"עליית הערך היא בין 5% ל־10%, זו סטטיסטיקה של כל קפריסין", אומר לי משווק הנדל"ן בשיחת זום. "פאפוס, למשל, עלתה בשנה שעברה בין 5% ל־7% לנכסים מוכנים. כן צריך להגיד, בכוכבית קטנה, שכשקונים נכס על הנייר, עד שהוא יהיה מוכן עליית הערך תהיה בין 20% ל־30%, וככל שהוא קרוב למוכנות, המחיר יהיה גבוה בהתאם", הוא מוסיף.
הכול נשמע מבטיח, ויש עוד: "נכס ממוצע מכניס בין 6% ל־10% בתשואה השוטפת מדמי שכירות. לפעמים עליית הערך תהיה באזורים הפחות מפותחים, והתשואה השוטפת הגבוהה יותר דווקא באזורים היותר מפותחים. אנחנו ממליצים על חברת ניהול, ויש תוספת תשלום לחבילת ריהוט: 15,000 אירו לחדר אחד, וסביב 24 אלף לשניים. פאנלים סולאריים זה עוד 5,000".
בהמשך השיחה הוא מספר על אפשרויות הרכישה בערים השונות באי השכן. "בלימסול יש את הקזינו הגדול באירופה, ובמרכז העיר הרבה בנייני משרדים של אירופאים שעברו לשם, מפני שקפריסין הפכה למקלט המס של אירופה עם מס חברות נמוך, אז הרבה עברו לשם. ככל שנתקרב למרכז העיר, המחיר יעלה, עד כ־350 אלף אירו לדירת חדר שינה אחד וסלון".
העיתוי הנוכחי לרכישת נדל"ן בחו"ל עבור ישראלים מעולם לא היה אטרקטיבי יותר, כאשר האירו נסחר בכ־3.5 שקלים, לעומת כארבעה שקלים לפני שנה
"אם נתרחק מהמרכז, למשל לאגיוס אתנסיוס שמצפון לכביש הראשי, זו שכונת מגורים גדולה על ההר עם נוף לים, ופה דירת חדר שינה אחד תעלה 250 אלף אירו – הבדל משמעותי ברבע שעה נסיעה. סביב המחיר הזה אפשר לקנות גם בזקאקי, שמעניינת משקיעים. יש בה קזינו, רצועת חוף והרבה אזורים שאפשר לבנות בהם. לימסול זה לאנשים שמחפשים את העיר הגדולה ומוכנים לשלם יותר.
"לפאפוס מגיעים בכל שנה כמיליון וחצי תיירים, והכול קרוב, בין חמש ל־10 דקות נסיעה. יש את המרינה עם מחירים גבוהים של 350 אלף אירו לחדר שינה אחד. אם נתרחק לשכונת יוניברסל, המחירים נעים בין 250 ל־300 אלף אירו לחדר שינה אחד. מסביב לשכונה יש קניון, עיר עתיקה שמזכירה את נווה צדק ומרינה עם טברנות וטיילת יפה, שהומה גם בשעות היום".
![תצלום אוויר של סירה עוגנת ב"לגונה הכחולה" במערב חצי האי אקמאס, אזור חוף בתולי ברובו בקצה המערבי של האי קפריסין שבים התיכון. 6 במאי 2024 (צילום: Etienne TORBEY / AFP)](https://static.zman.co.il/www/uploads/2026/08/AFP__20240507__34R32A6__v1__HighRes__CyprusEnvironmentAkamas.jpg "תצלום אוויר של סירה עוגנת ב"לגונה הכחולה" במערב חצי האי אקמאס, אזור חוף בתולי ברובו בקצה המערבי של האי קפריסין שבים התיכון. 6 במאי 2024 (צילום: Etienne TORBEY / AFP)")
"שכונת ירוסקיפו פחות מפותחת, והמחירים בה נמוכים בכ־20%, אבל פוטנציאל עליית הערך גבוה, כי במרכז העיר אין הרבה שטחים לבנייה. בשכונה הזו הולכים לבנות בית חולים פרטי ואוניברסיטה, לצד משרדים של חברת פינטק גדולה, בנייני מגורים ובית מלון, תוך שימור אזור ארכאולוגי והקמת מרכז ספורט ותשתיות נלוות. ייקח זמן, אבל זה ישנה את שוק הנדל"ן בפאפוס ויקפיץ מחירים".
הוא מציע לרכוש דירת חדר שינה, סלון ומרפסת, בשטח של 62 מ"ר, בריזורט בשכונת ירוסקיפו במחיר של 210 אלף אירו. לכך יש להוסיף 19% מע"מ על דירה חדשה, כלומר כ־43 אלף אירו, שעליהם אפשר לקבל החזר באמצעות השכרה לטווח קצר. זה לא זול, ואומנם אפשר למצוא נכסים במחירים נמוכים יותר, אבל קפריסין אכן התייקרה בכ־10% במחירי הדירות למגורים בשנה האחרונה לבדה.
קפריסין היא רק דוגמה לאחת האפשרויות הפופולריות לרכישת נדל"ן בחו"ל. בתקופת הממשלה הנוכחית לטשו ישראלים עיניים לכיוון הזה בהיקפים גדולים מאי פעם
מצד שני, עדיין מדובר בפחות מ־800 אלף שקל. ובכלל, העיתוי הנוכחי לרכישת נדל"ן בחו"ל עבור ישראלים מעולם לא היה אטרקטיבי יותר, כאשר האירו נסחר בכ־3.5 שקלים, לעומת כארבעה שקלים לפני שנה.
מי שקונה עכשיו את הדירות במחירים שהוזכרו כאן חוסך בין 100 ל־200 אלף שקל לעומת המחיר שהיה משלם לפי שער האירו לפני שנה. קפריסין היא רק דוגמה לאחת האפשרויות הפופולריות לרכישת נדל"ן בחו"ל. בתקופת הממשלה הנוכחית לטשו ישראלים עיניים לכיוון הזה בהיקפים גדולים מאי פעם, בין שבדובאי, בפורטוגל, ביוון, במזרח אירופה או בצפון אמריקה.
| 25/08/25 | 01/09/25 | 03/10/25 | 03/11/25 | 01/12/25 | 02/01/26 | 02/02/26 | 02/03/26 | 07/04/26 | 01/05/26 | 01/06/26 | 01/07/26 | 03/08/26 | 25/08/26 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.951 | 3.933 | 3.891 | 3.749 | 3.796 | 3.731 | 3.679 | 3.605 | 3.634 | 3.459 | 3.277 | 3.394 | 3.524 | 3.482 |
"משהו נסדק פה"
אין נתון מדויק על היקף רכישות הנדל"ן בחו"ל בידי ישראלים, אך לפי הערכות שפורסמו בשנים האחרונות, מדובר בכמה מיליארדי דולרים בשנה. גם התרחבות עודף הנכסים על ההתחייבויות של המשק מול חו"ל מאז 2023 מהווה אינדיקציה לכך. חברות גדולות ויזמים ישראלים פונים לחו"ל, ואפשר לראות זאת גם בפרסומים הרבים שמציעים פרויקטים ברחבי העולם.
עם זאת, כדאי לשפוך הרבה מים קרים על ההבטחות לעליית ערך ולתשואות שוטפות. החשד צריך להתגבר כאשר המשווקים אינם מציגים סיכונים, כמו התייקרות עלויות הבנייה, עיכובים במסירה, עלויות ובעיות הכרוכות בשירותי תחזוקה וניהול של דירות כאלה בשלט רחוק, לצד משברים תקופתיים שמרסקים את שוק השכירות, כמו למשל בסבבים האחרונים מול איראן.
"אנחנו 46 שנה בארץ והילדים שלי נולדו פה, אבל משהו נסדק בשייכות שלנו, וראיתי את זה גם על הילדים", מספרת לינה וינר מאזור השרון, שבתה עברה לפאפוס ובעקבות זאת היא רכשה שם דירה
אמנם רוב הרוכשים בחו"ל קונים למטרת השקעה, אבל המספרים אינם בהכרח המוטיבציה העיקרית שמניעה אותם. "זו בעיקר ההבנה שאנחנו פה 46 שנה בארץ והילדים שלי נולדו פה, אבל משהו נסדק בשייכות שלנו, וראיתי את זה גם על הילדים", מספרת לינה וינר מאזור השרון, שבתה עברה לפאפוס ובעקבות זאת היא רכשה שם דירה.
"ראיתי שקשה להם להמשיך למצות את החיים כאן, והרגשנו דאגה עמוקה מההתפוררות החברתית, מהקרעים בעם ומיוקר המחיה. כשהחלה המהפכה המשפטית התחלנו לדבר על זה במשפחה. ניסינו להבין לעומק לאן המדינה הולכת. הם עזבו עוד לפני 7 באוקטובר, ועודדנו אותם לעשות את הצעד הזה, כי ראינו שכמדינה וכחברה אנחנו לא הולכים למקום טוב", היא מוסיפה.
חתנה עובד בהייטק ובתה מהנדסת, והשניים עברו ללא דרכון אירופי, באמצעות אשרת שהייה שמתחדשת מדי שנה. "צריך להוכיח להם שאתה לא נופל באירו אחד על המדינה, וצריכים לראות שאתה בא לתרום לאי. הילדים בגנים ויש ביטוח בריאות שמכסה את כל המשפחה. לנו, ההורים, היה חשוב לקנות כדי שיהיה לנו פלאן בי, סוג של עיר מקלט", היא מוסיפה.
לדבריה, הילדים של בתה התחילו במסגרות פרטיות, ואחרי שנתיים שלחו אותם לגן קפריסאי ציבורי. "היה חשוב להם לא להיות נטע זר, אז הילדים שלהם מדברים יוונית, אנגלית וכמובן עברית. אנחנו לא עוברים לשם כי אני חוששת שיפגעו לנו בקצבאות הזקנה פה. ביטוח לאומי בקשיים ואני לא יודעת לאיפה יכניסו את היד, מה גם שיש לנו ילדה נוספת שגרה בשומרון.
"אלה אנשים עם השכלה, בעלי עסקים ופוטנציאל לשלם מיסים כמו שצריך, ואיבדנו אותם פה. הם היו אמורים לגדל את הילדים פה ולשמן את הכלכלה, והם עושים את זה שם"
"הקהילה שם מאוד משפחתית, כי אין משפחות מורחבות ואין סבים וסבתות, אז הם משלימים את זה. לבת שלי נולד ילד והביאו מוהל מהארץ, והילדים עשו קייטנה בבית חב"ד, שגם הקפריסאים מביאים אליה את הילדים. מספר הישראלים שם צומח בקצב מטורף, וכל מי שדיברתי איתו מחכה לשינוי פה, אבל אני לא יודעת עד כמה השינוי הזה יביא אותם ישר לחזור לארץ.
"אלה אנשים עם השכלה, בעלי עסקים ופוטנציאל לשלם מיסים כמו שצריך, ואיבדנו אותם פה. הם היו אמורים לגדל את הילדים פה ולשמן את הכלכלה, והם עושים את זה שם, אז זה הפסד עצום. ההורים של חתני התנגדו למעבר. הם משפחה מאוד שורשית, כמה דורות בארץ, וסוג של כעסו עלינו שעודדנו את זה. אבל אחרי שלוש שנים הם כל כך מרוצים שעשו את הצעד הזה.
וינר עצמה קנתה בפאפוס דירת חדר שינה אחד עם שתי מרפסות, בשטח של 66 מ"ר. "קנינו בפריסייל כשלא היה היתר בנייה, אבל סמכנו על הקבלן וזה עלה 160 אלף אירו, לא בקו ראשון לים. היינו אמורים לקבל את הדירה בסוף מרץ ושולחים לנו עדכונים על התקדמות הבנייה, ויש סעיף שמפצה אותנו על העיכוב במסירה. אני עוד לא יודעת אם נשכיר אותה או לא כי אנחנו מגיעים לעיתים קרובות.
"קודם ההורים של חתני היו מבקרים שם לעיתים רחוקות, בסוג של התרסה, והיום הם באים בכיף ורואים את החיים, את ההווי ואת הילדים שגדלים בלי אזעקות ובלי פחד אם יהיו היום טילים בליסטיים עם מצרר או בלי מצרר. ויש להם חוסן נפשי שאתה לא רואה אצל אלה שהגיעו לשם מאוחר יותר".
"הילדים גדלים בלי אזעקות ובלי פחד אם יהיו היום טילים בליסטיים עם מצרר או בלי מצרר. יש להם חוסן נפשי שאתה לא רואה אצל אלה שהגיעו לשם מאוחר יותר"
ישראל קונה את קפריסין?
קפריסין עלתה לאחרונה לכותרות לאחר שגדי איזנקוט הציב שם שלטי תעמולה. היוזמה היצירתית של אנשי הקמפיין, שביקשו לפגוש את הישראלים באי השכן, יצרה הד כאן ושם ונתנה וו אקטואלי למי שכבר סימנו את הישראלים כנדל"ניסטים שיש להזהיר מפניהם, כביכול. אחרי כשבוע שלט אחד הושחת, וחבר פרלמנט קפריסאי מתח ביקורת חריפה על מה שהגדיר כ"השתלטות ישראלית".
בחודש מאי האשים חבר הפרלמנט האירופי מטעם קפריסין פידיאס פאנאיוטו את ישראל בכך שהיא כביכול "קונה את קפריסין" באמצעות נדל"ן ועסקאות פיתוח בהיקפים גדולים. שגריר ישראל באי אורן אנוליק גינה את ההאשמה וקרא לקפריסאים לקבל בברכה "את מי שבוחר לחיות ולהשקיע באי ללא קשר ללאומיותו".
לפי הערכות, בקפריסין מתגוררות דרך קבע כ־3,000 משפחות ישראליות, והמספר גדל בקצב של כמה מאות בשנה. זאת נוסף על עשרות אלפי ישראלים שרכשו נכסים באי ועל יזמים שפועלים בו. הטיסה לישראל אורכת כ־40 דקות, ויש אפשרות לקבל תושבות גם למי שאין ברשותו דרכון אירופי, באמצעות רכישת נכס חדש, הוכחת הכנסה מחוץ לאי או פתיחת חברה מקומית.
"זה לא רק שער החליפין הנוכחי שמאפשר לקנות באירו נמוך. זה גם מיסוי החברות הנמוך, הפיתוח של השנים האחרונות והקרבה לישראל ולמקומות אחרים באירופה", אומר עו"ד ליאור עזרא על המשיכה לקפריסין.
לפי הערכות, בקפריסין מתגוררות דרך קבע כ־3,000 משפחות ישראליות, והמספר גדל בקצב של כמה מאות בשנה. זאת נוסף על עשרות אלפי ישראלים שרכשו נכסים באי ועל יזמים שפועלים בו
רוצים מקום בטוח
הוא מסייע לישראלים לרכוש נכסים, בעיקר בלרנקה, שבה, לדבריו, "יש עדיין מקומות לבנות ולהרחיב את אזורי המגורים. לא צריך להעתיק תושבות, אפשר לפתוח פה חברה גם אם אתה לא תושב ולא חייב להיות שם. מס החברות הוא כ־15%, שזה נמוך מישראל ומאירופה, ואפשר להעביר לשם פעילויות שלא צריכות להיות כאן. יש גם כוח אדם זול, ולכן הרבה חברות מגיעות לשם.
"העלויות התפעוליות, כמו ארנונה וחשמל, מאוד זולות ביחס לישראל. העלייה בביקושים מורגשת בשנה האחרונה גם מצד זרים. הישראלים מונעים מכך שאין שם מס רכישה על דירה חדשה, שאפשר לקנות במחיר הגיוני ביחס לישראל. אין שם ארנונה, אבל יש להם מיסוי אחר, ואם לוקחים את הכסף ועושים איתו מה שצריך, אפשר לממן את התשתיות העירוניות".
לדבריו, המשקיעים מחפשים גם מקום מפלט שיוכלו להתפנות אליו במקרה הצורך: "הרבה אנשים לא מרגישים את הביטחון פה, והם כן רוצים מקום שתהיה להם אפשרות להגיע אליו. ואתה רואה שהרבה אנשים עושים את זה, ויש כאלה שגם נשארים. התחילו לפתוח מסעדות כשרות, ובכל מקום אפשר לקנות אוכל כשר. בפאפוס יש לך חומוס אליהו ופיצה שמש.
"כמו בפאפוס, גם בלרנקה מתפתחת קהילה יהודית. שדה התעופה שם גדול יותר. יש בכל יום שבע–שמונה טיסות של חברות ישראליות, חוץ מהזרות, וכל המטוסים מלאים.
"כמו בפאפוס, גם בלרנקה מתפתחת קהילה יהודית. שדה התעופה שם גדול יותר. יש בכל יום שבע–שמונה טיסות של חברות ישראליות, חוץ מהזרות, וכל המטוסים מלאים"
"בשבוע של החג המוסלמי הטיסה הייתה מלאה בערבים ישראלים. הם בודקים הכול, וגם לי לוקח איזה חודש לפתוח חשבון בנק. לעבריינים לא ייתנו להיכנס, וכבר ראיתי אנשים שעצרו אותם כשירדו מהמטוס והחזירו לישראל".
מה חשבת על האמירה של חבר הפרלמנט נגד הישראלים שקונים נדל"ן באי?
"כמו אצלנו, גם שם יש קצוות פוליטיים. המשכורת הממוצעת היא אלפיים אירו בחודש, ולמקומיים אין יכולת לשכור דירה הכי קטנה וחדשה ב־900 אירו. בסוף, כולם משקיעים שם, גם בריטים ורוסים, אבל אנחנו איכשהו תמיד בולטים בכל מקום. אז אותו איש ציבור התביית עלינו, אבל יש הכול מהכול, לא חסרים זרים, ובסוף הם מתפרנסים מאיתנו ומחבקים אותנו.
"אם אתה יושב בטברנה ובמסעדה ואומר לו שאתה מישראל, הוא שואל אותך אם להביא לך בשר וחלב יחד, או שבמסעדה מעדכנים על מנות שיש בהן חזיר. לכולם יש מודעות ומכבדים את הישראלים. הם יודעים שאנחנו הקהל שלהם, ובמלחמה האחרונה נגד איראן הם הרגישו את זה, כשהעונה נפגעה. קפריסין זה מקום נהדר להשקיע בו, המדינה מתפתחת וצריך לכבד אותם ואת התרבות שלהם.
"אנשים יכולים להגיע, ליהנות ממחירים סבירים ומי שישקיע יוכל להיות רגוע כי בסופו של דבר הכסף יעשה שם יותר ממה שהוא עושה פה".
"יש הרבה התעניינות בגלל המצב בארץ וגם התחזקות המטבע הישראלי, אבל כרגע יש סוג של קיפאון משום שעלויות הבנייה עלו מאוד"
יש נהירה, כדאי להיזהר
"יש הרבה התעניינות בגלל המצב בארץ וגם התחזקות המטבע הישראלי, אבל כרגע יש סוג של קיפאון משום שעלויות הבנייה עלו מאוד", אומר דוד עזריאלי, שמתגורר בלרנקה בעשור האחרון ועובד כנהג הסעות. לדבריו, "נכנסו גורמים מסחריים ישראלים שהעלו מחירים לרמה לא הגיונית: בפרויקטים ענקיים של 700 יחידות דיור רוצים למכור 50 מ"ר ב־300 אלף אירו.
"שמעתי על כאלה שלקחו מהם מאות אירו על תחזוקת הדירות ולא תחזקו כלום. הרבה קונים ולא מבינים מה מבטיחים להם. ברגע שאתה רואה התחייבות לשכר דירה חודשי של 700 אירו לשנתיים־שלוש, אתה צריך להבין שמי שמשלם אותו זה אתה לעצמך. אם נכנס דייר קפריסאי שלא רוצה לשלם, לוקח שנים להוציא אותו. יש נהירה, אבל אנשים מתחילים להבין שכדאי להיזהר.
"נכנסו חברות גדולות כמו גינדי ושבירו עם מצגות וימי עיון, ומציעות לקחת אותך לסיור חינם ועוד הטבות, אבל כדאי לבדוק אותן. מצד שני, אני מסיע משפחות שנשברו מהלחץ הביטחוני בארץ ומתקשות לנהל עסקים. רק לפני 11 שנה גם אני הרמתי ידיים ועברתי לפה. אין ארנונה, המיסוי נמוך, אבל יוקר המחיה עלה וגם הדלק התייקר מאז אוקראינה ואיראן, אז העליתי את מחירי ההסעות".
"מגיעות לא מעט משפחות במחשבה של 'בוא ננסה בינתיים ונראה מה יקרה בבחירות. אנחנו אחרי אוקטובר 23 עם אותה ממשלה, ואחרי כמה סבבים באיראן, והכאוס לא נבלם. זאת אומרת שהבחירות יעזרו להרבה אנשים להחליט אם הם יוצאים, נשארים או חוזרים לארץ", אומר איתי ארז, מייסד חברת Winest group שמסייע ברילוקיישן לקפריסין.
"אנחנו אחרי אוקטובר 23 עם אותה ממשלה, ואחרי כמה סבבים באיראן, והכאוס לא נבלם. זאת אומרת שהבחירות יעזרו להרבה אנשים להחליט אם הם יוצאים, נשארים או חוזרים"
לדבריו, "יש גם אנשים שהתשואה אינה השיקול המרכזי מבחינתם. הם מעוניינים לפזר חלק מהכסף וההשקעות שלהם מחוץ לישראל, ובמקביל להשאיר לעצמם אפשרות למעבר בעתיד. השיחות מתחילות בנדל"ן, אבל בחלקן אנשים מעלים גם את המצב בישראל ואת תחושת חוסר הוודאות.
"בקבוצות פייסבוק של קפריסין היו לפני 2023 כעשרת אלפים חברים, והיום אפשר לראות שם קבוצות עם 20 ו־40 אלף חברים. זה מראה על ההתעניינות".
"אנשים שבוחנים רילוקיישן שוקלים יעדים שונים, ורבים בוחרים בקפריסין בזכות הקרבה לישראל והתחושה שלא התרחקו יותר מדי מהמשפחה. הקצב הרגוע והאפשרות לרכוש נכסים במחירים שעדיין נמוכים מישראל הופכים אותה לאופציה מעניינת.
"הם רואים שאפשר לרכוש שם דירת שלושה חדרים בפחות ממיליון שקל. איפה זה קיים בישראל? לזה מצטרפים החיסכון במיסים ותשואה של בין 5% ל־6%. זה לא רע. ברוב המקרים אנשים מגיעים לשם עם עבודה מהבית, כי השכר שם נמוך והחיים לא זולים: משפחה עם שני ילדים בבתי ספר פרטיים צריכה הכנסה של לפחות 8,000 אירו בחודש. קפריסין לא זולה, אבל נשאר לך יותר בכיס".
"זה לא מתאים למי שלא יכול לעבוד מרחוק ולמי שאין לו פרנסה גבוהה מספיק כדי לעבור לשם. היא גם לא זולה מבחינת מחירי הנכסים, וכדי לרכוש נכס טוב להשקעה באזור טוב צריך לפחות 170 אלף אירו"
אילו מסלולי הגירה יש ללא דרכון?
"יש מסלול הגירה ללא דרכון אירופי שנקרא 'פינק סליפ', שבמסגרתו אתה רשאי לעבוד מהבית ונדרש להעביר סכום שנתי של 37 אלף אירו לחשבון הבנק בקפריסין עבור משפחה עם שני ילדים. יש גם אפשרות לפתיחת חברה ולרכישת נכס חדש ביותר מ־300 אלף אירו, כפוף למספר קריטריונים. שלושת אלה נותנים את האפשרות לעבור לקפריסין".
למי זה לא מתאים?
"התמונה לא ורודה כמו שאנשים מציירים. זה לא מתאים למי שלא יכול לעבוד מרחוק ולמי שאין לו פרנסה גבוהה מספיק כדי לעבור לשם. היא גם לא זולה מבחינת מחירי הנכסים, וכדי לרכוש נכס טוב להשקעה באזור טוב צריך לפחות 170 אלף אירו. כמובן, אפשר למצוא בפחות, אבל לא במרכז".
"התשואה יכולה להגיע לפי שניים מבישראל בהשכרה במקומות מסוימים, אבל לא למספרים דו־ספרתיים שמספרים עליהם. צריך להגיד את האמת, כי בסוף הבן אדם מקבל את הכסף ורואה כמה נכנס לו בשנה".
תגובות עכשיו הזמן לומר את דעתך
תגובתך פורסמה! שתפו את עמוד הפרופיל שלכם
ועכשיו אנו זקוקים לתמיכה שלך עזרו לנו להמשיך ליצור עיתונות אמינה, מקצועית וליברלית
תמכו בנו