המלחמה עם איראן חידדה פעם נוספת את פערי המעמדות בין מי שיש להם ממ"ד לבין מי שנאלצו לרוץ למקלטים. הרצון להתמגן עולה כסף, ובסבב שהסתיים – לפחות לעת עתה – משך המלחמה אילץ משפחות רבות לשכור דירות גם 1689לטווח קצר.

באופן מפתיע, בנק ישראל מצא כי הפרמיה לממ"ד ירדה מהשיא של אוקטובר 2023, והחלה לעלות מחדש באופן משמעותי במתקפה האיראנית הראשונה לפני שנתיים – בעיקר בדירות להשכרה – ושוב במלחמת "עם כלביא" בקיץ שעבר. כעת ברור כי המודעות לחשיבות המיגון גדלה והתקבעה לטווח הארוך.

המגמה ניכרת בכל האזורים, ובכל זאת יש הבדלים בעוצמה. משיחות עם מתווכים בדרום, במרכז ובצפון ביקשנו להבין מהי הפרמיה שיש לשלם עבור מיגון, מה השתנה בסבב האחרון, ומהן ההשלכות להמשך הדרך על שוק הדירות למגורים.

"בתוך החודש ומשהו של המלחמה, בעיקר בשבועיים הראשונים, המחירים לסאבלט הגיעו לרמות גבוהות מאוד. השכירו פה דירות במחירים שבין 6,000–8,500 שקלים לשבוע"

תל אביב: פי שלושה לסאבלט

"בתוך החודש ומשהו של המלחמה, בעיקר בשבועיים הראשונים, המחירים לסאבלט הגיעו לרמות גבוהות מאוד. השכירו פה דירות במחירים שבין 6,000 ל־8,500 שקלים לשבוע. כלומר, כ־28 אלף שקל לחודש לדירות שהמחיר הרגיל שלהן הוא כ־10,000. אנשים חיפשו פתרון זמני כדי לא לצאת מהעיר, לאו דווקא ברמה גבוהה", אומר ירון רוזנבוים, יועץ נדל"ן במשרד "רימקס Win תל אביב".

מעבר לבהלה ולמחירים שיצאו מפרופורציה בתחילת המלחמה, הוא מזהה ש"הפער בשכירות הוא בין 2,000 ל־3,000 שקלים לחודש. זה משמעותי ויכול להשתנות עם הזמן, ואולי לקטון בחודשים הקרובים. הפער בדירות לקנייה הוא 10%–15%, ויש גם הבדלים אזוריים. קשה להשוות, אבל אלה סדרי הגודל.

דירות ללא ממ"ד רחוב בן יוסף ברמת אביב ג' (צילום: ליאל פליישמן)

"בצפון הישן, שמוגדר כשכונות שממערב לאבן גבירול, וכן בלב העיר, הפער הוא 10%. שם יש ביקוש קשיח לדירות היסטוריות וייחודיות; אנשים מחפשים אותן ויודעים שהן ללא ממ"ד. בשכונות שמצפון לירקון הפער גדל. זה אזור יותר משפחתי, וממ"ד הוא תנאי סף, ולכן ההפרש הוא כ־25%".

למרות זאת, הוא מציין כי באופן אבסולוטי יש דירות שנמכרו במחיר גבוה גם ללא ממ"ד: "ברחוב בן יוסף ברמת אביב ג' מכרנו דירה בפברואר ב־8.03 מיליון שקלים. זו דירה גדולה ויפה, עם מעלית ומחסן, אך בת יותר מ־30 שנה – רגע לפני החובה של בניית ממ"דים.

"שתי התנועות התגברו, לדעתי, בשנתיים האחרונות. קונים עם כסף נזיל מול כאלה שמאוד רוצים למכור. אפשר להגיע לעסקאות מעניינות גם בנכסים מיוחדים"

"בדרום העיר הפער יורד ל־10%, ומי שמחפש בעיקר את הנגישות לתל אביב מוכן לוותר על ממ"ד. בצפון הישן (בחלק שממערב לאבן גבירול, ע"ש), לב העיר ונווה צדק יש את המחירים הגבוהים ביותר, עם ביקוש קשיח וקונים שחשובה להם קרבה למקומות כמו הבימה או לים".

במבט קדימה, הוא מעריך כי השוק יחזור לעצמו, אך נכסים ללא ממ"ד או פתרון מיגוני סביר יישארו זמן רב יותר על המדף, מבלי שהמחיר בהכרח ישתנה. באשר לעוזבים ולנכנסים לארץ, הוא אומר כך: "יש תנועה של מוכרים שרוצים להגר או להנזיל את הכסף ולפזר השקעות, ויש גם כאלה שבאים לכאן.

ירון רוזנבוים (צילום: רימקס)

"שתי התנועות התגברו, לדעתי, בשנתיים האחרונות. קונים עם כסף נזיל מול כאלה שמאוד רוצים למכור. אפשר להגיע לעסקאות מעניינות גם בנכסים מיוחדים.

"בנוגע להתחדשות עירונית, בהכללה, ממזרח לאבן גבירול ניתן לבנות קומה נוספת בהשוואה לאזורים אחרים, ולכן הכדאיות עולה. ממערב לאבן גבירול זה קורה רק אם מצליחים לארגן שניים–שלושה בניינים, ואז מוסיפים קומה וחצי במקום שתיים וחצי. הוספת מיגון היא הליך בירוקרטי שמצריך הסכמת דיירים. עיריית תל אביב נחשבת נוקשה, ומצד שני יש לה מחשוב ושיטות עבודה מתקדמות".

באר שבע: משפחות לחדשות, משקיעים לישנות

בעיר באר שבע רמת המיגון טובה יחסית, עם מקלטים ציבוריים ודירות ישנות שבהן יש מקלט תת־קרקעי, ומנגד שכונות חדשות יותר עם ממ"ד. המחיר הממוצע הוא כ־11.5 אלף שקלים למ"ר, אך נתון זה מטעה וכולל שונות גבוהה בין האזורים החדשים לישנים. שכונה ט' היא דוגמה טובה לשילוב בין השניים.

"כמעט שאין שכונות מעורבות, ואתה רואה אזורים שלמים עם ובלי ממ"ד. שכונה ט' היא מעורבת, ויש בה חלק שוויוני יחסית של בתים עם ובלי, ובה נפל טיל במלחמה האחרונה", אומר אסף מויאל, מ"רימקס באר שבע".

"משפחות כמעט לא קונות בתים ללא ממ"ד, וזה משאיר את הדירות הישנות למשקיעים. גם בשכירות הפער משמעותי: בשכונה ט' היו בעבר דירות ב־3,500 שקלים לארבעה חדרים עם מרפסת וממ"ד. היום זה אלף שקלים יותר"

"יש קנייה של משקיעים באזורים ללא ממ"ד, וחבר'ה שמחפשים מגורים עטים על כל דירה עם ממ"ד. מדברים על עצירה והאטה במחירים, אבל העסקה היקרה ביותר לדירת קומות התבצעה השנה בשכונה ט': בפרויקט של ארבעה מגדלים נמכר פנטהאוז ב־3,650 מיליון שקלים. בדרך כלל משלמים יותר עבור בתי קרקע, ואין תרבות של מגדלים.

"הביקוש הגבוה נבע מכך שיש מגוון מצומצם של בתים עם ממ"ד באזור מאוד מרכזי, ואלה שבלי נשארו בערך באותו מחיר. בשכונה הזו דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד תעלה סביב 880 אלף שקלים ל־74 מ"ר, כלומר כ־12 אלף שקלים למ"ר. אם נלך לאזורים החדשים בשכונה ט', באביסרור ובגרנד, מדברים על 14–15 אלף שקלים למ"ר במינימום, ואפשר להגיע גם ל־20 אלף בדירות ארבעה חדרים".

אסף מויאל (צילום: רימקס)

"משפחות כמעט לא קונות בתים ללא ממ"ד, וזה משאיר את הדירות הישנות למשקיעים. גם בשכירות הפער משמעותי: בשכונה ט' היו בעבר דירות ב־3,500 שקלים לארבעה חדרים עם מרפסת וממ"ד, והיום אנחנו כמעט באלף שקלים יותר; ומהצד השני, 3,200 שקלים לחודש לדירה ללא ממ"ד – שם זה לא זז יותר מדי".

למרות המלחמה, נחתמו עסקאות בעיר בחודש האחרון, שנחשב חזק באופן מסורתי עבור מי שצריך למצוא מסגרות לילדים לשנה הבאה. "בשבוע הראשון היה הלם, ואז הקצב הלך והתגבר, ומרץ אצלנו היה חזק יותר בהשוואה למלחמה הקודמת ביוני 2025. מי שהיה צריך לקנות – קנה, בעיקר למגורים; יש צורך שאי אפשר לנצח אותו".

בנוגע להתחדשות עירונית בבירת הדרום, הוא אומר: "רק עכשיו זה קורה. אומנם קמה מנהלת, אבל אלה תהליכים ארוכים. העיר מאוד גדלה, ורוב הפוקוס היה על התרחבות, כך שעדיין מאכלסים שכונות כמו רמות ורקפות, שהרחיבו את גבולות העיר, ועוד אלפי יחידות דיור שצריכות להיבנות".

