עד לפני חודש בלבד האופטימיות במשרדי המכירות של חברות הנדל"ן הגדולות הייתה בשיאה. מתווה הורדת הריבית של בנק ישראל התקדם, וזה הכניס הרבה תקווה אצל הקבלנים. הריבית מורידה להם את עלויות המימון המפלצתיות על הקרקעות. היא גם מאפשרת לרוכשים לחזור ולחלום על משכנתה שאינה חונקת את התקציב החודשי, מה שמתורגם בדרך כלל לעליית מחירי הדירות.

הנתונים היבשים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) תמכו באופוריה הזו. לכאורה. אחרי עלייה במחירי הדיור באוקטובר–נובמבר, השוק המשיך להראות סימני התאוששות מרשימים עם עלייה כוללת של 1.5% במחירים גם חודש לאחר מכן. לראשונה מזה זמן רב מחירי הדירות החדשות עלו.

אפילו תל אביב, שנראתה כמי שמחשבת מסלול מחדש, שינתה כיוון ורשמה זינוק. כך, על כנפי אפקט ה־FOMO – הפחד מהחמצה – בקרב רוכשים, קיוו הקבלנים להאיץ את קצב מכירת הדירות.

המדד הרשמי התעלם ממבצעי המימון, מהטבות הריהוט ומהלוואות הסבסוד שמעניקים הקבלנים, הטבות שמהוות בפועל הורדת מחיר משמעותית, בעוד המחיר החוזי נשאר גבוה כדי להציג ערך דירה גבוה

במשרדי המכירות לא סיפרו לאותם רוכשים שנתוני הלמ"ס היו למעשה אחיזת עיניים. המדד הרשמי התעלם ממבצעי המימון, מהטבות הריהוט ומהלוואות הסבסוד שמעניקים הקבלנים, הטבות שמהוות בפועל הורדת מחיר משמעותית, בעוד המחיר החוזי נשאר גבוה כדי להציג ערך דירה גבוה.

אלא שאז הגיעה המלחמה וחשפה את כל נקודות התורפה הללו בבת אחת. מחירי הנפט המאמירים בעקבות הלחימה מאיימים להצית מחדש את האינפלציה, שרק לאחרונה נדמה היה כי רוסנה. יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול, כבר הבהיר כי נתיב הורדת הריבית שהנהיג ייבחן מחדש. נגיד בנק ישראל עשוי למצוא את עצמו נאלץ ללכת בעקבותיו, לאחר שכבר דילג על הורדה אחת בגלל המלחמה.

נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון (צילום: יונתן זינדל/פלאש90)

בינתיים הקבלנים נשארים עם גיבנת של חובות ומלאי דירות ששובר שיאים. סך כל הדירות הלא מכורות הגיע לשיא היסטורי של 86,291 דירות החודש – כפול מכמות הדירות הלא מכורות לפני ארבע שנים. זאת בזמן שהקבלנים ממשיכים לשבור שיאי התחלות בנייה, עם יותר מ־80 אלף רק בשנה האחרונה.

ואם לא די בכך, הגיעה המכה אולי הגדולה ביותר וגם הצפויה ביותר. עד תחילת החודש בוטלו כבר 744 עסקאות שנחתמו בשנת 2023. בסך הכול בוטלו כבר 1,438 עסקאות. הבשורה הרעה היא שיש עוד אלפי עסקאות "על הנייר" שעדיין לא הגיעו לשלב התשלום לפני כניסה. ככל שמועדי המסירה של עסקאות מ־2023 ו־2024 יתקרבו, אנחנו עלולים לראות גל נוסף, גדול בהרבה, של אנשים שלא מצליחים לגייס את יתרת התשלום ומבטלים.

אתמול פרסם בנק ישראל אתגר נוסף שהקבלנים יצטרכו להתמודד איתו השנה. הבנק מצביע על שינוי במאזן ההגירה כאחד הגורמים למיתון הביקוש לדיור

העלייה במספר המבטלים נובעת ממלכודת מבצעי 10/90 או 20/80. רוכשים קנו דירות לפני מספר שנים כשהם משלמים רק 10% מערך הדירה במעמד החתימה. חלקם נכנסו לעסקאות עם הון עצמי נמוך, מבלי להבין את המשמעות הכלכלית של המהלך. כעת הם מוצאים את עצמם ללא יכולת לקבל משכנתה על 90% הנותרים, עקב המצב הכלכלי, ירידת מחירי הדירות והריבית הגבוהה.

נוסף על כך, הם צריכים לשלם על כל ביטול כזה קנסות שיכולים להגיע גם ל־200 אלף שקל, מה שמוריד את הסיכוי שירכשו דירה אחרת בקרוב.

אתמול פרסם בנק ישראל אתגר נוסף שהקבלנים יצטרכו להתמודד איתו השנה. הבנק מצביע על שינוי במאזן ההגירה כאחד הגורמים למיתון הביקוש לדיור. לפי הניתוח, בשנים 2024–2025 נרשמה התמתנות בקצב גידול האוכלוסייה הבוגרת, בין השאר בשל הגירה שלילית, והדבר תרם לירידה בביקוש.

נמל התעופה בן גוריון, 26 במרץ 2025 (צילום: יוסי אלוני/פלאש90)

מדובר בנתון שהקבלנים יצטרכו להתאים אליו את קצב הבנייה. כך או כך, שנת 2025 הסתיימה בירידה של 11% בהיקף העסקאות ביחס ל־2024 – שפל של 20 שנה.

בשורה התחתונה, המלחמה לא רק פגעה בכלכלה, היא פוצצה את בלון החמצן המלאכותי שהנשים את שוק הנדל"ן בחודשים האחרונים. כשהריבית מסרבת לרדת, הביטולים מזנקים והמלאי בשיא של כל הזמנים, העתיד של שוק הדירות בישראל מעולם לא היה שביר כל כך.