אם יצא לכם לגלול ברשתות החברתיות או לצפות בפרסומות בשבועות האחרונים, סביר להניח שנתקלתם במחזה מנקר עיניים: כוכבי קולנוע בינלאומיים, לצד מפורסמים ומשפיעני רשת מקומיים, גויסו כדי למכור נדל"ן. חלק מהמשפיענים סיפרו שהם עצמם רכשו את הדירות כחלק מהחגיגה.
על פניו, קל להביט בזה ולחשוב ששוק המגורים הישראלי חוגג, שהכסף נשפך, ושכולנו בדרך לאקזיט הנדל"ני הבא. אבל האמת הפוכה לחלוטין. האווירה האופטימית על המסכים היא לא יותר ממסך עשן שמפזרים הקבלנים כדי להסתיר את מצבם העגום.
היקף העסקאות החודשי בענף צנח לכ־5,081 דירות בלבד – חדשות ויד שנייה יחד. זה היה אחד מחודשי אפריל החלשים ביותר ב־20 השנים האחרונות. מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים הגיע ל־84 אלף, אחרי שכבר עמד על 86 אלף.
הסיבה לירידה בכמות הדירות הלא מכורות אינה בהכרח שהקבלנים מוכרים יותר, אלא בעיקר שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה החליטה להוציא חלק מהדירות הלא מכורות מהספירה שלה
הסיבה לירידה בכמות הדירות הלא מכורות אינה בהכרח שהקבלנים מוכרים יותר, אלא בעיקר שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה החליטה להוציא חלק מהדירות הלא מכורות מהספירה שלה. התירוץ: הן שוכבות זמן רב מדי על המדף ואינן מצליחות להימכר.
עבור חברות הבנייה, המלאי הלא מכור הזה הוא לא רק שורה בדוח הכספי – הוא סכנה קיומית מוחשית. כדי לממן את הקמת הפרויקטים הללו, הקבלנים נטלו בעבר הלוואות ענק של מאות מיליוני שקלים מהמערכת הבנקאית. כעת, כשהריבית ומחירי הדירות נותרו גבוהים מדי לכיסו של הלקוח הפוטנציאלי, הוצאות המימון הכבדות הולכות וחונקות את היזמים.
הקבלנים והיזמים מוצאים את עצמם במחנק אשראי, בעיקר כשהם נדרשים להחזיר כספים לבנקים. מצד שני, אם יורידו את מחירי הדירות כדי שיוכלו למכור אותן, הם עלולים לסכן את המשך קו האשראי שקיבלו מהבנקים. זאת בשל החשש שלא יוכלו להשיב את ההלוואה, שחושבה לפי מחיר דירה גבוה בהרבה.
לכן קבלנים מוכנים לתת הטבות פיננסיות או מתנות בתכולת הדירה ששוות כסף רב – העיקר שמחיר הדירה הרשמי שיפורסם לא ירד.
מהצד השני, גם הבנקים שותפים לניסיון לשמר את האוויר בתוך הבועה. הם אינם רוצים לרשום הפסדי אשראי במאזנים שלהם, מה שיצמצם את שורת הרווח בסוף כל רבעון. לכן הם מאפשרים לקבלנים לצוף מעל המים באמצעות תרגילים פיננסיים שונים, כמו דחיות תשלומים, פריסות חדשות וכדומה. הכול בתקווה שהקבלן ישרוד איכשהו את המשבר.
דוח טרי של מבקר המדינה מתריע שחוסר התגובה של הפיקוח על הבנקים לסיכון העולה בשוק המשכנתאות עלול להוביל לכשל שוק מערכתי חמור בסגנון הסאב־פריים
גם בבנק ישראל מעדיפים בשלב זה להתפלל. הבנק ממעט לפרסם לאחרונה נהלים חדשים שימזערו את הסיכון בענף, ככל הנראה כדי לא לייצר זעזוע נוסף בשוק. אבל גם לחוסר העשייה הזה עלול להיות מחיר כבד בהמשך.
