבשר על קריסת השוק.

ולמרות זאת, דווקא האחוז הבודד הזה הוא סיפור גדול למדי. זהו הרגע שבו הלמ"ס החלה להתפכח, גם אם רק לזמן קצר, מתקופת ההכחשה שבה הייתה נתונה בשנה האחרונה בנוגע למתרחש מתחת לפני השטח.

הירידה במחירים היא רק קצה הקרחון. את ירידת המחירים האמיתית קשה לראות במדד הכללי, בעיקר משום שחלק גדול מהשוק למד להסוות אותה. הקבלנים לא תמיד מורידים את המחיר הרשמי. במקום זאת הם עושים דבר מתוחכם יותר: מציעים מימון נדיב, דחיית תשלומים, פטור מהצמדה, סבסוד ריבית, הלוואות קבלן ותנאי תשלום שנראים כמו מבצע, אך מבחינה כלכלית הם בגדר הורדת מחיר לכל דבר.

המקום שבו קשה הרבה יותר להסתיר את הירידות הוא שוק היד השנייה. שם אין מחלקת שיווק, אין מבצעי 20/80, אין סבסוד ריבית ואין אפשרות לארוז ירידת מחיר בתוך שרשרת של תעלולים פיננסיים והטבות

אומנם, לפי הלמ"ס, מספר הדירות החדשות שנמכרו עלה ב־0.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים. אלא שדירה שנמכרה בשלושה מיליון שקל, כשרוב התמורה עבורה תשולם רק בעוד שנתיים, אם בכלל, אינה שוות ערך מבחינה כלכלית לדירה שנמכרה באותו מחיר בתנאי תשלום רגילים. המחיר בחוזה אומנם נותר זהה, אך השווי המהוון של העסקה נמוך הרבה יותר.

למשל, אילו הקונה נדרש לשלם את מלוא הסכום כעת, הוא היה צריך לקחת משכנתה, לשלם ריבית והצמדה ולשאת בעלויות מימון. כשהקבלן דוחה עבורו את רוב התשלום, הוא חוסך לקונה חלק מהעלויות האלה, אך סופג אותן בעצמו. זו גם הסיבה לכך שמדד הדירות החדשות מספק כיום תמונה חלקית יותר.

בניין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בירושלים (צילום: אוליבייה פיטוסי/פלאש90)

המקום שבו קשה הרבה יותר להסתיר את הירידות הוא שוק היד השנייה. שם אין מחלקת שיווק, אין מבצעי 20/80, אין סבסוד ריבית ואין אפשרות לארוז ירידת מחיר בתוך שרשרת של תעלולים פיננסיים והטבות. יש מוכר, קונה, בנק ומשכנתה. אם הקונה אינו יכול לשלם, העסקה אינה נסגרת. ואם המוכר רוצה למכור, עליו להוריד את המחיר.

לכן שוק היד השנייה הוא כרגע הברומטר החשוב יותר. הלמ"ס אינה מפרסמת מדד נפרד למחירי דירות יד שנייה, אך העובדה שהמדד הכולל ירד ב־1%, בעוד שמחירי הדירות החדשות ירדו ב־0.1% בלבד, מלמדת כי עיקר ירידת המחירים נרשמה בשוק היד השנייה.

באותה נשימה מציינת הלמ"ס כי בניכוי דירות חדשות בסבסוד ממשלתי, כמו במסגרת מחיר למשתכן, מחירי הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי דווקא עלו ב־0.2%. הנתון הזה מחזק עוד יותר את הטענה שהקבלנים פשוט "מהנדסים" את המחירים.

הקבלנים נמצאים במלכוד. הורדת מחיר רשמית פוגעת בהם מול רוכשים קודמים, מול הבנקים, מול שווי הקרקעות ומול שוק ההון. לכן הם מעדיפים לשחק עם המחיר

מה שמדהים בכל הסיפור הוא שאפילו הקבלנים, שמכירים את השוק טוב מכולם, כבר אינם מסתירים את הנפילות. מנכ"ל "תדהר" אורי לוין טען רק החודש כי מחירי הדירות ירדו בפועל בכ־20% בארבע השנים האחרונות. לוין אינו מדבר משולי השוק. הוא אומר בקול את מה שרבים בענף יודעים: הלמ"ס אינה מפרסמת את הנתון האמיתי. ההנחה פשוט עברה משורת המחיר לשורת המימון.

הקבלנים נמצאים במלכוד. הורדת מחיר רשמית פוגעת בהם מול רוכשים קודמים, מול הבנקים, מול שווי הקרקעות ומול שוק ההון. לכן הם מעדיפים לשחק עם המחיר.

עבודות בנייה בכפר יונה, 8 באוגוסט 2019 (צילום: גילי יערי, פלאש 90)

הבעיה היא שהמשחק הזה עובד רק כל עוד יש זמן וכסף. בסביבת ריבית גבוהה, זמן אינו מוצר חינמי. מלאי של דירות לא מכורות עולה כסף. גם דחיית רוב התמורה עבור הדירה כרוכה בעלויות ניכרות, וכך גם האשראי שניתן בגינה. קרקע שנרכשה ביוקר עולה כסף. וכל חודש שבו הדירה אינה נמכרת שוחק עוד מעט את היכולת להעמיד פנים שהמחיר לא השתנה.

לכן קשה להתייחס לירידה האחרונה שפורסמה כאל תיקון קטן. חשיבותה הגדולה נובעת דווקא מכך שהיא רשמית. מתחת לנתון הזה נמצא שוק שכבר מזמן מתמחר את הדירות אחרת: קונים זהירים יותר, משכנתאות כבדות יותר, מוכרים לחוצים יותר וקבלנים שמסתירים הנחות בתוך מבצעי מימון.

ברגע שהשוק יפסיק לקרוא לזה מבצע, הוא יצטרך לקרוא לזה בשם האמיתי: ירידת מחירים. יש שיאמרו: נפילה

ברגע שהשוק יפסיק לקרוא לזה מבצע, הוא יצטרך לקרוא לזה בשם האמיתי: ירידת מחירים. יש שיאמרו: נפילה.