"הביקוש הגבוה נבע מכך שיש מגוון מצומצם של בתים עם ממ"ד באזור מאוד מרכזי, ואלה שבלי נשארו בערך באותו מחיר"

צפון אחד, שני עולמות שונים

בצפון, המלחמה נמשכת נכון לכתיבת שורות אלה, ואיכשהו גם שם העסקאות ממשיכות להתרקם ולהיחתם, אם כי קיימת שונות גבוהה בין האזורים והבדלים גדולים בין דירות עם מיגון לדירות ללא מיגון.

"הרגשנו את זה בכל השנתיים האחרונות, היו ביקושים מטורפים לדירות עם ממ"ד. כל מי שפונה ורצה לחזור לא היה מוכן להתקרב לדירות ללא ממ"ד", אומרת מיכל קורלנד מ"רימקס" בצפון.

זירת פגיעת טיל איראני בנהריה, 26 במרץ 2026 (צילום: דוד כהן/פלאש90)

"בשמונת החודשים האחרונים התושבים חזרו לשלומי כמעט במלואה, גם לנהריה יש הגירה חיובית, ולקריית שמונה כ־60%, אז חזרו להשכיר ללא ממ"ד, אבל בחודש וחצי האחרונים ההשכרות הן שוב עם ממ"ד", היא מוסיפה.

היא עצמה מכרמיאל ומנהלת ב"רימקס" באזור הצפון, שמשרדיה פרוסים ביישובים הסמוכים לקו העימות, כמו נהריה, עכו, מעלות, שלומי, כפר ורדים, וכן קריית שמונה וטבריה. לדבריה, דירות שלושה חדרים ללא ממ"ד מושכרות בסביבות 2,300 שקלים לחודש בשכונות הישנות בנהריה, ועם ממ"ד המחיר מטפס ל־3,200 שקלים.

דירות שלושה חדרים ללא ממ"ד מושכרות בסביבות 2,300 שקלים לחודש בשכונות הישנות בנהריה, ועם ממ"ד המחיר מטפס ל־3,200 שקלים

לפי לוחות המודעות, דירות חדשות יחסית עם ממ"ד בנהריה מוצעות למכירה בכ־13–14 אלף שקלים למ"ר, ובדירות ישנות המחיר המבוקש יורד לכ־12 אלף. בפועל, היא מציינת כי בדירות ישנות המוכרים נדרשים להוריד 10%–15%, ואילו בדירות חדשות לא נרשמה ירידת מחיר משמעותית.

"אנחנו רק חודש וחצי בתוך זה, אז לא יצא לנו לחתום על הרבה דירות ישנות. אנשים רוצים לראות לאן זה מוביל. מי שרוצה למכור בכל מקרה יורד במחיר ומבין את רוח התקופה. היו ירידות משמעותיות בשנה הקודמת, אחרי ש־2024 הייתה שנה מצוינת. הביקושים קיימים ומחכים שיהיה סדר בלבנון. בחודשיים האחרונים אנשים חששו לצאת לחפש דירה, ומי שהיה צריך עשה את הצעד".

מיכל קורלנד (צילום: רימקס)

היא מחלקת את אזור הצפון למזרחי ולמערבי, שלדבריה קיימים ביניהם הבדלים גדולים מבחינת תשתיות: "כביש 6 צפוי להגיע לעכו ולכברי וירים את האזור, בנוסף לרכבת הקיימת.

"יש עיר חדשה שנבנית בעכו מזרח, לכ־8,000 בתי אב, וכן מתחמי מסחר ותעשייה חדשים. גם הקרבה לים והטבת המס, שאולי צריך לתגבר בחלק מהאזורים, מביאים את הביקושים.

"הצד של הגליל המזרחי והעליון מאוד קשה, קריית שמונה ומטולה; אפילו בתי חולים אין, וגם לא רכבת. זה כאילו צפון אחד, אבל למעשה אלה שני עולמות שונים, ורואים את ההבדלים. בצד המזרחי הרבה דירות אינן ממוגנות, ונגישות התחבורה חלשה. אם המדינה לא תשקיע בחיזוק היישובים – זה יהיה קשוח. גם בגליל המערבי יש יישובי צמודי גדר שחוטפים, ואפשר רק להעריץ אותם".

בסופו של דבר, המלחמה האחרונה הייתה הארוכה ביותר, וזה מורגש במיוחד בצפון: "עברתי את מלחמת לבנון השנייה, גם אז היו חודשיים וזה נגמר. הבעיה עכשיו היא שאנחנו סוחבים את זה כבר שנתיים וחצי; כל פעם אומרים 'זה ייגמר' וניקח אוויר, אבל לא מצליחים לחזור לשגרה. עושים הכול כדי שזה יקרה, אבל עדיין אין את החזרה האמיתית".