דוח טרי של מבקר המדינה, שפורסם בשבוע שעבר, מתריע שחוסר התגובה של הפיקוח על הבנקים לסיכון העולה בשוק המשכנתאות עלול להוביל לכשל שוק מערכתי חמור בסגנון הסאב־פריים.
כך קיבלנו שוק קפוא: הקבלנים מחוברים למכונת הנשמה, הנהלות הבנקים מרוויחות זמן ומקוות שהנפילות לא יגיעו במשמרת שלהן, ובנק ישראל חושש לנקוט פעולות שיניעו כדור שלג בענף.
אל תוך הוואקום הזה נכנסים בימים אלה הכרישים הגדולים והחזקים של הענף: חברות נדל"ן ענקיות, בעלות גב פיננסי איתן ומזומנים נזילים. הן מריחות את המצוקה ומבינות שזו שעת הכושר הגדולה שלהן לבלוע את המתחרות החלשות שנמצאות בבעיה.
התהליך הדרוויניסטי הזה מתרחש מתחת לרדאר. הדוגמה המובהקת היא קבוצת "גינדי החזקות", שמפעילה את החברה־הבת שלה, "גינדי בליב". החברה הזו מתמחה בדיוק במהלכים מהסוג הזה: רכישת מקבצים גדולים של דירות כדי להשכיר אותן לטווח ארוך.
המהלך הזה מוכיח בעיקר שמחירי הדירות החדשות הרשמיים שמפרסמת הלמ"ס, שמציגים ירידה שנתית של כ־3.9% – הם רק קצה הקרחון של ירידת הערך האמיתית שעשויה להתרחש בפועל בשטח
כיום החברה מעמידה תקציב של מיליארד שקל המיועד לרכישת כמות גדולה של דירות באזורי הביקוש במרכז הארץ. חברות כאלה פונות לקבלן החנוק ומציעות לרכוש ממנו עשרות דירות בבת אחת, ובכך להזרים לו את המזומנים המיידיים שהוא כה זקוק להם כדי לשרוד מול הבנקים המלווים.
אלא שלחבל ההצלה הזה יש מחיר כבד, והוא חושף את עומק המשבר שבו נמצא השוק. "גינדי" מנצלת את עמדת הכוח שלה ודורשת מהקבלנים החנוקים הנחות קשיחות ועמוקות של כ־15% ויותר על מחיר הדירות. כעת נותר להמתין ולראות מי יהיה הקבלן הראשון שיישבר וימכור את הדירות בהנחה דרמטית כזו.
המהלך הזה מוכיח בעיקר שמחירי הדירות החדשות הרשמיים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שמציגים ירידה שנתית של כ־3.9% – הם רק קצה הקרחון של ירידת הערך האמיתית שעשויה להתרחש בפועל בשטח.
ארגון הקבלנים עצמו אינו מחכה ל"גינדי" שתושיע את חבריו, וכבר שלף מהמגירה תוכנית חירום בדיוק למצב הנדל"ני הקשה הזה. הארגון מציע כבר עכשיו להשתמש בעשרות אלפי הדירות הלא מכורות לצורך השכרה של חמש עד עשר שנים, תמורת תמריצי מס. ובקיצור: הוא מבקש מהממשלה גלגל הצלה.
השוק הישראלי הגיע לנקודת הרתיחה שלו, והנחות הענק שכבר ניתנות בחדרים הסגורים הן כנראה רק הקדימון למה שיקרה כשהסכר כולו ייפרץ
זו למעשה סוג של הודאה ראשונה מצד הארגון שיש לקבלנים בעיה למכור את עשרות אלפי הדירות שברשותם.
הפער בין השיווק הנוצץ למציאות בשטח מעולם לא היה גדול יותר. כשמקלפים את שכבת הצבע והידוענים, נחשפת האמת הפשוטה: חוקי המאקרו־כלכלה חזקים יותר מכל קמפיין פרסום או ניסיון טיוח של המערכת הבנקאית. השוק הישראלי הגיע לנקודת הרתיחה שלו, והנחות הענק שכבר ניתנות בחדרים הסגורים הן כנראה רק הקדימון למה שיקרה כשהסכר כולו ייפרץ.
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו