מדד ינואר פורסם השבוע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ואיתו גם מדד מחירי הדיור לחודשים נובמבר–דצמבר 2025. כאשר בוחנים את מדד המחירים לצרכן באותה תקופה, מגלים כי הוא ירד בכרבע אחוז. כלומר, לפי מדד זה, ישראל של סוף 2025 היא מדינה בירידות מחירים. אלא שבאותו פרסום עצמו התברר כי מחירי הדירות עלו ב־0.8% באותה תקופה.
נעזוב לרגע את העובדה שהעליות הללו בדיור נרשמו על רקע עיוות זועק בשיטת המדידה של הלמ"ס – ועדיין עולה השאלה: כיצד ייתכן שהלמ"ס מדווחת על ירידת מחירים כללית, בעוד שבמקביל היא מציינת כי הנכס היקר ביותר בחיינו התייקר בחדות? התשובה איננה טעות או רשלנות. זה נעשה כך בכוונה תחילה.
1999: השנה שבה הופרד הדיור מהמדד
בינואר 1999 ביצעה הלמ"ס שינוי מתודולוגי שרוב האזרחים אינם מודעים לו, אך הוא משפיע על חייהם מדי חודש. עד אותה שנה נכללו מחירי הדירות – כלומר, מה שאנשים משלמים בפועל כדי לרכוש קורת גג – במדד המחירים לצרכן. המדד לא היה מושלם, ולא ייצג במדויק את התחושה בשטח, אך מחירי הדירות היו חלק ממנו. ב־1999 הוחלט להוציאם מהמדד הכללי.
סעיף הדיור הכלול במדד המחירים לצרכן הוא למעשה מדד שכירות. הוא מחשב שכר דירה תיאורטי שבעלי דירות היו משלמים אילו שכרו את דירתם שלהם, לצד שכר הדירה בפועל שמשלמים שוכרים
היו לכך שלוש סיבות רשמיות. ראשית, יישור קו עם ה־OECD ועם קרן המטבע הבינלאומית, הממליצים שלא לערבב "נכסי השקעה" עם "מוצרי צריכה".
שנית, התנודתיות הגבוהה של שוק הנדל"ן: הכללתו במדד הייתה גורמת לתנודות חדות במדד הכללי ומקשה על קביעת מדיניות.
שלישית, ההנחה התיאורטית כי אם שוק השכירות מתפקד כראוי, מחירי השכירות ישקפו את עלות המגורים, ולכן יהוו מדד יציב והולם יותר. על הנייר זה נשמע הגיוני ואף הוגן. הבעיה היא שהמציאות אינה מתנהלת כך.
מה כן נמדד? שכר הדירה – וזו בעיה גדולה
סעיף הדיור הכלול במדד המחירים לצרכן הוא למעשה מדד שכירות. הוא מחשב שכר דירה תיאורטי שבעלי דירות היו משלמים אילו שכרו את דירתם שלהם, לצד שכר הדירה בפועל שמשלמים שוכרים. אליו מצטרפות הוצאות נלוות בהיקף קטן יחסית, כגון תיווך ועריכת דין.
למתודולוגיה הזו שלוש בעיות מרכזיות. הבעיה הראשונה היא הפיגור בזמן. חוזי שכירות נחתמים לרוב לשנה, בעוד שמחיר רכישת דירה משקף את מצב השוק בזמן אמת. שכר דירה בחוזה קיים משקף את השוק שלפני שנה או שנתיים. כאשר מחירי הדירות מזנקים, שוק השכירות מגיב באיחור. המדד אינו רואה את הגל בזמן אמת – אלא רק לאחר שהוא כבר חלף.
הבעיה השנייה היא שרוב הישראלים הם בעלי דירות. יותר מ־70% ממשקי הבית גרים בדירה שבבעלותם. עבורם, ה"שכירות התיאורטית" שמחשבת הלמ"ס היא מספר חסר משמעות מבחינת הוצאה בפועל. ההוצאה האמיתית היא החזר המשכנתה – וזה אינו נכלל במדד.
כאשר בנק ישראל העלה את הריבית ל־4.75%, החזרי המשכנתה של משפחות רבות זינקו במאות ועד אלף שקלים בחודש. העלייה הזו לא הופיעה במדד
כאשר בנק ישראל העלה את הריבית ל־4.75%, החזרי המשכנתה של משפחות רבות זינקו במאות ועד אלף שקלים בחודש. העלייה הזו לא הופיעה במדד.
הבעיה השלישית היא ששוק השכירות ושוק הרכישה אינם זהים. שכר דירה מושפע מהכנסות, מתחלופת אוכלוסייה ומהיצע זמין. מחירי דירות מושפעים מריביות, מציפיות משקיעים ומקרקעות זמינות. שני השווקים יכולים לנוע בכיוונים שונים או בקצבים שונים לאורך שנים. לפיכך, שימוש בשכירות כתחליף למחיר הדירה הוא עיוות.
התוצאה: מדד ורוד על רקע מציאות אפורה
בשנת 2024 מחירי הדירות בישראל עלו ב־7.7% – בשנה אחת. באותה תקופה עמדה האינפלציה הרשמית סביב היעד העליון של בנק ישראל, כ־3%.
מאז תחילת העשור הקודם זינקו מחירי הדירות בכ־200%. המדד הכללי, לעומת זאת, עלה בשיעורים מתונים בהרבה. המשמעות היא שמאות אלפי משפחות הנושאות בנטל הדיור אינן מיוצגות באופן מלא במדד המחירים לצרכן.
מנהלי "BDO", חברת ייעוץ כלכלי, הוסיפו ממד נוסף לדיון. הם בדקו מה היה קורה אילו החזרי המשכנתה היו נכללים במדד – כלומר, כמה משלמת בפועל משפחה ישראלית ממוצעת בכל חודש. התוצאה: בתקופות מסוימות המדד "האמיתי" היה גבוה ב־3% ויותר מהמדד הרשמי. 3% זהו ההבדל בין מדיניות מוניטרית מדויקת לבין מדיניות שמחמיצה חלק משמעותי מהתמונה.
מדד שאינו כולל את מחירי הדירות מאפשר לבנק ישראל להותיר ריבית נמוכה מבלי להביא בחשבון את שיקולי בועת הנדל"ן. כלכלנים מכנים זאת מעגל קסמים של אינפלציה סמויה
החשש: עיוותי ריבית
בנק ישראל קובע את הריבית על בסיס מדד המחירים לצרכן. יעד האינפלציה עומד על 1%–3%. כאשר המדד נמוך, הריבית יכולה להישאר נמוכה. ריבית נמוכה משמעותה כסף זול – וכסף זול מוביל לביקוש גבוה יותר בשוק הנדל"ן. במהרה הדבר מתורגם לעליות מחירים, וחוזר חלילה.
מדד שאינו כולל את מחירי הדירות מאפשר לבנק ישראל להותיר ריבית נמוכה מבלי להביא בחשבון את שיקולי בועת הנדל"ן. כלכלנים מכנים זאת מעגל קסמים של אינפלציה סמויה.
"אבל זה בינלאומי – כולם עושים כך"
בארה"ב נהוגה שיטה דומה, אך שם קיים שוק שכירות רחב ועמוק, עם עשרות מיליוני שוכרים, כך שמחירי השכירות משקפים במידה רבה את שוק הדיור. בישראל השוק קטן ומרוכז, וכאמור, רוב הציבור כלל אינו שוכר.
באיחוד האירופי הדיור בבעלות אינו נכלל במדד המרכזי – מה שהופך את האינפלציה האירופית למייצגת פחות את יוקר המחיה בפועל. עם זאת, גם שם הוכרה הבעיה, והבנק המרכזי האירופי המליץ בשנים האחרונות על מפת דרכים לשילוב מחירי הדירות במדד.
קנדה כבר אימצה שיטה הכוללת את מחירי הדירות החדשות ואת עלויות המשכנתה במדד הכללי. המדד אומנם תנודתי יותר – אך משקף טוב יותר את המציאות
קנדה כבר אימצה שיטה הכוללת את מחירי הדירות החדשות ואת עלויות המשכנתה במדד הכללי. המדד אומנם תנודתי יותר – אך משקף טוב יותר את המציאות.
בשורה התחתונה, בישראל מתקיימת סיטואציה בעייתית במיוחד: שוק שכירות שאינו עמוק כמו בארה"ב, שיטת מדידה שאינה כוללת את מחיר הנכס כפי שנהוג בקנדה, ובניגוד לאירופה – מרכיב הדיור דומיננטי במיוחד בסל ההוצאות. התוצאה היא כמעט עיוורון סטטיסטי, בעל השלכות ישירות על המדיניות ועל כיסם של האזרחים.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו